Investeringsbedömning

Investeringsbedömning
Investeringar i ett
samhällsperspektiv
Investeringar
TILLVÄXT
”Dagens välfärd beror på resultatet av tidigare
investeringar, morgondagens välfärd beror på dagens
investeringar
Varför skapar investeringar
tillväxt
• Realkapitalet ökar genom produktiva investeringar
i anläggningar, byggnader och maskiner.
• Investeringar i forskning och utveckling höjer
tekniknivån och därmed även kvaliteten på
realkapitalet.
• Investeringar i utbildning ger förmåga att tillämpa
och utveckla ny teknik.
Investeringar i ett
företagsperspektiv
”Investeringarnas grundläggande
uppgift är att skapa lönsamhet i
företaget”
Företagsekonomiskt
”Uppoffring av kapital som på lång sikt ger nytta för
företaget”
–
–
–
–
–
–
–
Maskiner
Utrustning
Fastigheter
Organisationen
Personalutveckling
Forskning och utveckling
Aktier och värdepapper
Materiella investeringar
Immateriella investeringar
Finansiella investeringar
Investeringar i olika
beslutssituationer
Ersättningsinvesteringar
Görs för att upprätthålla kapaciteten.
Expansionsinvesteringar
Görs för att utöka kapaciteten.
Rationaliseringsinvesteringar
Görs framförallt för att sänka kostnaderna.
Miljöinvesteringar
Syftar till en bättre inre och/eller yttre miljö.
Investeringsbedömning
grundbegrepp
•
•
•
•
•
•
Grundinvestering
Ekonomisk livslängd
Inbetalningar
Utbetalningar
Restvärde
Kalkylränta
(G)
(n)
(I)
(U)
(R)
(r)
Grundinvestering (G)
• Alla utbetalningar som äger rum när ett
investeringsobjekt anskaffas.
Till exempel:
– Anskaffningskostnad
– Installationer
– Demontering av gammal maskin
Ekonomisk livslängd (n)
När ett investeringsobjekt ej längre är ekonomiskt lönsamt
har den ekonomiska livslängden uppnåtts.
In och utbetalningar (I och U)
• Alla in och utbetalningar som påverkar
investeringsobjektet under dess ekonomiska
livslängd.
• Inbetalningsöverskott (a) =
Inbetalning (I) - Utbetalning (U)
a=I-U
In och utbetalningar (I och U)
Inbetalningar
Livslängd
Tid (år)
Utbetalningar
Restvärde (R)
Restvärdet är summan av de
inbetalningar som sker vid slutet av
investeringsobjektets ekonomiska
livslängd.
Kalkylränta (r)
Kalkylränta skall motsvara
alternativkostnaden för kapital, det vill säga
att om vi inte binder kapitalet i en
investering genererar det en viss
avkastning.
”Genomsnittligt förräntningskrav på satsat
kapital i företaget”
Diskontering/Kapitalisering
av betalningar
• Slutvärde
– Betalningar hänförs till slutet av investerings livslängd,
(ränta på ränta beräkning)
Slutvärdesfaktorn = (1+räntesats)antal år
• Nuvärde
– Betalningar hänförs till början av investeringen, (när
grundinvesteringen görs)
Nuvärdesfaktorn = (1+räntesats)-antal år
Beräkningsmetoder
• Kapitalvärdesmetoden (nuvärdesmetoden)
– En investering är lönsam om kapitalvärdet är
positivt.
Kapitalvärdet = -G+ΣNuv a+Nuv R
• Annuitetsmetoden
– En investering är lönsam om annuiteten av
grundinvesteringen är mindre än
inbetalningsöverskottet
a > ann G
• Pay-back metoden
• Internräntemetoden
Förenklingar i
beräkningsmetoderna
•
•
•
•
•
Alla betalningar förutsätts ske vid årskiften
Kalkylräntan antas vara konstant under livslängden
Hänsyn tas ej till inflation och prisförändringar
Hänsyn tas ej till skattemässiga konsekvenser
Kapitalanskaffning kan ske med antagen nivå på
avkastningskravet (kalkylräntan)
Investeringsbedömning
av
Fastigheter
Investeringsbedömning
Flerperiodsmått - Enperiodsmått
Flerperiodsmått
– Traditionella bedömningsmetoder
– Ett värde - lätt att avgöra om en investering är
lönsam
Enperiodsmått
– Traditionella metoder begränsade
– Mer omfattande beslutsunderlag
– Beslut tas på att jämföra olika mått från period till
period (nyckeltal)
Fastigheter
• Viktig produktionsfaktor
• Landets största enskilda fysiska tillgångar
• Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv
marknad
• Lägesfixerade
• Långlivade
• Genomgår en ständig förändringsprocess
Diagnos - Prognos - Beslut
En fastighetsekonomisk
investeringsbedömningsmodell
Beslutskriterier
– Lönsamhet (Intäkt-kostnad)
– Likviditet (inbetalning-utbetalning)
– Osäkerhet
• Känslighetsanalyser
• Alternativkalkyler
• Mjuka parametrar
Fastighetens utbetalningar
• Driftkostnader
• Underhållskostnader
• Kapitalkostnader
Driftkostnader
T.ex El, vatten, städning
Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år
vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett
förvaltnings-objekt
Underhållskostnader
T.ex Ommålning
Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett
förvaltningsobjekt
Kapitalutgifter
• Räntor
Ersättning till kreditgivaren
• Amortering
Återbetalning av lånet
• Avskrivningar
Uppskattad förbrukning av fastigheten
Fastighetsekonomiska Tablån
+ Intäkt (t.ex Hyra)
- Drift
- Underhåll
= DRIFTNETTO
- Räntor
- Amorteringar
= BETALNINGSNETTO
+I
-D
- UH
DN
-R
- Am
BN
PROGNOS
• Det mest sannolika utfallet
• Inget önsketänkande
• Alternativa prognoser
– Känslighetsanalyser
Hyran
Två principer:
Marknadsprincip
Kostnadsprincip
Utbud
Efterfrågan
Självkostnadskalkyl
Hyresprognoser
Hn = H0*(1+index)n
Lokaler:
• Hyran bestäms vid förhandlingar
Bostäder:
• Bruksvärdeshyressystemet
Drift och Underhåll
Drift:
Upprätthålla funktionen hos ett
förvaltningsobjekt
Underhåll:
Återställa funktionen hos ett
förvaltningsobjekt
Driftprognoser
Dn = D0*(1+index)n
Indata: Driftredovisningen
Driftprognoser bör göras post för post
Underhållsprognos
Underhållsplanering
Alt:
Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning
Prognoser för kapitalutgifter
GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING
Indata:
• Amorteringsplan
• Ränteuppfattning
• Omsättningstidpunkt
Prognosverktyg
Cash flow:
• Fastighetsekonomiska tablån utdragen i
tiden
• Vi bedömer in- och utbetalningar
• Vi räknar nominellt och på årsbasis
BESLUT
Kreativt tänkande:
• Osäkerhetsbedömningar
• Nyckeltalsberäkningar
• Bedömning av mjuka parametrar
Uppbyggnad av Cash Flow
Cash Flow
Kapitalvärden
TK, FK, EK
Finansiella nyckeltal
Operativa nyckeltal
Nyckeltal
Motiv:
Styrinstrument för resultatenheten
Ge en utveckling som leder till uppsatta
mål
Har inget egenvärde
Nyckeltal
Funktion:
•
•
•
•
Löpande uppföljning av pågående verksamhet
ALARMKLOCKA
Underlag för upprättande av diagnoser
Planering av verksamheten
– Budget
– Prognoser
Finansiella Nyckeltal
Lönsamhetsbedömning:
• Viktigt instrument för analys av Cash-Flow
Överskott relaterat till en
kapitalbas
Finansiella nyckeltal
• Direktavkastning på totalt kapital
(pDTK)
– Effektivitetsmått på förvaltningen
• Direktavkastning på eget kapital
(pDEK)
– Resultatmått knutet till företaget
– Påverkas starkt av finansieringen
• Totalavkastning på totalt kapital
(pTTK)
– Tar hänsyn till den indirekta avkastningen
– Fastighetens totala förräntningsförmåga
• Totalavkastning på eget kapital
(pTEK)
– Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte
Nyckeltal för
osäkerhetsbedömningar
• Skuldtäckningsgrad
– Beskriver investeringens förmåga att bära
kapitalutgifterna
• Skuldsättningsgrad
– Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen
• Belåningsgrad
– Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen
Operativa nyckeltal
• Framförallt för drift
• Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild
fastighet
• Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill
mäta
• Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas
 Effektivitetsmått
Operativa nyckeltal
Exempel på tillämpning:
Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning)
+
-
Fastighetsskötsel (kr/m2)
sjunker
Driftkostnad/Total kostnad
sjunker
Personalkostnad/Fastighetsskötsel sjunker
Antal ej åtgärda fel per vecka
Antal klagomål per vecka
Löpande UH/Totalt UH
NETTOEFFEKT ????
ökar
ökar
ökar