Övning i VFT015 Fastighetsmarknaden den 10 september 2010
1.
Redogör
för
skillnaderna
mellan
cykler
på
hyresmarknaden
respektive
tillgångsmarknaden för fastigheter. Vilken roll spelar förväntningar på respektive
marknad?
2.
Vad är Zipf´s law (Rank/size rule)?
a. Vad skulle kunna förklara att regeln gäller?
3.
Beskriv de tre centraliserande krafter som får städer att växa
a. Förklara hur kombinationer av dessa krafter kan skapa en fjärde – ett
momentum
b. Reflektera över ifall detta överensstämmer med de data Rikard Jacobsson
presenterade på gästföreläsningen
4.
Varför bor inte alla människor i en stad (Eller åtminstone en stad per land)?
5.
Central Place Theory (CPT) är en geografisk teori (med ekonomiska drivkrafter)
som säger något om hur städer bör ligga på en homogen slätt.
a. Hur bör städerna ligga?
b. Vilka är drivkrafterna som avgör mönstret?
c. Om man använder den data över befolkningsutvecklingen i ett antal svenska
kommuner som vi tittade på den 6/9, hur skulle man kunna förklara
tillväxtkommunernas tillväxt inom ramen för CPT?
6.
Vad menar man med ”den ekonomiska basen” för en region?
a. Man kan dela in den ekonomiska basen i tre huvudkomponenter, vilka?
7.
Man kan klassificera anställningar (eller produktion) som tillhörande antingen
regionens exportsektor eller servicesektor. ”The export base theory” har
innebörden att en regions tillväxt helt beror på tillväxten i dess exportsektor.
Vad avses med export- respektive servicesektor?
8.
Den s.k. lokaliseringskvoten (location quotient) är ett sätt att avgöra vad som är
en regions exportsektor för att kunna tillämpa the export base theory. Hur ser
kvoten ut?
a. Återigen, tänk på siffrorna för några svenska städers utveckling, nu främst de
med svag utveckling. Verkar den här teorin stämma med vad ni vet om
städerna?
9.
En ytterligare utveckling av the export base theory består i att definiera två
kvoter utifrån antal anställda.
a. Vad är employment multiplier?
b. Vad är population multiplier?
c. Kan de här måtten vara till nytta för oss när vi funderar på var vi ska satsa?
Hur?
10.
Produktionsfaktorer
a. Nämn fyra kategorier av produktionsfaktorer.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
b. Hur skiljer sig mark från de andra?
c. Redogör för ”the residual theory of land value”
Varför hittar man normalt sett ett intensivare bruk av mark närmare centrum
Beskriv en befolkningsöknings två möjliga effekter på hyresnivån i en stad.
a. Transportkostnader och densitet konstant
b. Arean konstant
Beskriv på liknande sätt effekten av minskade transportkostnader. Notera att det finns
två motverkande effekter. Fundera över hur väl du tycker att den här modellen förklarar
verkligheten.
Beskriv också på liknande sätt de två möjliga effekterna av en inkomstökning. Fundera
även här på modellens förklaringskraft, för olika typer av städer.
Vad säger den monocentriska modellen om hyresnivåerna i två i övrigt identiska städer
där den ena ligger vid en kust, medan den andra ligger på en slätt.
Ett företag a har i sitt val av lokalisering kommit fram till att det finns två möjliga ställen
att lokalisera sig på – 1 & 2. Intäkterna är oberoende av valet 5 miljoner, medan
produktionskostnaderna (utöver kostnaden för mark) är respektive 4 miljoner för plats 1
och 4,5 miljoner för plats 2.
a. Ifall marknaden för mark är i jämvikt, vad kommer företaget vara beredd att betala (i
hyra) för respektive plats?
b. Antag nu att ett företag B konkurrerar om lägena och för läge 1 har nettointäkter
(före markkostnader) på 750 000 och för läge 2 på 650 000. Vilket företag kommer
att etablera sig på vilken plats?
c. Markera in läge 1 & 2 i ett diagram med företagens bid-rent kurvor, under antagande
att alla linjära kombinationer av läge 1 och 2 är möjliga. Antag att läge 1 ligger
närmare centrum.
Hur påverkar förväntad framtida tillväxt i hyror nuvarande hyror respektive nuvarande
markvärde?
Förklara hur man kan betrakta oexploaterad mark som en köpoption, och vad detta
innebär för markvärdet när osäkerheten är hög.
Hur påverkar osäkerhet i framtida hyresnivåer nuvarande hyresnivå respektive
markvärde?
Förklara värdet av mark precis vid den urbana gränsen.
Kommer en hög osäkerhet i framtida hyror att påverka stadens densitet, och i så fall
hur?
Titta på figur 5-6. Kan du förklara vad den beskriver?
Enligt teorin om fastigheters livscykel så består fastighetens värde av två komponenter,
vilka? Hur utvecklas förhållandet mellan dem över tiden?
Beskriv de tre olika formerna av depreciering i värdet av en fastighet.
När är det optimalt att riva en gammal byggnad?
Förklara skillnaden mellan optionsvärdet av mark och markens legala (värderade) värde.
