Tjänsteskrivelse
2005-01-20
Dnr KFKS 2004/601 258
Kommunstyrelsen
Uttag av gatukostnadsersättningar, detaljplan för del av
Hasseludden och Kummelnäs, Lövberga
Förslag till beslut
Kommunstyrelsen beslutar med stöd av Plan- och bygglagen 6 kap. 31§ att anta
nedanstående principer för kostnadsunderlag utbyggnad av allmänna anläggningar,
fördelningsområde och fördelning av kostnader mellan berörda fastigheter.
Kostnadsunderlag
I kostnadsunderlaget (PBL 6 kap. 31§ 1 st) ska ingå kostnader för anläggningar, som
fordras för områdets funktion - gator, gångvägar och kajanläggning mm enligt nedan.
Dessutom tillkommer kostnader för marklösen, intrångsersättning och
fastighetsbildning i samband med kommunens förvärv av mark för allmänna
anläggningar.
1. Anläggningar
Om ytterligare geotekniska undersökningar vid detaljprojekteringen förändrar bilden av
ombyggnadsbehovet på delsträckor av vägarna beaktas detta i projekteringen.
Följande åtgärder och ombyggnader ingår:
Bärighetshöjande åtgärder på samtliga vägar inom området: Kvarnsjövägen,
Skepparholmsvägen, Lövbergabacken inklusive körbar gångväg längs stranden och
Toppvägen. På delar av Kvarnsjövägen och Lövbergabacken begränsas åtgärderna.
Det gäller dels vid det avsnitt längs Kvarnsjön där vatten- och avloppsledningar
anlagts, dels ett avsnitt vid Kvarnsjövägen där de boende förbättrat vägen samt
Lövbergabacken närmast Lövbergavägen.
Vägarna utförs generellt med en asfaltbelagd bredd om 3,5 m. Dessutom anläggs
mötesplatser/mötesmöjligheter på Kvarnsjövägen och Lövbergabacken. Vid
korsningar utformas vägarna på en sträcka av ca10 m med en belagd bredd om 4,5
m för att möjliggöra möten mellan personbilar.
För att förbättra säkerheten vid korsningen mellan Skepparholmsvägen och
Kvarnsjövägen på grund av Skepparholmsvägens mycket starka lutning byggs
nämnda vägar om. Även Toppvägens anslutning till Lövbergabacken förbättras.
För att Toppvägen ska inrymmas inom tillgängligt område för allmän plats
(vägområde) flyttas vägen även delvis i sidled.
Ny belysning förutom på de sträckor där nya stolpar nyligen satts upp. Erforderlig
förtätning av belysning.
Åtgärder för bättre avvattning av vägarna generellt
Stadsbyggnad, exploateringsenheten
Postadress
Nacka kommun
131 81 Nacka
d:\265338229.doc
Besöksadress
Granitvägen 15
Nacka
Telefon
Växel
Direkt
Mobil
Fax
08-718 80 00
08-718 93 18
070 431 93 18
08-718 95 15
E-post
[email protected]
www.nacka.se
Organisationsnummer
212000-0167
1 (5)
Nacka kommun
Ombyggnad av kajanläggning på ca 12 m längd och justering längs kajen efter
behov i övrigt
Ca 35 m lång tid grusad gångväg med bredden 1,5 m väster om Skepparholmsvägen
Grusad gångväg med bredden 2,5 m mellan Kvarnholmsvägens vändplan och
Lövbergabackens vändplan. Vägen ska utgöra utrymningsväg i det fall dammkrönet
vid Kvarnsjön skulle brista och ges därför samma bärighet som övriga bilvägar på
en bredd av 3,5 m. En remsa på 0,5 m på ömse sida om vägen utförs som gräsyta för
att minska den grusade bredden.
Grusad gångstig om 1,0 m mellan Toppvägen och Kvarnsjövägen
Iordningsställande av grönytor vid delar av kajområdet och vid Toppvägens
vändplan efter rivning av garage
Ersättning för och rivning av garage på Toppvägen
2. Underlag för fakturering av ersättning för kommunens kostnader
De faktiska (verkliga) kostnaderna ska ligga till grund för uttag av ersättning från
fastighetsägarna enligt den möjlighet som ges i Plan och bygglagen (PBL 6 kap. 34§)
och som varit praxis i Nacka kommun.
Fördelningsområde
Kostnadsfördelningen ska ske genom s.k. områdesvis fördelning (PBL 6 kap. 31§ 1 st).
Fördelningsområdet sammanfaller i stort sett med området för detaljplaneförslaget och
är markerat med den kraftiga begränsningslinjen på kartan nedan.
2 (5)
Nacka kommun
Fördelningsprinciper
För att uppfylla plan- och bygglagens krav på att kostnaderna ska fördelas mellan
fastigheterna efter skälig och rättvis grund (PBL 6 kap 31 § 2 st) tillämpas
kostnadsdifferentiering mellan olika befintliga fastighetstyper och tillkommande
fastigheter med hänsyn till den varierande nytta/värde de olika fastigheterna har och får
av de nya anläggningarna. Nedanstående principer för fördelning av kostnader gäller för
fördelningsområdet:
1. Kostnaderna fördelas på olika typer av bebyggelse efter andelstal.
Bebyggelsen tilldelas andelstal enligt nedan:
Villa (bostadshus för permanent bruk) *
0,6
Fritidshus *
0,8
Obebyggd tomt och tomt som enligt detalj1,0
planens bestämmelser är möjlig att stycka
från befintlig(a) tomt(er) med undantag
för Kummelnäs 9:8 **
* Taxeringen år 2002/2003 används för bestämmande av andelstal. Om en fastighet
är klassificerad som permanent i områdesbestämmelserna (OB3) gäller dock
områdesbestämmelserna före taxeringen. Som obebyggd tomt räknas den tomt som
är helt obebyggd eller som hyser en byggnad vars taxeringsvärde understiger 50
tusen kronor.
** På den styckbara fastigheten Kummelnäs 9:8 finns två huvudbyggnader – den
norra tomtdelen tilldelas här andelstalet 0,6 medan den södra tilldelas andelstalet
0,8. Byggnadernas bedömda standard har fått avgöra tilldelningen av andelstal.
2. Som underlag för antalet tomter gäller detaljplanens bestämmelser. Om
fastighetsplan upprättats och vunnit laga kraft för fastigheterna Hasseludden 1:26,
Kummelnäs 25:1, 1:476 och 1:477 innan kommunens fakturering av
gatukostnadsersättningar gäller istället fastighetsplanen som grund för antalet
tomter. Annars gäller att fastigheterna Kummelnäs 25:1, 1:476 och 1:477, som
tillsammans har ytan ca 9340 m² efter justering av kvartersgräns och därmed kan
bilda fyra fastigheter, tillsammans tilldelas andelstalen 0,6, två gånger 1,0 och 0,8
(1:477).
3. Obebyggda fastigheter som inte självständigt kan utgöra en byggbar fastighet och
som inte kan bidra till att någon fastighet delas tilldelas inte något andelstal.
4. När en fastighet har delats i enlighet med detaljplanens bestämmelser tilldelas den
tomt som har huvudbyggnaden på sin mark det lägre andelstalet medan övriga
tomter räknas som obebyggda. Undantag görs här för Kummelnäs 9:8 enligt ovan.
Bakgrund
Gatukostnadsutredning med förslag till uttag av och fördelning av kostnader var föremål
för samråd med berörda fastighetsägare under tiden den 14 oktober till och med den 8
november 2004. Gatukostnadsutredningen var utställd för synpunkter under tiden den
15 december 2004 till och med den 12 januari 2005. Detaljplanen för Lövberga har varit
föremål för såväl samråd som utställning innan samrådet för gatukostnadsutredningen.
3 (5)
Nacka kommun
4 (5)
Gatukostnadsutredning
Gatukostnadsutredningen omfattar förslag till kostnadsunderlag (vägar, gångvägar,
kajanläggning mm), förslag till fördelningsområde, förslag till fördelningsgrund för
uttag av gatukostnadsersättningar, preliminärt beräknad gatukostnadsersättning för
enskilda fastighetsägare. Översiktlig omfattningsbeskrivning allmänna anläggningar och
information om uppskattad totalkostnad har ingått i gatukostnadsutredningen.
Information om betalningsvillkor har också fogats till utredningen.
Gatukostnadsutredningen har föregåtts av en förstudie gjord av en konsult WSP med
syfte att på ett översiktligt plan utgöra en problem- och åtgärdsbeskrivning
sammanfattad i en rapport som även inkluderar översiktliga geotekniska
undersökningar. Rapporten har funnits tillgänglig på nätet och under samrådet även i
utställningshallen i stadshuset.
Beräknade kostnader:
Ombyggnad gator inklusive belysning och
utrymningsväg tillika gångväg
Upprustning av kaj (mycket preliminärt)
Ordningsställande av grönytor gräs,
gångstig
Marklösen och fastighetsreglering
Administration
Summa avrundat
4 100 000 kr
150 000 kr
150 000 kr
200 000 kr
200 000 kr
4 800 000 kr
Ersättningen för befintligt garage på Toppvägen är osäker men bedöms som marginell i
förhållande till den totala kostnaden
De ovan föreslagna principerna innebär följande beräknade och preliminära kostnader
per tomt:
Bostadshus för permanent bruk
Fritidshus
Obebyggd tomt
104 000 kr
139 000 kr
174 000 kr
Beräknade kostnader för enskilda fastighetsägare framgår av bilaga 1.
Om fastighetsplaner görs som inskränker byggrätterna för tomterna nämnda under
fördelningsprinciperna, punkt 2 ovan ökar ersättningarna med ca 8% för övriga
fastigheter.
Samråd
Samrådet föregicks av en dialog med Intresseföreningen Lövberga som i sin tur haft en
dialog med de boende. Intresseföreningen har haft förslag till fördelning av kostnader
som kommunens förslag grundar sig på. Intresseföreningen har även haft andra
synpunkter som inte i alla delar uppfyllts.
Synpunkterna under samrådet framgår av samrådsredogörelsen, som ingår i
utställningshandlingen, bilaga 4. Bland synpunkterna finns ett starkt önskemål om att
behålla grusvägarna i området och att vägarna ska anpassas till områdets karaktär. Vad
gäller beläggningen av vägarna föranledde detta inte till någon ändring utan vägarna
föreslogs fortfarande ur driftskostnadsskäl utformas som asfaltbelagda.
Nacka kommun
5 (5)
Utställning
Under utställningstiden har tre skrivelser med synpunkter från ägare till fyra fastigheter
inkommit. Skrivelserna behandlar väg- och belysningsstandard och anpassning av
vägarna och belysningen till områdets speciella kulturmiljö men tar även upp frågor
som inte hör till gatukostnadsutredningen. Exploateringsenheten föreslår inte någon
ändring i gatukostnadsutredningen men planerar att i samarbete med de boende och
huvudmannen finna en belysning som anpassas till miljön och som del flesta kan enas
om och att vid projekteringen ägna stor omsorg om vägarnas anpassning till topografi
och miljö. En sammanfattning av skrivelserna och bemötandet av dessa framgår av
utlåtande, bilagorna 2 och 3. Utställda handlingar framgår av bilaga 4.
Exploateringsenheten
Pia Ström Sjöberg
Exploateringschef
Bilagor:
Bilaga 1
Bilaga 2
Bilaga 3
Bilaga 4
Ingrid Johansson
Exploateringsingenjör
Beräknade gatukostnadsersättningar för enskilda fastigheter
Utlåtande avseende inkomna skrivelser
Inkomna skrivelser
Utställningshandlingar ( framgår av
http://www.nacka.se/default/PlatsID.2426/vis.1,
Lövberga, Dokument)
