Ladda ner gratis

EN ÖPPEN
BOSTADS­
MARKNAD
Omslagsfoto: Maskot/Folio
”Människor ska
känna att de är
välkomna som kunder
hos fastighetsbranschen.
Ingen ska behöva
misstänka att han eller
hon blir sämre
behandlad av
diskriminerande skäl.”
EN BRANSCH
SOM TAR ANSVAR
Fastighetsägarna arbetar aktivt för en positiv
samhällsutveckling. Genom att förebygga
diskriminering vill vi ta samhällsansvar och
hjälpa dig som är medlem hos oss att bedriva
ett framgångsrikt och väl ansett företagande.
Alla som hyr eller söker en lägenhet eller
lokal ska behandlas på ett bra och etiskt korrekt
sätt. Människor ska känna att de är välkomna
som kunder hos fastighetsbranschen. Ingen
ska behöva misstänka att han eller hon blir
sämre behandlad av diskriminerande skäl.
Fastighetsägarna tar bestämt avstånd från
all diskriminering.
Vi vill att du som är medlem hos oss ska
kunna bedriva en allmänt respekterad och
framgångsrik näringsverksamhet. Diskrimi­
nering skadar både den person som utsätts för
diskrimineringen, den enskilda fastighetsäga­
ren och anseendet för hela fastighetsbranschen.
Diskrimineringslagstiftningen är kompli­
cerad och även utan avsikt kan fastighetsägare
överträda de gränser som lagen ställer upp.
Fastighetsägarna erbjuder därför dig den
kunskap och de rutiner som behövs för att
minska risken för diskriminering.
Arbetet med att skapa denna faktabroschyr
har letts av Torbjörn Sjögren, diskriminerings­
jurist på Fastighetsägarna GFR, i samråd med
Fastighetsägarna Sveriges tidigare chefsjurist
Rune Thomsson. En referensgrupp med
representanter från Fastighetsägarnas region­
föreningar, Disk­rimineringsombudsmannen,
SABO och Hyresgästföreningen har medverkat
i arbetet.
Genom den här faktabroschyren vill vi ge
dig som är fastighetsägare kunskap om hur du
kan undvika och motverka diskriminering. Vi
hoppas att den kommer att vara till nytta för
dig i ditt arbete som fastighetsägare!
Reinhold Lennebo
VD, Fastighetsägarna Sverige
Foto: Maskot/Folio
DISKRIMINERINGSLAGEN
Diskrimineringslagen (2008:567) började
gälla 2009 och innebär att en hyresvärd eller
bostadsrättsförening ansvarar för att en person
som hyr eller söker bostad inte utsätts för
diskriminering.
Diskriminering betyder att en enskild person
behandlas sämre än en annan person på någon
av de grunder som anges i diskriminerings­
lagen, till exempel på grund av sin etniska till­
hörighet. Skulle fastighetsägaren diskriminera
så kan han eller hon bli skyldig att betala
pengar (så kallad diskrimineringsersättning)
till den diskriminerade. Om ett avtalsvillkor
4
i ett hyreskontrakt är diskriminerande kan
domstolen bestämma att villkoret inte får
tillämpas.
Diskriminering är också ett brott, olaga dis­
kriminering som enligt 16 kap. 9§ brottsbalken
kan medföra böter eller fängelse. Bestämmelsen
behandlas inte närmare i denna broschyr.
n DISKRIMINERINGSGRUNDER
Diskrimineringslagen slår fast att diskrimine­
ring på fastighetsmarknaden inte får ske på
någon av följande grunder:
– Kön
– Könsöverskridande identitet eller uttryck
– Etnisk tillhörighet
– Religion eller annan trosuppfattning
– Funktionsnedsättning
– Sexuell läggning
– Ålder
 Kön innebär att någon är kvinna eller man.
Även den som har eller avser att ändra sin
könstillhörighet omfattas av diskriminerings­
grunden kön.
 Könsöverskridande identitet eller uttryck
betyder att någon inte identifierar sig som
kvinna eller man eller genom sin klädsel eller
på annat sätt ger uttryck för att tillhöra ett
annat kön. Här innefattas bland annat
transpersoner.
 Med etnisk tillhörighet avses nationellt eller
etniskt ursprung, hudfärg eller annat liknande
förhållande.
 Med religion eller annan trosuppfattning
menas trosuppfattning som har sin grund i eller
samband med en religiös åskådning. Etiska och
filosofiska värderingar utan religiös anknytning
faller utanför definitionen, liksom politiska
åskådningar.
5
 Med funktionsnedsättning avses varaktiga
fysiska, psykiska eller begåvningsmässiga be­
gränsningar av en persons funktionsförmåga
som till följd av en skada eller sjukdom fanns
vid födseln, har uppstått efter födseln eller kan
förväntas uppstå.
 Sexuell läggning är homosexuell, bisexuell
eller heterosexuell läggning.
 Med ålder menas uppnådd levnadslängd.
DISKRIMINERINGSLAGEN GÄLLER
ALL DIN VERKSAMHET
Diskrimineringslagen omfattar all verksamhet
du bedriver som fastighetsägare, både uthyr­
ningssituationen och det löpande hyresför­
hållandet. Vid all verksamhet inom fastighets­
förvaltning, till exempel fastighetsskötsel,
avflyttningsbesiktning och byte av lägenhet, är
diskriminering förbjuden. Som fastighetsägare
kan du även bli ansvarig om dina anställda
eller någon du anlitat diskriminerar.
Diskrimineringslagen förbjuder diskrimine­
ring av enskilda personer. Däremot förbjuder
lagen inte särbehandling av juridiska personer,
till exempel aktiebolag. I diskrimineringslagen
anges uttryckligen att diskriminering är förbju­
det vid uthyrning av bostäder. Om uthyrning
av en lokal innefattar en tjänst gäller diskrimi­
neringslagen. Det framgår dock inte tydligt i
vilken utsträckning diskrimineringslagen gäller
vid uthyrning av lokal. Fastighetsägarnas upp­
fattning är att diskriminering inte ska ske
vid sådan uthyrning.
RÄTT ATT VÄLJA HYRESGÄST, MEN
INTE ATT DISKRIMINERA
Som fastighetsägare har du rätt att välja vem
du vill skriva hyresavtal med. Diskriminerings­
lagen innebär dock att du inte får välja bort en
bostadssökande av diskriminerande skäl, till
exempel därför att den sökande har en annan
etnisk tillhörighet eller sexuell läggning än
din egen.
För att din fastighetsförvaltning ska fungera
väl och för att dina hyresgäster ska trivas, så
råder Fastighetsägarna dig att vara noggrann
i valet av hyresgäst. Du får och bör utreda att en
bostads- eller lokalsökande är skötsam och har
ekonomisk förmåga att betala hyran. En sådan
utredning får dock inte ske på ett sådant sätt att
den missgynnar personer därför att de tillhör
en av de grupper som diskrimineringslagen
skyddar.
Exempel på hur du väljer hyresgäst utan
att diskriminera
Det är tillåtet att ta kreditupplysning för att
utreda den sökandes betalningsförmåga. Detta
6
förutsätter att den som upplysningen avser har
ett svenskt personnummer. Ett absolut krav på
kreditupplysning för att få hyra lägenhet skulle
därför kunna utesluta utländska medborgare
som hyresgäster och är därmed diskriminering.
En utländsk medborgares betalningsförmåga
får därför utredas på annat sätt, till exempel
genom att han eller hon styrker sin betalnings­
förmåga. Du har rätt att tacka nej till en sökan­
de om din utredning visar att han eller hon
saknar ekonomisk förmåga att betala hyran
eller brukar missköta sig som hyresgäst. Det är
dock inte tillåtet att ställa högre krav på ekono­
misk förmåga eller skötsamhet på grund av en
persons etniska tillhörighet.
VAD ÄR DISKRIMINERING?
Diskriminering innebär att en person miss­
gynnas, på grund av någon av diskriminerings­
grunderna. I diskrimineringslagen anges de
olika typerna av förbjuden diskriminering.
 DIREKT DISKRIMINERING
Direkt diskriminering sker när en person be­
handlas sämre än en annan, på grund av någon
av diskrimineringsgrunderna.
Exempel på direkt diskriminering
Det är direkt diskriminering att ta ut en
högre hyra av en person med annan etnisk
tillhörighet än svensk. En fastighetsägare som
nekar en bostadssökande att hyra lägenhet på
grund av den bostadssökandes etniska tillhö­
righet gör sig skyldig till direkt diskriminering.
Detsamma gäller om en bostadsrättsförenings
styrelse inte godkänner en ny lägenhetsinne­
havare med hänvisning till hans eller hennes
etniska till­hörighet.
Det är inte heller tillåtet för en fastighets­
ägare att neka en bostadssökande lägenhet
på grund av att fastighetsägaren av integra­
tionsskäl vill ha hyresgäster av olika etniskt
ursprung. Fastighetsägaren får inte missgynna
en person för att han eller hon tillhör majori­
tetsgruppen i samhället. Det är exempelvis inte
tillåtet att välja bort en bostadssökande som är
svensk i syfte att stärka andra etniska gruppers
ställning i samhället.
Diskrimineringslagen skyddar den enskilda
personen från att utsättas för diskriminering. I
vissa fall är det dock tillåtet att behandla kvin­
nor och män olika. Det är exempelvis inte dis­
kriminering att neka en man att hyra en lägen­
het i ett skyddat boende för kvinnor.
 INDIREKT DISKRIMINERING
Med indirekt diskriminering menas en regel
eller rutin som framstår som neutral, men som
Foto: Maskot/Folio
i praktiken innebär att en person behandlas
sämre på grund av att personen tillhör någon
av de grupper som skyddas av diskriminerings­
grunderna. Det är inte diskriminering om
regeln eller rutinen har ett berättigat syfte
och medlen är lämpliga och nödvändiga för
att nå syftet.
Exempel på indirekt diskriminering
Anta att fastighetsägaren som villkor för ut­
hyrning kräver att hyresgästen ska kunna tala
och förstå det svenska språket. Fastighetsägaren
uppställer detta villkor för samtliga hyresgäster,
såväl för svenskar som för personer med annan
etnisk tillhörighet.
Trots att villkoret gäller på samma sätt för
samtliga hyresgäster rör det sig om diskrimine­
ring. Krav på kunskaper i svenska språket
drabbar nämligen typiskt sett personer med
annan etnisk tillhörighet än svensk.
Det är direkt diskriminering om en fastig­
hetsägare nekar en person med funktions­
nedsättning att bli hyresgäst, på grund av att
fastighetsägaren hyser motvilja mot personer
med funktionsnedsättning. Däremot inne­
håller lagen inget krav på att fastighetsägaren
ska vidta åtgärder för att en bostadslägenhet
ska bli mer tillgänglig exempelvis genom
ombyggnadsåtgärder.
7
Foto: Maskot/Folio
BRISTANDE TILLGÄNGLIGHET
Bristande tillgänglighet är sedan 2015 en
ny form av diskriminering. Med bristande
tillgänglighet menas lite förenklat att en person
med funktionsnedsättning missgynnas genom
att en verksamhet inte vidtar skäliga tillgäng­
lighetsåtgärder för att han eller hon ska komma
i en jämförbar situation med personer utan
denna funktionsnedsättning. Ett exempel
på sådana tillgänglighetsåtgärder kan vara
utjämning av trösklar.
Förbudet mot diskriminering i form av
bristande tillgänglighet gäller inte i en del fall,
bland annat inte alls i fråga om bostäder. Inte
heller gäller förbudet om det i fråga om tillhan­
8
dahållande av varor och tjänster krävs åtgärder
i fråga om fastigheter och byggnadsverk som
går längre än de krav som har ställts i bygglov
eller startbesked för den aktuella fastigheten
eller byggnadsverket enligt föreskrifterna på
plan- och byggområdet.
ÅLDER
Diskrimineringslagen kompletterades 2013
med ett förbud mot åldersdiskriminering
i fråga om tjänster och bostäder. Förbudet är
dock inte undantagslöst, exempelvis gäller det
inte om särbehandlingen har ett berättigat syfte
och de medel som används är lämpliga och
nödvändiga för att uppnå syftet. Detta innebär
bland annat att det är möjligt att ha kvar vissa
åldersregler för boende, exempelvis ungdoms­
lägenheter eller trygghetsboenden. En bostads­
rättsförening som vänder sig till äldre personer
(en så kallad seniorförening) kan också kräva
att personer ska ha uppnått en viss ålder för att
bli godkända som medlemmar i föreningen.
Genom uppstramningen av lagen anses det
däremot inte längre möjligt att tillämpa en övre
åldersgräns för medlemskap i seniorföreningar.
TRAKASSERIER OCH SEXUELLA
TRAKASSERIER
Med trakasserier menas ett uppträdande som
kränker en person och som har samband med
någon av diskrimineringsgrunderna. Exempel
är nedsättande kommentarer, kränkande gester
och skapande av rasistiska texter och klotter.
Sexuella trakasserier är ett uppträdande av
sexuell natur som kränker en persons värdighet.
Både verbala och fysiska kränkningar med
sexuell anknytning är otillåtna.
INSTRUKTIONER ATT DISKRIMINERA
Om fastighetsägaren ger en anställd eller en
uppdragstagare instruktioner att diskriminera,
gör sig fastighetsägaren själv skyldig till dis­
kriminering.
Ett exempel på detta är om en fastighetsägare
instruerar en anställd uthyrare eller ett anlitat
9
förvaltningsbolag att bland bostadssökande
sortera bort personer med annan etnisk till­
hörighet än svensk.
Även om en fastighetsägare inte ger
instruktioner att diskriminera blir han eller
hon ansvarig och får betala diskriminerings­
ersättning, om anställda eller uppdragstagare
diskriminerar. Det är därför mycket viktigt
att fastighetsägaren gör klart för anställda
och uppdrags­tagare att all diskriminering är
oacceptabel. Fastighetsägarna erbjuder utbild­
ningar som ger fastighetsbolags medarbetare
den kunskap som behövs inom området.
FÖRBUD MOT REPRESSALIER
Det är förbjudet för den person som påstås
ha diskriminerat att utsätta en person för
repressalier, för att han eller hon har anmält
eller påtalat diskrimineringen eller medverkat
i en utredning om denna.
OM DU BLIR ANMÄLD
Diskrimineringsombudsmannen (DO) är en
statlig myndighet som arbetar för att diskrimi­
neringslagen följs. Diskrimineringsärenden
startas vanligen upp genom att en enskild
person lämnar in en anmälan till DO, som
utreder fallet. Vid utredningen är fastighets­
ägaren skyldig att medverka. En fastighetsägare
som inte medverkar kan bli skyldig att betala
vite. Ibland kommer fastighetsägaren och DO
överens om en frivillig uppgörelse (förlikning).
DO kan också väcka talan mot fastighetsäga­
ren vid tingsrätten. Fastighetsägarna råder fast­
ighetsägare som anmälts för diskriminering att
anlita juridiskt ombud.
DISKRIMINERINGSERSÄTTNING OCH
OGILTIGA AVTALSVILLKOR
Finner tingsrätten att diskriminering har ägt
rum kan rätten besluta att hyresvärden ska
betala pengar, diskrimineringsersättning, till
den diskriminerade.
Tingsrätten kan också besluta att ett avtals­
villkor som är diskriminerande ska ändras eller
upphävas. Ett exempel på ett sådant villkor är
bestämmelser i hyreskontrakt om att personer
som har annan etnisk tillhörighet än svensk
ska betala högre hyra.
BEVISREGLER
I domstolen gäller särskilda bevisregler i diskri­
mineringsmål där diskrimineringslagen tilläm­
pas. Den som anser sig ha blivit diskriminerad
har inte den fulla bevisbördan för att så har
skett. En fastighetsägare kan bli tvungen att
bevisa att ett agerande som tyder på diskrimi­
10
nering, i själva verket har en annan förklaring.
De bevisregler som gäller i diskriminerings­
mål gör det särskilt viktigt att du som fastig­
hetsägare har genomtänkta arbetsrutiner och
tillämpar dessa på ett konsekvent sätt. Vi på
Fastighets­ägarna kan hjälpa dig att se över
företagets avtal, bestämmelser och rutiner.
n SÅ UNDVIKER DU ATT DISKRIMINERA
 Gör klart för medarbetare och omvärld att
du inte accepterar diskriminering.
 Se till att dina medarbetare är medvetna om
diskrimineringsfrågan. Gör det till rutin att ta
upp diskrimineringsfrågor när du introducerar
ny personal. Se till att dina medarbetare regel­
bundet påminns om diskrimineringsfrågan.
 Säkerställ att du och dina medarbetare har
tillräcklig kunskap om diskriminering.
 Utforma en skriftlig uthyrningspolicy. En
uthyrningspolicy är ett dokument som talar
om efter vilka villkor fastighetsägaren väljer
hyresgäst. Se till att bostads- och lokalsökande
får del av uthyrningspolicyn. Gör gärna
ut­hyrningspolicyn offentlig, till exempel
genom att lägga ut den på din webbplats.
Genom att skapa insyn och öppenhet om
vilka villkor du tillämpar när du väljer hyres­
gäst, kan du undvika obefogade misstankar
om diskriminering.
 Om du anlitar uthyrningsföretag bör du
säkerställa att företaget känner till reglerna
och inte diskriminerar.
 Se över och säkerställ att avtal, bestämmelser
och rutiner inte är diskriminerande. Avtalen,
bestämmelserna och rutinerna måste utformas
så att ingen diskrimineras.
FASTIGHETSÄGARNA HJÄLPER DIG
Vi på Fastighetsägarna kan hjälpa dig att skapa
de rutiner och verktyg som behövs för att du
ska undvika diskriminering. Du kan anlita oss
om du vill ha en utbildning som ger dig och
dina medarbetare den kunskap som behövs
inom området. Tillsammans kan vi skapa en
uthyrningspolicy som passar för ditt företag.
Om du i din verksamhet som hyresvärd
hamnar i en situation där du känner osäkerhet
om diskriminering, så bör du kontakta någon
av Fastighetsägarnas jurister. En kortare
juridisk rådgivning är kostnadsfri för dig
som är medlem i Fastighetsägarna.
SÅ FÅR DU MER INFORMATION
Du kan läsa mer om diskriminering på
www.do.se. Diskrimineringslagen i dess
helhet hittar du på www.lagrummet.se.
”En väl fungerande
fastighetsmarknad
där fastighetsägare,
med samhällsansvar,
tillgodoser efterfrågan på bostäder och lokaler.”
KONTAKTA OSS
Fastighetsägarna Sverige
Telefon: 08-613 57 00
[email protected]
Fastighetsägarna MittNord
Telefon: 016-17 22 50
[email protected]
Fastighetsägarna Syd
Telefon: 040-35 01 70
[email protected]
Fastighetsägarna GFR
Telefon: 031-755 33 00
[email protected]
Fastighetsägarna Stockholm
Telefon: 08-617 75 00
[email protected]
Fastighetsägarna är en rikstäckande intresse- och branschorganisation som arbetar
för en väl fungerande fastighetsmarknad. Medlemmar är ägare av bostads- och
lokalhyreshus, industrifastigheter och bostadsrättsföreningar.
www.fastighetsagarna.se