Castellum bokslutskommuniké 2016

B O K S L U T S KO M M U N I K É
2016
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Bokslutskommuniké 2016
Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till
71 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler för kontor, butik, lager och logistik om 4,3 miljoner kvm.
Fastigheterna ägs och förvaltas under ett gemensamt varumärke via en decentraliserad organisation med stark
och tydlig lokal närvaro i fem geografiska tillväxtregioner i Sverige och Danmark. De fem regionerna är Mitt
(Örebro, Västerås, Uppsala, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Väst (Storgöteborg inkl Borås och
Halmstad), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Stockholm och Norr (Gävle och Sundsvall).
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap.
• Hyresintäkterna 2016 uppgick till 4 533 Mkr (3 299 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 2 065 Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kronor (8,11) per aktie,
en förbättring med 9%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 4 085 Mkr (1 837) och på derivat till 82 Mkr (216).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 4 972 Mkr (2 881), motsvarande 21,20 kronor (15,24)
per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 24 737 Mkr (2 413) varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv,
2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnationer och 6 754 Mkr (1 140) försäljningar.
• Under året genomfördes dels en nyemission om 6,2 miljarder kr, dels en apportemission av
Castellumaktier motsvarande ett värde om 3,1 miljarder kr, i syfte att finansiera förvärvet av
Norrporten.
• Nettouthyrningen under året uppgick till 178 Mkr (18).
• Styrelsen föreslår en utdelning om 5,00 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 18%,
att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,50 kronor.
NYCKELTAL
2016
okt-dec
2015
okt-dec
2016
jan-dec
2015
jan-dec
Hyresintäkter, Mkr
1 367
850
4 533
3 299
Driftöverskott, Mkr
860
550
3 036
2 225
573
381
2 065
1 533
2,10
2,02
8,80
8,11
Förvaltningsresultat, Mkr
D:o kr/aktie*)
D:o tillväxt
Resultat efter skatt, Mkr
Nettoinvestering, Mkr
+ 4%
13%
+ 9%
6%
2 481
1 260
4 972
2 881
– 5 460
1
24 737
2 413
Utdelning, kr/aktie (2016 föreslagen)
–
–
5,00
4,25
D:o tillväxt
–
–
18%
7%
Nettouthyrning, Mkr
84
11
178
18
Belåningsgrad
50%
49%
50%
49%
Räntetäckningsgrad
331%
353%
348%
351%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie *)
133
112
133
112
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie *)
121
100
121
100
*) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.
För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.
2
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Året då mycket gick i mål!
2016 hände ”allt” i Castellum. Jätteförvärv, stora försäljningar, omorganisation och varumärkespositionering.
Jag vill gärna lyfta blicken och - genom några väsentliga
nyckeltal - i ett större perspektiv belysa den stora strategiska positionsförändring, som ägt rum i Castellum:
2013
2016
Fastighetsvärde, miljarder kr
38
Fastighetsvärde, kr/aktie
230
Centrala lägen, andel
30%
Butiker, andel
12%
Offentliga hyresgäster, andel
9%
Återstående kontraktslängd
3,3 år
Pågående/beslutade egna projekt, miljarder kr 3,3
Byggrätter, miljarder kr
0,9
Belåningsgrad
51%
71
259
54%
10%
21%
3,8 år
4,5
1,5
50%/47%
Här syns den samlade effekten av ett stort antal affärer
och en process som initierades för tre år sedan. Ett mer
centralt bestånd, lägre andel butiker, längre kontrakt
och fler offentliga hyresgäster. Den lägre andelen butiksytor har vi strävat efter eftersom e-handeln kan förutses
påverka traditionell detaljhandel. Hela denna omvandling har skett samtidigt som belåningsgraden sänkts.
Bilden som framträder är ett nytt Castellum, positionerat för högre tillväxt under ett ännu lägre finansiellt
risktagande. Med en belåningsgrad på 50% (47% efter
att likvid erhållits från höstens stora försäljningar) har vi
nu finansiella muskler att utveckla de många befintliga
projekten i egen regi med högre direktavkastning än vid
förvärv. Lägg därtill att nya projekt kan initieras med
våra utökade byggrätter i goda tillväxtlägen samt även,
förstås, att vi har kapacitet att göra strategiskt viktiga
förvärv.
Fastighetsvärdena har ökat markant under året. Totalt
uppgår värdestegringarna till 4 miljarder kr (17,42 kr per
aktie). Bara förvärvet av Norrporten har inneburit värdeökningar om totalt 1,6 miljarder kr. En bra affär, kort sagt.
Vi är särskilt glada över att säljarna nu är med som
aktieägare och tar del av Castellums fortsatta tillväxt.
”Våga förändra – även i framgång” var rubriken för
VD-ordet år 2013. Och det tycker jag att vi har gjort.
Vid sidan av alla fastighetsaffärer har bolaget nu också
omvandlats till en sammanhållen koncern med ett varumärke: Castellum. Över hela landet vajar nu närmare
tusen Castellumflaggor från Sundsvall i norr till Öresund i
söder. Allt detta gick i mål under 2016, men det har, som
sagt, varit en systematisk och välplanerad process sedan
ett antal år.
Så vad händer framöver?
Vi förstärker förstås vårt idoga arbete med att realisera
de synergieffekter som förvärven och omorganisationen
möjliggör. Effekterna av dessa liksom aviserade sparprogram kommer successivt att materialiseras under
2017 för att nå fullt genomslag under 2018. Detta gäller
även effekterna av vår rekordhöga nettouthyrning under
2016 och de fortsatta omförhandlingarna som kommer
att genomföras under året. Till det skall läggas en ökande
projektvolym med hög uthyrningsgrad.
Oro för fastigheter?
Men alla ser inte en ljus framtid för fastighetsaktierna
den närmaste tiden. Fastighetsindex har backat ganska
ordentligt sedan oron för höjda räntor börjat ta fart
under förhösten.
Är oron befogad? Jag tycker inte det. De låga räntorna
sedan finanskrisen har tjänat som medicin för en sjuk
patient. Om räntenivåerna nu sakta börjar normaliseras
bör det snarast vara ett tecken på att patienten, världsekonomin, börjar tillfriskna. Det är inte negativt för
näringsliv och handel. Tvärt om. För fastighetsbolagen
betyder bättre konjunktur höjda räntor, lägre vakanser
och högre inflation, vilket driver hyresnivåerna uppåt
och som i sin tur normalt bidrar till stigande fastighetsvärden. Visst kan det vara ett tidsglapp mellan dessa
olika effekter, men generellt gäller att det som är bra för
näringslivet också är bra för de kommersiella fastighetsbolagen. Ökade räntekostnader kompenseras på sikt mer
än väl av andra positiva effekter. I synnerhet för fastighetsbolag med låg finansiell risk som Castellum.
Effekterna börjar komma under 2017
2017 kommer de omfattande försäljningarna under 2016
på nästan 7 miljarder kr självfallet att dämpa tillväxten
i förvaltningsresultatet. De har å andra sidan skapat
finansiella resurser för investeringar i egna projekt
som ger ett par procentenheters högre yield än vad de
avyttrade fastigheterna gav – och även till att dra nytta
av förvärv under rätt förutsättningar. Den större delen
av Norrportens fastigheter som vi behållit och övriga
investeringar kommer bidra till en god tillväxt. Detta i
kombination med övriga synergieffekter och besparingsprogram kommer att innebära att förvaltningsresultatet per aktie fortsätter att växa 2017, om än inte i
nivå med vårt långsiktiga mål. Under 2018 är jag övertygad om att vi får se de fulla positiva effekterna av
Castellums ompositionering. Styrelsens förslag om en
utdelning för 2
2016 på 5,00 kr per aktie, jämfört med 4,25
kr för 2015, visar
vis på en tro på fortsatt långsiktig positiv
utveckling
Castellum.
utveck
klingg för C
Henrik
Heen
H
nrriikk Saxborn
Verkställande
direktör
V k täll d d
Castellum Bokslutskommuniké 2016
3
STRATEGIER
Mission
och vision
Ett av de största fastighetsbolagen som verkar
som ett av de minsta.
Affärsidé
Att utveckla och
förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga
resultat- och värdetillväxt, genom att med
stark och tydlig närvaro i tillväxtregioner,
erbjuda lokaler
anpassade till
kundernas behov.
Affärsmodell
Investering och utveckling av kommersiella lokaler som
förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har
fokus på kassaflöde
och bedriver all
verksamhet med låg
finansiell risk.
Hållbart företagande
Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
Castellum har ett uttalat
fokus på långsiktighet, vilket
går hand i hand med hållbarhetens alla perspektiv. Verksamheten ska bidra till en
hållbar utveckling med hänsyn
till såväl ekologiska, sociala
som ekonomiska aspekter.
Att verksamheten bedrivs
på ett ansvarsfullt sätt är
avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet
ska präglas av hög kompetens,
hög affärsmoral och ansvarskännande.
Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxtregioner i Sverige och Danmark.
De fem regionerna är Mitt, Väst, Öresund, Stockholm och Norr. Detta
tillsammans med effektiv förvaltning och hög närvaro i marknaden ger
goda affärsmöjligheter.
Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med hållbara,
flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager.
Genom att vara lokalt närvarande och engagerade i de
städer där bolaget verkar, kan
goda miljöer byggas, utvecklas
och förvaltas. Castellum ska
vara finansiellt starka eftersom det ger möjlighet att agera
klokt och långsiktigt.
Hållbarhetsarbetet fokuseras på
att;
• ansvarsfullt och effektivt
minska resursanvändningen
och koldioxidutsläppen,
• skapa en resilient och hållbar
fastighetsportfölj,
• främja hälsa, välbefinnande
och produktivitetsökning,
• skapa bättre samhällen med
ökad sysselsättning och
engagemang.
För att skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt och effektiv förvaltning ska
densiteten och kvalitén i fastighetsbeståndet ständigt öka. Castellum ska
fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och
ombyggnation, men också genom förvärv.
Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom
3 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska
ske när det är affärsmässigt motiverat.
Kundfokus genom lokala organisationer
Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom
att skapa långsiktiga relationer och tillhandahålla lokaler och service
som svarar mot kundens behov.
Service och förvaltning ska ske via en decentraliserad organisation
med stark lokal närvaro. Affärsbesluten ska fattas lokalt, där affären
finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Förvaltningen ska
skötas med i huvudsak egna medarbetare.
Castellum arbetar för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt ledare
och medarbetare med kompetens att leverera erbjudanden som är konkurrenskraftiga och möjliggör för kunder att vara attraktiva arbetsgivare. Koncernen
ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.
Stark balansräkning med låg finansiell risk
Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad
och räntetäckningsgrad.
Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande
ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent,
öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets
kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för finansiering
av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.
Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning till fem tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler.
I kundstocken ska finnas en riskspridning.
4
Castellum Bokslutskommuniké 2016
STRATEGISKA VERKTYG
UTFALL
1
• För att nå det övergripande
målet om 10% tillväxt
av kassaflödet, d v s
förvaltningsresultat i
kronor per aktie, ska
Castellum årligen
nettoinvestera för minst
5% av fastighetsvärdet,
motsvarande ca 3,5
miljarder kr.
• Castellum ska vara ett av
de tre största fastighetsbolagen på respektive
delmarknad.
Nettoinvestering
24 737Mkr
Nettoinvestering 2016
REGION
NORR
7%
Andel av Castellums
fastighetsvärde
• För att utveckla såväl
koncernen och kundrelationerna ska kundoch medarbetarnöjdhet
kontinuerligt mätas och
vara på en hög nivå.
REGION
MITT
NKI 79
NMI 85
28%
REGION
STOCKHOLM
22%
REGION
VÄST
22%
REGION
ÖRESUND
21%
Mål 10%
Castellums övergripande
mål är att kassaflödet,
d v s förvaltningsresultat
i kronor per aktie, ska
ha en årlig tillväxt om
minst 10%
Utfall 2016:
• Belåningsgraden ska
varaktigt ej överstiga 55%.
Räntetäckningsgrad om
minst 200%.
• Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska
delas ut, med hänsyn till
investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och
övrig ställning.
• Castellum ska vara ett av
de större börsnoterade
fastighetsbolagen i Sverige.
• Riskspridning i kundstocken sker genom
spridning på branscher,
avtalslängd och avtalsstorlek.
Belåningsgrad
9%
50%
57%
Belåningsgrad 2016
Utdelningsandel 2016 (föreslagen)
Räntetäckningsgrad
6 000
kommersiella kontrakt där det enskilt
största kontraktet svarar för ca 2%
Castellum Bokslutskommuniké 2016
5
Kunder och Organisation
En viktig framgångsfaktor för Castellum är kunskapen om och känslan för den lokala
marknaden och därför bedrivs verksamheten i en decentraliserad organisation med 20
lokala affärsområden samordnade i fem regioner. Genom arbetssättet är Castellum en nära
och närvarande partner till kunderna och kan bidra till tillväxt i deras verksamheter.
Dessutom ger den lokala närvaron möjlighet att fatta affärsbeslut där affärerna finns och
kunderna kan erbjudas korta beslutsvägar med snabba besked.
Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv
Ansvarsfulla affärer
Castellum har ca 6 000 kommersiella kontrakt med god
riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi, lokaltyp, förfallotid och bransch. Castellums enskilt största
kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.
Hållbarhet innefattar att skapa långsiktiga lösningar ur
såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv och
därmed aktieägarvärde. Förutom att ta ansvar och skapa
värde för vårt samhälle, vår planet och framtida generationer skapar hållbarhetsarbetet ökade konkurrensfördelar för Castellum. Det bidrar också till bättre förvaltning och god kontroll på fastigheterna. Detta i sin tur
ger nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad
lönsamhet. Hållbarhet är att agera rätt idag så att de
intressenter Castellums verksamhet är beroende av
väljer Castellum i framtiden.
Castellums hållbarhetsarbete bygger på ständig
förbättring med fokus på att ansvarsfullt och effektivt
minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen,
att skapa en resilient och hållbar fastighetsportfölj, att
främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning
samt att skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning
och engagemang.
Castellums energianvändning är idag ca 43% under
branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 24% certifierat enligt Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM eller
LEED. Certifiering pågår av ytterligare 11% av beståndet.
Under 2016 har Castellum tilldelats flera internationella utmärkelser för hållbarhetsarbetet, dels ”Global
Sector Leader” av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) vilket innebär att Castellum rankas
som etta i världen i fastighetsbranschen inom sektorn
kontors- och logistiklokaler, dels förstapris för bästa
hållbarhetsrapportering från EPRA (European Public
Real Estate Association). Castellum har dessutom valts
in i det prestigefyllda Dow Jones Sustainability Index
(DJSI), som inkluderar de bolag i världen som presterar
bäst inom hållbarhetsområdet samt fick högst betyg av
fastighetsbolagen i Sverige i klimatutvärderingen CDP
(Carbon Disclosure Project), A-.
Uppförandekoden utgör en bas för hur Castellums
medarbetare ska uppträda mot såväl varandra som
mot kunder och andra externa aktörer. Den baseras
på Castellums värderingar och FN Global Compacts
principer och tydliggör Castellums ställningstagande
gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik
och information. Castellum har även en uppförandekod
för leverantörer och samarbetspartners.
Nio av tio kunder rekommenderar Castellum
Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas
förväntningar – att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste
undersökningen, som genomfördes hösten 2016, ger
Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett
sammanvägt index om 79 på en skala om 100. Jämförelseindex i branschen för kontor uppgår till 73.
Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 89%, säger att de
vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.
Hög aktivitet i uthyrningsarbetet
Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under
2016 har 757 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde
om 488 Mkr. Det framgångsrika uthyrningsarbetet visar på
vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.
Lokala affärsområden ger koll på kvarteren
Castellum förvaltar fastigheterna via en decentraliserad
organisation för att skapa närhet till kunder, korta beslutsvägar och lokal beslutskraft. Verksamheten är indelad i
fem regioner; Mitt, Öresund, Väst, Stockholm och Norr.
Under regionerna finns totalt 20 affärsområden.
Castellum är engagerade i det lokala näringslivet
genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med
både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de
största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar
Castellum även med kommuner och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.
Medarbetare som trivs
Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra
medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande
arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.
Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts
regelbundet och den senaste mätningen visade ett index
på 85 på en 100-gradig skala.
Castellumkoncernen har 408 (299) medarbetare.
6
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Marknadskommentar
Svensk och dansk ekonomi
Fastighetsmarknad
Svensk ekonomi fortsätter att utvecklas väl med relativt
god tillväxt i BNP även om prognoserna framåt har
reviderats ned något. Tillväxten är alltjämt driven av
investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar,
samt privat konsumtion.
Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den
geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen.
Resultatet av såväl brittisk EU-folkomröstning, som utfallet i amerikanska presidentvalet har skapat ytterligare
osäkerhet och effekterna på sikt är svåra att överblicka. Arbetsmarknaden påverkas positivt av en god konjunktur. Brist på arbetskraft tenderar att öka för flera grupper
inom främst bygg- och offentlig sektor. Arbetslöshetsnivån förväntas dock endast påverkas marginellt mot
bakgrund av ökande arbetskraftsutbud. Inflationen har
börjat visa tecken till att stiga, men är fortsatt låg till
följd av dämpade råvarupriser och låg inflation i omvärlden. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för
inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt
bidrar till högre inflation. Kronan har successivt försvagats under främst andra halvåret 2016 även om en del av
nedgången återtogs i slutet av året.
Transaktionsåret 2016 slutade som ett nytt rekordår.
Aldrig tidigare har svensk transaktionsmarknad omsatt
fastigheter till dessa nivåer. Bedömd total transaktionsvolym för helåret uppgår till ca 200 miljarder kr.
Castellums förvärv av Norrporten var den enskilt
största affären och Castellums försäljning av Luleå,
Umeå och delar av Sundsvall var den fjärde största affären
under året.
Transaktionsmarknaden har kännetecknats av hög
aktivitet inom alla segment, kontor, bostäder, samhällsfastigheter, lager och logistik. Nationella aktörer har varit
mest aktiva och internationella aktörer har kännetecknats av stor variation av investerare.
Avkastningskraven har fortsatt att sjunka under 2016
över samtliga segment, lett av en stark hyresmarknad
och sjunkande vakansgrader på de flesta av Sveriges
tillväxtorter.
Makroindikatorer - Sverige
Arbetslöshet
6,2%
Inflationstakt
1,7%
(november 2016)
(december 2016 jämfört med december 2015)
BNP-tillväxt
0,5%
(kv 3 2016 jämfört med kv 2 2016)
Källa: SCB
Dansk BNP-tillväxt förväntas enligt Danmarks Nationalbank öka till ca 1,5% under 2017 jämfört med knappt 1%
under 2016. Främst är det ökande privat konsumtion mot
bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra
positivt, men även gynnsammare exportutsikter och
investeringar bidrar. Inflationen i Danmark uttryckt som
KPI väntas stiga till ca 1,5% under 2017 jämfört med strax
över noll-strecket under 2016.
Hyresmarknad
Generellt har hyresmarknaden varit stark, med hög
efterfrågan på de flesta av Castellums delmarknader.
På ett fåtal marknader börjar kontorsytor bli en bristvara till följd av för låg nyproduktion, stark tillväxt och
därmed fortsatt stark arbetsmarknad.
Logistikmarknaden präglas av förändringen inom
handel där e-handelns volymökning medför högre efterfrågan på centrumnära logistikanläggningar såväl som
stora effektiva anläggningar i rätt läge.
Ränte- och kreditmarknad
Svenska Riksbanken har under 2016 fortsatt såväl sitt
entydiga fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt
expansiva penningpolitik. Sedan februari, då reporäntan sänktes till ny historisk lägstanivå om −0,50%,
har reporäntan varit oförändrad även om reporäntebanan successivt justerats ned. Riksbanken har köpt
statsobligationer under året och aviserat fortsatta köp
under första halvåret 2017. Den svenska reporäntebanan
indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid.
Först under början av 2018 förväntas reporäntan börja
stiga långsamt.
Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3mån) rörde
sig nedåt efter Riksbankens sänkning av repo-räntan i
februari och har sedan dess handlats inom intervallet
–0,4% och –0,6% och avslutade året på en nivå om –0,6%.
Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta
har ökat under året även om långräntorna är fortsatt
historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av
året främst drivits av något högre långräntor bl a som en
konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i
USA från den tillträdande presidenten.
Tillgången till bankfinansiering och finansiering
på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god.
Kreditmarginalerna har allmänt sett varit relativt stabila
under året.
I Danmark har Cibor-räntan (3mån) handlats inom
intervallet –0,05% till –0,25% och avslutade året på en
nivå om knappt –0,25%.
Castellum Bokslutskommuniké 2016
7
Intäkter, kostnader och resultat
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande
belopp föregående år. Vid beräkning av historiskt antal
aktier har omräkning skett mht fondemissionsinslaget
(d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.
Årets förvaltningsresultat, d v s resultat exklusive
förvärvs- och omstruktureringskostnader, värdeförändringar och skatt i koncern såväl som i joint venture,
uppgick till 2 065 Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kr per
aktie (8,11) - en förbättring med 9%.
Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter
till 4 085 Mkr (1 837) och derivat till 82 Mkr (216). Årets
resultat efter skatt uppgick till 4 972 Mkr (2 881) motsvarande 21,20 kr (15,24) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 4 533 Mkr (3 299).
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad
värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 561 kr/kvm, medan
den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 818
kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 2%
mot föregående år, vilket bland annat är en effekt av indexuppräkningar (och kan jämföras med den för branschen
sedvanliga indexklausulen - oktober till oktober - som
uppgick till 0,1% för 2016) samt genomförda omförhandlingar. Castellums högre indexuppräkning förklaras av
koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg
inflation respektive deflation.
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 91,3% (90,3%). Det totala hyresvärdet för
under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr
(392). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om
20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
8
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning)
under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55)
avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298),
varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg
uppsägningar med mer än 18 månaders återstående
kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick
därmed till 178 Mkr (18), medan den för fjärde kvartalet
isolerat uppgick till 84 Mkr (11).
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess
resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 497 Mkr (1 074)
motsvarande 376 kr/kvm (316). Ökningen kr/kvm är
hänförligt till förvärvet av Norrporten, vars fastighetsportfölj utgörs av kontor med generellt sett högre kostnadsnivåer men även högre hyresnivåer. Förbrukningen
vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till
92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Fastighetskostnader
Kontor/
butik
Lager/
logistik
2016
Totalt
2015
Totalt
199
110
168
149
58
26
47
39
Tomträttsavgäld
3
8
5
6
Fastighetsskatt
95
23
70
50
355
167
290
244
–
–
86
72
Totalt
355
167
376
316
Föregående år
307
166
316
kr/kvm
Driftskostnader
Underhåll
Direkta fastighetskostnader
Uthyrning och fastighetsadministration
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 143 Mkr
(113) och har belastats med 11 Mkr i kostnader av engångskaraktär för pågående arbete med att samla koncernen
under ett gemensamt varumärke samt samordning av
Nettouthyrning
stödfunktioner. I denna post ingår även kostnader för ett
resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till
10 personer i koncernledningen om 20 Mkr (11).
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Under 2016 har Castellum förvärvat Norrporten, vilket
medfört förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill har omstrukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas
generera samordningsvinster om 150 Mkr.
Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till
totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat periodens resultat.
Räntenetto
Räntenettot uppgick till –832 Mkr (–602). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,7% (3,0%). Räntenettot
har påverkats positivt med ca 150 Mkr på grund av att den
genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.
Värdeförändringar och goodwill
Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB
(publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar
att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande
bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr.
Tillträde skedde i maj/juni 2015. Avtalet innebar en
möjlighet att via option förvärva resterande 50% för
marknadsvärde tidigast hösten 2016. Denna option
nyttjades dock redan under första kvartalet 2016,
varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI
Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande
50% uppgick till 555 Mkr.
Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför
en omvärdering om 27 Mkr av det sedan tidigare ägda
50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden
mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare
bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars.
Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en
goodwillpost om 141 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten
skatteskuld netto.
Resultat från joint venture uppgick till 3 Mkr (21) och
avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i CORHEI
Fastighets AB (f d Ståhls). Av resultatet avser 4 Mkr (23)
förvaltningsresultat och –1 Mkr (–5) skatt.
Fastighetsmarknaden under 2016 kännetecknades av
hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud
med stigande priser som följd. Prisökningen var främst
hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastigheter med långa avtal och välbelägna lageroch logistikfastigheter. Castellum har avspeglat denna
prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter.
Detta har tillsammans med främst projektvinster och
ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under
året om 3 793 Mkr, motsvarande 6%. Avseende första
halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr,
motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och
påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80
fastigheter sålts för 6 754 Mkr efter avdrag för bedömd
uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr.
Underliggande fastighetspris, som således uppgick till
6 986 Mkr, översteg senaste värdering om 6 461 Mkr med
525 Mkr. Försäljningen i region Norr har medfört att
den goodwill som uppstod i samband med förvärvet av
Norrporten förändras med –373 Mkr. Då varje fastighet
värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie
som kan noteras på fastighetsmarknaden.
Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 82 Mkr (220).
Värdet på Castellums valutaderivat, har under året
ändrats med 19 Mkr (20) där den effektiva delen i
värdeförändringen om 19 Mkr (24) redovisas i övrigt
totalresultat.
Förvaltningsresultat per aktie
Resultat över tid
Resultat från joint venture
Castellum Bokslutskommuniké 2016
9
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av
möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och
direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter
samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till
2 392 Mkr (809). Vidare finns derivat med ett undervärde om 385 Mkr som inte är skattemässigt avdragsgillt
samt obeskattade reserver om 31 Mkr. Fastigheternas
verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med
36 851 Mkr (22 239), varav 1 992 Mkr (1 893) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som
tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas
full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster,
med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt
till tillgångsförvärven, d v s 7 065 Mkr (4 299).
Castellum har inga pågående skattetvister.
Skatteberäkning 2016
Mkr
Underlag
Underlag
aktuell skatt uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat
D:o hänförligt till joint venture
avskrivningar
ombyggnationer
– 1 044
1 044
– 485
485
Övriga skattemässiga justeringar
48
212
Skattepliktigt förvaltningsresultat
580
1 741
- aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas
– 128
Försäljning fastigheter
Värdeförändring fastigheter
44
– 2 577
–
3 793
Värdeförändring derivat
– 245
70
Emissionskostnader
– 123
123
256
3 150
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag
Underskottsavdrag, ingående balans
Förvärvat underskott CORHEI och Norrporten
– 809
809
– 1 736
1 736
2 392
– 2 392
Skattepliktigt resultat
103
3 303
Årets skatt enligt resultaträkningen
– 23
– 727
Bilden visar fastigheten Mässhallen 2 i Malmö som förvärvades i april 2016. Byggnaden är miljöcertifi erad enligt Breeam Excellent.
Castellum Bokslutskommuniké 2016
–4
Skattemässigt avdragsgilla
Underskottsavdrag, utgående balans
10
2 065
Förvärv av Norrporten
Castellum tecknade den 13 april 2016 ett avtal med
Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden om att förvärva
samtliga aktier i Norrporten AB (publ). Tillträde till
aktierna skedde 15 juni 2016 för ett anskaffningsvärde om
13 468 Mkr fördelat på 10 393 Mkr i kontanter och 27,2
miljoner aktier motsvarande ett värde om 3 075 Mkr,
fördelat mellan 19 194 458 nyemitterade aktier och
8 006 708 befintliga aktier i eget förvar. Värdering av
dessa aktier har skett till marknadsvärde på transaktionsdagen uppgående till 113 kr/aktie (noterad kurs på
Nasdaq). Förvärvskostnaderna uppgick till 126 Mkr och
har redovisats i resultaträkningen.
Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, varför en
goodwillpost om 1 891 Mkr uppstår, motsvarande uppskjuten skatteskuld netto vid förvärvstillfället.
Norrporten har varit ett av Sveriges större fastighetsbolag med fokus på förvaltning och utveckling av moderna,
högkvalitativa kontorslokaler centralt belägna i tillväxtorter i Sverige och Köpenhamn. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition – utbudet
av fastighets- och lokaltyper utökades samtidigt som
den geografiska närvaron har breddats. Förvärvet stärkte
Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter
där Castellum redan var etablerade – Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Samtidigt
medförde förvärvet att Castellum etablerade sig med
storlek och attraktivt belägna fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Vidare tillförde
Norrportens hyresgäststruktur en längre duration i
kontraktsportföljen och ett ökat inslag av statliga myndigheter och verk. Under fjärde kvartalet 2016 såldes hela
beståndet i Luleå, Östersund, Umeå samt delar av beståndet
i Sundsvall.
Förvärvet av Norrporten beräknas medföra samordningsvinster om ca 150 Mkr, varav ca 120 Mkr bedöms
realiseras successivt t o m utgången av 2017, medan
resterande 30 Mkr som främst är hänförliga till driftskostnader realiseras under en 3-årsperiod från och med
förvärvstidpunkten.
31 december 2016
15 juni 2016
22 736
26 415
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter
Övriga anläggningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kassa och bank
Summa tillgångar
36
38
5 249
278
930
–
28 951
26 731
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Uppskjuten skatteskuld
Räntebärande skulder
Ej räntebärande skulder
Summa eget kapital och skulder
U M EÅ
( Hela b e s t å n d e t
s å lt Q4 2 0 16 )
ÖS T ERS U ND
( Hela bes t å nd et
s å lt Q4 2 0 1 6 )
S U NDS VAL L
(Delar av beståndet
sålt Q4 2016)
GÄVL E
VÄ STERÅS
U P P SAL A
STOC KHOL M
ÖREB RO
NORRKÖP ING
L INKÖP ING
GÖTEBORG
J ÖNKÖP ING
BORÅS
VÄXJ Ö
HAL M STAD
HELSIN GBORG
KÖP ENHAM N
Castellum
Norrporten
Överlappande
LUN D
M AL M Ö
Resultaträkning för Norrporten
Balansräkning för Norrporten
Mkr
LULEÅ
(Hela beståndet
s å l t Q 4 2 0 16 )
15 juni - 31 dec
2016
Mkr
jan - dec 2016
Hyresintäkter
1 042
1 917
Fastighetskostnader
– 350
– 656
Centraladministration
– 40
– 73
Räntenetto
– 189
– 329
463
859
1 620
2 258
70
– 165
Förvaltningsresultat
Värdeförändring fastighet
Värdeförändring derivat
14 205
11 918
Aktuell skatt
– 14
1 584
1 590
Uppskjuten skatt
– 31
45
– 131
11 968
11 858
1 194
1 365
Redovisat resultat
2 184
2 790
Omräkning, valuta
10
28 951
26 731
31
2 194
2 821
Periodens totalresultat
Castellum Bokslutskommuniké 2016
11
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtregioner
i Sverige och Köpenhamn. Det kommersiella beståndet
består av 78% kontors- och butiksfastigheter och 18%
lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna
från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda
kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4%
består av projekt och mark.
Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 920 tkvm
och pågående projekt där återstående investeringsvolym
uppgår till ca 1,5 miljarder kr.
Förändring av fastighetsbeståndet
Investeringar
Investeringar per region
Under året har investerats för totalt 31 491 Mkr (3 553),
varav 29 372 Mkr (2 321) avser förvärv och 2 119 Mkr
(1 232) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar
om 6 754 Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till
24 737 Mkr (2 413).
Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum
resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB
(f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr.
Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten
med ett underliggande fastighetsvärde om 26 415 Mkr.
Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av en
nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm
för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017.
Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet
är villkorat av bland annat färdigställande.
Mikael och Karin på Castellum i Göteborg.
12
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Verkligt värde, Mkr
Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2016
41 818
597
+ Förvärv
29 372
149
+ Ny-, till- och ombyggnation
– Försäljningar
+/– Orealiserade värdeförändringar
+/– Valutakursomräkning
Fastighetsbestånd 31 december 2016
2 119
–1
– 6 462
– 80
3 793
–
117
–
70 757
665
Castellums fastighetsbestånd 2016-12-31
2016-12-31
Antal
fastigheter
januari - december 2016
Fastighets- FastighetsYta
värde
värde
tkvm
Mkr
kr/kvm
Hyresvärde
Mkr
Hyres- Ekon. utvärde hyrningskr/kvm
grad
Hyres- Fastighets- Fastighetsintäkter kostnader kostnader
Mkr
Mkr
kr/kvm
Driftsöverskott
Mkr
Kontor/butik
Mitt
144
1 025
17 517
17 092
1 401
1 367
92,5%
1 296
361
352
935
Väst
81
458
9 115
19 894
651
1 420
93,7%
610
144
315
466
710
Öresund
71
575
13 502
23 479
1 069
1 858
88,2%
942
232
403
Stockholm
47
369
10 514
28 538
683
1 854
93,6%
639
128
348
511
Norr
28
259
4 751
18 315
389
1 501
93,2%
363
87
334
276
371
2 686
55 399
20 626
4 193
1 561
91,8%
3 850
952
355
2 898
Mitt
45
225
1 653
7 346
168
744
89,3%
149
40
178
109
Väst
104
674
5 781
8 581
519
770
90,5%
470
103
152
367
Summa kontor/butik
Lager/logistik
Öresund
33
228
1 596
6 963
169
737
83,4%
141
36
159
105
Stockholm
51
290
3 516
12 143
304
1 051
91,2%
278
58
199
220
Summa lager/logistik
233
1 417
12 546
8 851
1 160
818
89,5%
1 038
237
167
801
Summa
604
4 103
67 945
16 558
5 353
1 304
91,3%
4 888
1 189
290
3 699
351
86
– 351
1 540
376
3 348
Uthyrning och fastighetsadministration
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration
Projekt
40
189
2 310
–
146
–
–
61
33
–
28
21
–
502
–
–
–
–
–
–
–
–
665
4 292
70 757
–
5 499
–
–
4 949
1 573
–
3 376
Obebyggd mark
Totalt
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade
ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 376 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 036 Mkr förklaras av, dels att
driftsöverskottet om 220 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp
med 560 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.
Segmentinformation
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter
2016
2015
Mkr
2016
jan-dec
Förvaltningsresultat
2015
jan-dec
2016
jan-dec
2015
jan-dec
393
Hyresvärde kr/kvm
1 304
1 095
Mitt
1 258
854
533
Ekonomisk uthyrningsgrad
91,3%
90,3%
Väst
1 108
1 091
561
557
376
316
Öresund
933
651
421
300
Stockholm
809
703
431
343
Norr
425
–
255
–
4 533
3 299
2 201
1 593
Fastighetskostnader kr/kvm
Driftsöverskott kr/kvm
816
673
Fastighetsvärde kr/kvm
16 558
12 282
665
597
Uthyrningsbar yta, tkvm
4 292
3 392
Värderingsyield, genomsnittlig
5,8%
6,5%
Antal fastigheter
Fastighetsvärde per kategori
Totalt
Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 2 201 Mkr (1 593)
och koncernens redovisade resultat före skatt om 5 722 Mkr (3 584)
består av ofördelat förvaltningsresultat om –136 Mkr (–60), förvärvs- och
omstruktureringskostnader om –163 Mkr (–), förändring goodwill om –373
Mkr (–), värdeförändring fastigheter om 4 085 Mkr (1 837), värdeförändring
derivat om 82 Mkr (216) och stegvis förvärv samt skatt i joint venture om 27
Mkr (–) respektive –1 Mkr (0).
Fastighetsvärde per region
Castellum Bokslutskommuniké 2016
13
Större investeringar och försäljningar
Större projekt
Hyresvärde
Fastighet
Olaus Petri 3:244, Örebro
Lindholmen 30:5, Göteborg
Yta, kvm
Mkr kr/kvm
UthyrningsTotal inv. Varav kvar
grad jan 2017 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart
Kommentar
14 526
35
2 400
48%
420
420 Kv 2 2019
Nybyggnation kontor
9 243
23
2 500
96%
265
27 Kv 1 2017
Nybyggnation kontor
18 000
14
750
100%
180
137 Kv 4 2017
Nybyggnation logistik
Varpen 11, Huddinge
7 060
14
2 550
100%
162
131 Kv 4 2017
Nybyggnation bilhandel
Ombyggnation kontor/handel
Balltorp 1:124, Mölndal
Nordstaden 2:16, Göteborg
9 200
5
3 300
28%
135
53 Kv 1 2017
Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala
5 963
8
1 313
100%
101
101 Kv 1 2018
Nybyggnation logistik
Spejaren 5, Huddinge
3 480
8
2 200
100%
98
85 Kv 3 2017
Nybyggnation bilhandel
Kranbilen 2, Huddinge
8 571
9
1 050
40%
97
9 Kv 1 2017
2 500
9
3 700
100%
92
36 Kv 2 2017
Inom Vallgraven 4:1, Göteborg
Nybyggnation lager/logistik
Om- och tillbyggnation kulturoch nöjesarena
Majorna 163:1, Göteborg
5 867
9
1 500
75%
88
1 Kv 1 2017
Ombyggnation kontor och lager
Tjurhornet 15, Stockholm
5 786
1
250
–
68
9 Kv 4 2017
Parkeringsdäck
Visiret 3, Huddinge
2 440
6
2 400
100%
61
45 Kv 4 2017
Nybyggnation bilhandel
Boländerna 12:1, Uppsala
3 687
5
1 400
52%
58
35 Kv 4 2017
Nybyggnation lager/logistik
Sändaren 1, Malmö
2 771
4
1 550
100%
53
14 Kv 2 2017
Ombyggnation kontor
Gamla Rådstugan 1, Norrköping
2 185
5
2 100
30%
48
17 Kv 4 2016
Ombyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås
1 844
4
2 000
85%
45
15 Kv 1 2017
Nybyggnation kontor
Bangården 4, Solna
4 120
4
1 100
100%
42
7 Kv 1 2017
Ombyggnation lägenhetshotell
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt
Drottningparken, Örebro
4 237
8
2 000
100%
103
0 Kv 3 2016
Nybyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås
6 100
9
1 400
100%
84
3 Kv 1 2016
Om- och tillbyggnation skola
Varpen 10, Huddinge
2 520
5
2 100
100%
72
9 Kv 4 2016
Nybyggnation bilhandel
Ringspännet 5, Malmö
3 333
5
1 450
100%
46
1 Kv 3 2016
Nybyggnation bilhandel/verkstad
Större fastighetsförvärv under 2016
Hyresvärde
Fastighet
Yta, kvm
Norrporten
CORHEIs bestånd i Linköping och
Norrköping
1 114 274 2 053
Mässhallen 2, Malmö
Örnäs 1:17, Upplands-Bro
Mkr kr/kvm
1 850
Uthyrnings- Anskaffningsgrad jan 2017
värde, Mkr
93%
26 415
Tillträde
Juni 2016
Kategori
Kontor och handel
162 714
202
1 200
79%
2 083
Mars 2016
Kontor och logistik
7 318
20
2 712
100%
328
April 2016
Kontor
–
–
–
–
205
Dec 2016
Mark
Kontor
Pilgrimen 5, Växjö
6 036
13
2 146
90%
196
Nov 2016
Lerstenen 1 och 2, Lund
3 649
3
700
95%
26
Feb 2016
Lager
Hamnen 22:28 och 22:31, Malmö
5 107
1
300
85%
25
Maj 2016
Lager
Större fastighetsförsäljningar under 2016
Fastighet
Yta, kvm
Hyresvärde
Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris
Mkr kr/kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde
Portfölj i Sundsvall, Umeå och Luleå
214 750
364
1 700
4 592
– 153
4 439 Feb 2017
Kontor och butik
Portfölj i Malmö och Lund
113 249
120
1 050
949
– 38
911 Dec 2016
Kontor och lager
21 839
32
1 500
489
–3
486 Dec 2016
Kontor
Lejonet 11, Luleå
Kategori
Portfölj i Sundsvall och Östersund
48 571
51
1 050
491
– 20
471 Mars 2017 Kontor och lager
Portfölj i Östersund
18 494
21
1 150
269
– 15
254 Dec 2016
Kontor
Smörkärnan 1, Lund
7 807
11
1 350
115
–8
107 Nov 2016
Kontor
Tågarp 16:22, Malmö
9 862
7
700
46
0
46 Nov 2016
Logistik och lager
Sadelknappen 1 & 4, Stångbettet, Malmö
5 248
4
800
28
1
27 Juli 2016
Lager och kontor
14
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Skiss Olaus Petri 3:244 ”Citypassagen”, Örebro
Lindholmen 30:5, Göteborg
Skiss Balltorp 1:124, Göteborg
Skiss Varpen 11, Huddinge
Fotomontage Nordstaden 2:16, Göteborg
Drottningparken, Örebro
Castellum Bokslutskommuniké 2016
15
Fastighetsvärde
Interna värderingar
Genomsnittlig värderingsyield över tid
Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna
värderingar där klassificering sker, liksom föregående
år, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en
10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning
för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga,
dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av
en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver
inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella
förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip,
men med avdrag för återstående investering. Byggrätter
har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per
kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700).
Avkastningskravet kan beräknas enligt följande tabell.
Avkastningskrav
Kontor/butik
Lager/logistik
Realränta
1,5%
1,5%
Inflation
1,5%
1,5%
3,7 - 12,3%
6,7 - 15,3%
7,9 - 12,5%
10,9 - 15,5%
Ränta
5,0%
5,0%
Belåningsgrad
65%
55%
5,6% - 8,6%
7,7% - 9,7%
Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9
7,0%
8,5%
Vägd diskont. faktor restvärde*
5,5%
7,0%
Risk
Avkastning eget kapital
Avkastning totalt kapital
*(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)
Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 70 757 Mkr (41 818), motsvarande
16 558 kr/kvm (12 282).
Genomsnittlig värderingsyield
Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums
fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas
till 5,8% (6,5%). Den sjunkande värderingsyielden förklaras
delvis av större förändringar i fastighetsportföljen.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter)
Driftsöverskott fastigheter
2016
2015
3 699
2 443
+ Indexjustering 2016, 1,2% (1%)
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm
Normaliserat driftsöverskott
Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr)
35
265
216
– 129
– 100
3 897
2 594
67 557
39 824
5,8%
6,5%
Genomsnittlig värderingsyield
16
62
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Osäkerhetsintervall
En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs.
Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar
och som oftast i en fungerande marknad ligger inom
+/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som
finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre
likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums
del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 67 219 - 74 295 Mkr
motsvarande +/- 3 538 Mkr.
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter
motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externt
värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt
CBRE och Cushman & Wakefield i Danmark. Urvalet av
fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att
spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende
kategori och geografi. De externa värderingarna av de
utvalda fastigheterna uppgick till 41 180 Mkr, inom ett
osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%,
beroende på respektive fastighets kategori och läge.
Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till
40 642 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 538 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +1 563 Mkr respektive – 1 025 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.
Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 54 fastigheter motsvarande värdemässigt
27% av beståndet. Cushman & Wakefields värdering av de
utvalda fastigheterna uppgick till 18 229 Mkr. Castellums
värdering av samma fastigheter uppgick till 19 088 Mkr,
d v s en nettoavvikelse om –859 Mkr motsvarande –5%.
De övriga externa värderingarna av samma fastigheter
uppgick till 19 382 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört
med Castellums värdering om +294 Mkr motsvarande 2%.
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de
externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet
+/- 5-10%.
Finansiering
Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en
belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en
räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums
tillgångar uppgick per 31 december 2016 till 78 313
Mkr (42 652) och finansieras genom eget kapital om
29 234 Mkr (15 768), uppskjuten skatteskuld om 7 065
Mkr (4 299), räntebärande skulder om 38 467 Mkr
(20 396) och övriga skulder om 3 547 Mkr (2 189).
Eget kapital
Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten
genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission.
Företrädesemissionen om 82 000 000 nya aktier, som
avslutades i juni, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3
miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om
ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten
skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier till ett antal om
totalt 27 201 166 en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om 3 075 Mkr vid tillträdet.
Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra
bolagsstämman 20 maj 2016 beslutade Castellums styrelse
om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna
om 19 194 458 vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars 2016, att överlåta
samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande
8 006 708 aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades
under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr.
Efter företrädes- och apportemissionen uppgår antal
utestående Castellum aktier till 273 201 166.
Räntebärande skulder
Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 53 259
Mkr (30 325), varav långfristigt uppgick till 40 358 Mkr
(25 141) och kortfristigt till 12 901 Mkr (5 184).
Förvärvet av Norrporten innebar övertagande av 14 172
Mkr i kreditavtal. Av dessa har 5 498 Mkr avslutats eller
förfallit. Av kvarvarande volym har 3 269 Mkr omförhandlats och borgensförbindelse har ingåtts för 6 059 Mkr
av avtalen. I Castellum har därutöver nya avtal om 5 300
Mkr tillförts, befintliga avtal utökats med 1 000 Mkr och
kreditavtal om 8 150 Mkr omförhandlats och förlängts.
Även finansiering om 1 069 Mkr från det tidigare joint
venture-bolaget CORHEI har under året inkluderats i
Castellums räntebärande finansiering, av dessa har dock
Fördelning av räntebärande finansiering 2016-12-31
447 Mkr förfallit. Under året har obligationer om 500 Mkr
förfallit och 3 275 Mkr har emitterats, varav 1 000 Mkr är
gröna obligationer emitterade enligt Castellums nya ”Green
Bond Framework”.* Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet
om 257 Mkr (39) uppgick till 38 210 Mkr (20 357), varav
9 256 Mkr (6 499) avser utestående obligationer och
7 702 Mkr (3 157) utestående företagscertifikat. (Nominellt 9 275 Mkr respektive 7 710 Mkr.)
Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande
lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska
banker, vilket medför stor flexibilitet. De emitterade
obligationerna och företagscertifikaten utgör ett komplement till bankfinansiering och breddar finansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång
överensstämmer i stort med redovisat värde.
Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla
vissa finansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och
företagscertifikat säkerställs ej.
Av netto räntebärande skulder om 38 210 Mkr
(20 357) var 21 252 Mkr (10 460) säkerställda med pantbrev och 16 958 Mkr (9 897) icke säkerställda. Andelen
utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 28%
av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får
överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175% vilket Castellum uppfyller med god marginal,
50% respektive 348%. Den genomsnittliga löptiden på
Castellums krediter uppgick till 3,0 år (3,1). Marginaler
och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (3,1).
Kreditförfallostruktur 2016-12-31
Utnyttjat i
Mkr
Kreditavtal
Bank
MTN/Cert
Totalt
12 901
3 090
9 302
12 392
3 945
0 - 1 år
1 - 2 år
7 745
1 695
2 250
2 - 3 år
19 291
7 104
1 447
8 551
3 - 4 år
5 857
4 085
1 772
5 857
4 - 5 år
3 027
2 027
1 000
3 027
> 5 år
4 438
3 251
1 187
4 438
Totalt
53 259
21 252
16 958
38 210
* Castellum har samarbetat med Handelsbanken vid utformningen
av det gröna ramverket.
Säkerställning av krediter 2016-12-31
Castellum Bokslutskommuniké 2016
17
Ränteförfallostruktur 2016-12-31
Utgående Genomsnittlig
ränta räntebindning
för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till
svenska kronor.
Krediter, Mkr
Räntederivat, Mkr
Netto, Mkr
0-1 år
34 120
– 16 887
17 233
3,0%
0,2 år
Ränte- och valutaderivat
1-2 år
0
2 400
2 400
2,0%
1,3 år
2-3 år
297
1 800
2 097
1,7%
2,5 år
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad
ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den
avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde
på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande
värdeförändringen redovisas över resultaträkningen.
Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde
upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har
således inte påverkat eget kapital. Castellum har även
derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark.
För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om
den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.
För att fastställa marknadsvärde på derivat används
marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande
fall valutakurser, så som de noteras på marknaden
på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att
framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde medan
instrument med optionsinslag värderas till aktuellt
återköpspris.
Per den 31 december 2016 uppgick marknadsvärdet i
räntederivatportföljen till –1 608 Mkr (–1 124) och valutaderivatportföljen till +26 Mkr (7). Samtliga derivat är,
liksom föregående år, klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13.
3-4 år
847
4 337
5 184
2,0%
3,5 år
4-5 år
2 350
2 900
5 250
2,3%
4,4 år
596
5 450
6 046
2,7%
6,5 år
38 210
–
38 210
2,6%
2,4 år
5-10 år
Totalt
Ränteförfallostruktur
För att säkerställa ett stabilt och lågt kassaflödesmässigt
räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid.
Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till
2,4 år (2,5). Den genomsnittliga effektiva räntan per den
31 december 2016 var 2,6% (2,9%).
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är normalt ett
kostnadseffektivt och flexibelt sätt att hantera räntebindning. Kostnadseffektiviteten för Castellum påverkas
dock negativt i nuläget eftersom Stibor-räntan är negativ.
I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det
tidsegment de tidigast kan förfalla.
Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de
rapporterade kreditvolymerna.
Valuta
Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om
5 395 Mkr (954), vilket innebär att koncernen är exponerad
Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal
Policy
Åtaganden
Utfall
Belåningsgrad
Varaktigt ej överstiga 55%
Ej över 65%
50%
Räntetäckningsgrad
Minst 200%
Minst 175%
348%
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning
Minst 2 år
3,0 år
– förfall inom 1 år
Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal
10%
– genomsnittlig kreditprislöptid
Minst 1,5 år
2,4 år
– andel kapitalmarknadsfinansiering
Högst 75% av utestående räntebärande skulder
44%
– likviditetsbuffert
Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt
4,5 månaders kommande låneförfall
Uppfyllt
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning
1,0 - 3,5 år
2,4 år
– förfall inom 6 månader
Minst 20%, högst 55%
40%
Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+
Uppfyllt
– omräkningsexponering
Eget kapital säkras ej
Ingen säkring
– transaktionsexponering
Hanteras om överstigande 25 Mkr
Mindre än 25 Mkr
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion
Valutarisk
18
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Totalresultat för koncernen i sammandrag
Mkr
2016
okt-dec
2015
okt-dec
2016
jan-dec
2015
jan–dec
Hyresintäkter
1 367
850
4 533
3 299
Driftskostnader
– 223
– 137
– 671
– 507
– 80
– 48
– 189
– 133
–7
–7
– 24
– 27
Underhåll
Tomträttsavgäld
Fastighetsskatt
– 81
– 43
– 262
– 172
Uthyrning och fastighetsadministration
– 116
– 65
– 351
– 235
Driftsöverskott
860
550
3 036
2 225
Centrala administrationskostnader
– 39
– 31
– 143
– 113
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
– 13
–
– 163
–
Resultat från joint venture
–
10
3
21
– varav förvaltningsresultat
–
9
4
23
– varav värdeförändring fastigheter
–
3
–
3
– varav skatt
–
–2
–1
–5
Räntenetto
– 248
– 147
– 832
– 602
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture
560
382
1 901
1 531
– varav förvaltningsresultat*
573
381
2 065
1 533
–
–
27
–
– 373
–
– 373
–
2 020
1 019
4 085
1 837
306
163
82
216
2 513
1 564
5 722
3 584
Omvärdering resultat stegvis förvärv
Nedskrivning goodwill
Värdeförändringar
Fastigheter
Derivat
Resultat före skatt
Aktuell skatt
Uppskjuten skatt
Periodens / Årets resultat
3
–3
– 23
– 16
– 35
– 301
– 727
– 687
2 481
1 260
4 972
2 881
4
– 25
63
– 32
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m m
Värdeförändring derivat, valutasäkring
Periodens / Årets totalresultat
5
19
– 57
24
2 490
1 254
4 978
2 873
2 490
1 254
4 978
2 873
–
–
–
–
273 201
189 014
234 540
189 014
9,08
6,67
21,20
15,24
Årets resultat hänförligt till:
– Moderföretagets aktieägare
– Innehav utan bestämmande inflytande
Genomsnittligt antal aktier, tusen
Resultat, kr/aktie
* För uträkning se Finansiella nyckeltal på sidan 22.
Castellum Bokslutskommuniké 2016
19
Balansräkning för koncernen i sammandrag
Mkr
31 dec 2016
31 dec 2015
70 757
41 818
–
526
1 659
–
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter
Andelar i joint venture
Goodwill
Övriga anläggningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Likvida medel
Summa tillgångar
93
27
5 547
242
257
39
78 313
42 652
29 234
15 768
7 065
4 299
9
14
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Uppskjuten skatteskuld
Övriga avsättningar
Derivat
1 582
1 117
38 467
20 396
1 956
1 058
Summa eget kapital och skulder
78 313
42 652
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)
33 130
18 164
838
–
–
–
Räntebärande skulder
Ej räntebärande skulder
Ställda säkerheter (företagsinteckningar)
Eventualförpliktelser
Förändring eget kapital i sammandrag
Mkr
Eget kapital 2014-12-31
Antal utestående
aktier, tusental
Aktiekapital
164 000
86
ValutaValutaÖvrigt till- omräknings- säkringsskjutet kaptial
reserv
reserv
4 096
20
– 13
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Balanserad Totalt eget
vinst
kapital
–
9 460
13 649
Utdelning, mars 2015 (4,60 kr/aktie)
–
–
–
–
–
–
– 754
– 754
Årets resultat 2015
–
–
–
–
–
–
2 881
2 881
Övrigt totalresultat 2015
–
–
–
– 32
24
–
–
–8
Eget kapital 2015-12-31
164 000
86
4 096
– 12
11
–
11 587
15 768
–
–
–
–
–
–
– 804
– 804
82 000
41
6 273
–
–
–
–
6 314
27 201
10
2 160
–
–
–
905
3 075
Emissionskostnader
–
–
– 123
–
–
–
–
– 123
D:o Skatteeffekt
–
–
28
–
–
–
–
28
Förvärvat minoritetsintresse
–
–
–
–
–
–2
–
–2
Årets resultat 2016
–
–
–
–
–
–
4 972
4 972
Övrigt totalresultat 2016
–
–
–
63
–57
–
–
6
Eget kapital 2016-12-31
273 201
137
12 434
51
– 46
–2
16 660
29 234
Utdelning, mars 2016 (4,90 kr/aktie)
Nyemission
Apportemission/Försäljning egna aktier
20
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Kassaflödesanalys i sammandrag
2016
okt-dec
2015
okt-dec
2016
jan-dec
2015
jan–dec
Driftsöverskott
860
550
3 036
2 225
Centrala administrationskostnader
– 39
– 31
– 143
– 113
Mkr
Återläggning av avskrivningar
4
3
14
12
– 253
– 153
– 814
– 605
– 27
–1
9
–8
8
–3
6
–7
553
365
2 108
1 504
60
7
– 47
– 66
Förändring kortfristiga skulder
– 16
– 132
199
69
Kassaflöde från löpande verksamhet
597
240
2 260
1 507
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer
– 735
– 385
– 2 119
– 1 232
Förvärv fastigheter
– 478
– 477
– 874
– 2 321
–
–3
–4
– 17
6 673
856
6 781
1 135
– 4 971
–3
– 4 953
238
– 56
–
– 11 369
–
–
–6
–
– 505
Betalt räntenetto
Betald skatt
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet
Kassaflöde löpande verksamhet före
förändring rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar
Förändring skuld vid förvärv fastigheter
Försäljning fastigheter
Förändring fordran vid försäljning fastigheter
Rörelseförvärv
Investering i joint venture
Investeringar i övrigt
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Förändring långfristiga skulder
Förändring långfristiga fordringar
– 11
–4
– 23
–9
422
– 22
– 12 561
– 2 711
– 1 144
– 284
5 144
1 950
–9
–
– 11
–
–
–
6 190
–
Nyemission
Utbetald utdelning
–
–
– 804
– 754
– 1 153
– 284
10 519
1 196
– 134
– 66
218
–8
Likvida medel ingående balans
391
105
39
47
Likvida medel utgående balans
257
39
257
39
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
Periodens / Årets kassaflöde
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag
Mkr
Intäkter
Kostnader
Finansnetto
Utdelning/koncernbidrag
Värdeförändring derivat
Nedskrivning aktier i dotterbolag
Försäljning aktier i dotterbolag
Resultat före skatt
Skatt
Periodens/årets resultat
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat
2016
2015
okt-dec okt-dec
9
– 42
– 15
5 900
222
– 3 900
–
2 174
– 131
2 043
7
– 27
8
815
163
–
–
966
– 75
891
2016
2015
jan-dec jan-dec
23
– 124
– 35
5 900
12
– 3 900
2 784
4 660
– 66
4 594
21
– 90
9
815
216
–
–
971
– 76
895
Balansräkning i sammandrag
Mkr
2 043
891 4 594
895
– 24
24
895
31 dec
2015
Andelar koncernföretag
19 403
6 030
Fordringar koncernföretag
32 250
19 918
157
112
Övriga tillgångar
Likvida medel
0
0
Summa
51 810
26 060
Eget kapital
17 801
4 718
Derivat
Räntebärande skulder
1 259
27 912
1 117
18 005
Räntebärande skulder koncernföretag
4 702
2 105
Övriga skulder
Poster som kommer att omföras via periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet
–3
– 19
30
Värdeförändring valutaderivat
3
19 – 30
Periodens/årets totalresultat
2 043
891 4 594
31 dec
2016
136
115
Summa
51 810
26 060
Ställda säkerheter (fordringar koncernföretag)
21 986
15 309
7 353
2 150
Eventualförpliktelser (borgen dotterbolag)
Castellum Bokslutskommuniké 2016
21
Finansiella nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande
information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått
på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för
mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten.
Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 31.
okt - dec 2016
okt - dec 2015
jan - dec 2016
jan - dec 2015
Genomsnittligt antal aktier, tusen
(resultaträkningsrelaterade nyckeltal) *
273 201
189 014
234 540
189 014
Antal utestående aktier, tusen
(balansräkningsrelaterade nyckeltal) *
273 201
189 014
273 201
189 014
*) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie.
Omräkningsfaktorn är 1,15.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet
årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna - minst 50% av förvaltningsresultatet.
Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt
okt - dec 2016
Mkr
kr/aktie
okt - dec 2015
Mkr kr/aktie
2 513
9,20
1 564
8,28
13
0,05
–
–
–
–
–
–
373
1,36
–
–
– 2 020
– 7,39
– 1 019
– 306
– 1,12
– 163
–
–
–3
– 0,02
jan - dec 2016
Mkr kr/aktie
5 722
jan - dec 2015
Mkr kr/aktie
24,40
3 584
18,96
163
0,69
–
–
– 27
– 0,12
–
–
373
1,59
–
–
– 5,39
– 4 085
– 17,42
– 1 837
– 9,72
– 0,86
– 82
– 0,34
– 216
– 1,14
–
–
–3
–0,02
Återläggning
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Omvärdering resultat stegvis förvärv
Nedskrivning goodwill
Värdeförändring fastighet
Värdeförändring derivat
Värdeförändring fastighet i joint venture
Skatt i joint venture
= Förvaltningsresultat
–
–
2
0,01
1
0,00
5
0,03
573
2,10
381
2,02
2 065
8,80
1 533
8,11
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat
573
2,10
381
2,02
2 065
8,80
1 533
8,11
Återläggning; Aktuell skatt förvaltningsresultat
– 18
– 0,07
17
0,09
– 128
– 0,54
– 52
– 0,28
EPRA Earnings / EPRA EPS
555
2,03
398
2,11
1 937
8,26
1 481
7,84
SUBSTANSVÄRDE
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom
i Castellums fall goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskulds
marknadsvärde.
Substansvärde
Eget kapital enligt balansräkning
Mkr
kr/aktie
Mkr
kr/aktie
29 234
107
15 768
83
6
Återläggning:
Derivat enligt balansräkning
1 582
6
1 117
– 1 659
–6
–
–
Uppskjuten skatt enligt balansräkning
7 065
26
4 299
23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)
36 222
133
21 184
112
Goodwill enligt balansräkning
Avdrag
Derivat enligt ovan
– 1 582
–6
– 1 117
–6
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5%*
– 1 558
–6
– 1 121
–6
Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV)
33 082
121
18 946
100
* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen
realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33%
säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4%.
Vidare har uppskjuten skattefordran hänförlig till ej skattemässigt avdragsgilla förluster i derivatportföljen värderats till nominell skatt om 22%.
22
Castellum Bokslutskommuniké 2016
FINANSIELL RISK
Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som varaktigt
inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat
okt - dec 2016
okt - dec 2015
jan - dec 2016
jan - dec 2015
573
381
2 065
1 533
248
147
832
602
–
–9
–4
– 23
Återläggning;
Räntenetto
Förvaltningsresultat i joint venture
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto och JV
Räntetäckningsgrad
821
519
2 893
2 112
331%
353%
348%
351%
38 467
20 396
Belåningsgrad
Räntebärande skulder
Likvida medel
– 257
– 39
Räntebärande skulder netto
38 210
20 357
Förvaltningsfastigheter
70 757
41 818
– 11
– 15
Förvärvade ej tillträdda fastigheter
Sålda ej frånträdda fastigheter
4 971
18
Förvaltningsfastigheter netto
75 717
41 821
50%
49%
Belåningsgrad
INVESTERING
För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet kr/aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet.
Nettoinvestering
okt - dec 2016
okt - dec 2015
jan - dec 2016
jan - dec 2015
Förvärv
478
477
29 372
2 321
Ny-, till- och ombyggnation
735
385
2 119
1 232
1 213
862
31 491
3 553
Försäljningspris
– 6 673
– 861
– 6 754
– 1 140
Nettoinvestering
– 5 460
1
24 737
2 413
– 7%
0%
59%
6%
2016
okt - dec
2015
okt - dec
2016
jan - dec
2015
jan – dec
Summa investering
Andel av fastighetsvärdet, %
Övriga nyckeltal
Överskottsgrad
63%
65%
67%
67%
Räntenivå, genomsnitt
2,7%
2,9%
2,7%
3,0%
Avkastning långsiktigt substansvärde
30,0%
27,7%
25,3%
18,2%
Avkastning aktuellt substansvärde
37,4%
33,2%
20,9%
20,4%
Avkastning totalt kapital
14,8%
14,6%
11,9%
10,0%
Avkastning eget kapital
37,1%
34,7%
20,1%
21,7%
Fastighetsvärde kr/aktie
259
221
259
221
Bruttouthyrning
161
90
489
316
Nettouthyrning
84
11
178
18
Redovisningsprinciper
Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering
och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i
delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen
föregående år.
Castellum Bokslutskommuniké 2016
23
Kvartalsöversikt
2016
jan-mars
2016
apr-juni
2016
juli-sept
2016
okt-dec
2016
2015
jan-mars
2015
apr-juni
2015
juli-sept
2015
okt-dec
2015
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter
Fastighetskostnader
855
952
1 359
1 367
4 533
801
816
832
850
3 299
– 299
– 299
– 392
– 507
– 1 497
– 283
– 256
– 235
– 300
– 1 074
Driftsöverskott
556
653
967
860
3 036
518
560
597
550
2 225
Centrala administrationskostnader
– 36
– 36
– 39
– 143
– 21
– 31
– 113
–
–
–
3
– 29
–
– 32
Joint venture (förvaltningsresultat)
– 42
3
2
12
9
23
Räntenetto
– 152
– 173
– 259
– 248
– 832
– 151
– 152
– 152
– 147
– 602
365
444
672
573
2 065
338
378
436
381
1 533
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
–
– 123
– 17
– 13
– 163
–
–
–
–
–
Nedskrivning goodwill
–
–
–
– 373
– 373
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture
Värdeförändringar fastigheter
489
127
1 449
2 020
4 085
329
551
– 62
1 019
1 837
– 148
– 75
–1
306
82
– 102
239
– 84
163
216
Omvärdering resultat stegvis förvärv
27
–
–
–
27
–
0
–3
1
–2
Aktuell skatt
–1
–9
– 16
3
– 23
–5
–4
–4
–3
– 16
– 155
– 97
– 440
– 35
– 727
– 109
– 216
– 61
– 301
– 687
577
267
1 647
2 481
4 972
451
948
222
1 260
2 881
15
– 26
8
9
6
–6
0
4
–6
–8
592
241
1 655
2 490
4 978
445
948
226
1 254
2 873
44 773
72 109
74 220
70 757
70 757
38 951
40 187
40 826
41 818
41 818
–
–
–
–
–
–
479
510
526
526
140
2 032
2 032
1 659
1 659
269
Värdeförändringar derivat
Uppskjuten skatt
Årets / periodens resultat
Övrigt totalresultat
Årets / periodens totalresultat
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter
Joint venture
Goodwill
Övriga tillgångar
391
639
714
5 640
5 640
599
489
270
269
Likvida medel
150
425
391
257
257
73
55
105
39
39
S:a tillgångar
45 454
75 205
77 357
78 313
78 313
39 623
41 210
41 711
42 652
42 652
15 556
25 089
26 744
29 234
29 234
13 340
14 288
14 514
15 768
15 768
4 593
6 596
7 030
7 065
7 065
3 721
3 937
3 998
4 299
4 299
16
18
15
9
9
21
19
18
14
14
1 271
1 925
1 950
1 582
1 582
1 447
1 202
1 299
1 117
1 117
22 650
39 356
39 611
38 467
38 467
19 791
20 483
20 680
20 396
20 396
1 368
2 221
2 007
1 956
1 956
1 303
1 281
1 202
1 058
1 058
45 454
75 205
77 357
78 313
78 313
39 623
41 210
41 711
42 652
42 652
Eget kapital
Uppskjuten skatteskuld
Övriga avsättningar
Derivat
Räntebärande skulder
Ej räntebärande skulder
S:a eget kapital och skulder
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad
65%
69%
71%
63%
67%
65%
69%
72%
65%
67%
Räntenivå, genomsnitt
2,9%
2,7%
2,6%
2,7%
2,7%
3,2%
3,0%
3,0%
2,9%
3,0%
Räntetäckningsgrad
338%
357%
359%
331%
348%
324%
349%
379%
353%
351%
Avkastning aktuellt substansvärde
15,6%
2,3%
27,8%
37,4%
20,9%
13,1%
26,0%
5,5%
33,2%
20,4%
Avkastning totalt kapital
9,2%
4,9%
12,6%
14,8%
11,9%
8,5%
10,8%
5,0%
14,6%
10,0%
Avkastning eget kapital
15,0%
5,3%
26,3%
37,1%
20,1%
13,6%
28,4%
6,2%
34,7%
21,7%
Investeringar i fastigheter, Mkr
2 445
27 246
587
1 213
31 491
1 117
834
740
862
3 553
3
30
48
6 673
6 754
78
183
18
861
1 140
50%
54%
53%
50%
50%
50%
51%
50%
49%
49%
273 201 234 540
189 014
Försäljningar, Mkr
Belåningsgrad
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental
189 014
201 531
273 201
189 014
189 014
189 014
189 014
Förvaltningsresultat, kr
1,99
2,20
2,46
2,10
8,80
1,79
2,00
2,31
2,02
8,11
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr
1,83
2,03
2,29
2,03
8,26
1,69
1,95
2,08
2,11
7,84
Resultat efter skatt, kr
Utestående antal aktier, tusental
Fastighetsvärde, kr
3,05
1,32
6,03
9,08
21,20
2,39
5,02
1,17
6,67
15,24
189 014
273 201
273 201
273 201
273 201
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
221
237
264
272
259
259
206
213
216
221
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr
113
116
123
133
133
98
103
105
112
112
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr
100
104
111
121
121
86
91
93
100
100
Utdelning, kr (2016 föreslagen)
–
–
–
–
5,00
–
–
–
–
4,25
Utdelningsandel
–
–
–
–
57%
–
–
–
–
52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm
Ekonomisk uthyrningsgrad
Fastighetskostnader, kr/kvm
Fastighetsvärde, kr/kvm
24
1 119
1 292
1 314
1 311
1 304
1 082
1 092
1 103
1 095
1 095
90,3%
90,6%
89,9%
91,9%
91,3%
88,7%
88,7%
89,6%
91,5%
90,3%
354
346
339
442
376
336
302
276
348
316
12 506
15 363
15 817
16 558
16 558
11 384
11 602
11 758
12 282
12 282
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Flerårsöversikt
2016
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter
Fastighetskostnader
Driftsöverskott
Centrala administrationskostnader
Joint venture (förvaltningsresultat)
Räntenetto
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2 259
4 533
3 299
3 318
3 249
3 073
2 919
2 759
2 694
2 501
– 1 497
– 1 074
– 1 096
– 1 105
– 1 042
– 1 003
– 960
– 942
– 831
– 771
3 036
2 225
2 222
2 144
2 031
1 916
1 799
1 752
1 670
1 488
– 143
– 113
– 108
– 96
– 93
– 83
– 84
– 81
– 71
– 69
3
23
–
–
–
–
–
–
–
–
– 832
– 602
– 664
– 702
– 683
– 660
– 574
– 541
– 626
– 495
2 065
1 533
1 450
1 346
1 255
1 173
1 141
1 130
973
924
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
– 163
1 837
344
328
– 69
194
1 222
– 1 027
– 1 262
920
Nedskrivning goodwill
– 373
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Värdeförändringar fastigheter
4 085
1 837
344
328
– 69
194
1 222
– 1 027
– 1 262
920
Värdeförändringar derivat
82
216
– 660
429
– 110
– 429
291
102
– 1 010
99
Omvärdering resultat stegvis förvärv
27
–2
–
–
–
–
–
–
–
–
– 23
– 16
– 11
–6
–7
– 10
–5
– 10
–14
– 22
Uppskjuten skatt
– 727
– 687
88
– 390
404
– 217
– 685
– 35
650
– 434
Årets / periodens resultat
4 972
2 881
1 211
1 707
1 473
711
1 964
160
– 663
1 487
6
–8
8
3
–4
0
–
–
–
–
4 978
2 873
1 219
1 710
1 469
711
1 964
160
– 663
1 487
70 757
41 818
37 599
37 752
36 328
33 867
31 768
29 267
29 165
27 717
–
526
–
–
–
–
–
–
–
–
1 659
–
–
–
–
–
–
–
–
–
123
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture
Aktuell skatt
Övrigt totalresultat
Årets / periodens totalresultat
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter
Joint venture
Goodwill
5 640
269
442
291
259
207
156
201
230
Likvida medel
Övriga tillgångar
257
39
47
70
44
97
12
8
9
7
S:a tillgångar
78 313
42 652
38 088
38 113
36 631
34 171
31 936
29 476
29 404
27 847
Eget kapital
29 234
15 768
13 649
13 127
12 065
11 203
11 082
9 692
10 049
11 204
7 065
4 299
3 612
3 700
3 310
3 714
3 502
2 824
2 785
3 322
9
14
23
–
–
–
–
–
–
–
1 582
1 117
1 357
683
1 105
1 003
574
865
966
– 44
38 467
20 396
18 446
19 481
19 094
17 160
15 781
15 294
14 607
12 582
1 956
1 058
1 001
1 122
1 057
1 091
997
801
997
783
78 313
42 652
38 088
38 113
36 631
34 171
31 936
29 476
29 404
27 847
Uppskjuten skatteskuld
Övriga avsättningar
Derivat
Räntebärande skulder
Ej räntebärande skulder
S:a eget kapital och skulder
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad
67%
67%
67%
66%
66%
66%
65%
65%
67%
66%
Räntenivå, genomsnitt
2,7%
3,0%
3,3%
3,7%
3,9%
4,1%
3,7%
3,7%
4,7%
4,2%
Räntetäckningsgrad
348%
351%
318%
292%
284%
278%
299%
309%
255%
287%
Avkastning aktuellt substansvärde
20,9%
20,4%
7,6%
13,2%
7,9%
6,4%
21,5%
1,6%
– 8,3%
16,20%
Avkastning totalt kapital
11,9%
10,0%
6,5%
6,4%
5,3%
6,2%
9,8%
2,1%
1,2%
9,1%
Avkastning eget kapital
20,1%
21,7%
9,5%
14,6%
13,5%
6,6%
20,9%
1,6%
– 6,1%
14,9%
Investeringar i fastigheter, Mkr
31 491
3 553
2 525
1 768
2 798
2 015
1 506
1 165
2 738
2 598
Försäljningar, Mkr
6 754
1 140
3 054
687
253
107
227
36
28
39
50%
49%
49%
51%
52%
50%
50%
52%
50%
46%
Belåningsgrad
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental
234 540
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
Förvaltningsresultat, kr
8,80
8,11
7,67
7,12
6,64
6,21
6,04
5,98
5,15
4,89
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr
8,26
7,84
7,17
6,97
6,31
6,08
5,75
6,02
5,08
4,77
21,20
15,24
6,41
9,03
7,79
3,76
10,39
0,85
– 3,51
7,87
273 201
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
189 014
Fastighetsvärde, kr
259
221
199
200
192
179
168
155
154
147
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr
133
112
99
93
87
84
80
71
73
77
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr
121
100
87
84
78
75
74
63
65
74
Utdelning, kr (2016 föreslagen)
5,00
4,25
3,99
3,69
3,43
3,21
3,12
3,04
2,73
2,60
Utdelningsandel
57%
52%
52%
52%
52%
52%
52%
51%
53%
53%
Resultat efter skatt, kr
Utestående antal aktier, tusental
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm
Ekonomisk uthyrningsgrad
Fastighetskostnader, kr/kvm
Fastighetsvärde, kr/kvm
1 304
1 095
1 064
1 036
1 015
995
974
969
921
896
91,3%
90,3%
88,7%
88,4%
88,6%
89,3%
89,0%
89,8%
89,7%
87,9%
376
316
307
307
298
300
298
300
268
262
16 558
12 282
11 118
10 285
9 916
9 835
9 499
9 036
8 984
9 098
Castellum Bokslutskommuniké 2016
25
Möjligheter och risker för koncern och moderbolag
Möjligheter och risker i kassaflödet
Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt
av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas
leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att
efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade
vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella
kontrakten kompenserar den stigande inflationen.
En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt
förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i
hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid
olika tidpunkter.
Känslighetsanalys - kassaflöde
Resultateffekt nästkommande 12 månader
Resultateffekt, Mkr
+/– 1% (enheter)
Hyresnivå / Index
Vakans
Fastighetskostnader
Räntekostnader
+ 49/– 49
+ 55/– 55
Sannolikt scenario
Högkonjunktur
+
+
–
–
–
0
– 26/– 118*
0
–
*På grund av bl a räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full
nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning
av räntan med 1%-enhet.
26
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Känslighetsanalys - värdeförändring
Lågkonjunktur
– 16/+ 16
Interiör från Castellums kontor i Stockholm.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde
med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför
att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer
volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas
förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav.
En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav
och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande
efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en
positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering
uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.
Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår
till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i
gjorda antaganden och beräkningar.
Fastigheter
Värdeförändring, Mkr
Belåningsgrad
– 20%
– 10%
0%
+ 10%
+ 20%
– 14 151
– 7 076
–
7 076
14 151
62%
56%
50%
46%
42%
Finansiell risk
Allt fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för
Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Risken
begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.
Inför Årsstämman 2017
Inför årsstämman den 23 mars 2017 föreslår styrelsen en
utdelning om 5,00 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 2,50 kr, vilket innebär en höjning med 18% jämfört med föregående år. Avstämningsdag
för den första utbetalningen föreslås till 27 mars 2017 och
avstämningsdag för den andra utbetalningen föreslås till
25 september 2017.
Valberedningen, som består av Johan Strandberg representerande SEB Fonder (ordförande), Martin Jonasson
representerande Andra AP-fonden, Rutger van der
Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP
samt styrelseordförande Charlotte Strömberg, föreslår
inför årsstämman;
– omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte
Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Nina
Linander, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem
och Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås
omval av Charlotte Strömberg,
– att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande.
Styrelsens ordförande: 825 000 kr, envar av övriga styrelseledamöter: 350 000 kr, ledamot i ersättningsutskottet,
inkl ordföranden: 30 000 kr, ordföranden i revisions-
och finansutskottet: 100 000 kr, envar av övriga ledamöter
i revisions- och finansutskott: 50 000 kr. Föreslagen total
ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning
för utskottsarbete, uppgår således till 3 215 000 kr
(2 820 000 kr år 2016),
– nyval av Deloitte som revisor. Deloitte har meddelat att
nuvarande auktoriserade revisorn Hans Warén
kommer att vara huvudansvarig revisor,
– att stämman beslutar att en ny valberedning inrättas
inför 2018 års årsstämma genom att styrelsens ordförande
kontaktar de tre största ägarregistrerade eller på annat
sätt kända ägarna per den sista dagen för aktiehandel i
augusti 2017 och ber dem utse en ledamot vardera. De
tre ledamöter som utses jämte styrelsens ordförande
utgör valberedningen. Valberedningen utser ordförande
inom sig.
Göteborgg den
den
n 19 januari
ja
2017
Henrik
He
H
enr
nrik
iikk SSaxborn
a born
ax
direktör
Verkställande direk
Denna delårsrapport har inte varit föremål
för granskning av bolagets revisorer.
Styrelse
Charlotte Strömberg
Styrelseordförande
Per Berggren
Styrelseledamot
Anna Karin Hatt
Styrelseledamot
Christer Jacobson
Styrelseledamot
Christina Karlsson
Kazeem
Styrelseledamot
Nina Linander
Styrelseledamot
Johan Skoglund
Styrelseledamot
Jörgen Lundgren
VD Region Norr
Anders Nilsson
Erika Olsén
VD Region Stockholm Chief Investment
Officer
Koncernledning
Henrik Saxborn
Verkställande
direktör
Ulrika Danielsson
Ekonomi- och
finansdirektör
Cecilia Fasth
VD Region Väst
Claes Larsson
VD Region Mitt
Ingalill Östman tillträder sin tjänst som
Kommunikationsdirektör i mitten av januari 2017.
Ola Orsmark
Anne Thelin-Ehrling
Ingalill Östman
Hornsberg
10, Stockholm
Hornsberg
10, Stockholm
VD Region Öresund
HR Chef
Kommunikationsdirektör
Castellum Bokslutskommuniké 2016
27
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap
och hade vid årets utgång ca 30 000 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser
direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två
utländska ägare som flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Castellum har
inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största aktieägarna registrerade
i Sverige framgår nedan.
Aktieägare per 2016-12-31
Aktieägare
Antal aktier
tusental
Andel
röster/kapital
Andra AP-fonden
15 199
5,6%
Sjätte AP-fonden
13 601
5,0%
Lannebo Fonder
8 288
3,0%
SEB Fonder
8 016
2,9%
AMF Försäkring & Fonder
7 926
2,9%
AFA Försäkring
4 167
1,5%
Stiftelsen Global Challenges
3 750
1,4%
Länsförsäkringar Fonder
2 854
1,0%
Handelsbanken Fonder
2 659
1,0%
Magdalena Szombatfalvy
2 635
1,0%
Styrelse och ledning Castellum
309
0,1%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige
65 066
23,8%
Aktieägare registrerade i utlandet
138 731
50,8%
Totalt utestående aktier
273 201
100,0%
Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.
Källa: Modular Finance AB enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB
Aktieägare fördelat på land per 2016-12-31
Kursen på Castellumaktien den 31 december 2016 var
124,90 kr (104,73) motsvarande ett börsvärde om 34,1
miljarder kr (19,8), beräknat på antalet utestående aktier.
Sedan årets början har totalt 285 miljoner (188) aktier
omsatts motsvarande i genomsnitt 780 000 aktier per dag
(751 000), vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 71% (114%). Aktieomsättningen baseras på
statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Turquoise samt
BATS Europe.
Klassföreståndaren
Per och Christina 3,
påStockholm
Castellums kontor i Sundsvall.
28
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Substansvärde
Totalavkastning
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum
skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgick till
133 kr/aktie (112). Aktiekursen vid årets utgång
utgjorde således 94% (94%) av långsiktigt substansvärde.
Under den senaste tolvmånadersperioden har
Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning
om 4,25 kronor, varit 23,8% (2,3%).
Intjäning
Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt
hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick
till 8,26 kronor (7,84) vilket utifrån aktiekursen ger en
avkastning om 6,6% (7,5%), motsvarande en multipel om
15 (13). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för
värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt
effektiv betald skatt.
Resultatet efter skatt per aktie uppgick till 21,20 kronor
(15,24), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om
17,0% (14,6%), motsvarande ett P/E om 6 (7).
Direktavkastning
Den föreslagna utdelningen om 5,00 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 4,0% (4,1%) beräknat på
kursen vid periodens utgång.
Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring
I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter,
avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större
– del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid
och med gott underhåll har de en värdeutveckling som
kompenserar för inflationen.
Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten
resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna
med avseende på värdeförändringar. För att ge en
korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet,
justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en
korrekt bild av resultat och avkastning.
Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt
mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För
en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl
sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga
värdeförändringen användas för att justera täljaren i
ekvationen.
Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2016
Castellum Bokslutskommuniké 2016
29
Avkastning substans och resultat inkl.
långsiktig värdeförändring
Känslighetsanalys
Tillväxt, avkastning och finansiell risk
–1%-enhet +1%-enhet
Förvaltningsresultat rullande 12 mån
1 år
3 år
snitt/år
10 år
snitt/år
Tillväxt
2 065
2 065
2 065
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)
867
200
1 533
Hyresintäkt kr/aktie
11%
4%
6%
D:o %
1,3%
0,3%
2,3%
Förvaltningsresultat kr/aktie
9%
7%
7%
Aktuell skatt, 5%
Resultat efter skatt
– 102
– 102
– 102
Årets resultat efter skatt kr/aktie
39%
33%
9%
2 830
2 163
3 496
Utdelning kr/aktie
18%
11%
7%
13,27
10,14
16,39
Långsiktigt substansvärde kr/aktie
19%
13%
7%
Avkastning långsiktig substans
12,7%
10,2%
15,4%
Aktuellt substansvärde kr/aktie
21%
13%
6%
Resultat / aktiekurs
10,6%
8,1%
13,1%
Fastighetsbestånd kr/aktie
17%
9%
7%
9
12
8
Värdeförändring fastigheter
6,3%
3,9%
1,3%
Resultat kr/aktie
P/E
Avkastning
EPRA nyckeltal
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr
EPRA NAV, kr/aktie
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr
25,3%
15,9%
11,6%
Avkastning aktuellt substansvärde
20,9%
14,7%
11,2%
11,9%
8,0%
6,5%
8,5%
2016
2015
1 937
1 481
Avkastning totalt kapital
8,26
7,84
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
36 222
21 184
23,8%
17,0%
112
Nasdaq Stockholm (SIX Return)
9,6%
11,9%
7,6%
33 082
18 946
Fastighetsindex Sverige (EPRA)
7,2%
22,6%
10,2%
121
100
Fastighetsindex Europa (EPRA)
– 4,5%
12,6%
0,3%
10%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)
4,7%
14,8%
2,4%
– 8,5%
7,5%
– 2,7%
133
EPRA NNNAV, kr/aktie
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)
Avkastning långsiktigt substansvärde
9%
Castellum
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)
Finansiell risk
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad
Aktiens direktavkastning
50%
51%
50%
348%
341%
303%
Aktiens kurs/substansvärde
Avkastning vinst per aktie
Castellums aktie är sedan 1997
noterad på Nasdaq Stockholm
Large Cap och handlas under
kortnamnet CAST.
30
Castellum Bokslutskommuniké 2016
Definitioner
Aktiens direktavkastning
EPRA EPS (Earnings Per Share)
Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till
förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier.
Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat
med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och
ombyggnationer.
Aktiens totalavkastning
Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett
under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.
EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde
Antal aktier
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.
Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående
aktier under viss period.
Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.
Avkastning aktuellt substansvärde
Resultat efter skatt i procent av ingående aktuellt substansvärde,
men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning eget kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning långsiktigt substansvärde
Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat
samt uppskjuten skatt i procent av ingående långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis
utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av
räntederivat och uppskjuten skatt.
EPRA NNNAV - Aktuellt substansvärde
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig
uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.
Fastighetskategori
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag.
Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser
andra ändamål än den huvudsakliga användningen.
Fastighetskostnader
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för
drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta
fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
Förvaltningsresultat
Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som joint venture.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och
fastighetsskatt.
Hyresvärde
Avkastning totalt kapital
Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt
kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i
verksamheten.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av
fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda
fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter.
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Kronor per kvm
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras
på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts
eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts
helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats.
Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Räntetäckningsgrad
Data per aktie
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt
antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital
och substansvärde per aktie har antalet utestående aktier använts.
Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto och förvaltningsresultat i joint venture i procent av räntenetto.
Utdelningsandel
Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde
avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden
förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de
ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som
sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats.
Castellum Bokslutskommuniké 2016
31
Kalendarium
Årsredovisning 2016
Årsstämma 2017
Delårsrapport januari - mars 2017
Halvårsrapport januari - juni 2017
Delårsrapport januari - september 2017
Bokslutskommuniké 2017
Årsstämma 2018
Vecka 5, 2017
23 mars 2017
24 april 2017
12 juli 2017
19 oktober 2017
24 januari 2018
22 mars 2018
www.castellum.se
På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.
Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller
ekonomi- och finansdirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.
Inbjudan till Årsstämman 2017
Årsstämma i Castellum AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 23 mars 2017 kl 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus,
Chalmersplatsen 1, Göteborg. Entrén öppnas kl. 16.00. Aktieägare, som vill delta i årsstämman skall dels vara införd som
aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 17 mars 2017, dels anmäla sitt deltagande i stämman
till bolaget senast fredagen den 17 mars 2017 (helst före kl 16.00).
Kallelse till årsstämman kommer att ske kring den 16 februari 2017 och finnas tillgänglig på bl a www.castellum.se.
I samband härmed kommer även Castellums årsredovisning och övriga handlingar som skall läggas fram på stämman att
finnas tillgängliga på nyss nämnda hemsida. Av kallelsen kommer framgå vilka ärenden som skall hanteras vid stämman.
Aktieägare som önskar anmäla sitt deltagande till stämman är dock redan nu välkomna att anmäla sig enligt följande.
Anmälan om deltagande i stämman kan ske per post till Castellum AB (publ), Box 2269, 403 14 Göteborg, per telefon
031-60 74 00, per e-post [email protected] eller i formulär på www.castellum.se. Vid anmälan skall uppges namn/firma,
personnummer/organisationsnummer, adress och telefonnummer. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller
bolaget fullmaktsformulär, som finns tillgängligt på www.castellum.se.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste omregistrera aktierna i eget namn för att ha rätt att delta i
stämman. Sådan registrering, som kan vara tillfällig, skall vara verkställd hos Euroclear Sweden AB fredagen den 17 mars
2017. Aktieägaren måste i god tid före denna dag begära att förvaltaren ombesörjer omregistrering.
Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid den kommande årsstämman. Av praktiska skäl ser bolaget gärna att en
sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 30 januari 2017. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Henrik
Saxborn, Box 2269, 403 14 Göteborg.
Regionkontor
Region Mitt i Castellum
Rörvägen 1, Box 1824,
701 18 Örebro
Telefon 019-27 65 00
[email protected]
Region Väst i Castellum
Theres Svenssons gata 9, Box 8725,
402 75 Göteborg
Telefon 031-744 09 00
[email protected]
Region Öresund i Castellum
Lilla Nygatan 7, Box 3158,
200 22 Malmö
Telefon 040-38 37 20
[email protected]
Region Stockholm i Castellum
Tjurhornsgränd 6, Box 5013,
121 05 Johanneshov
Telefon 08-602 33 00
[email protected]
Castellum
Region Norr i Castellum
Landsvägsallén 4, Box 225,
851 04 Sundsvall
Telefon 060-64 12 00
[email protected]
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5
Telefon 031-60 74 00 • E-post [email protected] • www.castellum.se
B o k s l u t s k o m m u n i k é Säte:
2 0 1 6Göteborg • Org nr: 556475-5550