Bilaga 2. Historiska bolåneräntor år 1919-2007 - IEI

Ekonomprogrammet vid Linköpings universitet
Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling
Magisteruppsats Vårterminen 2008
Amortering eller alternativinvestering
- En studie om hur ett bolån kan återbetalas effektivt
Författare:
Hanna Brandt
Emil Larsson
Handledare:
Göran Hägg
Sammanfattning
När en person väljer att ta ett bolån ställs denna person inför en del strategiska val som i
slutändan får olika ekonomiska konsekvenser. Ett av valen är huruvida personen i fråga vill
amortera på sitt bolån eller ansöka om amorteringsfrihet. Väljer en låntagare att ansöka om
amorteringsfrihet på sitt bolån får denna möjligheten att placera den del av pengarna som
skulle ha gått till amortering i en annan form av investering. Därmed kan personen, genom att
bygga
upp
en
belånad
portfölj
bestående
av
en
belånad
fastighet
samt
ett
värdepappersinnehav, få möjlighet till en högre avkastning än vid enbart ett fastighetsinnehav.
Syftet med detta arbete är att undersöka huruvida det är ekonomiskt lönsamt både med och
utan hänsyn till risk att alternativinvestera den del av utbetalningen på en persons bolån som
varje år går till amortering och på detta sätt genom ränta på ränta effekten kunna återbetala
lånet snabbare än vid traditionell rak amortering. De alternativplaceringar som vi har
undersökt är svenska börsindex samt riskfria korta räntepapper.
För att kunna genomföra denna undersökning har vi samlat in historisk data över
bolåneräntor, avkastning för svenska börsindex och avkastning för riskfria korta räntepapper
mellan perioden år 1919-2007 och sedan gjort en historisk simulering. Vi har även gjort en
simulerad riskjusterad avkastningsberäkning mellan åren 1968-2007 till vilken vi dessutom
har samlat in historisk avkastning på svenska fastigheter. Vi har använt oss av en egenbyggd
Excel-modell för att räkna fram resultatet samt befintliga riskteorier för att göra den
riskjusterade avkastningsberäkningen.
Resultatet visar att det under samtliga undersökta perioder sedan år 1919 varit ekonomiskt
lönsamt att alternativinvestera sina amorteringspengar i svenska börsindex och på så sätt
kunnat återbetala sitt bolån snabbare än vid vanlig traditionell rak amortering. Vi har även
visat att det under samtliga perioder sedan år 1956 varit ekonomiskt lönsamt att
alternativinvestera sina amorteringspengar i riskfria korta räntepapper. Perioderna mellan år
1919 och år 1955 hade detta alternativ inte varit ekonomiskt olönsamt. Vår riskjusterade
avkastningsberäkning visar att såväl den faktiska som den riskjusterade avkastningen är högre
för en belånad portfölj innehållande en fastighet, ett bolån på samma belopp som fastighetens
anskaffningsvärde samt ett aktieinnehav än för en fastighet som amorteras.
2
Innehållsförteckning
1. Inledning ............................................................................................................................... 6
1.1. Bakgrund ......................................................................................................................... 6
1.2. Problemdiskussion .......................................................................................................... 9
1.3. Syfte .............................................................................................................................. 10
1.4. Frågeställningar ............................................................................................................. 10
1.5. Avgränsningar ............................................................................................................... 11
1.6. Disposition .................................................................................................................... 12
2. Metod ................................................................................................................................... 13
2.1. Tillvägagångssätt ........................................................................................................... 13
2.2. Urval .............................................................................................................................. 13
2.3. Sekundärdata ................................................................................................................. 14
2.3.1. Datainsamling......................................................................................................... 15
2.4. Intervju .......................................................................................................................... 16
2.5. Undersökningsmetod ..................................................................................................... 16
2.6. Kvantitativ metod .......................................................................................................... 17
2.7. Extensivt upplägg .......................................................................................................... 17
2.8. Metodkritik .................................................................................................................... 18
2.8.1 Validitet ................................................................................................................... 18
2.8.2. Reliabilitet .............................................................................................................. 19
2.9. Källkritik ....................................................................................................................... 19
3. Referensram ........................................................................................................................ 21
3.1. Bolån ............................................................................................................................. 21
3.2. Hävstång genom ökad skuldsättning ............................................................................. 22
3.3. Miller & Modigliani ...................................................................................................... 23
3.3.1. Miller & Modiglianis första teorem ....................................................................... 23
3.3.2. Miller och Modiglianis andra teorem ..................................................................... 24
3.3.3. Miller & Modigliani med skatter ........................................................................... 25
3.4. Optimal kapitalstruktur ................................................................................................. 26
3.5. Ökad avkastning genom belånad portfölj ...................................................................... 27
3.6. Risk................................................................................................................................ 28
3.6.1. Diversifiering ......................................................................................................... 29
3.6.2. Sambandet mellan risk och avkastning .................................................................. 30
3
3.7. Sharpekvot ..................................................................................................................... 32
3.8. Livscykelteorin .............................................................................................................. 32
3.7.1. Ackumulationsfas ................................................................................................... 33
3.7.2. Konsolideringsfas ................................................................................................... 33
3.7.3. Konsumtionsfas ...................................................................................................... 33
3.7.4. Gåvofas ................................................................................................................... 34
4. Empiri .................................................................................................................................. 35
4.1. Kapitalskatt.................................................................................................................... 35
4.2. Underskott av kapital, ränteavdrag................................................................................ 35
4.3. Historiska siffror ........................................................................................................... 36
4.3.1. Bolåneräntor år 1919-2007..................................................................................... 36
4.3.2. Riskfri avkastning år 1919-2007 ............................................................................ 37
4.3.3. Börsens utveckling år 1919-2007 ........................................................................... 38
4.3.4. Fastighetsavkastning år 1968-2007 ........................................................................ 39
5. Beräkningsmodeller ........................................................................................................... 41
5.1. Excel-modellen.............................................................................................................. 41
5.2. Tillvägagångssätt vid beräkning av riskjusterad avkastning ......................................... 43
6. Resultat ................................................................................................................................ 45
6.1. Riskfria korta räntepapper ............................................................................................. 45
6.1.1. 30-års perioder ........................................................................................................ 45
6.1.2. 40-års perioder ........................................................................................................ 47
6.2. Börsen ............................................................................................................................ 49
6.2.1. 30-års perioder ........................................................................................................ 49
6.2.2. 40-års perioder ........................................................................................................ 50
6.3. Räntespread ................................................................................................................... 52
6.4. Riskjusterad avkastning................................................................................................. 53
7. Analys .................................................................................................................................. 55
8. Slutsats................................................................................................................................. 63
10. Källförteckning ................................................................................................................. 65
10.1. Tryckta källor .............................................................................................................. 65
10.2. Interaktiva källor ......................................................................................................... 65
10.3. E-mail .......................................................................................................................... 66
4
Bilaga 1. Intervjufrågor till Håkan Höijer, marknadschef på Skandiabanken,
2008-02-16
Bilaga 2. Historiska bolåneräntor år 1919-2007
Bilaga 3. Historiska svenska riskfria räntor år 1919-2007
Bilaga 4. Historisk avkastning svenska börsindex år 1919-2007
Bilaga 5. Historisk avkastning svenska fastigheter år 1968-2007
Bilaga 6. Resultat alternativinvestering – riskfria räntepapper
Bilaga 7. Resultat alternativinvestering – svenska börsindex
Bilaga 8. Högsta tillåtna räntespread
5
1. Inledning
I detta kapitel börjar vi med att presentera en bakgrund till vårt undersökta problem. Därefter
kommer en problemdiskussion där vi diskuterar frågor kring problemet. Denna
problemdiskussion leder sedan ut till vårt syfte och de problemfrågor vi avser undersöka
inom denna uppsats. Slutligen presenterar vi våra avgränsningar och en disposition över
uppsatsen.
1.1. Bakgrund
Fastighetsmarknaden är för närvarande ett hett samtalsämne. Många personer hävdar att en
fastighetsaffär är den bästa ekonomiska affär en person kan göra i sitt liv. Sedan 1958 har
fastigheter i Sverige i snitt stigit med 4 098 procent1 vilket kan jämföras med KPI som gått
upp med 664 procent2. Trots att de allra flesta som köper en fastighet huvudsakligen gör det
för att bo i den har många tjänat stora pengar på sin investering under senare modern tid.
Snittpriset på ett småhus i Sverige låg år 2006 på strax över 1,1 miljoner kronor3. Inte många
personer kan betala ett så högt pris kontant och söker därför bolån för att kunna göra
betalningen. När en person väljer att ta ett bolån ställs denna person inför en del strategiska
val som i slutändan får olika ekonomiska konsekvenser.
Det första valet låntagaren ställs inför är hur mycket eget kapital som denna vill investera i
fastigheten. Här ställer kreditinstituten vissa minimum krav men utöver det är det upp till
låntagarens ekonomiska möjlighet och villighet. Värdeökningen på fastigheten kommer
ägaren tillhanda oavsett hur mycket lån denna person har på fastigheten. Ägaren får dock inte
mer avkastning på sin fastighet för att denna har mer eget kapital i fastigheten. Istället blir
hävstångseffekten på det egna kapitalet större ju mindre kapital som är investerat i fastigheten
genom att personen i fråga kan investera kapitalet i en annan avkastningsgivande investering.
Denna hävstångseffekt bidrar dock även till ökad risk.
1
www.scb.se
Ibid
3
Ibid
2
6
Det andra valet en låntagare måste ta ställning till är huruvida personen i fråga vill ha bunden
eller rörlig ränta. Möjligheten finns även att dela upp sitt bolån i flera lånedelar och välja att
ha olika räntesatser på de olika delarna. Vilken ränta som personen i fråga väljer att ha beror
på dennes uppfattning om det framtida ränteläget. Tror låntagaren att räntorna är på väg neråt
kan rörlig ränta vara ett bra alternativ. Tror låntagaren att räntorna är på väg uppåt kan bunden
ränta vara ett bra alternativ.4
Det tredje valet låntagaren ställs inför är nära knutet till val ett, det vill säga om denna vill
amortera på sitt bolån eller ansöka om amorteringsfrihet5. Väljer låntagaren att ansöka om
amorteringsfrihet betalar denna endast ränta på bolånet och väljer senare att ha en högre
månadsamortering när denna börjar amortera än vad personen hade fått om han eller hon
amorterat under hela lånetiden. Alternativt väljer låntagaren att vid ett senare tillfälle
återbetala hela lånet i ett klumpsumma. Väljer låntagaren istället att amortera på sitt bolån kan
detta likställas med att låntagaren väljer att kontinuerligt investera mer eget kapital i sin
fastighet.
Låntagaren får inte någon avkastning på det kapital denna investerar i sin fastighet genom att
amortera utöver värdeökningen på fastigheten vilket tillfaller ägaren oavsett om denna
amorterar eller inte. Kostnaden som låntagaren vinner i form av ränta denna inte längre
behöver betala eftersom skulden har minskat kan däremot ses som en form av avkastning.
Denna typ av avkastning är en funktion av den amorterade delen multiplicerat med
bolåneräntan. Därmed blir förmögenhetsökningen i form av den ackumulerade amorteringen
linjär. En nackdel med att minska sitt bolån är att ju mer lån en person har på sin fastighet, ju
mer kan denna utnyttja ränteavdraget. Alla personer som deklarerar i Sverige har rätt att dra
av 30 procent av sina räntekostnader upp till 100 000 kronor6. Detta gör att den faktiska
räntan en person betalar på sitt lån i praktiken blir 30 procent lägre än den som banken
erbjuder. Denna skattesköld tillsammans med ränta på ränta effekten från en
alternativinvestering kan göra det lönsamt för en låntagare att ha lån på sin fastighet och
istället alternativinvestera sina pengar i en annan avkastningsgivande investering.
4
www.swedbank.se
Ibid
6
Sveriges rikes lag, Inkomstskattelagen 65 kap 9§
5
7
Väljer en låntagare att ansöka om amorteringsfrihet på sitt bolån får denna möjligheten att
placera den del av låntagarens pengar som skulle ha gått till amortering i en annan form av
investering. När en investerare investerar i värdepapper får denna inte bara ränta på sitt
ursprungliga kapital utan även ränta på räntan vilket gör att förmögenhetsökningen utvecklas
exponentiellt7. Investeraren skattar inte förrän denna säljer sitt investerade kapital8 vilket gör
att personen även får avkastning på sin latenta skatteskuld. Sätts den linjära
värdeackumulationen från att amortera ett bolån ihop med den exponentiella kurvan från att
investera i värdepapper kommer den exponentiella vid någon punkt beroende på bolåneräntan
och den alternativa avkastningen få ett värde högre än den linjära.
Diagrammet nedan visar hur skillnaden på de olika investeringsalternativen kan se ut. Den
linjära linjen visar värdeackumuleringen från att amortera ett bolån där avkastningen likställs
med kostnaden för räntan som denna inte längre behöver betala eftersom att skulden har
minskat. Den exponentiella linjen visar värdeackumulationen från att investera i värdepapper
där investeraren får ränta på ränta på sitt investerade kapital. I detta fall är investeringarna i de
två olika alternativen lika stora vid varje utbetalning. Då räntekostnaden blir högre på ett lån
där låntagaren har amorteringsfrihet än på ett lån där låntagaren kontinuerligt amorterar kan
denna person inte investera lika mycket vid varje tillfälle som den som amorterar då en större
del av utbetalningen går till räntekostnader. Undantaget sker i den första utbetalningen då
lånen i de båda fallen är lika stora då ingen amortering ännu har skett. Detta visas genom att
de två linjerna startar i samma punkt men att den exponentiella linjen senare får ett lägre
värde än den linjära. Vid en viss punkt har dock ränta på ränta effekten från
alternativinvesteringen bidragit till att värdet på de olika alternativen är lika stora. Detta trots
att den totala summan som investerats är lägre än den som amorterats. Vid vilken punkt de två
linjerna skär varandra beror på bolåneräntan, som påverkar skillnaden på storleken på
investeringarna, samt avkastningen på den alternativa investeringen.
Alternativ
Värde
investering
Amortering
Tid
Diagram 1.
7
8
Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill
Sveriges rikes lag, Inkomstskattelagen 44 kap 26§
8
1.2. Problemdiskussion
En låntagare som väljer att ansöka om amorteringsfrihet på sitt bolån får då möjligheten att
alternativplacera sina amorteringspengar i valfri annan form av investering. Genom ränta på
ränta effekten på den alternativa investeringen skulle värdet på denna vid en viss punkt
överstiga värdet på de amorteringar som personen annars hade gjort. Skulle spreaden mellan
bolåneräntan och den alternativa avkastningen vara tillräckligt stor skulle detta innebära att
låntagaren kunde återbetala lånet snabbare i en klumpsumma än om denna hade använt sig av
vanlig traditionell rak amortering. Trots detta väljer många svenskar idag att använda sig av
vanlig traditionell rak amortering. Detta kan bero på orsaker såsom att spreaden på
bolåneräntan och alternativa placeringar inte gör fenomenet lönsamt, att låntagare inte anser
att det är lönsamt i förhållande till den risk de är villiga att ta, likviditetsproblem etcetera. När
de flesta människor tar ekonomiska beslut gör de det efter vad som är mest gynnsamt för
deras personliga välfärd. Vi anser därför att det är viktigt att undersöka huruvida det är
ekonomiskt lönsamt eller inte att alternativinvestera sina amorteringspengar eftersom många
låntagare väljer att inte göra det.
Investerar en person pengar i värdepapper istället för att amortera sitt bolån ökar risken att
förlora pengarna. Alternativet finns att investera pengarna i riskfria räntepapper. I ett sådant
fall elimineras risken med att förlora sin alternativa investering. Med hjälp av ränteavdraget
på bolåneräntan blir spreaden mellan bolåneräntan och avkastningen på den alternativa
investeringen större än vad den annars hade varit. Detta ökar möjligheten för ränta på ränta
effekten att få värdeökningen på investeringen att bli större än vad låntagaren betalar i
ränteskillnad på att amortera jämfört med att inte amortera. Vi vill undersöka huruvida
spreaden på bolåneräntan och riskfria räntepapper är tillräckligt stor för att fenomenet ska
vara lönsamt. Vi vill också undersöka om spreaden mellan bolåneräntan och svenska
börsindex är tillräckligt stor för att fenomenet ska vara lönsamt både med och utan hänsyn till
risk.
Utöver rent ekonomiska orsaker kan det finnas andra anledningar i en persons livsstil som gör
att personen väljer att amortera framför att alternativinvestera. Olika stadier i en persons liv
kan göra det omöjligt eller opassande att göra olika typer av investeringar vilket är någonting
som är viktigt att ta hänsyn till i denna undersökning.
9
Vi anser att denna fråga är viktig att undersöka då en stor andel av Sveriges befolkning har
bolån och många använder sig av traditionell rak amortering. Vi menar att det är viktigt att
undersöka huruvida de som amorterar av sina bolån gör det för att det är det mest ekonomiskt
lönsamma, om de gör det för att det är det mest ekonomiskt lönsamma i förhållande till den
risk de är villiga att ta eller om det kan bero på andra anledningar.
Utifrån dessa frågor och funderingar kommer vårt syfte med detta arbete.
1.3. Syfte
Vi vill med detta arbete undersöka huruvida det är ekonomiskt lönsamt både med och utan
hänsyn till risk att alternativinvestera den del av utbetalningen på en persons bolån som varje
år går till amortering och på detta sätt genom ränta på ränta effekten kunna återbetala lånet
snabbare än vid traditionell rak amortering.
1.4. Frågeställningar

Under hur många av de 30- och 40-års perioder sedan 1919 hade det under dagens
skatteförutsättningar varit lönsamt att alternativinvestera amorteringsbeloppet på
börsen respektive i korta räntepapper istället för att återbetala pengarna till banken?

Vilken
räntespread
krävs
mellan
bolåneräntan
och
avkastningen
på
alternativinvesteringen vid olika bolåneräntor för att det ska vara lönsamt att
alternativinvestera amorteringsbeloppet?

Hur skiljer sig den riskjusterade avkastningen för en alternativinvesteringsportfölj
respektive en amorteringsportfölj mellan år 1968-2007 mot den faktiska avkastningen?
10

Vilka fler faktorer i en persons livssituation finns det som kan vara viktiga att tänka på
om en person väljer att alternativinvestera den del av utbetalningen som skulle ha gått
till att amortera sitt bolån?
1.5. Avgränsningar
Vi har endast använt oss av historiskt börsindex samt riskfria räntor inom denna
undersökning. En skicklig och aktiv investerare kan uppnå högre avkastning än index men
detta är ingenting vi tar upp i detta arbete. Vi bortser även från köp-, sälj- och
förvaltningsavgifter då dessa är så små att vi inte tror att de skulle påverka vårt resultat i
nämnvärd utsträckning. Inte heller tar vi hänsyn till hur inflation kan ha påverkat vårt resultat
då vi konsekvent använder oss av nominella historiska siffror genom hela arbetet.
Vidare har vi avgränsat oss till att göra beräkningar på amortering under 30 och 40 år av
bottenlån. Vi har valt återbetalningstiderna 30 respektive 40 år då de är de vanligast använda
perioderna på marknaden9. Om en låntagare även har topplån på sin fastighet så blir
räntebeloppet något högre än vad vi har räknat på i detta arbete. Detta är ingenting vi tar upp
då räntespreaden på bottenlånet och topplånet inte är tillräckligt stor för att det bör påverka
vårt resultat i nämnvärd utsträckning.
Denna undersökning begränsas även till låntagare med max 100 000 kronor i räntekostnader
per år. För låntagare med högre räntekostnader blir förutsättningarna för ränteavdrag
annorlunda än de som vi har använt oss av vid våra beräkningar i detta arbete.
Vi har endast undersökt problemet ur privatpersoners synvinkel. Huruvida banker och andra
institutioner skulle kunna tjäna på fenomenet är ingenting som vi kommer att ta upp.
9
Intervju med Håkan Höijer, marknadschef på Skandiabanken, 2008-02-16
11
1.6. Disposition
Nedan presenteras en disposition över de kommande kapitel som ingår i uppsatsen.
Kapitel 2: Metod
I detta kapitel presenteras vårt tillvägagångssätt,
vilken data vi valt att använda och varför, vilken
metod vi har använt oss av för att undersöka vårt
syfte med detta arbete samt vilka problem denna
metod kan medföra. Slutligen presenteras vår
källkritik.
Kapitel 3: Referensram
I detta kapitel presenterar vi först en text med
grundläggande information om hur ett bolån
fungerar. Därefter presenterar vi de teorier som ligger
till grund för vår undersökning och som kommer att
refereras till när vi diskuterar vårt resultat.
Kapitel 4: Empiri
I detta kapitel presenteras först de lagar som vi har
tagit hänsyn till när vi gjort vår historiska simulering.
Slutligen presenteras vår insamlade data som
simuleringen bygger på.
Kapitel 5: Beräkningsmodeller
I detta kapitel presenterar vi de modeller och
tillvägagångssätt som vi har använt oss av när vi med
hjälp av siffrorna från vår empiri har beräknat vårt
resultat.
Kapitel 6: Resultat
I detta kapitel presenterar vi de resultat som vi har
fått fram från de historiska simuleringar som vi har
gjort med hjälp av vår egna Excel-modell. Vi
presenterar även resultatet från vår riskjusterade
avkastningssimulering.
Kapitel 7: Analys
I detta kapitel diskuterar vi vårt resultat med stöd av
vår referensram.
Kapitel 8: Slutsats
I detta kapitel skriver vi våra slutsatser som vi har
kommit fram till genom denna undersökning samt
ger våra rekommendationer.
12
2. Metod
I detta kapitel presenteras vårt tillvägagångssätt, vilken data vi valt att använda och varför,
vilken metod vi har använt oss av för att undersöka vårt syfte med detta arbete samt vilka
problem denna metod kan medföra. Slutligen presenteras vår källkritik.
2.1. Tillvägagångssätt
För att svara på våra frågeställningar har vi använt oss av historiska data över bolåneräntor,
börsindex, riskfria räntor och fastighetsindex. Vi har sedan byggt en egen modell i Excel för
att göra våra beräkningar. Dagens skatteregler har applicerats då det intressanta är att
undersöka huruvida det undersökta fenomenet skulle vara lönsamt idag. För vår beräkning av
riskjusterad avkastning har vi använt oss av befintliga riskteorier. Samtliga beräkningar och
teorier som vi har använt beskrivs utförligt senare i arbetet. När vi hade vårt resultat färdigt
knöt vi relevanta teorier till vår empiri och analyserade vårt resultat. Slutligen skrev vi våra
slutsatser och rekommendationer.
2.2. Urval
Vi har valt att undersöka efter hur många år en person hade kunnat återbetala sitt bolån genom
att alternativinvestera sin amorteringsdel under perioden mellan år 1919 till år 2007.
Anledningen till att vi valt just denna period är att det sedan år 1919 finns väldokumenterad
statistik över bolåneräntor. Vi planerade till en början att gå tillbaka till år 1900 men kunde
inte hitta dokumenterade bolåneräntor så långt tillbaka i tiden. Vi tror dock att den undersökta
perioden trots detta hinder är så pass lång att det inte ska påverka arbetets resultat.
Till undersökningen om riskjusterad avkastning har vi valt att endast undersöka den senaste
40-års perioden. Anledningen till detta är att resultatet är baserat på genomsnittliga siffror
under perioden och vi anser att denna speglar en bra bild av en historisk jämförelse mellan en
alternativinvesteringsportfölj och en amorteringsportfölj.
13
Vi ville undersöka huruvida det är ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sin
amorteringsutbetalning i dels en riskfri placering och dels en riskabel placering. Till den
riskabla placeringen var svenska börsindex var ett naturligt val. Undersökningen görs över
svensk data och trots att en investerare på börsen kan uppnå både högre och lägre avkastning
än index ville vi undersöka index då det speglar en väldiversifierad portfölj. Väljer en
investerade att kontinuerligt investera ett mindre belopp i aktier skulle en stor del av
investeringen försvinna i form av courtage. För att undvika detta tänker vi oss i detta arbete att
investeraren placerar sina pengar i en fond utan köpavgift som placerar i svenska börsindex.
Den riskfria portföljen ville vi att den skulle innehålla korta räntepapper, det vill säga
statsobligationer. En privatperson kan dock inte kontinuerligt investera små belopp i
statsobligationer då lägsta placeringsbelopp är en miljon kronor10. Därför tänker vi oss att
investeraren investerar sina pengar i en räntefond som placerar i svenska statsobligationer.
2.3. Sekundärdata
Datan som insamlas till en undersökning kan vara av typen primärdata eller sekundärdata.
Primärdata är data som författaren till undersökningen själv samlar in för att användas till just
denna undersökning. Sekundärdata är data som samlats in av andra personer än författarna till
ett visst arbete samt för att användas till ett annat arbete. 11 I detta arbete har vi endast använt
oss av sekundärdata. Vid användning av sekundärdata är det viktigt att granska den kritiskt för
att försäkra sig om att informationen är korrekt. Vi anser att vår sekundärdata i form av
historiska siffror över bolåneräntor, riskfri ränta, börsens utveckling och fastighetsindex
kommer från trovärdiga källor då samtliga är väl ansedda inom sin respektive bransch.
Även vår teoretiska referensram är av formen sekundärdata. För att försäkra oss om hög
tillförlitlighet inom vår teoretiska referensram har vi använt oss av en mängd olika källor. Att
flera författare skriver samma sak ökar förtroendet för att det som står är sant. Läsaren bör
dock även vara kritisk till var informationen kommer ifrån. Som regel är tryckta källor mer
tillförlitliga än internetkällor där vem som helst kan starta en hemsida och lägga upp
information. Vi har med ett undantag endast använt oss av tryckta källor i vår teoretiska
10
11
www.swedbank.se
Jacobsen, D.I, (2002), Vad, hur och varför?, Lund, Studentlitteratur
14
referensram. Vårt enda undantag kommer från en internetkälla som vi anser trovärdig då den
tillhör en högt aktad svensk stiftelse (Nobelpriset).
2.3.1. Datainsamling
För information över historiska bolåneräntor har vi använt oss av källan ”Allmän
Sparbanksstatistik” utgiven av Statistiska Centralbyrån som omfattar informationen mellan år
1919 och år 1956. I böckerna presenteras en genomsnittlig ränta per år för alla Sveriges
sparbanker. Från år 1957 till och med år 1985 har vi använt Riksbankens statistiska årsbok
som källa för att ta fram en genomsnittlig årsränta och från år 1986 till år 2007 har vi använt
oss av Swedbanks kvartalsränta för att räkna fram en genomsnittlig ränta. Då Swedbank är en
av Sveriges största banker och alla de största bankerna brukar erbjuda i stort sett samma
bolåneränta anser vi att denna ränta är tillräcklig för att få fram ett korrekt resultat.
Den riskfria avkastning som vi har använt oss av till våra beräkningar utgörs från år 1919 till
år 1990 av riksbankens referensränta. Referensräntan bestäms av riksbanken två gånger per år
och motsvaras av den reporänta som tillämpades före det kalenderhalvår som referensräntan
ska gälla12. Räntorna under denna period är hämtade från forskningsartikeln ”Swedish stocks,
bonds, bills and inflation” skriven av Per Frennberg och Björn Hansson vilka har använt sig
av nämnt instrument för att beskriva den riskfria avkastningen under perioden. I sitt arbete
motiverar de valet med att det var denna typ av riskfri placering som var mest
väldokumenterad och att årlig dokumentation fanns tillgänglig utan avbrott under hela
perioden vilket inte var fallet med andra instrument som exempelvis obligationer. Resterande
del av ränteserien, det vill säga år 1991 till år 2007 består av riksbankens genomsnittliga
årsränta för tre månaders statsskuldväxlar.
Börsens utveckling mellan år 1919-1990 kommer även den från Hansson och Frennbergs
forsknings artikel ”Swedish stocks, bonds, bills and inflation”. Datan för åren 1991 till 2007
är tillhandahållen av Six AB som bland annat förser Reuters med kursinformation. Datan
inkluderar kursstegringar samt återinlagd utdelning, vilket betyder att den utdelning som
företagen har betalat ut har återinvesterats. Företaget har enligt förfrågan mailat datan till oss.
12
www.riksbanken.se
15
Historiska siffror över fastighetsindex har vi samlat in från Statistiska Centralbyrån. Datan för
åren 1968-1974 kommer från deras statistiska årsböcker och den senare datan är inhämtad
från deras hemsida.
2.4. Intervju
För att få information om bolånemarknaden har vi gjort en kort mailintervju med Håkan
Höijer, nuvarande markandschef och före detta bolånechef på Skandiabanken. Vi hade till en
början tänkt oss en telefonintervju då Höijer befinner sig i Stockholm och vi endast hade fyra
korta och sakliga frågor som vi ville ha svar på. Vi mailade frågorna till vår intervjuperson i
förväg varpå denna återkom med svar via e-mail. Vid intervjuer är det viktigt att tänka på
saker såsom hur frågorna formuleras, att få intervju personen att känna sig bekväm och hur
svaren tolkas etcetera13. I detta fall ställde vi endast fyra korta frågor som går att återfinnas i
bilaga 1. Samtliga frågor var av objektiv karaktär och svaren var i form av fakta och inte
intervju personens egna åsikter. Av denna anledning bortsåg vi ifrån de problem som kan
uppstå i en intervjusituation.
2.5. Undersökningsmetod
En undersökningsmetod kan vara beskrivande eller förklarande. En beskrivande
undersökningsmetod
ger
kunskap
om
ett
visst
fenomen
medan
en
förklarade
undersökningsmetod förklarar varför fenomenet ser ut som det gör. Oftast behöver ett
fenomen först beskrivas för att senare kunna förklaras.14 I denna uppsats vill vi undersöka
sambandet mellan bolåneräntan och en alternativ avkastning. Vi har inte för avsikt att
undersöka varför ett visst fenomen ser ut som det gör utan vårt mål är istället att undersöka
hur sambandet mellan två fenomen ser ut. Vi kommer därför att använda oss av en
beskrivande undersökningsmetod. Vårt tillvägagångssätt kommer att vara hypotesprövande då
vi redan innan vi började analysera vår insamlade data hade en spekulation om hur sambandet
13
14
Jacobsen, D.I, (2002), Vad, hur och varför?, Lund, Studentlitteratur
Ibid
16
skulle se ut, det vill säga en hypotes15. Vår spekulation består i att det historiskt sett har varit
ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sina amorteringspengar i svenska börsindex men
inte i korta riskfria räntepapper. Under arbetets gång undersöker vi huruvida vår hypotes är
sann eller bör förkastas. Inom området finns sedan tidigare en mängd data och information
som vi kommer att kategorisera och analysera med hjälp av en egenbyggd Excel-modell samt
göra en beräkning av riskjusterad avkastning med hjälp av befintliga riskteorier.
2.6. Kvantitativ metod
Olika metoder kan användas för att samla in relevant data. Data kan kategoriseras som
kvalitativ eller kvantitativ. Kvantitativ data används när en undersökare vill veta lite om
många enheter och kunna generalisera sitt resultat. Kvalitativ data används när en undersökare
vill få mycket information om få enheter och inte har för avsikt att generalisera sitt resultat.16
Vårt arbete syftar till att undersöka en mängd data över bolåneräntor, riskfri avkastning,
börsen utveckling samt fastighetsindex mellan år 1919 till år 2007 vilket gör att definitionen
på det insamlade materialet är kvantitativt. Vår insamlade data används sedan för att skapa en
Excel-modell för att pröva vår hypotes om sambandet mellan bolåneräntor och en alternativ
avkastning. Vi använder oss också av befintliga riskteorier för att undersöka sambandet
mellan vår insamlade data ur ett riskperspektiv.
2.7. Extensivt upplägg
Upplägget på en undersökning kan vara gjort på djupet (antal variabler) eller på bredden
(antal enheter). En undersökning som är gjord på djupet kallas intensiv och en undersökning
som är gjord på bredden kallas för extensiv.17 I detta arbete undersöker vi 60 olika 30-års
perioder och 50 olika 40-års perioder vilket gör vår undersökning extensiv.
15
Patel, R & Davidson, B, (2003), Forskingsmetodikens grunder, Lund, Studentlitteratur
Holme, I & Solvang, B.K (1997), Forskingsmetodik, Lund, Studentlitteratur
17
Jacobsen, D.I, (2002), Vad hur och varför?, Lund, Studentlitteratur
16
17
2.8. Metodkritik
För att en undersökning ska anses tillförlitlig är det av yttersta vikt att den insamlade empirin
uppfyller följande två kriterier: Empirin måste vara valid, det vill säga giltig och relevant18.
Den måste även vara reliabel, det vill säga tillförlitlig och trovärdig19.
2.8.1 Validitet
Med intern validitet menas att vi mäter det vi har avsett att mäta samt att det som vi har mätt
är relevant för undersökningen20. Syftet med vårt arbete är att undersöka alla 30- och 40-års
perioder från år 1919 till år 2007 för att se under hur många av dessa perioder det hade varit
lönsamt att alternativinvestera sin amorteringsutbetalning i riskfria räntor eller i svenska
börsindex och genom ränta på ränta effekten på så sätt kunnat återbetala lånet snabbare än vid
vanlig traditionell rak amortering. Vi har samlat in data över bolåneräntor, riskfria korta räntor
samt börsens utveckling under denna period för att sedan analysera siffrorna i en egenbyggd
Excel-modell. Vi har även för avsikt att göra en riskjusterad avkastningsberäkning mellan
perioden år 1968 till år 2007. För denna har vi använt oss av insamlad data över bolåneräntor,
börsens avkastning, riskfria räntor samt fastighetsindex som vi sedan analyserat enligt
befintliga riskteorier. Vi kan därmed säga att vi har mätt det vi har avsett att mäta.
Med extern validitet menas att det som vi har mätt hos få även gäller för flera, det vill säga
om resultatet går att generalisera21. Mellan år 1919 till år 2007 finns 60 stycken 30-års
perioder och 50 stycken 40-års perioder. Vi kan aldrig med full säkerhet säga att det som
gäller för dessa perioder även har gällt för alla tidigare 30- och 40-års perioder och kommer
att gälla för alla 30- och 40-års perioder i framtiden. Vi anser dock att vi har undersökt
tillräckligt många perioder för att kunna dra slutsatsen att det är troligt att samma företeelse
kommer att gälla åtminstone de kommande närmaste årtiondena. Vi har även undersökt hur
stor räntespreaden mellan bolåneräntan minus den alternativa avkastningen maximalt får vara
för att fenomenet ska vara lönsamt. Av detta kan vi dra slutsatsen att fenomenet kommer att
18
Jacobsen, D.I, (2002), Vad hur och varför?, Lund, Studentlitteratur
Ibid
20
Lundahl, U & Skärvad, P.H (1999), Utredningsmetodik för samhällsvetare och ekonomer, Lund,
Studentlitteratur
21
Ibid
19
18
fortsätta vara lönsamt så länge räntespreaden är lika liten eller mindre än vad vårt resultat
visar givet dagens skatteregler.
2.8.2. Reliabilitet
Reliabilitet avser undersökningens grad av tillförlitlighet och trovärdighet. Med en god
reliabilitet ska en annan person som gör samma undersökning genom samma metod komma
fram till samma resultat.22 Eftersom vår undersökning bygger på objektiva fakta i form av
siffror och skatteregler så anser vi att den har mycket hög reliabilitet. Vi har gjort vissa
förenklingar i vårt arbete, till exempel räknar vi med att alla ränteutbetalningar sker i slutet av
året samt att ränteavdraget sker direkt. Vi har dock tydligt förklarat alla förenklingar vi har
gjort. Vi har även ett enskilt kapitel där vi utförligt beskriver de modeller som vi har använt
till våra beräkningar i arbetet vilket ökar reliabiliteten för undersökningen.
2.9. Källkritik
Vår data över bolåneräntor från år 1919 till år 1956 är hämtad från en bok kallad ”Allmän
sparbanksstatistik” utgiven av Statistiska Centralbyrån. Åren 1957 till 1985 är hämtad från
Riksbankens statistiska årsböcker. År 1986 till år 2007 kommer från Swedbank. Vi anser att
dessa källor är tillförlitliga då båda är väletablerade och ansedda företag/institutioner.
Data över riskfri avkastning mellan åren 1919-1990 har vi inhämtat från en forskningsartikel
skriven av Frennberg och Hansson. Att vi har använt oss av en forskningsartikel ökar
trovärdigheten för att siffrorna ska vara korrekta. Datan efter år 1990 över riskfri avkastning
kommer från Riksbanken. Även denna källa anser vi vara tillförlitlig då Riksbanken är en
ansedd institution.
Data över börsens utveckling mellan åren 1919-1991 är även den hämtat från en
forskningsartikel av Frennberg och Hansson. Datan för åren 1992 till 2007 är tillhandahållen
22
Holme, I & Solvang, B.K (1997), Forskingsmetodik, Lund, Studentlitteratur
19
av Six AB via e-mail. Då Six är en välrespekterad distributör av finansiell information till
bland annat Reuters så anser vi denna källa vara tillförlitlig.
För att försäkra oss om att vår teoretiska referensram innehåller korrekt information har vi
använt oss av ett flertal olika källor då förtroendet för att något ska vara sant ökar om flera
författare säger samma sak. Vi har med ett undantag endast använt oss av tryckta källor i vår
teoretiska referensram då dessa i regel har högre trovärdighet än internetkällor.
Vi har använt oss av vissa internetkällor för information. Eftersom vem som helst kan starta
en hemsida bör man som författare vara vaksam vid användning av internetkällor. För att öka
arbetets tillförlitlighet har vi endast använt oss av internetkällor från väl ansedda företag och
institutioner vilka vi litar på trovärdigheten hos.
20
3. Referensram
I detta kapitel presenterar vi först en text med grundläggande information om hur ett bolån
fungerar. Därefter presenterar vi de teorier som ligger till grund för vår undersökning och
som senare kommer att refereras till när vi diskuterar vårt resultat.
3.1. Bolån
Benämningen på bolån är ett lån med en fastighet som säkerhet23. Den vanligaste anledningen
att en person ansöker om ett bolån är för att personen i fråga planerar att köpa en fastighet och
inte kan eller vill betala priset kontant24. Andra anledningar kan vara till exempel att personen
i fråga av olika anledningar vill belåna en fastighet som han eller hon redan äger25, att
personen i fråga vill flytta över ett redan befintligt bolån från en annan bank, personen i fråga
behöver bolånet för att kunna lösa ut en annan person efter en skilsmässa eller arvskifte
etcetera.
När en person ansöker om ett bolån görs en ekonomisk kalkyl som tittar på lånsökarens
ekonomi för att undersöka om han eller hon klarar av att betala räntorna som lånet skulle
medföra. Detta är ett krav enligt Lag om bank och finansieringsrörelse 8 kap 1§ som säger att
”ett institut får bevilja en kredit bara om förpliktelserna på goda grunder kan förväntas bli
fullgjorda".26
Ett bolån består av upp till två delar, bottenlån och topplån. Bottenlånet är den största delen av
lånet och består oftast av upp till 95 procent av fastighetens köpeskilling eller marknadsvärde.
Olika banker har dock olika gränser för hur mycket de maximalt lånar ut som bottenlån.
Bottenlånet läggs ofta upp med en återbetalningstid på 30 eller 40 år där låntagaren kan
ansöka om amorteringsfrihet27. Behöver låntagaren låna mer pengar än vad som täcks av
bottenlånet kan denna ansöka om ett topplån. Topplånet är en större risktagning för banken
och har därför oftast en högre ränta och kortare återbetalningstid utan möjlighet till
23
www.bolanesidan.se
Ibid
25
Ibid
26
Intervju med Håkan Höijer, markandschef på Skandiabanken, 2008-02-16
27
www.bolanesidan.se
24
21
amorteringsfrihet28. Räntan på ett topplån ligger normalt sett 2-3 procent högre än räntan för
ett bottenlån29.
Den vanligaste amorteringsformen är så kallad rak amortering där låntagaren amorterar
samma belopp vid varje betalningstillfälle tills lånet är fullt återbetalat. En låntagare kan även
ansöka om amorteringsfrihet på sitt bolån. I ett sådant fall betalar låntagaren endast ränta på
bolånet och ingen amortering. Det finns ingen lag som reglerar hur länge ett institut får bevilja
amorteringsfrihet på ett bolån mer än att Lagen om kreditgivning för banker säger att ”ett
institut ska sträva efter att få ett lån återbetalat inom överskådlig tid.” Skulle ett institut kräva
att en låntagare börjar att amortera på sitt bolån kan denna dock i praktiken ansöka om ett nytt
bolån (hos ett annat eller hos samma institut) som läggs upp på mellan 30-40 år och på så sätt
kunna fortsatta att inte amortera på sitt lån. I ett sådant fall görs en ny prövning över
låntagarens ekonomi innan ett eventuellt lån kan beviljas.30
En fördel med att amortera av sitt bolån i en marknad där fastighetspriserna inte stiger är att
låntagaren frigör utrymme för att låna upp lånet igen om han eller hon vill göra en större
investering, till exempel köpa en bil eller renovera om köket31. Ett bolån kan i ett sådant läge
vara ett bra alternativ då ett bolån oftast har lägre ränta en ett billån eller ett blancolån (ett lån
utan säkerhet)32. I en marknad med stigande priser hindrar amorteringsfrihet dock inte en
person att låna upp sitt bolån. Möjligheten finns att låta en mäklare göra en värdering av
fastigheten som låntagaren sedan visar för banken. Banken går då på värderingen istället för
köpeskillingen när de bedömer det maximala lånebeloppet.33
3.2. Hävstång genom ökad skuldsättning
När en person investerar i en fastighet består kapitalstrukturen dels av eget kapital som
tillhandahålls av ägaren samt lånat kapital i form av banklån eller motsvarande.
Räntabilitetskravet på det egna kapitalet är i regel högre än på skulderna då ägaren kräver en
28
www.swedbank.se
www.bolanesidan.se
30
Intervju med Håkan Höijer, markandschef på Skandiabanken, 2008-02-16
31
www.bolanesidan.se
32
www.konsumentbankbyran.se
33
www.bolanesidan.se
29
22
avkastning i samma storlek som de alternativa investeringarna på marknaden med samma
risk. Tillsammans bildar de två kapitalformerna ägarens totala kapital.34 Den optimala
kapitalstrukturen uppnås då räntabilitet på eget kapital är som störst vilket medför att värdet
på investeringen i sin tur maximeras. Om ingen hänsyn tas till skatter så innebär detta att
skuldsättningsgraden bör öka så länge som avkastningen på eget kapital överstiger kostnaden
för det nyanskaffade kapitalet.35
3.3. Miller & Modigliani
År 1958 publicerade de båda nobelpristagarna Miller och Modigliani en forskningsrapport
som visade att ett företags kapitalstruktur inte har någon inverkan på dess värde. Rapporten
bestod av två teorem som båda styrkte antagandet om en värdering som var oberoende
kapitalstrukturens utformning. Några år senare gav de ut ännu en uppmärksammad rapport där
författarna inkluderade skatter i sina beräkningar som visar att en ökad skuldsättning ökar
företagets värde.36
3.3.1. Miller & Modiglianis första teorem
Ett företags kapitalstruktur har ingen effekt på dess värde eftersom den hävstång som skapas
vid ökad belåning lika gärna kan genereras av privata investerare själva. Lika väl som
företagen skapar en hävstång genom förändring av kapitalstrukturen kan den private
placeraren belåna sina aktier och skapa sig samma hävstång. Antagandet gäller endast under
särskilda förutsättningar där privata investerare antas kunna låna till samma ränta som företag
samt att inga skatteavgifter eller transaktionskostnader existerar. 37
34
Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill
Ross Westerfield Jordan (2005) Essentials of corporate finance, New York, McGraw-Hill
36
http://nobelprize.org
37
Ross Westerfield Jordan (2005) Essentials of corporate finance, New York, McGraw-Hill
35
23
Detta visas med följande enkla formel:
38
Där:
= värde på företag utan belåning
= värde på företag med belåning
3.3.2. Miller och Modiglianis andra teorem
I sitt andra teorem visar Miller och Modigliani att det finns ett positivt samband mellan en
ökad skuldsättning och ägarnas avkastningskrav. Eftersom den finansiella risken stiger i ett
företag som ökar sin skuldsättningsgrad ökar även risken för att företaget går i konkurs och
därför vill investerare bli kompenserade med en högre räntabilitet på eget kapital. 39
Sambandet visas i formeln nedan.
40
där:
= räntabilitet på eget kapital
= den vägda genomsnittskostnaden för kapitalet
= kapitalkostnaden för lånat kapital
= skuldsättningsgraden
Formeln ovan är utbruten ur formeln för beräkning av WACC (weighted average cost of
capital). WACC beräknas genom att ägarnas avkastningskrav på eget kapital och kostnaden
för lånat kapital multipliceras med vart kapitals andel av det totala kapitalet. WACC används
ofta som bas för kalkylränta vid lönsamhetsberäkning av framtida projekt.41
38
Ross Westerfield Jordan (2005) Essentials of corporate finance, New York, McGraw-Hill
Ibid
40
Ibid
41
Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill
39
24
Formlen för uträkning av WACC visas nedan.
där:
= det lånade kapitalet
= det egna kapitalet
= totalt kapital
= ägarnas avkastningskrav på eget kapital
= kostnaden för lånat kapitalet
3.3.3. Miller & Modigliani med skatter
Den räntekostnad som ett företag tvingas betala på det lånade kapitalet är avdragsgill och
innebär att den totala skatten som ett företag tvingas betala minskar vilket innebär ett värde
för aktieägarna. Det värde som skatteskölden årligen genererar uppgår till skattesatsen
multiplicerat med kapitalkostnadsbeloppet för det lånade kapitalet. Eftersom det är en årlig
återkommande företeelse beräknas det totala värdet av skatteskölden som nuvärdet av de
återkommande årliga vinsterna i form av minskad skatt Om skatter tas med i beräkningen blir
det alltså ur ett värde perspektiv lönsamt att öka andelen lånat kapital. 42
Sambandet visas i formeln nedan.
43
där:
= värdet på ett företag med skulder
= värdet på ett företag utan skulder
= värdet av skatteskölden
42
43
Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill
Ross Westerfield Jordan (2005) Essentials of corporate finance, New York, McGraw-Hill
25
Även formeln för Miller och Modiglianis andra teorem förändras då värdet av skatteskölden
tas med i beräkningen Aktieägarna kräver fortfarande en högre ersättning för den ökade
finansiella risken vilket medför att avkastningskravet på det egna kapitalet annullerar den
skapade hävstångeffekten. Dock innebär skatteskölden även i detta fall ett extra värde vilket
gör en ökad skuldsättning fördelaktig.44 Sambandet visas i formeln nedan.
där:
= Räntabilitet på eget kapital
= Den vägda genomsnittskostnaden för kapitalet
= Kapitalkostnaden för lånat kapital
= Skuldsättningsgraden
= Skattesatsen
3.4. Optimal kapitalstruktur
Efter att ha läst Miller och Modiglianis teorier om kapitalstruktur är det lätt att dra slutsatsen
att ett företag som går med vinst skall belåna upp till 100 procent för att dra maximal nytta av
skatteskölden. I verkligheten finns det dock andra faktorer som spelar in, vilka medför att den
optimala kapitalstrukturen sällan består av 100 procent lån. De två faktorer som måste tas med
i beräkningen är risken för att företaget skall gå i konkurs samt kostnaden för en direkt
konkurs. Kostnaden i samband med brist på likvida medel kan exempelvis bestå av
advokatkostnader vid tvist om hur ett företags konkurs skall genomföras eller kostnader som
uppstår när ett företag kämpar för att undvika konkurs.45 Med ökad andel skulder ökar även
den finansiella risken vilket medför att banker som beviljar lånen i regel kräver en högre ränta
för att täcka den ökande risken vilket innebar en positiv korrelation mellan ökad skuldsättning
och ökade räntekostnader46.
44
Ross Westerfield Jordan (2005) Essentials of corporate finance, New York, McGraw-Hill
Ibid
46
Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill
45
26
Den optimala kapitalstrukturen uppnås vid den brytpunkt där värdet av en ökad skattesköld
uppgår till samma belopp som den ökade skulden kostar i form av risk för konkurs. 47 Detta
illustreras i figuren nedan.
Figur 1.48
3.5. Ökad avkastning genom belånad portfölj
Genom att belåna sin portfölj kan en investerare öka avkastningen. Den riskjusterade
avkastningen blir dock lägre än om hela portföljen hade varit finansierad med eget kapital.
Anledningen är att risken i portföljen stiger linjärt med ökad belåning medan den procentuella
avkastningen successivt minskar vilket beror på att investeraren måste betala ränta för det
lånade beloppet.
47
48
Ross Westerfield Jordan (2005) Essentials of corporate finance, New York, McGraw-Hill
Ibid, figur 13.5 sid 409
27
Formler för avkastning och risk vid en belåning av det egna kapitalet på 100 procent visas
nedan.
där :
= avkastning på eget kapital
= den förväntade avkastningen på tillgång s
= riskfri låneränta
där :
= standardavvikelsen för det egna kapitalet
= standardavvikelsen på tillgång s
= standardavvikelsen på lån till riskfri ränta (0)
3.6. Risk
” Suppose a man leaps out of an airplane without a parachute. If he is certain to die he faces
no risk. Risk requires both exposure and uncertainty”49
En mängd olika områden i livet omfattas av risk. En individ kan exempelvis utsätta sig för
risk när denna handlar med värdepapper, ber om en löneökning eller korsar en trafikerad gata.
Det finns två kriterier som måste uppfyllas för att kunna säga att en person är utsatt för risk.
Dels måste det föreligga en osäkerhet för utfallet och dels måste personen som utsätts
påverkas av vilket utfallet blir.50
Ett exempel kan vara handel med värdepapper där
människor placerar hårt förvärvade sparpengar i hopp o att öka sitt kapital. I detta fall skulle
pengarna saknas om de går förlorade och det finns en uppenbar möjlighet för att detta kan ske.
När det gäller beräkning av avkastning och risk för värdepapper används oftast historiska
data. Den historiska risken räknas då fördelaktligen fram som tillgångens varians vilket
innebär i hur stor utsträckning tillgångens värde avviker från dess medelvärde. Genom att ta
49
50
Glyn A. Holton, (2004), Defining risk, Financial Analysts Journal, sid 22
Ibid
28
roten ur variansen fås tillgångens historiska standardavvikelse fram och detta värde utgör
tillgångens framtida förväntade risk. Genom att beräkna historisk standardavvikelse och
avkastning kan investeraren skapa en bild av det framtida förhållandet. Avgörande för val av
placering bör sedan grundas på förhållandet mellan avkastning och risk där risk bör ses som
icke önskvärt och avkastning som önskvärt.51 Ekvationer för risk beräkning visas nedan.
där :
= de observerade utfallen
ā
= de observerade utfallens medeltal
n
= antalet observationer
3.6.1. Diversifiering
Genom att investera i flera tillgångsslag kan en investerare nå en högre avkastning per
riskenhet. Detta beror på att olika tillgångars prisfluktuationer inte är helt identiska utan
skiljer sig i viss mån, vilket är skälet till att diversifiering sänker den totala risken i en portfölj.
I hur stor utsträckning innehavens prisfluktuationer följs åt beräknas genom korrelationen
mellan innehaven. En korrelation på 1 betyder att innehavens procentuella prisutveckling är
identiska och en korrelation på -1 innebär at de inte alls följs åt utan alltid drar åt motsatt håll.
På aktiemarknaden är det dock svårt att hitta aktier som har en negativ korrelation då aktier
tenderar att röra sig synkroniserat. 52
51
52
Harry Markowitz(1952) portfolio Selection, The journal of Finance , vol 45 nr 1
Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill
29
Risken för en portfölj med två innehav beräknas enligt följande ekvation.
där:
= standardavvikelse för innehav x
= standardavvikelse för innehav y
= vikten av innehav x
= vikten av innehav y
= korrelationen mellan innehav x och y
3.6.2. Sambandet mellan risk och avkastning
Eftersom investerare är riskaverta men naturligtvis önskar att få så hög avkastning på sitt
kapital som möjligt råder det en positiv korrelation mellan risk och avkastning. På grund av
möjligheterna till arbitrage är relationen mellan risk och avkastning en linjär funktion där
avkastningen per riskenhet är exakt lika stor på alla investeringsmöjligheter i ekonomin.
Avkastningen utryckt per standardavvikelse är alltså identisk för alla investeringar.53
Om en tillgång på den finansiella marknaden skulle ge en högre eller lägre riskjusterad
avkastning skulle investerarnas köp eller försäljning av tillgången sänka eller höja priset så att
den riskjusterade avkastningen till slut motsvarar den totala marknaden. Om till exempel ett
börsnoterat företag skulle ha en förväntad riskjusterad avkastning som överstiger marknaden
kommer investerare dras till företaget och aktierna skulle stiga i värde tills den nivå nås då
den förväntade avkastningen på aktierna motsvarar företagets risk.54
53
54
Ross Westerfield Jordan (2005) Essentials of corporate finance, New York, McGraw-Hill
Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill
30
Relationen mellan risk och avkastning kan visas grafiskt genom den så kallade ”Security
Market Line”, se nedan.
Figur 4.55
I figuren ovan visas det linjära sambandet mellan risk och avkastning beräknat genom
Sharpes, Lintners och Treynors berömda formel
där :
.
= ett uttryck för hur känslig en aktie är för markadens rörelser
= den riskfria avkastningen
= avkastningen hos marknadsportföljen
Sambandet visar att en akties framtida avkastning står i direkt proportion till storleken på dess
beta.
55
Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill, figur 8.7 sid 195
31
3.7. Sharpekvot
Vid mått på riskjusterad överavkastning används ofta Sharpekvoten. Vid beräkning av
Sharpekvot räknas först överavkastningen fram vilken är portföljavkastningen minus den
riskfria räntan. Det framräknade talet divideras sedan med portföljens standardavvikelse för
att få fram portföljens riskjusterade avkastning.56
3.8. Livscykelteorin57
En persons investeringsbehov förändras med åren i takt med ökad ålder och förändrad
livssituation. För att kunna konstruera en framgångsrik investeringsstrategi måste aspekter
som förväntad livslängd, ekonomisk situation och framtida extraordinära utgifter beaktas. I
grunden styrs individens investeringsval av den risk som är förenlig med vald placering.
Generellt gäller att ju längre tid det är kvar tills pengarna skall användas ju högre risk är
accepterad med förutsättning att vinstmöjligheten också ökar. Under investeringscykeln har
investeraren en rad finansiella mål som han önskar uppfylla. Dessa mål kan vara kortsiktiga
primära mål som avbetalning på en fastighet eller nödvändiga inköp till hushållet. Det finns
även behov av att uppnå långsiktiga mål som att exempelvis kunna gå i pension vid en viss
ålder eller att spara ihop pengar till barnens framtida boende. De finansiella mål som inte är
direkt nödvändiga utan mer utgörs av en önskan om att ha råd med det lilla extra utgörs av de
lågprioriterade målen. Ett exempel kan vara at vilja ha råd att köpa en ny bil vart fjärde år.
56
57
Bodie, Kane, Marcus, (2008), Investments, New York, McGraw-Hill
Reilly, Brown, (2002), Investment Analysis & Portfolio Management, New York, Thomson
32
3.7.1. Ackumulationsfas
Den första fasen av livscykeln utgörs av den så kallade ackumulationsfasen som
karaktäriseras av höga utgifter och relativt låga inkomster. Under perioden bildar personen i
fråga ofta familj och har ännu inte betalat tillbaka de eventuella lån som krävts, för bland
annat inköp av eget boende, vilket är orsaken till de höga kostnader som är förenliga med
perioden. Karriären har heller inte nått toppen och därför är lönen oftast lägre än under den
senare delen av arbetslivet. Investeringshorisonten är lång och därför bör investeringar med
hög potential och relativt hög risk väljas då chansen att ta igen förluster är stor. Även
individens förmodade framtida intjäningsförmåga bidrar till att en hög risknivå är acceptabel.
3.7.2. Konsolideringsfas
Under konsolideringsfasen överstiger intäkterna utgifterna och det finns goda möjligheter till
ökade investeringar. Perioden består av den andra hälften av arbetslivet då lönen är som högst
och större delen av individens skulder är betalda. Det är under denna tid som de största
investeringarna som är nödvändiga inför ålderdomen kan göras och den tid i livet då
intjäningsförmågan står som högst. Investeringsperioden är fortsatt relativt lång, cirka 20-30
år, vilket innebär att en fortsatt hög risknivå är acceptabel, dock inte lika hög som under
föregående fas.
3.7.3. Konsumtionsfas
Konsumtionsfasen inleds i och med pensioneringen och varar livet ut. Under denna tid lever
individen på pension och annat eventuellt sparat kapital. Forna lån är sedan en tid tillbaka
återbetalda och försörjningsplikten mot sina barn är förbi vilket medför att kostnaderna under
perioden är låga. Inkomsterna är emellertid också mycket lägre eftersom arbetskarriären är
avslutad. I detta skede bör investeringar göras i säkra värdepapper med låg risk då framtida
intjäningsmöjligheter är små och tidsperspektivet kort. För att skydda sig mot att inflationen
äter upp sparkapitalet måste dock investeringar göras till viss risk.
33
3.7.4. Gåvofas
Gåvofasen är snarlik konsumtionsfasen och utgörs vid goda förhållanden av ungefär samma
tidsspann. Här anser individen att nog sparkapital har byggts upp för att säkra framtida
konsumtion och oförutsägbara kostnader vilket innebär att delar av förmögenheten kan delas
ut till släkt och vänner.
34
4. Empiri
I detta kapitel presenteras först de lagar som vi har tagit hänsyn till när vi gjort vår historiska
simulering. Slutligen presenteras vår insamlade data som simuleringen bygger på.
4.1. Kapitalskatt
När en privatperson investerar i värdepapper och gör en vinst uppstår ett så kallat överskott av
kapital. Enligt Inkomstskattelagen kap 65 7§ uppgår den svenska kapitalskatten för
privatpersoner till 30 procent av överskott av kapital. En person blir först skatteskyldig när
tillgången avyttras då tillgångar som har stigit i värde men inte sålts inte tas upp för
beskattning.58 Vid uträkning av årets kapitalskatt får avdrag göras för kostnader som kan
hänföras
till
kapitalinvesteringar.
Som
kapitalinvestering
räknas
till
exempel
courtagekostnader vid köp eller försäljning av aktier och internetuppkoppling vid vinster som
intjänats via aktiehandel i hemmet etcetera. Enligt Inkomstskattelagen kap 42 6§ är det också
tillåtet att dra av den del av förvaltningskostnader som överstiger 1 000 kronor. Detta kan till
exempel bli aktuellt om investeringen förvaltas av professionella kapitalförvaltare.
Vid årets slut räknas alla affärer ihop där förluster kvittas mot vinster och eventuella avdrag
görs för avdragsgilla kostnader.59 Visar resultatet att de sammanlagda affärerna har gått med
vinst debiteras en skatt på 30 procent av vinstbeloppet. Visar resultatet på en samlad förlust
ges möjlighet till avdrag enligt lagen om underskott på kapital vilken behandlas nedan.
4.2. Underskott av kapital, ränteavdrag
Underskott av kapital innebär att det samlade resultatet från en persons kapitalkostnad under
ett år är större än kapitalintäkten. Exempel på kapitalkostnader är räntekostnader för lån eller
realiserade kapitalförluster från värdepappersinvesteringar. Vid uppkomst av underskott av
kapital är en person berättigad enligt, Inkomstskattelagen 65 kap 9§, till avdrag på 30 procent
av den del av underskottet som understiger 100 000 kronor samt 21 procent på den del som
58
59
Sveriges rikes lag, Inkomstskattelagen 44 kap 26§
Sveriges rikes lag, Inkomstskattelagen 41 kap 12§
35
överstiger 100 000 kronor.
4.3. Historiska siffror
Nedanstående presenterar vi historiska siffror mellan år 1919-2007 över bolåneräntor, riskfria
räntor samt svenska börsens utveckling. Vi presenterar även historiska siffror över
fastighetsindex mellan år 1968-2007. Detaljerad information över siffrorna kan även hittas i
bilaga 2, 3, 4 och 5.
4.3.1. Bolåneräntor år 1919-2007
I nedanstående diagram presenteras historiska bolåneräntor mellan år 1919-2007. Data för
åren 1919-1956 kommer från årsböckerna ”Allmän sparbanksstatistik” utgivna av Statistiska
Centralbyrån. Datan mellan år 1957-1985 kommer från Riksbankens statistiska årsböcker och
resterande data kommer från Swedbanks hemsida.
Bolåneränta
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
1919 1927 1935 1943 1951 1959 1967 1975 1983 1991 1999 2007
År
Diagram 2.
Den genomsnittliga bolåneräntan för perioden är 6,69 procent. Som högst har den uppgått till
17,20 procent vilket inträffade år 1992 och som lägst har räntan legat på 2,95 procent år 1939.
Perioden från 1919 till 1964 har räntan legat mellan tre-sex procent för att sedan successivt
öka och under senare delen av sjuttiotalet samt åttiotalet notera historiskt höga nivåer runt 12
36
procent. Räntan har sedan sjunkit under nittiotalet för att under den undersökta delen av
2000-talet ligga kring 5 procent.
4.3.2. Riskfri avkastning år 1919-2007
I nedanstående diagram presenteras den riskfria räntan för perioden år 1919-2007. Datan som
vi har använt oss av utgörs från 1919 till 1990 av riksbankens referensränta. Resterande del av
ränteserien består av riksbankens genomsnittliga årsränta för tre månaders statsskuldväxlar.
Avkastning
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
1919 1927 1935 1943 1951 1959 1967 1975 1983 1991 1999 2007
År
Diagram 3.
Den genomsnittliga riskfria korta räntan under perioden har legat på 5,67 procent. Som högst
har den uppgått till 15,23 procent vilket inträffade år 1981 och som lägst har räntan legat på
2,50 procent år 1939 och år 1950. Perioden från 1919 till 1976 har räntan legat på mellan tvåsju procent för att sedan successivt öka och under åttiotalet och början av nittiotalet notera
historiskt höga nivåer på mellan 10-15 procent. Räntan har sedan sjunkit under senare delen
av nittiotalet för att under den undersökta delen av 2000-talet ligga kring 3-5 procent.
Som går att utläsa av de två ovanstående diagrammen har den historiska bolåneräntan och den
riskfria räntan följt en någorlunda likadan kurva. Bolåneräntan har dock under större delen av
den undersökta perioden varit något högre än den riskfria räntan. Den historiska spreaden
mellan bolåneräntan och den riskfria räntan presenteras i diagrammet nedan.
37
Räntespread (rbolån-rf)
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
1919 1927 1935 1943 1951 1959 1967 1975 1983 1991 1999 2007
-2,00%
År
Diagram 4.
4.3.3. Börsens utveckling år 1919-2007
I nedanstående diagram presenteras den svenska börsens utveckling under perioden år 19192007. Datan mellan år 1919-1990 har hämtats från Hansson och Frennbergs forskningsartikel
”Swedish stocks, bonds, bills and inflation”. Datan för år 1991 och framåt är tillhandahållen
av Six AB. Utvecklingen inkluderar kursstegringar samt återinlagd utdelning, vilket betyder
att den utdelning som företagen har betalat ut har återinvesterats.
Avkastning
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
-20,00%1919 1927 1935 1943 1951 1959 1967 1975 1983 1991 1999 2007
-40,00%
År
Diagram 5.
Den svenska börsen har under perioden varit väldigt turbulent. Totalt sett har dock index gått
upp nästan 8 000 punkter vilket innebär att en investering på 100 kronor som gjordes år 1919
hade gett ett kapital på 800 000 kronor år 2007. Den genomsnittliga avkastningen under
perioden är 12,74 procent. Det bästa börsåret under den undersökta perioden var år 1999 då
38
index gick upp 69 procent och det sämsta börsåret var år 1931 då börsen föll med 34,5
procent.
Totalt sett har börsen gett en bättre avkastning än den riskfria räntan trots att det finns vissa år
under den undersökta perioden då den riskfria räntan har varit högre än börsens avkastning. I
diagrammet nedan presenteras spreaden mellan börsens avkastning och den riskfria räntan.
Räntespread (rbörsen-rf)
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
-20,00%1919 1927 1935 1943 1951 1959 1967 1975 1983 1991 1999 2007
-40,00%
-60,00%
År
Diagram 6.
Den största spreaden finner vi år 1999 då börsen gav en avkastning på 64,42 procent högre än
den riskfria räntan. Det år då börsen gav sämst avkastning i förhållande till den riskfria räntan
var år 1990 då den riskfria räntan var 44,41 procent högre än avkastningen på svenska börsen.
4.3.4. Fastighetsavkastning år 1968-2007
I nedanstående diagram presenteras avkastningen på fastigheter i Sverige mellan år 19682007. Datan mellan 1968-1974 kommer från Statistiska Centralbyråns statistiska årsböcker.
Den senare datan är insamlad ifrån Statistiska Centralbyråns hemsida.
39
Avkastning
30%
20%
10%
0%
1968
1973
1978
1983
1988
1993
1998
2003
-10%
-20%
År
Diagram 7.
Den genomsnittliga årliga avkastningen på Svenska fastigheter är under perioden 7,88
procent. Endast under fyra av de undersökta åren har svenska fastigheter gett en negativ
avkastning på mellan en till 15 procent. Under samtliga övriga år har svenska fastigheter gett
en avkastning på upp till 25 procent per år. Mellan år 1968 till år 2007 har index ökat med
1 684 procent.
40
5. Beräkningsmodeller
I detta kapitel presenterar vi de modeller och tillvägagångssätt som vi har använt oss av när
vi med hjälp av siffrorna från vår empiri har beräknat vårt resultat.
5.1. Excel-modellen
För att kunna räkna fram efter hur många år en låntagare hade kunnat återbetala sitt bolån i en
klumpsumma om denna hade alternativinvesterat amorteringsbeloppet istället för att
återbetala det till banken har vi byggt en modell i Excel för att göra en historisk simulering.
Modellen förutsätter att låntagaren år ett tar ett bolån på en miljon kronor. Dock skulle
resultatet bli detsamma även om beloppet var annorlunda givet att alla andra variabler skulle
vara de samma.
Den första delen av modellen räknar fram vad det årliga utbetalningsbeloppet skulle bli på ett
lån med vanlig traditionell amortering, det vill säga amorteringsbeloppet adderat med
räntebeloppet. Här går det att välja olika återbetalningstid. Vi kommer i arbetet endast
använda oss av återbetalningstiderna 30 och 40 år. År ett är låneskulden i modellen en miljon
kronor vilket sedan årligen sjunker med det amorteringsbelopp som blir aktuellt givet vilken
återbetalningstid
som
har
valts.
Väljs
återbetalningstid
30
år
blir
det
årliga
amorteringsbeloppet det ursprungliga lånebeloppet dividerat på 30 år etcetera. Vi har gjort
förenklingen att all amortering och all räntebetalning sker i slutet av året samt att samma
bolåneränta gäller för hela året. Det totala utbetalningsbeloppet blir då amorteringen adderat
med räntesatsen på bolånet multiplicerat med den aktuella skulden. Från räntan subtraherar vi
30 procent i ränteavdrag. Vi har även här gjort förenklingen att ränteavdraget sker direkt.
Nedan visas formeln för det årliga utbetalningsbeloppet:
Årliga utbetalningsbelopp = (Ursprungliga låneskuld/amorteringstid) +((aktuella låneskuld *
bolåneränta)*(1-skattesats))
Andra delen av modellen visar samma lån med skillnaden att det är amorteringsfritt.
Räntebeloppet kommer således alltid vara en miljon kronor multiplicerat med den aktuella
bolåneräntan. Även här gör vi förenklingen att räntan betalas i slutet av året samt att
41
ränteavdraget sker direkt. Istället för att amortera på sitt bolån räknar vi här på effekten av att
alternativinvestera beloppet. Vi räknar på samma återbetalningstid som i del ett. I del två blir
dock det årliga totala räntebeloppet högre eftersom lånebeloppet inte minskar och räntan alltid
beräknas på skulden en miljon kronor. Beloppet som alternativinvesteras varje år är därför
amorteringsbeloppet i del ett minus den ränteskillnad som kommer från att låneskulden inte
minskar i del två. På så sätt är den årliga utbetalningen densamma i del ett och del två. Vi
förutsätter att den alternativa investeringen sker i slutet av året. Vid en viss gräns kommer
investeringsbeloppet att bli negativt då räntebeloppet på det amorteringsfria lånet blir så högt
att det överstiger det årliga utbetalningsbeloppet på lånet med amortering. Det negativa
beloppet subtraheras då från det ackumulerade investerade kapitalet. Nedan visas formeln för
framräkningen av det årliga investeringsbeloppet:
Årligt investeringsbelopp = Årliga utbetalningsbelopp vid rak amortering – ((Aktuella
lånebelopp vid alternativinvestering * (bolåneränta*(1-skattesats))) – (Aktuella lånebelopp
vid rak amortering * (bolåneränta*(1-skattesats)))
Varje år räknar vi med att det ackumulerade investerade kapitalet ökar med en viss procent. I
detta arbete kommer vi att använda oss av historiska siffror över riskfria placeringar samt
historiskt börsindex. Vi har inte tagit någon hänsyn till eventuella köp- och säljkostnader utan
tänker oss en placering i en räntefond alternativt indexfond utan sådana kostnader. Vi räknar
med att årets investering görs i slutet av året. Formeln som används för denna beräkning visas
nedan:
Värde på alternativinvesteringen i slutet av året = (Ackumulerat kapital * (1+årlig
avkastning på alternativinvesteringen)) + årets investering
I de sista kolumnerna i del två räknas den årliga nettoinvesteringen fram. Det vill säga hur
mycket pengar som skulle kunna användas till att återbetala bolånet om investeraren skulle
välja att sälja investeringen i slutet av året. För att få fram detta belopp har vi en kolumn som
visar hur mycket anskaffningsvärdet för det investerade kapitalet är, en som räknar ut
skillnaden på köpeskillingen och det aktuella värdet samt en tredje som räknar fram det
aktuella värdet minus 30 procent i reavinstskatt på skillnaden mellan köpeskillingen och det
aktuella värdet. Formeln för detta visas nedan:
42
Nettoinvestering =Anskaffningsvärde + ((Aktuellt värde – Anskaffningsvärde) * (1 –
skattesats))
Genom att sätta in de historiska siffrorna kan vi genom denna modell få fram efter hur många
år en låntagare hade kunnat återbetala sitt lån i en klumpsumma genom att alternativinvestera
amorteringsbeloppet istället för att återbetala det till banken. Detta gör vi genom att räkna
fram vid vilket år alternativinvesteringen hade genererat en nettoinvestering på samma belopp
som lånebeloppet. Vi kommer även använda modellen för att få fram break-even
avkastningen som krävs på alternativinvesteringen givet en viss bolåneränta för att lånetiden
ska gå på ett ut. All avkastning högre än break-even avkastningen hade gett ett positivt
resultat, det vill säga att låntagaren hade kunnat återbetala lånet fortare genom att
alternativinvestera sina amorteringspengar än att använda sig av vanlig traditionell rak
amortering.
5.2. Tillvägagångssätt vid beräkning av riskjusterad avkastning
För att beräkna den riskjusterade avkastningen från att alternativinvestera respektive amortera
har vi använt oss av nedanstående formel. Formeln kan härledas till formeln för beräkning av
den genomsnittliga kapitalkostnaden, det vill säga weighted average cost of capital (WACC).
Formeln för WACC har här bearbetats så att räntabilitet på eget kapital har lösts ut.
där:
= Räntabilitet på eget kapital
= Den vägda genomsnittskostnaden för kapitalet
= Kapitalkostnaden för lånat kapital
= Skuldsättningsgraden
= Skattesatsen
43
Vi har använt vår inhämtade historiska data över bolåneräntor, fastighetsindex, riskfria räntor
samt svenska börsens avkastning för att räkna fram portföljens avkastning på eget kapital per
år under 40-års perioden mellan år 1968-2007. Dels har vi gjort beräkningarna på en belånad
portfölj innehållande en fastighet, ett bolån på samma belopp som fastigheten anskaffades för
samt ett aktieinnehav som kommer ifrån att amorteringsbeloppet varje år alternativinvesteras i
svenska börsindex. Vi har även gjort beräkningen på en portfölj bestående av en fastighet som
vi periodens början var fullt belånad men som varje år amorteras med samma belopp genom
rak amortering och vid slutet av perioden är fullt återbetalat.
Vi har sedan räknat fram den genomsnittliga årsavkastningen på eget kapital under perioden
samt respektive portföljs standardavvikelse. Därefter har vi beräknat den genomsnittliga
riskfria räntan för perioden för att slutligen göra en sharpe-analys över siffrorna.
44
6. Resultat
I detta kapitel presenterar vi vårt resultat. Vår undersökta period är mellan åren 1919 och
2007. Under perioden finns det 60 stycken 30-års perioder och 50 stycken 40-års perioder. Vi
har använt vår egen Excel-modell som beskrivits tidigare tillsammans med historiska
bolåneräntor, riskfri avkastning och börsens utveckling under perioden för att räkna fram
under hur många av perioderna det hade varit ekonomiskt lönsamt, att istället för att
amortera av sitt bolån, alternativinvestera pengarna i korta räntepapper eller i svenska
börsindex. Detaljerad information över resultatet finns i bilaga 6 och 7.
Vi presenterar även den maximalt tillåtna räntespreaden mellan bolåneräntan minus den
alternativa avkastningen som krävs för att alternativinvesteringen ska vara lönsam.
Detaljerade siffror över resultatet återfinns i bilaga 8.
Slutligen presenterar vi även hur hänsyn till risk har påverkat avkastningen på två olika
portföljer. Eftersom riskfria räntepapper inte bidrar till ökad risk innefattar undersökningen
endast börsalternativet.
6.1. Riskfria korta räntepapper
Vi börjar med att presentera hur vårt resultat hade sett ut om investeraren valt att
alternativinvestera pengarna i riskfria korta räntepapper. Resultatet är uppdelat på
amorteringstiderna 30 respektive 40 år.
6.1.1. 30-års perioder
Av de 60 stycken 30-års perioderna mellan år 1919 och år 2007 har det under 23 stycken
perioder varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera pengarna i korta räntepapper.
Perioderna med start från år 1919-1955 hade det varit ekonomiskt olönsamt. Under samtliga
undersökta perioder sedan 1956 har det varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sina
45
amorteringspengar i räntebärande papper. Hade en låntagare valt detta alternativ under någon
av dessa perioder hade personen kunnat spara upp till 3 procent av den totala räntan som
personen hade behövt betala vid traditionell rak amortering. Denna siffra kommer från
perioden år 1966-1995.
Diagrammet nedan visar hur många procent av den totala räntesumman, som en låntagare
hade behövt betala vid vanlig traditionell amortering, denna hade kunnat spara in genom att
alternativinvestera sin amorteringsdel i räntebärande papper under den undersökta perioden
om personen valt att återbetala lånet när alternativinvesteringen nådde samma värde som
låneskulden. Årtalet på X-axeln syftar på vilket år låntagaren hade börjat att investera. Under
de perioder som inte representeras av en punkt i diagrammet hade det varit olönsamt att
alternativinvestera sin amorteringsdel i korta räntepapper
Insparad total räntekostnad vid alternativinvestering
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
19
19
19
23
19
27
19
31
19
35
19
39
19
43
19
47
19
51
19
55
19
59
19
63
19
67
19
71
19
75
0,0%
År
Diagram 8.
Hade låntagaren valt att återbetala lånet då personen i fråga ackumulerat grundinvesteringen
hade denna kunnat göra det efter 26-30 år. Bäst resultat har perioden mellan år 1966-1974 då
låntagaren hade kunnat återbetala lånet efter 26 år jämfört med de 30 år som lånet var upplagt
på. Under samtliga 30-års perioder sedan 1956 hade låntagaren kunnat återbetala sitt lån
fortare genom att alternativinvestera sina amorteringspengar i räntebärande papper.
Diagrammet nedan visar efter hur många år en låntagare hade kunnat återbetala sitt bolån i en
klumpsumma om denna hade valt att alternativinvestera sin amorteringsdel i korta
räntepapper. Årtalet på X-axeln syftar till vilket år som låntagaren hade börjat att investera.
Under de perioder som inte representeras av en punkt i diagrammet hade det varit olönsamt att
46
alternativinvestera sin amorteringsdel i korta räntepapper. Under perioderna mellan 19561985 samt 1957-1986 hade det tagit lika många år, det vill säga 30 år, att kunna återbetala sitt
bolån med såväl rak amortering som alternativinvestering i korta räntepapper.
Återbetalningstid
30
29
28
27
26
25
24
1919 1924 1929 1934 1939 1944 1949 1954 1959 1964 1969 1974
År
Diagram 9.
6.1.2. 40-års perioder
Av de 50 stycken 40-års perioder mellan 1919 och 2007 har det under 25 perioder varit
ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera pengarna i korta räntepapper. Perioderna med start
från år 1919-1943 hade det varit ekonomiskt olönsamt. Under samtliga undersökta perioder
sedan 1959 har det varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sina amorteringspengar i
räntebärande papper. Hade en låntagare valt detta alternativ under någon av dessa perioder
hade personen kunnat spara upp till 4,6 procent av den totala räntan som personen hade
behövt betala vid traditionell rak amortering. Denna siffra kommer från perioden år 19591988.
Diagrammet nedan visar hur många procent av den totala räntesumman, som en låntagare
hade behövt betala vid vanlig traditionell amortering, denna hade kunnat spara in genom att
alternativinvestera sin amorteringsdel i räntebärande papper under den undersökta perioden
om personen valt att återbetala lånet när alternativinvesteringen nådde samma värde som
låneskulden. Årtalet på X-axeln syftar på vilket år som låntagaren hade börjat att investera.
Under de perioder som inte representeras av en punkt i diagrammet hade det varit olönsamt att
alternativinvestera sin amorteringsdel i korta räntepapper
47
Insparad total räntekostnad vid alternativinvestering
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
1919 1924 1929 1934 1939 1944 1949 1954 1959 1964
År
Diagram 10.
Hade låntagaren valt att återbetala lånet då personen i fråga ackumulerat grundinvesteringen
hade denna kunnat göra det efter 32-40 år. Bäst resultat har perioden mellan år 1961-1968 då
låntagaren hade kunnat återbetala lånet efter 32 år jämfört med de 40 år som lånet var upplagt
på. Under samtliga 40-års perioder sedan år 1944 hade låntagaren kunnat återbetala sitt lån
fortare genom att alternativinvestera sina amorteringspengar i räntebärande papper.
Diagrammet nedan visar efter hur många år en låntagare hade kunnat återbetala sitt bolån i en
klumpsumma om denna hade valt att alternativinvestera sin amorteringsdel i korta
räntepapper. Årtalet på X-axeln syftar på vilket år som låntagaren hade börjat att investera.
Under de perioder som inte representeras av en punkt i diagrammet hade det varit olönsamt att
alternativinvestera sin amorteringsdel i korta räntepapper. Under perioderna mellan år 19441983 samt år 1945-1984 hade det tagit lika många år, det vill säga 40 år, att kunna återbetala
sitt bolån med såväl rak amortering som alternativinvestering i korta räntepapper.
Återbetalningstid
40
30
20
10
1919 1924 1929 1934 1939 1944 1949 1954 1959 1964
År
Diagram 11.
48
6.2. Börsen
Vidare presenterar vi hur resultatet hade sett ut om investeraren valt att alternativinvestera
pengarna i svenska börsindex. Resultatet är uppdelat på amorteringstiderna 30 respektive 40
år.
6.2.1. 30-års perioder
Av de 60 stycken 30-års perioder mellan år 1919 och år 2007 har det under samtliga perioder
varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera pengarna på börsen utan någon hänsyn tagen
till risk. Hade en låntagare valt detta alternativ under någon av dessa perioder hade personen
kunnat spara upp till 41 procent av den totala räntan som personen hade behövt betala vid
traditionell rak amortering. Denna siffra kommer från perioden år 1972-2001.
Diagrammet nedan visar hur många procent av den totala räntesumman, som en låntagare
hade behövt betala vid vanlig traditionell amortering, denna hade kunnat spara in genom att
alternativinvestera sin amorteringsdel i svenska börsindex under den undersökta perioden om
personen valt att återbetala lånet när alternativinvesteringen nådde samma värde som
låneskulden. Årtalet på X-axeln syftar på vilket år som låntagaren hade börjat att investera.
Insparad total räntekostnad vid alternativinvestering
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1919 1924 1929 1934 1939 1944 1949 1954 1959 1964 1969 1974
År
Diagram 12.
Hade låntagaren valt att återbetala lånet då personen i fråga ackumulerat grundinvesteringen
hade denna kunnat göra det efter 11-24 år. Bäst resultat har perioderna mellan år 1976-2005
49
samt år 1978-2007 då låntagaren hade kunnat återbetala lånet efter 11 år jämfört med de 30 år
som lånet var upplagt på. Inte under en enda period hade det tagit mer än 24 år att ackumulera
sin grundinvestering. Sämst resultat har perioderna år 1919-1948 samt år 1957-1986 då det
hade tagit 24 år att ackumulera sin grundinvestering.
Diagrammet nedan visar efter hur många år en låntagare hade kunnat återbetala sitt bolån i en
klumpsumma om denna hade valt att alternativinvestera sin amorteringsdel i svenska
börsindex. Årtalet på X-axeln syftar på vilket år som låntagaren hade börjat att investera.
Återbetalningstid
74
19
69
19
64
19
59
19
54
19
49
19
44
19
39
19
34
19
29
19
24
19
19
19
30
25
20
15
10
5
0
År
Diagram 13.
6.2.2. 40-års perioder
Av de 50 stycken 40-års perioder mellan år 1919 och 2007 har det under samtliga perioder
varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera pengarna på börsen utan någon hänsyn tagen
till risk. Hade en låntagare valt detta alternativ under någon av dessa perioder hade personen
kunnat spara upp till 46 procent av den totala räntan som personen hade behövt betala vid
traditionell rak amortering. Denna siffra kommer från perioderna år 1942-1981 och år 19431982.
Diagrammet nedan visar hur många procent av den totala räntesumman, som en låntagare
hade behövt betala vid vanlig traditionell amortering, denna hade kunnat spara in genom att
alternativinvestera sin amorteringsdel i svenska börsindex under den undersökta perioden om
50
personen valt att återbetala lånet när alternativinvesteringen nådde samma värde som
låneskulden. Årtalet på X-axeln syftar på vilket år som låntagaren hade börjat att investera.
Insparad total räntekostnad vid alternativinvestering
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1919 1924 1929 1934 1939 1944 1949 1954 1959 1964
År
Diagram 14.
Hade låntagaren valt att återbetala lånet då personen i fråga ackumulerat grundinvesteringen
hade denna kunnat göra det efter 16-27 år. Bäst resultat har perioden år 1968-2007 då
låntagaren hade kunnat återbetala lånet efter 16 år jämfört med de 40 år som lånet var upplagt
på. Inte under en enda period hade det tagit mer än 27 år att ackumulera sin grundinvestering.
Sämst resultat har perioderna mellan år 1919-1958 samt år 1954-1993 då det hade tagit
låntagaren 27 år att ackumulera sin grundinvestering.
Diagrammet nedan visar efter hur många år en låntagare hade kunnat återbetala sitt bolån i en
klumpsumma om denna hade valt att alternativinvestera sin amorteringsdel i svenska
börsindex. Årtalet på X-axeln syftar till vilket år som låntagaren hade börjat att investera.
Återbetalningstid
40
30
20
10
1919 1924 1929 1934 1939 1944 1949 1954 1959 1964
År
Diagram 15.
51
6.3. Räntespread
Vi har även undersökt hur stor räntespreaden mellan bolåneräntan minus den alternativa
avkastningen måste vara för att återbetalningstiderna genom traditionell amortering och
genom alternativinvestering ska bli lika långa, det vill säga 30 respektive 40 år. Vi har
undersökt bolåneräntor mellan 0,5 procent till 10 procent med 50 räntepunkter mellan varje
undersökt punkt. I diagrammet nedan presenteras vårt resultat. Alla spreader mindre än detta
värde skulle ge ett positivt resultat.
Den övre linjen visar den maximalt tillåtna räntespreaden på ett lån med 40 års amorteringstid
och den undre linjen visar den maximalt tillåtna räntespreaden på ett lån med 30 års
amorteringstid. Y-axeln visar den maximalt tillåtna räntespreaden givet en viss bolåneränta
angivet av X-axeln.
Ju högre bolåneräntan är, desto större kan den maximalt tillåtna räntespreaden vara. När
bolåneräntan ligger på 0,5 procent är den maximalt tillåtna räntespreaden 0,007 procent för ett
lån upplagt på 30 år respektive 0,009 procent för ett lån upplagt på 40 år. Är bolåneräntan
istället 10 procent är den maximalt tillåtna räntespreaden 1,78 procent respektive 2,13 procent
för lån upplagda på 30 respektive 40 år. Den maximalt tillåtna räntespreaden är alltså likaså
högre på att lån med längre amorteringstid än på ett lån med kortare amorteringstid.
Maximalt tillåtna räntespread (rbolån – ralternativinvestering)
2,5000%
2,0000%
1,5000%
1,0000%
0,5000%
5%
9,
5%
8,
5%
7,
5%
6,
5%
5,
5%
4,
5%
3,
5%
2,
5%
1,
0,
5%
0,0000%
Bolåneränta
Diagram 16.
52
6.4. Riskjusterad avkastning
Vi har valt att räkna fram den simulerade riskjusterade avkastningen genom att göra en
sharpe-analys över två olika portföljer som visar två olika scenarier. Portfölj ett består av en
fastighet, ett bolån på samma belopp som fastigheten anskaffades för samt ett aktieinnehav
som varje år ökas med det belopp som skulle ha gått till amortering på fastigheten om
låntagaren istället hade valt att använda sig av rak amortering.. Portfölj två består av en
fastighet samt ett bolån som år ett är har ett värde på samma belopp som fastigheten
anskaffades för men som sedan varje år amorteras med samma belopp genom rak amortering
för att vara fullt avbetalat under det sista året i perioden. Den period som vi har valt att
undersöka är 40-års perioden mellan år 1968 till år 2007.
De två diagrammen nedan visar hur avkastningen skiljer sig mellan de två olika portföljerna.
Diagram 17 visar avkastningen för portfölj ett och diagram 18 visar avkastningen för portfölj
två.
Avkastning
19
68
19
71
19
74
19
77
19
80
19
83
19
86
19
89
19
92
19
95
19
98
20
01
20
04
20
07
140,0%
120,0%
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
År
Diagram 17.
Den genomsnittliga avkastningen för portfölj ett är under perioden 18,25 procent.
53
Avkastning
100%
80%
60%
40%
20%
0%
19
68
19
71
19
74
19
77
19
80
19
83
19
86
19
89
19
92
19
95
19
98
20
01
20
04
-20%
-40%
År
Diagram 18.
Den genomsnittliga avkastningen för portfölj två är under perioden 10,81 procent.
Standardavvikelsen för de två portföljerna skiljer sig åt då portfölj ett innebär en högre risk än
portfölj två vilket enkelt kan utläsas i diagrammen ovan genom den högre variansen på
avkastningen på det egna kapitalet. Framför allt är skillnaden tydlig i slutet av perioden då
portfölj ett fortfarande har ett lika stort lån som i början av perioden medan portfölj två knappt
längre är belånad alls. Nedan presenteras standardavvikelsen för de två portföljerna.
σP1 = 24%
σP2 = 15%
Vi har sedan gjort en sharpe-analys över resultatet där vi även har använt oss av den historiskt
genomsnittliga riskfria räntan under perioden vilken har legat på 7,82 procent. Resultatet
presenteras i tabellen nedan.
Riskjusterad avkastning per år på eget kapital
Portfölj 1
0,43%
Portfölj 2
0,20%
Tabell 1.
54
7. Analys
I detta kapitel diskuterar vi vårt resultat med stöd av vår referensram.
När en låntagare väljer att amortera sitt bolån väljer denna att ändra kapitalstrukturen på sin
fastighet genom att öka det egna kapitalet och minska andelen lån. Enligt teorin om hävstång
genom ökad skuldsättning bör en person välja den kapitalstruktur som ger den högsta
avkastningen på det egna kapitalet. Teorin säger att så länge avkastningen på det egna
kapitalet, det vill säga den alternativa investeringen och värdeökningen från fastigheten,
överstiger kostnaden för det lånade kapitalet bör personen öka skuldsättningen. I ett fall då
avkastningen på det egna kapitalet understiger kostnaden för det lånade kapitalet uppstår en
default risk då ägaren tvingas skjuta in extra kapital. I det fall som vi undersöker i vårt arbete
bör dock avkastningen på den alternativa investeringen vara högre än kostnaden för det lånade
kapitalet för att det ska vara lönsamt att öka skuldsättningen. Räknas avkastningen på
fastigheten in så kan en situation uppstå där ägaren tvingas sälja sin fastighet för att komma åt
värdeökningen för att kunna betala kostnaden för det lånade kapitalet. Vårt resultat visar dock
att avkastningen på den alternativa investeringen till och med kan vara något lägre än
bolåneräntan. Vi har räknat fram och presenterat vad den maximalt tillåtna räntespreaden
mellan bolåneräntan och den alternativa investeringen får vara för att fenomenet ska vara
lönsamt. Desto högre bolåneränta ju högre kan spreaden vara då ränta på ränta effekten i ett
sådant fall blir större vilket gör den alternativa investeringen lönsam. Spreaden kan även vara
högre på en längre lånetid än vid en kortare. Detta beror på att ränta på ränta effekten har
längre tid på sig att göra den alternativa investeringen lönsam. Att en kapitalstruktur
finansierat med maximalt tillåtna lån styrks även av vårt resultat som visar att en person som
har finansierat sin investering med 100 procent lån hade kunnat återbetala lånet snabbare än
en person som använt sig av vanlig traditionell amortering.
Det kan tyckas olönsamt att i detta läge drastiskt ändra kapitalstrukturen och återbetala hela
lånet i en klumpsumma och därmed öka det egna kapitalet till 100 procent och lånet till 0
procent vilket starkt motsäger vad teorin och vårt resultat säger är lönsamt. Syftet med detta
arbete är dock att undersöka det snabbaste och mest ekonomiskt lönsamma sätt att återbetala
ett bolån. Skillnaden på ett företag och ett privat bolån är att företaget förväntas existera i
evighet. Enligt ”Lagen om kreditgivning för banken” måste institutet sträva efter att få ett lån
återbetalat inom överskådlig tid. Med andra ord måste en privatperson ha som mål att
55
återbetala sitt bolån vilket inte är fallet för ett företag som kan välja att ha samma
kapitalstruktur under hela sin livslängd.
Miller och Modigliani hävdar i sitt första teorem att ett företags kapitalstruktur inte har någon
effekt på dess värde eftersom den enskilda investeraren själv kan återskapa den
hävstångseffekt som diskuterats tidigare genom att belåna sitt innehav. I sitt andra teorem
säger samma författare att det finns ett positivt samband mellan ökad skuldsättning och
ägarnas avkastningskrav. I fall om fastighetsköp stämmer detta endast då investeraren köper
fastigheten som en ren investering. I de flesta fastighetsköp köper dock inte personen
fastigheten som en investering utan i första hand för att ha någonstans att bo. Därmed kan ett
läge uppstå då personer investerar i en fastighet trots att de istället hade kunnat investera sitt
kapital i en investering där de hade fått en högre avkastning till samma risk. Anledningen till
detta är som sagt att huvudanledningen till investeringen inte är att få en så hög avkastning på
sitt egna kapital som möjligt utan att ha någonstans att bo. Skulle fastighetsägaren köpa
fastigheten endast som en investering stämmer denna teori dock då denna kräver en högre
avkastning i samband med den ökade finansiella risk som uppkommer genom ökad
skuldsättning. Ger fastigheten en låg avkastning i förhållande till risken väljer investeraren
annars att placera sitt kapital i annan investering som ger en högre avkastning i förhållande till
samma risk.
Miller och Modigliani säger även att om hänsyn tas till skatter så är det lönsamt att öka
skuldsättningen då skatteavdraget på räntekostnaden bidrar till ett värde för ägarna. Teorin om
optimal kapitalstruktur säger att banken kräver en högre ränta för att täcka den ökade
finansiella risken som uppkommer med ökad skuldsättning. Enligt samma teori uppnås den
optimala kapitalstrukturen vid den brytpunkt där värdet av en ökad skattesköld uppgår till
samma belopp som den ökade skulden kostar i form av risk. Inom ramen för ett bolån
existerar inte detta positiva samband mellan räntekostnader och risk. Oavsett om en låntagare
belånar sin fastighet lågt eller högt inom ramen för bottenlån så kräver banken samma ränta
trots att en högre belåning medför en högre finansiell risk i och med den ökade default risken.
Väljer låntagaren att ansöka om ett topplån så stiger dock räntan för denna del normalt sett
med 2-3% utöver räntan för bottenlånet. Den optimala kapitalstrukturen för ett bolån kan med
andra ord inte beräknas genom denna teori utan istället bör skuldsättningen öka så länge
avkastningen på det egna kapitalet överstiger kostnaden för det lånade kapitalet vilket har
diskuterats tidigare.
56
I detta arbete har vi inga historiska siffror över räntor på topplån men vi anser att skillnaden
på det historiska fastighetsprisindex och historiska bolåneräntor är så pass stor att ökad
skuldsättning har varit lönsam även om topplånet hade varit inräknat. Skillnaden på bottenlån
och topplån ligger idag som nämnts tidigare i arbetet på mellan 2-3 procent.
Som förklarats tidigare i arbetet kan en investerare få en högre avkastning genom att belåna
sin portfölj. Att belåna sin portfölj ökar även risken då investeraren riskerar att förlora mer än
enbart dennes egna kapital. I detta arbete kan man likna ett bolån samt en alternativinvestering
med en belånad portfölj. Den stora skillnaden med att belåna sin värdepappersportfölj är dock
att i ett sådant fall har investeraren bekostat sin portfölj med eget kapital som denna sedan
belånar. I vårt fall finansierar investeraren sin ursprungliga investering med ett bolån och
bygger sedan successivt upp en värdepappersportfölj. Förfarandet är med andra ord det
omvända, i den traditionella teorin anskaffas portföljen först och sedan lånet medan i vårt fall
tas lånet först och portföljen byggs upp successivt.
Den ökade avkastningen kommer från att investeraren får avkastning både från det ökade
värdet på sin fastighet samt från sin alternativa investering. Den ökade risken kommer från att
låntagaren inte har något eget kapital i sin fastighet om denna väljer att inte amortera på
bolånet och istället placera pengarna i en alternativinvestering. I ett fall då värdet på
fastigheten skulle sjunka drastiskt samtidigt som värdet på den alternativa portföljen riskerar
investeraren att förlora mer än enbart dennas egna kapital som i detta fall är investerat i den
alternativa investeringen. Eftersom låntagaren får betala ränta för sitt bolån är det viktigt att
avkastningen från den alternativa investeringen är högre än vad personen betalar i ränta för att
en belånad portfölj ska vara lönsam.
Den ökade risken ökar med standardavvikelsen på den alternativa investeringen. Väljer
investeraren att placera sina pengar i svenska börsindex ökar risken med standardavvikelsen
på svenska börsen, reducerat med den riskdämpande effekt som diversifieringen för med sig.
Väljer investeraren istället att placera pengarna i riskfria räntepapper ökar inte risken då
standardavvikelsen för dessa räntepapper är noll.
Vad vår undersökning visar är att det under hela den undersökta perioden hade varit lönsamt
att behålla sin fastighet 100 procent belånad och alternativinvestera pengarna i svenska
57
börsindex. Trots att det finns år under vår undersökta period då avkastningen på svenska
börsen har varit lägre än bolåneräntan kompenseras detta av de år då börsen har gått upp
kraftigt mer än vad bolåneräntan har legat på. Med hjälp av detta fenomen har en investerare
kunnat återbetala sitt bolån betydligt fortare än denna hade kunnat göra genom att använda sig
av vanlig traditionell amortering.
Vår undersökning visar även att fenomenet under samtliga perioder sedan 1956 har varit
lönsamt om investeraren skulle ha valt att placera pengarna i riskfria räntepapper.
Avkastningen på riskfria räntepapper har under större delen av perioden legat strax under
bolåneräntan. Anledningen till fenomenet trots detta har varit lönsamt beror dels på att
privatpersoner har rätt att dra av 30 procent av sina räntekostnader vilket gör att den faktiska
räntan blir 30 procent lägre liksom spreaden på den riskfria avkastningen och bolåneräntan.
En annan faktor är att investeraren inte behöver betala kapitalvinstskatt innan denna säljer sin
investering vilket gör att personen får ränta på ränta på sin latenta skatteskuld fram till dess att
denna väljer att sälja sin investering. Som diskuterats tidigare har vi i vårt resultat presenterat
den maximalt tillåtna räntespreaden mellan den alternativa avkastningen och bolåneräntan för
att femomenet ska vara lönsamt. Resultatet visar att ju högre bolåneräntan är desto större kan
räntespreaden mellan bolåneräntan minus den alternativa avkastningen vara. Under vissa av
de undersökta perioderna har inflationen i Sverige varit hög vilket även har gjort att
bolåneräntan samtidigt har varit hög. Detta kan ha positivt påverkat det resultat som vi har
kommit fram till.
Att alternativinvestera sina amorteringspengar i värdepapper istället för att amortera på sitt
bolån utgör som vi tidigare nämnt en ökad risk. Risken för denna typ av investeringar mäts
ofta som historisk standardavvikelse för tillgången. Vi har i denna undersökning valt att göra
en riskjusterad avkastningsberäkning för att göra undersökningen mer rättvis. Vi genomförde
då
en
simulering
i
Excel
där
vi
undersökte
avkastning
och
risk
för
en
alternativinvesteringsportfölj och en amorteringsportfölj genom att beräkna det egna
kapitalets genomsnittliga avkastning samt standardavvikelse för undersökningsperioden.
Enligt teorin bör en investerare välja den investering som ger högst riskjusterad avkastning. I
detta fall har vi visat att avkastningen från att alternativinvestera sina pengar i värdepapper
ger en högre riskjusterad avkastning än på eget kapital än från att amortera sitt bolån. Vi har
58
dock även visat att risken för att alternativinvestera sina amorteringspengar är högre än den
för att amortera sitt bolån genom att denna portfölj uppvisade en högre standardavvikelse.
Våra
simuleringar
visar
att
så
väl
avkastning
som
risk
är
högre
i
alternativinvesteringsportföljen vilket beror på att aktiemarknaden har uppvisat högre tillväxt
och
risk
än
fastighetsmarknaden
alternativinvesteringsportföljen
har
en
under
högre
undersökningsperioden
hävstång.
Det
samt
egna
kapitalet
att
i
alternativinvesteringsportföljen visade på en genomsnittlig avkastning på 18 procent per år
vilket är högre än den uppvisade genomsnittliga avkastningen i amorteringsportföljen på 11
procent per år. Risken för alternativinvesteringsportföljen, mätt genom standardavvikelsen för
avkastningen på det egna kapitalet, är 24 procent, där motsvarande standardavvikelse för
amorteringsportföljen är 15 procent.
Den
riskjusterade
överavkastningen
uttryckt
som
sharpekvot
är
0,44
för
alternativinvesteringsportföljen respektive 0,20 för amorteringsportföljen vilket innebär att
den förstnämnda portföljen inte bara uppvisar en högre faktisk avkastning utan även en högre
riskjusterad avkastning.
Förändringen
av
avkastningen
hos
eget
kapital
är
som
störst
i
början
av
undersökningsperioden för båda alternativen vilket beror på att hävstången var som högst de
första åren då de båda portföljerna var starkt belånade. Volatiliteten sjunker sedan med tiden
då hävstången minskar på grund av att det egna kapitalets andel av portföljerna ökar.
Teorin om samband mellan risk och avkastning säger som förklarats tidigare i arbetet att
ingen investering är mer lönsam än en annan efter att ha justerats för risk. I fallet där en
investerare väljer att alternativinvestera sina amorteringspengar i svenska börsindex har vi
visat att denna kan få en högre avkastning än om denna enbart hade investerat i sin fastighet.
Detta fenomen förklaras genom att risken samtidigt ökar med standardavvikelsen på svenska
börsindex vilket styrker teorin.
Vårt resultat visar även att en investerare som väljer att belåna sin fastighet och placera
pengarna i riskfria räntepapper får en högre avkastning än om denna enbart hade investerat i
sin fastighet. Detta trots att bolåneräntan är högre än avkastningen på de riskfria räntepappren.
59
Detta skulle ha kunnat motsäga teorin eftersom risken inte ökar då standardavvikelsen för de
riskfria räntepappren är noll.
Anledningen till att detta ändå är möjligt beror på skatteskölden som en investerare får från
bolåneräntan. Utan skatteskölden ska resultatet enligt teorin inte bli lönsamt utan ge precis
samma avkastning då risken är densamma och korrelationen mellan avkastning och risk enligt
teorin är linjär. Anledningen till att avkastningen inte skulle minska trots att avkastningen på
de riskfria räntepappren är lägre än bolåneräntan beror på ränta på ränta effekten från den
alternativa investeringen. Huruvida detta stämmer eller om fenomenet fortfarande skulle visa
sig vara lönsamt har vi inte undersökt i detta arbete. Skulle det dock vara möjligt skulle det ge
upphov till arbitragemöjligheter vilka i en effektiv marknad inte kan finnas under en längre
tid. Skulle investerare upptäcka detta skulle efterfrågan på de riskfria räntepappren stiga i
sådan grad att avkastningen skulle justeras nedåt till den nivå där korrelationen mellan
avkastning och risk återigen är linjär.
Vi har med uträkningar och teori visat att det är ekonomiskt mest lönsamt att ha en
kapitalstruktur med 100 procent bottenlån på sin fastighet och alternativinvestera sina
amorteringspengar i värdepapper för att på så sätt kunna återbetala sitt bolån på snabbaste sätt.
Eftersom ränteskillnaden mellan bottenlån och topplån normalt sett ligger på mellan 2-3
procent är det mycket troligt att det även historiskt sett hade visat sig lönsamt med 100
procent topplån men detta är ingenting som vi har undersökt i detta arbete. Huruvida detta
alternativ passar en person beror sedan på dennes riskpreferenser. Utöver de rent ekonomiska
aspekterna kan det finnas andra anledningar i en låntagares livsstil som leder till att detta trots
allt inte är det alternativ som passar denna bäst. Livscykelteorin tar upp olika stadier i en
persons liv som påverkar dennas investeringsalternativ.
Det första stadiet är den så kallade ackumuleringsfasen där personen ofta har låg inkomst och
höga utgifter. I detta stadium bygger personen upp sitt liv och gör ofta ett antal större inköp i
form av hus och bil. En högre risknivå är acceptabel då den framtida inkomsten förväntas
ökas. I detta stadium är det möjligt att låntagaren inte har möjlighet att investera hela
amorteringssumman då denna behöver pengarna till andra dagliga utgifter. Låntagaren
behöver möjligtvis ansöka om amorteringsfrihet på sitt bolån för att klara av att betala dennes
övriga nödvändiga utgifter och har inte möjlighet att alternativinvestera pengarna. Har
låntagaren möjlighet att investera det belopp som amorteringen består av kan det eventuellt
60
vara lönsamt för personen att amortera istället för att alternativ investera om denna inom den
närmsta tiden planerar en större investering såsom ett bilköp eller att renovera om sin
fastighet. Har ägaren till en fastighet utrymme för mer lån på fastigheten kan denna genom att
utöka lånet få tillgång till förmånligare räntor än om personen skulle behöva ansöka om ett
billån eller blancolån. I en marknad med stigande fastighetspriser är detta inte något hinder
eftersom ägaren kan göra en mäklarvärdering och belåna fastighetens värdeökning. Står
marknaden stilla är detta en aspekt som bör funderas över innan låntagaren tar ställning till
om denna ska amortera eller alternativinvestera. Som diskuterats tidigare bidrar en belånad
portfölj en ökad risk för investeraren. I detta stadium är en ökad risknivå som nämnts tidigare
acceptabel.
Efter ackumuleringsfasen kommer konsolideringsfasen där intäkterna ofta överstiger
utgifterna och större ekonomiska investeringar inför ålderdomen är nödvändiga. I detta
stadium finns inga större hinder för varför det inte skulle vara lönsamt att alternativinvestera
sina amorteringspengar då detta tidigare har visats vara det mest ekonomiskt lönsamma
alternativet. Även i detta stadium är en hög risknivå acceptabel vilken kommer ifrån den
belånade portföljen.
Nästa fas är konsumtionsfasen där en persons bolån ofta redan är återbetalade. Såväl
inkomster som utgifter är ofta låga. Risknivån är i detta stadium lägre då de förväntade
framtida inkomsterna är låga och tidsperspektivet kort. Att de framtida inkomsterna är låga
stämmer oftast. Huruvida tidsperspektivet är kort beror på hur man ser på frågan. Vill
personen leva upp sina pengar så är tidsperspektivet kort medan om personen istället avser
skänka sina pengar till släktingar med lägre ålder är det dennas tidsperspektiv som bör
beaktas. Beroende på tidsperspektivet på investeringen bör personen välja olika
investeringsalternativ. Eftersom börsen har en relativt hög standardavvikelse kan det vara ett
bättre alternativ att amortera på sitt bolån eller att placera amorteringspengarna i säkra
värdepapper om tidsperspektivet är kort. Vid längre tidsperspektiv bör det mest ekonomiskt
lönsamma alternativet väljas vilket vi har visat i detta arbeta är att investera
amorteringspengarna på börsen. Dock måste investeraren alltid fundera över vilken risknivå
denna är villig att lägga sig på.
Sista fasen en person kommer i är gåvofasen där delar av förmögenheten ofta delas ut till släkt
och vänner. Eftersom målet i denna fas är att skänka sin förmögenhet istället för att själv
61
konsumera den är det mottagarens tidsperspektiv som bör beaktas. Investeraren bör således
välja det investeringsalternativ som passar mottagaren bäst beroende på vilken fas denna
befinner sig i.
Rent ekonomiskt har vi visat att en kapitalstruktur som består av 100 procent bottenlån och en
belånad portfölj historiskt sett har varit det mest lönsamma sättet att återbetala sitt bolån
snabbast och billigast. Vilket alternativ som passar en investerare bäst beror dock även på
dennes riskpreferenser då detta alternativ ökar risken markant. Som diskuterats ovan med stöd
av livscykelteorin bör en investerare även fundera över sina övriga ekonomiska val innan
denna tar ett beslut om vad som totalt sett är mest lönsamt för just denna person.
62
8. Slutsats
I detta kapitel skriver vi våra slutsatser som vi har kommit fram till genom denna
undersökning samt ger våra rekommendationer.
Vi har i detta arbete genom uträkningar visat att det under samtliga perioder sedan år 1919
varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sina amorteringspengar i svenska börsindex
och på så sätt kunnat återbetala sitt bolån snabbare än vid vanlig traditionell amortering. Vi
har även visat att det under samtliga perioder sedan år 1956 varit ekonomiskt lönsamt att
alternativinvestera sina amorteringspengar i riskfria korta räntepapper. Perioderna mellan år
1919 och år 1955 hade detta alternativ dock varit ekonomiskt olönsamt.
Vi har även genom beräkningar visat vad den maximalt tillåtna räntespreaden får vara mellan
den alternativa avkastningen och bolåneräntan för att de två alternativen ska gå på ett ut. Vi
har visat att med anledning av ränta på ränta effekten på den alternativa investeringen kan
avkastningen på denna ligga på upp till 2,13 procent lägre än bolåneräntan inom våra
undersökta ramar. Ju högre bolåneräntan är och desto längre amorteringstiden är ju större kan
spreaden vara.
Vår riskjusterade avkastningsberäkning visar att den riskjusterade avkastningen är mer än
dubbelt så hög för en belånad portfölj innehållande en fastighet, ett bolån på samma belopp
som fastighetens anskaffningsvärde samt ett aktieinnehav än för en fastighet som amorteras.
Samtidigt är såväl den faktiska avkastningen som risken för en belånad portfölj betydligt
högre än den för en fastighet som amorteras.
Trots att vi har visat att det rent ekonomiskt har varit historiskt mest lönsamt att
alternativinvestera sina amorteringspengar i värdepapper istället för att amortera sitt bolån har
vi med stöd av livscykelteorin påvisat att en person även bör fundera igenom sin livssituation
innan denna gör ett investeringsval. Olika faser i en persons liv gör olika investeringsval mer
eller mindre passande. En person med högre förväntade framtida intäkter och längre tid tills
denna vill spendera sina pengar har större utrymme för risk än en person med lägre förväntade
framtida inkomster eller som vill kunna spendera sina pengar inom en nära framtid.
63
Vi rekommenderar låntagare att fundera igenom sin livssituation och riskbenägenhet innan
denna gör ett val huruvida personen i fråga vill alternativinvestera sina amorteringspengar i
värdepapper eller om denna vill använda pengarna till att amortera sitt bolån.
64
10. Källförteckning
10.1. Tryckta källor
Bodie, Kane , Marcus, (2008), Investments, New York, McGraw-Hill
Brealey & Myers (2003), Principals of Corporate Finance, McGraw-Hill, New York
Glyn A. Holton, (2004), Defining risk, Financial Analysts Journal, vol 60 nr 6
Hansson & Frennberg, Swedish stocks, bonds, bills and inflation
Harry Markowitz(1952) portfolio Selection, The journal of Finance , vol 45 nr 1
Holme, I & Solvang, B.K (1997), Forskingsmetodik, Lund, Studentlitteratur
Jacobsen, D.I, (2002), Vad, hur och varför?, Lund, Studentlitteratur
Lundahl, U & Skärvad, P.H (1999), Utredningsmetodik för samhällsvetare och ekonomer,
Lund, Studentlitteratur
Patel, R & Davidson, B, (2003), Forskingsmetodikens grunder, Lund, Studentlitteratur
Reilly Brown, (2002), Investment Analysis & Portfolio Management
Ross Westerfield Jordan (2005) Essentials of corporate finance, New York, McGraw-Hill
Statistiska centralbyrån, Allmän sparbanksstatistik, utlagor 1919-1956
Statistiska centralbyråns årsbok, Statistiska centralbyrån, utlagor 1957-1985
Sveriges rikes lag
10.2. Interaktiva källor
www.bolanesidan.se
Länkar: Vad är ett bolån, 2008-02-20
Topplån, 2008-02-20
Bottenlån, 2008-02-20
www.konsumentbankbyran.se
Länk: Ordlista, 2008-08-20
www.riksbanken.se
Länk: Räntor och valutakurser, 2008-03-10
65
www.scb.se
Länkar: Boende, byggande och bebyggelse,
2008-04-08
Priser och konsumtion, 2008-03-07
www.swedbank.se
PDF: Bo-ekonomen, 2008-02-20
Länk: Spara och placera, 2008-02-22
http://nobelprize.org
Länk: Nobel prizes, 2008-04-17
10.3. E-mail
E-mail intervju med Håkan Höijer, marknadschef på Skandiabanken 2008-02-16
Six AB, data över svenska börsindex utveckling år 1991-2007, 2008-01-22
66
Bilaga 1. Intervjufrågor till Håkan Höijer, marknadschef på
Skandiabanken, 2008-02-16

Hur länge kan en person i regel bli beviljad amorteringsfritt på ett bolån?

Finns det några lagar som reglerar amorteringsfrihet?

Har det tidigare funnits andra lagar som reglerat amorteringsfrihet än de som finns
idag?

Vilka amorteringsformer är vanligast på marknaden?
67
Bilaga 2. Historiska bolåneräntor år 1919-2007
Genomsnittlig
årsränta
År
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
5,73%
5,92%
6,38%
5,37%
4,94%
5,23%
5,32%
5,22%
5,14%
5,08%
5,11%
4,93%
4,80%
5,02%
4,41%
3,82%
3,18%
3,10%
3,09%
3,02%
2,95%
3,90%
3,87%
3,55%
3,53%
3,52%
3,13%
3,01%
3,01%
3,01%
3,01%
3,01%
3,52%
3,53%
3,53%
3,53%
4,35%
4,76%
5,46%
5,83%
5,65%
6,10%
6,13%
5,21%
5,23%
5,81%
6,73%
7,24%
68
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
6,50%
6,94%
7,83%
8,54%
7,79%
7,02%
7,16%
8,30%
9,05%
8,63%
11,03%
10,15%
10,39%
13,35%
15,43%
13,78%
12,56%
12,84%
14,25%
12,06%
12,40%
11,91%
11,94%
14,25%
13,30%
17,20%
11,99%
9,50%
10,42%
8,09%
5,61%
5,67%
4,64%
5,31%
5,63%
5,71%
4,90%
3,96%
3,40%
3,71%
4,94%
69
Bilaga 3. Historiska svenska riskfria räntor år 1919-2007
Årlig
avkastning
År
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
6,70%
7,03%
6,83%
5,00%
4,68%
5,67%
5,29%
4,62%
4,23%
4,06%
4,90%
3,89%
4,23%
4,63%
3,33%
2,50%
2,53%
2,52%
2,54%
2,53%
2,55%
3,31%
3,29%
3,03%
3,05%
3,03%
2,63%
2,52%
2,53%
2,53%
2,53%
2,50%
3,05%
3,05%
3,02%
2,79%
3,47%
3,83%
4,50%
4,81%
4,61%
5,07%
5,12%
4,49%
3,86%
4,60%
5,47%
5,90%
70
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
5,34%
5,63%
6,44%
7,23%
6,30%
5,12%
5,11%
6,16%
6,88%
6,30%
8,30%
7,27%
7,27%
13,01%
15,23%
14,20%
12,06%
12,61%
15,06%
10,58%
9,81%
10,44%
12,04%
14,63%
11,59%
14,90%
8,62%
7,26%
8,56%
5,96%
4,08%
4,19%
3,08%
3,84%
4,00%
4,08%
3,09%
2,12%
1,70%
2,24%
3,43%
71
Bilaga 4. Historisk avkastning svenska börsindex år 1919-2007
Årlig
avkastning
År
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
-16,70%
-18,61%
-21,98%
-6,43%
-0,20%
17,81%
15,29%
15,80%
26,38%
21,79%
-2,09%
-7,43%
-34,50%
-21,97%
18,95%
29,59%
10,19%
39,96%
-0,61%
8,86%
-19,79%
11,64%
24,29%
14,63%
11,77%
15,35%
10,07%
14,26%
-3,49%
-4,50%
14,17%
28,47%
23,16%
-11,04%
18,35%
38,26%
-2,63%
2,59%
8,44%
22,37%
48,29%
3,80%
2,45%
-5,07%
28,25%
19,93%
10,51%
-20,09%
72
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
8,16%
39,47%
5,57%
-19,10%
26,90%
14,55%
3,35%
1,53%
34,35%
4,85%
-12,47%
21,38%
3,73%
28,44%
63,42%
40,29%
69,38%
-9,38%
28,71%
53,61%
-6,42%
55,02%
26,65%
-29,78%
8,43%
2,30%
56,33%
6,50%
20,66%
42,63%
27,92%
13,09%
69,76%
-10,80%
-14,84%
-35,90%
34,16%
20,90%
36,32%
28,06%
-2,67%
73
Bilaga 5. Historisk avkastning svenska fastigheter år 1968-2007
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
7%
12%
8%
3%
10%
12%
12%
25%
15%
16%
13%
10%
3%
-1%
1%
0%
4%
4%
9%
14%
19%
16%
9%
6%
-15%
-4%
4%
-1%
3%
7%
11%
9%
12%
5%
9%
6%
10%
10%
11%
11%
74
Bilaga 6. Resultat alternativinvestering – riskfria räntepapper
30-års perioder
40-års perioder
Period Återbetalning (år)
19-58
20-49
21-50
22-51
23-52
24-53
25-54
26-55
27-56
28-57
29-58
30-59
31-60
32-61
33-62
34-63
35-64
36-65
37-66
38-67
39-68
40-69
41-70
42-71
43-72
44-73
45-74
46-75
47-76
48-77
49-78
50-79
51-80
52-81
53-82
54-83
55-84
56-85
30
57-86
30
58-87
29
59-88
29
60-89
29
61-90
29
62-91
28
63-92
28
64-93
27
65-94
27
66-95
26
67-96
26
Period
19-58
20-59
21-60
22-61
23-62
24-63
25-64
26-65
27-66
28-67
29-68
30-69
31-70
32-71
33-72
34-73
35-74
36-75
37-76
38-77
39-78
40-79
41-80
42-81
43-82
44-83
45-84
46-85
47-86
48-87
49-88
50-89
51-90
52-91
53-92
54-93
55-94
56-95
57-96
58-97
59-98
60-99
61-00
62-01
63-02
64-03
65-04
66-05
67-06
Återbetalning (år)
40
40
39
39
38
38
37
37
37
36
36
35
35
34
34
33
33
32
32
32
32
32
32
32
75
68-97
69-98
70-99
71-00
72-01
73-02
74-03
75-04
76-05
77-06
78-07
26
26
26
26
26
26
26
27
27
28
29
68-07
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
32
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
30-års perioder
40-års perioder
Period
19-58
20-49
21-50
22-51
23-52
24-53
25-54
26-55
27-56
28-57
29-58
30-59
31-60
32-61
33-62
34-63
35-64
36-65
37-66
38-67
39-68
40-69
41-70
42-71
43-72
44-73
45-74
46-75
47-76
48-77
49-78
50-79
51-80
52-81
53-82
54-83
55-84
56-85
57-86
Period
19-58
20-59
21-60
22-61
23-62
24-63
25-64
26-65
27-66
28-67
29-68
30-69
31-70
32-71
33-72
34-73
35-74
36-75
37-76
38-77
39-78
40-79
41-80
42-81
43-82
44-83
45-84
46-85
47-86
48-87
49-88
50-89
51-90
52-91
53-92
54-93
55-94
56-95
57-96
Sparad ränta
0,0%
0,0%
Sparad ränta
0,0%
0,0%
0,3%
0,3%
0,8%
0,7%
1,4%
1,4%
1,4%
2,3%
2,4%
3,3%
3,1%
4,1%
76
58-87
59-88
60-89
61-90
62-91
63-92
64-93
65-94
66-95
67-96
68-97
69-98
70-99
71-00
72-01
73-02
74-03
75-04
76-05
77-06
78-07
0,4%
0,3%
0,3%
0,4%
1,1%
1,1%
2,0%
2,0%
3,0%
2,3%
1,9%
1,7%
1,3%
1,1%
1,0%
1,0%
1,0%
0,6%
0,5%
0,2%
0,1%
58-97
59-98
60-99
61-00
62-01
63-02
64-03
65-04
66-05
67-06
68-07
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
3,7%
4,6%
3,6%
4,4%
3,7%
3,3%
2,8%
2,4%
2,3%
2,2%
2,2%
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
77
Bilaga 7. Resultat alternativinvestering – svenska börsindex
30-års perioder
40-års perioder
Period Återbetalning (år)
19-48
24
20-49
23
21-50
23
22-51
22
23-52
21
24-53
21
25-54
21
26-55
20
27-56
20
28-57
19
29-58
18
30-59
20
31-60
19
32-61
19
33-62
18
34-63
18
35-64
19
36-65
18
37-66
18
38-67
17
39-68
16
40-69
18
41-70
18
42-71
17
43-72
17
44-73
16
45-74
15
46-75
15
47-76
17
48-77
16
49-78
16
50-79
16
51-80
18
52-81
18
53-82
20
54-83
22
55-84
21
56-85
20
57-86
24
58-87
23
59-88
23
60-89
22
61-90
21
62-91
20
63-92
19
64-93
19
65-94
18
66-95
17
67-96
16
Period
19-58
20-59
21-60
22-61
23-62
24-63
25-64
26-65
27-66
28-67
29-68
30-69
31-70
32-71
33-72
34-73
35-74
36-75
37-76
38-77
39-78
40-79
41-80
42-81
43-82
44-83
45-84
46-85
47-86
48-87
49-88
50-89
51-90
52-91
53-92
54-93
55-94
56-95
57-96
58-97
59-98
60-99
61-00
62-01
63-02
64-03
65-04
66-05
67-06
Återbetalning (år)
27
26
25
25
26
25
25
25
24
23
22
21
20
20
21
21
20
19
21
21
20
20
19
18
18
20
19
19
18
18
20
23
23
24
23
27
26
25
25
24
23
23
22
21
20
20
19
18
17
78
68-97
69-98
70-99
71-00
72-01
73-02
74-03
75-04
76-05
77-06
78-07
16
15
14
13
12
13
13
12
11
12
11
30-års perioder
Period
19-48
20-49
21-50
22-51
23-52
24-53
25-54
26-55
27-56
28-57
29-58
30-59
31-60
32-61
33-62
34-63
35-64
36-65
37-66
38-67
39-68
40-69
41-70
42-71
43-72
44-73
45-74
46-75
47-76
48-77
49-78
50-79
51-80
52-81
53-82
54-83
55-84
56-85
57-86
68-07
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
16
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
40-års perioder
Sparad ränta
3%
4%
4%
6%
5%
7%
7%
9%
10%
12%
15%
12%
15%
17%
20%
22%
26%
24%
25%
28%
32%
25%
25%
29%
29%
33%
37%
37%
29%
33%
33%
32%
25%
25%
18%
13%
16%
19%
9%
Period
19-58
20-59
21-60
22-61
23-62
24-63
25-64
26-65
27-66
28-67
29-68
30-69
31-70
32-71
33-72
34-73
35-74
36-75
37-76
38-77
39-78
40-79
41-80
42-81
43-82
44-83
45-84
46-85
47-86
48-87
49-88
50-89
51-90
52-91
53-92
54-93
55-94
56-95
57-96
Sparad ränta
8%
10%
12%
13%
15%
13%
15%
16%
19%
22%
25%
28%
32%
34%
33%
35%
38%
41%
36%
36%
39%
39%
42%
46%
46%
40%
44%
44%
47%
47%
40%
31%
32%
29%
32%
20%
22%
25%
23%
79
58-87
59-88
60-89
61-90
62-91
63-92
64-93
65-94
66-95
67-96
68-97
69-98
70-99
71-00
72-01
73-02
74-03
75-04
76-05
77-06
78-07
11%
10%
13%
15%
18%
21%
20%
23%
26%
29%
28%
31%
34%
37%
41%
34%
32%
35%
38%
32%
35%
58-97
59-98
60-99
61-00
62-01
63-02
64-03
65-04
66-05
67-06
68-07
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
25%
28%
26%
29%
31%
33%
31%
33%
35%
38%
40%
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
80
Bilaga 8. Högsta tillåtna räntespread
30 år
Lägsta årliga
alternativBolåneränta avkastning
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
7,5%
8,0%
8,5%
9,0%
9,5%
10%
0,4932%
0,9734%
1,4418%
1,8990%
2,3460%
2,7836%
3,2124%
3,6330%
4,0460%
4,4520%
4,8515%
5,2449%
5,6327%
6,0153%
6,3929%
6,7661%
7,1350%
7,5001%
7,8615%
8,2196%
Procentuell
skillnad
0,0068%
0,0266%
0,0582%
0,1010%
0,1540%
0,2164%
0,2876%
0,3670%
0,4540%
0,5480%
0,6485%
0,7551%
0,8673%
0,9847%
1,1071%
1,2339%
1,3650%
1,4999%
1,6385%
1,7804%
40 år
Lägsta årlig
alternativBolåneränta avkastning
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
7,5%
8,0%
8,5%
9,0%
9,5%
10%
0,4908%
0,9646%
1,4230%
1,8675%
2,2994%
2,7201%
3,1306%
3,5318%
3,9246%
4,3098%
4,6881%
5,0602%
5,4267%
5,7881%
6,1449%
6,4975%
6,8465%
7,1921%
7,5347%
7,8747%
Procentuell
skillnad
0,0092%
0,0354%
0,0770%
0,1325%
0,2006%
0,2799%
0,3694%
0,4682%
0,5754%
0,6902%
0,8119%
0,9398%
1,0733%
1,2119%
1,3551%
1,5025%
1,6535%
1,8079%
1,9653%
2,1253%
81
82