AP Fastigheter Årsredovisning 2006

AP Fastigheter
Årsredovisning 2006
ORDINDEX
SIDAN
Affärsidé
8, 9, 18 , 56
Aktiv Bo-index
32, 33
Area
2, 21, 22, 24, 26, 29, 51, 53, 56
Arkitektur
32, 34, 41
Derivat
48, 49, 50, 57, 83, 84, 85
Direktavkastning
6, 22, 24, 26, 28, 44, 45, 46, 53, 61
Driftnetto
3, 5, 21, 22, 24, 26, 29, 51, 52, 60, 61, 74
Fastighetsbestånd
2, 21, 22, 24, 26, 29, 56
Fastighetsförteckning
se separat trycksak
Finansiella mål
3, 5, 21, 22, 24, 26, 29, 94
Framtidsutsikter
7, 23, 25, 27, 29, 39, 59
Förvaltningsstrategi
5, 7, 11, 32, 33, 42
Hyresmarknad
6, 14, 22, 24, 26, 28
Hyresvärde
18, 21, 22, 24, 26, 29, 56
Kartor
23, 25, 27, 29, sep trycksak
Konkurrenter
16
Kunder
5, 18, 32, sep trycksak
Känslighetsanalys
45, 59
Nöjd-Kund-Index, NKI
6, 10, 32
Nöjd Medarbetarindex, NMI
10, 36
Placeringsstrategi
5, 8, 11, 18
Projektverksamhet
18, 19, 20
Risk och riskhantering
58, 93
Räntebidrag
50, 57
Svenskt Fastighetsindex, SFI
3, 6, 10, 45
Sjukfrånvaro
37, 77
Totalavkastning
3, 6, 10, 46, 53, 61
Utbildning
36
Utdelning
6, 59, 87
Uthyrningsgrad
2, 21, 22, 24, 26, 29, 51, 53
Värdeförändring
3, 44, 46, 61
Ägare och ägardirektiv
2, 8
Överskottsgrad
51, 53, 61
Övriga publikationer
101
Diagramindex
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
sid
Fakta AP Fastigheter 2006-12-31
2
Uthyrningsbar area, tkvm
2
Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
2
Geografisk spridning efter marknadsvärde
2
Nyckeltal
3
Resultat före skatt
3
Marknadsvärde
3
Totalavkastning, totalt bestånd
3
Totalavkastning, totalt bestånd
10
Nöjd-Kund-Index
10
Nöjd Medarbetarindex
10
Transaktionsvolymer svensk fastighetsmarknad
14
Transaktioner svensk fastighetsmarknad 2006 utifrån geografi 14
Transaktioner svensk fastighetsmarknad 2006 utifrån fastighetskategori
14
Nyckeltal för AP Fastigheter och några av konkurrenterna 2006 16
Geografisk spridning efter marknadsvärde
18
Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
18
Hyreskontrakten förfallostruktur
19
Tio största hyresgäster, hyresvärde
19
Förvärv, projektutveckling och försäljningar 20
Större pågående projekt
20
Fastighetsbestånd
21
Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
22
Hyreskontraktets förfallostruktur
22
De största ­fastighetsägarna, tkvm
22
Marknadshyresnivå och vakansgrad, ­kontorslokaler
22
AP Fastigheter i Stockholms innerstad, 5 år
22
Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
24
Hyreskontraktets förfallostruktur
24
De största fastighetsägarna, tkvm
24
Marknadshyresnivå och vakansgrad, ­kontorslokaler
24
AP Fastigheter i Stockholms ytterstad, 5 år
24
Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
26
Hyreskontraktets förfallostruktur
26
De ­största fastighetsägarna, tkvm
26
Marknadshyresnivå och vakansgrad, ­kontorslokaler
26
AP Fastigheter i Uppsala, 5 år
26
Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
28
Hyreskontraktets förfallostruktur
28
De största fastighetsägarna, tkvm
28
Marknadshyresnivå och vakansgrad, ­kontorslokaler
28
AP Fastigheter i Göteborg, 5 år
29
Nöjd Kund-Index – totalt
32
Nöjd Kund-Index – delar
32
Aktiv Bo-Index
32
Nöjd-Medarbetarindex, NMI
36
3 års nyckeltal
37
Åldersstruktur- och könsfördelning
37
Sjukfrånvaro
37
Marknadsvärde, mkr 44
Marknadsvärde 2005–2006, mkr 44
Värderingsantagande, ett genomsnitt
44
Direktavkastning för restvärde, % 44
Direktavkastning, kontor 1990-2006
45
Direktavkastning, bostäder 1990–2006
45
Känslighetsanalys marknadsvärde fastighet
45
Totalavkastning för AP Fastigheter enligt SFI 46
Marknadsränteutveckling
47
Största emittenter av företagsobligationer
47
Fördelning på finansieringskällor
47
Finansieringskällor
48
Kapitalstruktur
48
Räntebärande skulder och skuldsättningsgrad
48
Låneportfölj
48
Räntebärande skuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde
49
Finansnetto
49
Driftnetto och överskottsgrad
61
Avkastning, totalt bestånd
61
Räntetäckningsgrad
61
INNEHÅLL
2
AP Fastigheter i korthet
3
Året som gått
4
Vd har ordet
8
Uppdraget
9
Vision, affärsidé, mål och strategier
12 Telefonplan – stadsplanering
14 AP Fastigheters omvärld
18 Verksamheten
22 Stockholms innerstad
24 Stockholms ytterstad
26 Uppsala
28 Göteborg
30 Nacka Strand – fastighetsutveckling
32 Förvaltningsstrategi
34 Vårt ansvar, CSR
36 Medarbetare och organisation
40 Miljö
42 Fastighetsförvaltningsfilosofi
44 Marknadsvärde
47 Finansiering
51 Kvartalsöversikt
52 Femårsöversikt
55 Innehåll årsredovisning
56 Förvaltningsberättelse
60 Koncernens resultaträkning
62 Koncernens balansräkning
64 Koncernens förändring av eget kapital
65 Koncernens kassaflödesanalys
66 Moderbolagets resultat- och balansräkning
67 Moderbolagets förändring av eget kapital
och kassaflödesanalys
68 Noter
87 Förslag till vinstdisposition
88 Revisionsberättelse
89 Bolagsstyrningsrapport inklusive styrelsens
rapport om intern kontroll avseende den
finansiella rapporteringen 2006
97 Styrelse
98 Ledning och revisorer
100 Definitioner
101 Övriga publikationer
Fastighetsförteckning i särskild publikation samt
på www.apfastigheter.se
AP Fastigheter i korthet
1. Fakta AP Fastigheter 2006-12-31
Marknadsvärde, mkr
35 333
Antal fastigheter
176
Total area, tkvm
1 883
Hyresvärde, mkr
3 034
Uthyrningsgrad, ekonomisk, %
91
Antal medarbetare
267
2. Uthyrningsbar area, tkvm
Kontor
935
Bostäder
505
Butik/restaurang/hotell
159
Lager/industri
124
Övrigt
160
Totalt
1 883
3. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
,POUPS
#PTUÊEFS
AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde
­AP-fonderna och är en del av pensionsfondernas totala placering som
uppgick till 840 mdkr vid årsskiftet.
AP Fastigheter ägde vid utgången av 2006 fastigheter till ett värde av
35,3 mdkr i Stockholm, Göteborg och Uppsala. Beståndet bestod till
64 procent av kontor, 15 procent bostäder, 13 procent butiker och
8 procent övrigt.
Fastigheterna i Stockholm utgörs främst av kontorsfastigheter ­belägna
i city samt kontor i attraktiva närförorter som Nacka Strand, Tellus vid
­Telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand.
I Göteborg karakteriseras beståndet av butiksfastigheter i city, bland
­annat Arkaden och delar av Nordstan, men också av kontorsfastigheter
i centrala Göteborg.
#VUJLFS
½WSJHU
4. Geografisk spridning efter marknadsvärde
Beståndet i Uppsala har sin tyngdpunkt på bostäder, bland annat
­Studentstaden, men innehåller även kommersiella fastigheter i city
samt Uppsala Science Park.
4UPDLIPMN
(ÚUFCPSH
6QQTBMB
AP FAstigheter i korthet
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Året som gått
Resultat 2006
Resultatet efter skatt uppgick till 4 103 mkr (3 107) motsvarande
102,58 kr per aktie (77,67). Resultat före skatt uppgick till 5 323 mkr
(3 784). Av resultatet kommer 3 453 mkr (2 473) från värdeförändring
av fastighetsbeståndet och 2 215 mkr (1 876) från driftnettot.
5. Nyckeltal
Mkr
2004
2005
2006
Hyresintäkt
3 378
2 962
3 343
2 033
1 876
2 215
-2 583
-499
-620
Driftnetto
Nettoinvestering
6. Resultat före skatt
Fortsatt hög värdeförändring 2006
2006 ökade AP Fastigheters fastighetsbestånd i värde med 11,5 procent (8,8), inklusive transaktioner och projekt. Med undantag för år
2000 är årets värdeförändring för AP Fastigheter den högsta sedan
Svensk Fastighetsindex, SFI, startade år 1997. Sänkta direktavkastningskrav förklarar den största delen av värdeuppgången, men även
stigande marknadshyresnivåer har givit en viss positiv effekt.
Utveckling av beståndet
Under året har AP Fastigheter förädlat och utvecklat befintligt bestånd. Till exempel i ­Göteborg har butiksytor i köpcentrumet Arkaden
anpassats för klädkedjan Zaras första etablering i Göteborg och i
Nacka Strand har lokaler anpassats för ­­WM-data. Andra exempel på
utvecklingsprojekt under året är en ICA Maxi-butik i Häggvik, student­
bostäder vid Telefonplan och en ny kontorsfastighet till Ericsson i
Kista. Totala investeringar i fastigheter har uppgått till 626 mkr (307)
under året.
.LS
7. Marknadsvärde
.LS
8. Totalavkastning, totalt bestånd
Avyttring av delar av Studentstaden i Uppsala
I november 2006 avyttrades delar av Studentstaden och bostadsfastigheter i Nyby gård i Uppsala till Heimstaden. Köpeskillingen up
gick till 995 mkr. Efter avyttringen består AP Fastigheters bostadsbestånd i Uppsala av 6 300 lägenheter.
ÌS
"1'BTUJHIFUFS
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
ÌS
ÌS
ÌS
4'*
året som gått VD har ordet
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Rekordresultat på stark marknad
AP Fastigheters resultat för 2006 är det bästa som bolaget
någonsin har uppvisat. Resultatet före skatt uppgick till
5,3 mdkr varav 2,2 mdkr kom från driftnettot och 3,5 mdkr
från värdetillväxt i fastighetsbeståndet.
Det starka resultatet gör AP Fastigheter till kanske det mest lönsamma av landets större fastighetsbolag. Glädjande är att både driftnettot och fastigheternas värde har utvecklats så väl. Resultatet förklaras av en gynnsam marknadsutveckling, men också av vårt arbete
under de senaste åren med att koncentrera beståndet, specialisera
och höja kompetensen i organisationen, effektivisera förvaltningen
och öka kundfokuset.
Den stora värdeökningen i vårt fastighetsbestånd står sig väl jämfört
med marknaden som helhet. Förklaringen är att vi konsekvent har
hållit oss till en placeringsstrategi som innebär en ­koncentration av
fastighetsbeståndet till attraktiva lägen i våra kärnområden;
­Stockholm, Göteborg och Uppsala. Värdeförändringen för dessa delmarknader har varit särskilt gynnsam under det gångna året. Vi
överpresterar inom de olika segmenten och det visar att vi har valt
rätt objekt inom respektive delmarknad.
Driftnettot är även det över förväntan. Detta förklaras långsiktigt till
övervägande del av att vi har valt att förvalta beståndet med egen
personal i en specialiserad och successivt utvecklad organisation
med starkt fokus på kunden och affären. Hyresintäkterna och därmed
driftnettot har därutöver fått en extra förstärkning 2006 genom att
några hyresgäster har löst sina hyreskontrakt och därmed betalat
­hyrorna i förtid. Men även utan denna förstärkning har vi sannolikt
det högsta driftnettot i förhållande till marknadsvärde bland de större
fastighetsbolagen.
Få förvärv på grund av hård konkurrens
Om 2005 var ett transaktionernas år då vi genomförde köp och försäljningar för drygt 4,5 mdkr, vilket motsvarade cirka 15 procent av
vår fastighetsportfölj, var 2006 ett konsolideringens och fastighets­
utvecklingens år. Vi gjorde inga förvärv men däremot ett antal avyttringar och det innebär att vårt fastighetsinnehav vid ­ årsskiftet var
något mindre än året innan. Vi har dock följt för­värvs­marknaden noga
under året, då det varit ett spännande år med många intressanta objekt ute till försäljning, men inte varit beredda på något avslut i aktuella fall. Den hårda konkurrensen om objekten beror på att mycket
kapital nu söker sig till fastighetssektorn. Inte minst gäller det
­utländska placerare med stora placeringsbehov som har varit aktiva
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
på den svenska marknaden under de senaste åren. Denna utveckling ser ut att hålla i sig ännu ett tag.
Utveckling av fastigheter och byggrätter
Under 2006 valde vi att fokusera våra investeringar på utveckling av
befintliga fastigheter och att utnyttja byggrätter. Ett exempel på
fastighetsutveckling är arbetet med Tellusområdet som består av
Ericssons gamla huvudanläggning vid Telefonplan i södra Stockholm. Området utvecklas nu till ett område med design som huvudtema. I hjärtat av området pågår planeringen för ett Designens Hus,
men även övriga delar får successivt hyresgäster inom designområdet. Sedan ett par år finns Konstfack etablerat i nya moderna lokaler i den gamla Telefonfabriken och vi bygger 190 studentbostäder
i en byggnad som tidigare användes som kontor av Ericsson. Etappvis kommer dessutom bostäder att byggas i områdets yttre krans.
I Kista i norra Storstockholm pågår arbetet med att ersätta äldre
­bebyggelse med en ny kontorsbyggnad åt Ericsson på närmare ­
20 000 kvm, en investering på drygt 400 mkr. Ett annat exempel på
byggrätter som vi utvecklar är handelsplatsen Häggvik i Sollentuna,
där vi under året i en första etapp har uppfört en butik för ICA Maxi.
Andra exempel på fastighetsutveckling är Nacka Strand, där vi under
året gjorde en större ombyggnad för WM-data som har samlat hela sin
Stockholmsverksamhet i området och en ny stor butik för den spanska klädkedjan Zara i Arkaden i Göteborg.
Utvecklad service genom ny organisation
Vår organisation är sedan några år tillbaka uppdelad i en finansiell
och en operativ del med en hög grad av specialisering inom respektive del. Uppdelningen har lett till ökad slagkraft och effektivitet,
men ställer också höga krav på samordning. Den ena halvan av
organisationen är inriktad på strategisk portföljförvaltning, finansiering, transaktioner och projektutveckling medan den andra är inriktad på fastighetsförvaltning och kundrelationer. Detta ger bättre
förutsättningar för medarbetarna att fokusera på olika specialområden som ofta kräver skilda spetskompetenser. Det ger oss också
konkurrensfördelar i en marknad där konkurrensen ökar om både
förvärvsobjekt och hyresgäster.
Under 2006 har en av de saker vi prioriterat varit att ytterligare ­
u­t­­veckla och förfina servicen till såväl kommersiella- som
­bostadshyresgäster. Vi börjar nu se de positiva effekterna av den
­specialiserade förvaltningsorganisationen. Med uppdelning i ­särskilda
VD har ordet enheter för uthyrning, kundrelationer, teknik och service samt fastighetsutveckling skapas förutsättning för bättre fokusering på de olika
delarna av förvaltningen och därigenom ett mervärde till våra kunder.
Resultatet hittills återspeglas i FastighetsBarometerns Nöjd-KundIndex (NKI) där vi har förbättrat vårt betyg med tre enheter samtidigt som snittet för branschen har ökat med en enhet. Detta är en
markant förbättring och målet är att fortsätta trenden att röra sig mot
toppen avseende hur nöjda hyresgästerna är med oss som hyresvärd.
En viktig förutsättning för att lyckas i denna ambition är att ha en
förvaltningsorganisation som innebär att man som fastighetsägare
är fysiskt närvarande. Detta är viktigt för hyresgästerna och därmed
i slutänden även för resultatet. Vi prioriterar närhet och service, vilket i hög grad bidragit till såväl det starka driftnettot som den goda
utvecklingen av NKI.
Resultatet
Den kraftiga värdetillväxten under 2005 fortsatte 2006 i framför allt
Göteborgsområdet. AP Fastigheters bestånd steg i värde med
11,5 procent (8,8), vilket är den högsta värdestegringen sedan
toppåret 2000. Det sammanlagda marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 35,3 mdkr (32,2). Vår totalavkastning, det vill säga
­direktavkastning och värdeförändring efter avdrag för investeringar,
uppgick till 19,0 procent för 2006 och detta är en påtaglig
­överavkastning jämfört med den genomsnittliga totalavkastningen i
Svenskt Fastighetsindex, SFI, på 17,2 procent.
AP Fastigheters mål är att ge en totalavkastning som överträffar
branschen i övrigt under rullande tre-, fem- och tioårsperioder. De
senaste tre- och femårsperioderna har AP Fastigheters genomsnittliga årliga totalavkastning varit 14,0 procent respektive 8,7 procent,
jämfört med genomsnittet för SFI på 11,9 procent respektive
7,7 procent. En jämförelse med SFIs beräkningar för tioårsperioden
ger även det ett gynnsamt utfall för AP Fastigheter, nämligen 11,3 pro­
cent i årlig totalavkastning jämfört med index 10,8 procent per år.
Den genomsnittliga räntan för AP Fastigheters låneportfölj har förblivit på en låg nivå, även om den under 2006 ökade med 0,1 procentenheter till 3,7 procent vid årsskiftet. Vi har under året valt att
utnyttja det låga ränteläget och förlänga räntebindningstiden med
två månader. Vid årsskiftet uppgick den till 42 månader i genomsnitt. De goda löpande resultaten under en följd av år har skapat hög
­utdelningskapacitet. De tre senaste åren har vi lämnat utdelningar
som tillsammans med koncernbidrag har uppgått till 2 mdkr årligen.
VD har ordet
Motsvarande utdelningsnivå föreslås inför 2007 års årsstämma. En
uthålligt hög utdelningstakt i kombination med en soliditet på
49 procent visar på finansiell styrka och operativ resultatkraft. Detta
i kombination med en stark likviditet innebär att bolaget har en god
beredskap för kommande investeringar i det befintliga beståndet
och nyförvärv.
Förbättrad hyresmarknad
Kontorshyresmarknaden i Stockholm, där vi har merparten av våra
kontorsfastigheter, förbättrades tydligt i slutet av 2006. Detta var en
följd av att efterfrågan på kontorslokaler ökade i Stockholmsregionen under förra året tack vare en tydlig tillväxt inom bland annat
tjänstesektorn. Sysselsättningen inom främst denna sektor ökar och
skapar behov av nya lokaler. I Stockholms innerstad börjar det nu ge
effekt, vi kan notera minskade vakanser på marknaden och i synnerhet i CBD (Central Business District) börjar hyrorna åter att stiga.
Vi är positiva när det gäller utvecklingen i innerstaden under 2007
och räknar med att hyrorna i de mest centrala lägena i Stockholm
kommer att fortsätta stiga i takt med att vakanserna minskar.
I Stockholms ytterområden ligger vakanserna fortfarande på en förhållandevis hög nivå, omkring 15 procent för marknaden som helhet. Trenden under de senaste åren att rationalisera och ­ samlokalisera inom
näringslivet och skapa ökad yteffektivitet i lokalutnyttjandet har i någon
mån motverkat tendensen till minskande vakanser. Vår uthyrningsgrad
har även påverkats av att några av hyresgästerna har löst sina hyreskontrakt i förtid. Den hårda konkurrensen om hyresgästerna i Stockholms
ytterområden kommer sannolikt att bestå även under 2007. Vi räknar
dock med att kunna stå oss bra i konkurrensen med tanke på våra
välbelägna arbetsplatsområden och utvecklade servicekoncept.
Kontorshyresmarknaderna i Göteborg och Uppsala är fortsatt ­stabila.
Dessa marknader har inte känt av de senaste årens nedgång på
samma sätt som Stockholm och kommer inte heller att påverkas i
lika hög grad av en uppgång.
Vår uthyrningsverksamhet har varit framgångsrik under året och
­totalt har vi gjort nyuthyrningar till ett årshyresvärde på 185 mkr.
Den senaste större uthyrningen var till Ramböll Sverige, en uthyrning på 9 000 kvadratmeter i en fastighet på Södermalm i Stockholm. Uthyrningsgraden för hela AP Fastigheter i slutet av 2006 låg
på 91 procent, vilket är ungefär på samma nivå som i slutet av 2005.
­Exkluderas bostadsinnehavet blir uthyrningsgraden i den återstående
kommersiella delen 89 procent. Merparten av våra vakanser återfinns
i Stockholms ytterområden.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Höga prisnivåer även under 2007
Vi räknar med att fastighetsmarknaden kommer att vara mycket het
med stor efterfrågan och höga prisnivåer även under 2007. Utvecklingen kommer att styras av det som händer på de globala kapitalmarknaderna och av den svenska konjunktur- och ränteutveck­lingen.
Här har vi sedan tidigare lärt oss att det snabbt kan bli förändringar
som är mer långtgående än vad marknaderna förutspår. Just nu är
det dock inte mycket som i det korta perspektivet talar för sådana
förändringar, även om de korta räntorna troligtvis lär stiga en del
under året.
Vi kommer att följa utvecklingen på transaktionsmarknaden aktivt,
men räknar med att våra investeringar under 2007 till största del
kommer att bestå i fastighets- och projektutveckling. Vi utesluter
dock inte förvärv på våra prioriterade marknader och vi förutser även
ett betydande utbud av intressanta fastigheter på marknaden.
Gynnsamt utgångsläge
Avseende fastighets- och projektutveckling har vi ett gynnsamt läge
genom att vi har både fastigheter och byggrätter som kan utvecklas.
Den kontorsbyggnad som vi uppför för Ericsson i Kista är bara början på en större utveckling av den del av kvarteret Hekla som
­benämns Kista Terrass. Värtahamnen, där vi äger byggrätter på drygt
80 000 kvm och kontorsytor på 75 000 kvm är genom huvudstadens expansion och det påbörjade arbetet med Norra länken ett av
de mest intressanta utvecklingsområdena i Stockholm.
Andra utvecklingsområden är Tellus vid Telefonplan och Nacka
Strand där en hel del aktiviteter pågår och ytterligare planeras.
Nacka Strand är redan idag ett välfungerande arbetsplatsområde
med kontor och service i ett attraktivt sjönära läge och det kommer
succesivt att genomgå ytterligare modernisering.
både administrativt och praktiskt i vardagen, är viktigt för hyresgästernas affärsverksamhet. Det gäller alla funktioner från kontakterna
med vår hyresavdelning och servicepersonal till hur entrén ser ut
och hur väl basfunktioner som hiss och städning fungerar. Genom
att leva upp till detta kan vi indirekt bidra till deras lönsamhet.
Ambitionen är att alla våra hyresgäster ska uppleva att hyresförhållandet med oss ger dem de bästa förutsättningarna för att de ska
kunna utveckla sin affärsverksamhet.
Fler och fler hyresgäster efterfrågar ett större tjänsteutbud från
fastig­hetsägaren. Det kan gälla hjälp vid flytt, men också verksamhetsnära tjänster som gemensam reception, telefonväxel, konferensutrymmen och annan närservice. För att möta detta har vi under
2006 förstärkt vår enhet för sådana tjänster och vi står nu ännu
bättre rustade för att möta dessa behov.
När det slutligen gäller prognosen för året, räknar vi med att kunna
prestera ett bra resultat även för 2007. Målet har formulerats som
ett resultat före skatt exklusive värdeförändringar på 1 200 mkr,
vilket är samma nivå som målet för 2006. Målet baseras på nuvarande bestånd och förutsätter självklart att det inte inträffar någon
dramatisk förändring på de finansiella marknaderna.
Stockholm i mars 2007
Per-Håkan Westin
Verkställande direktör
Även i Stockholms innerstad finns intressanta utvecklingsmöjligheter.
Det gäller i synnerhet utvecklingen av våra fastigheter längs Regeringsgatan mellan Hamngatan och Jakobsgatan. Vi tar nu ett helhetsgrepp
om dessa fastigheter – tar fram nya koncept för butikslokalerna och
planerar för påbyggnad av bebyggelsen med ett antal våningar.
Ytterligare förbättrad service
Vi kommer under 2007 att fortsätta arbetet med att förbättra
­servicen till våra hyresgäster. Att vi har kommit en bra bit på väg när
det gäller kund- och servicefokus visar inte minst resultatet i den
senaste NKI-mätningen, men vi tänker inte slå oss inte till ro med
det. Att ha en lokallösning som fungerar perfekt och friktionsfritt,
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
VD har ordet AP Fastigheter
– del av AP-fondernas totala
placeringar på 840 mdkr
Uppdraget att ge de fyra AP-fonderna en långsiktigt hög,
riskavvägd avkastning från fastighetsplaceringar uppnår
AP Fastigheter med stöd av sex huvudstrategier som bland
annat styr bolagets förvaltning, placeringar och finansiering.
Uppdraget
AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde
AP-fonden, via AP Fastigheter Holding AB. Bolaget AP Fastigheter AB
tillkom 1998 genom en bolagisering av dåvarande AP-fondens
svenska fastighetsinnehav.
Syftet med innehavet är att ge en långsiktig, hög och riskavvägd
avkastning till ägarna från tillgångsslaget fastigheter. Enligt placeringsinstruktionerna ska detta uppnås genom att AP Fastigheters
bestånd koncentreras till storstadsregioner i Sverige med goda tillväxtförutsättningar. Beståndet ska utgöras av fastighetstyperna;
kontor, butiker och bostäder. Fastighetsbeståndets storlek och sammansättning kan och bör variera över tiden beroende på marknadsförutsättningarna.
AP Fastigheter är i enlighet med placeringsinstruktionerna finansierat med externa medel. Den finansiella riskexponeringen som uppkommer genom lånen, begränsas av ett krav på lägsta nivå för ränte­
täckningsgrad. Styrelsen bestämmer årligen mål för avkastning och
finansiella nyckeltal. Utdelningsnivån bestäms årligen baserat på
bedömningar om framtida intjäning, transaktionsverksamhet och
det uppställda kravet på räntetäckningsgrad.
Stockholm city, en av AP Fastigheters prioriterade marknader. Här med kvarteret Jakob Större på Regeringsgatan i förgrunden.
UPPDRAGET
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Helhetssyn
– grunden för lönsamhet
Vision
AP Fastigheter har en vision om attraktiva och levande helhetsmiljöer
där verksamheter och människor utvecklas och trivs.
Affärsidé
AP Fastigheters affärsidé är att äga, utveckla och förvalta fastig­
heter i svenska storstadsregioner med goda tillväxtförutsättningar.
­Bolaget erbjuder tjänster som ger mervärde till företag och privatpersoner i Stockholm, Uppsala och Göteborg så att de kan bli framgångsrika i sin affärsverksamhet respektive sitt boende. Mervärden
skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling,
serviceinriktad förvaltning och synergierna där emellan.
Övergripande mål
AP Fastigheter styrs utifrån väl definierade mål. Målen är definerade
på både lång och kort sikt. Det övergripande målet är ekonomiskt/­
finansiellt. För att nå det övergripande målet styrs företaget efter en
balanserad målbild med styrmål för kunder, medarbetare, processer
och innovation. Målen definieras i företagets affärsplan och uppföljning sker under året med hjälp av indikatorer.
Ekonomiskt/finansiellt mål
Det övergripande ekonomiska målet är att AP Fastigheter långsiktigt
ska ge en bättre avkastning än branschen i övrigt, mätt som överprestation med 0,2 procentenheter i totalavkastning över en 10-årscykel,
enligt Svenskt Fastighetsindex.
Verksamhetsmål
*OOPWBUJPOTLSBGUJ
GÚSFUBHBOEFU
*OOPWBUJPOTNÌM
1SPDFTTNÌM
&LPOPNJTLB
mOBOTJFMMB
NÌM
#SBOTDIFOTNFTU
FGGFLUJWBBGGÊSTQSPDFTTFS
GÚSVUIZSOJOHQSPKFLU
VUWFDLMJOHUSBOTBLUJPOFS
PDILVOEWÌSE
*OOPWBUJWPDI
VUWFDLMBOEFBSCFUTQMBUT
,VOENÌM
-PLBMLVOEFSOBBOTFSBUU
"1'BTUJHIFUFSCJESBSUJMM
EFSBTGSBNHÌOH
#PTUBETLVOEFSUSJWT
JGÚSFUBHFUTGBTUJHIFUFS
.FEBSCFUBSNÌM
#SBOTDIFOTBUUSBLUJWBTUF
BSCFUTQMBUT
Kundmål
AP Fastigheter strävar efter att ha lojala och nöjda kunder. Lokalkunderna ska ha uppfattningen att AP Fastigheter genom att tillhandahålla optimala lokaler bidrar till deras framgång. Bostadskunder ska
trivas och känna ett engagemang för fastigheterna de bor i.
Medarbetarmål
AP Fastigheter strävar efter att vara en innovativ och utvecklande
arbetsplats. Medarbetarna ska uppleva företaget som branschens
mest attraktiva arbetsplats.
Processmål
Företaget ska ha branschens mest effektiva affärsprocesser för uthyrning, projektutveckling, transaktioner och kundvård.
Innovationsmål
AP Fastigheter ska vara en innovativ och utvecklande aktör och
­arbetsplats samt ha innovationskraft i företagandet.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
vision, affärsidé, mål och strategier Mål och utfall
EKONOMISKA MÅL OCH UTFALL
Mål 2007: AP Fastigheter ska ge bättre avkastning än branschen i övrigt, under rullande 3-, 5- och 10-årsperioder.
9. Totalavkastning, totalt bestånd
ÌS
ÌS
"1'BTUJHIFUFS
ÌS
Mål 2006 och utfall
Målet för 2006 var att den genomsnittliga
avkastningen för treårsperioden 2004–2006
skulle vara högre än den hos jämförbara
konkurrenter.
Den genomsnittliga av­kastningen för treårsperioden uppgick till 14,0 procent, jämfört
med motsvarande avkastning i Svenskt
Fastighetsindex som uppgick till 11,9 procent.
Målet anses därför vara uppfyllt.
Prioriterade aktiviteter 2007
• Fokus på befintliga kunder
• Utveckla projekt i befintligt bestånd
ÌS
4'*
KUNDMÅL OCH UTFALL
Mål 2007: Kunderna ska anse att leverans och service har förbättrats sedan 2006.
Mäts som att NKI ska öka med minst 3 enheter och Aktiv Bo–serviceindex med minst två enheter.
10. Nöjd-Kund-Index
Mål 2006 och utfall
Målet för 2006 var att resultatet i NKI skulle
förbättras.
I NKI ökade den genomsnittliga nöjdheten
från 71 procent till 74 procent. För de största
hyresgästerna ökade NKI från 73 procent till
74 procent.
Målet anses därför vara uppfyllt.
Prioriterade aktiviteter 2007
• Fördjupa kundsamarbetet
• Minska vakanserna
5PUBMU
4UÚSSFIZSFTHÊTUFS
MEDARBETARMÅL OCH UTFALL Mål 2007: Medarbetarnöjdheten ska hållas på samma höga nivå som tidigare.
11. Nöjd Medarbetarindex
/.*
Mål 2006 och utfall
Målet för 2006 var att medarbetarnöjdheten
skulle hållas på samma höga nivå som de
senaste åren.
Utfallet motsvarar 3,3 på en fyragradig
skala, vilket är i nivå med föregående år.
Målet anses därför vara uppfyllt.
Prioriterade aktiviteter 2007
• Utveckla ledarskapet
• Karriär- och successionsplanering
• Ökad intern och extern kommunikation
10 vision, affärsidé, mål och strategier
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Modernt kontor efter påbyggnad av fastigheten Spektern 13, Hamngatan 29-33 för Advokatfirman Delphi.
Sex strategier
För att uppnå målen har AP Fastigheter sex strategier:
förvaltning och en bred upplåningsstruktur. Riskhanteringen ska
utgå från en finanspolicy som fastställts av styrelsen.
Förvaltningsstrategi
AP Fastigheters förvaltningsarbete ska kännetecknas av ett nära samarbete med kunderna och lyhördhet för deras behov samt en förmåga
att leverera totallösningar och en hög servicekvalitet i alla delar av
kundrelationen. Förvaltningsarbetet ska utföras av specialister på
respektive del inom förvaltningen för att ge högsta möjliga kvalitet.
Personalstrategi
AP Fastigheter ska tillvarata och utveckla medarbetarnas kompetens och erbjuda utvecklingsmöjligheter. Detta ska uppnås bland
annat genom att delegera ansvar och att involvera medarbetarna i
planeringen av verksamheten.
Placeringsstrategi
AP Fastigheter ska ha en aktiv och till marknadsläget anpassad
transaktionsverksamhet. Kärninnehavet ska bestå av en beständig
bas av fastigheter med stabil värdeutveckling.
Som alternativ till förvärv arbetar AP Fastigheter med att utveckla
och kundanpassa fastigheter. Denna projektverksamhet ska ge attraktiva, effektiva och flexibla fastigheter. Arbetet ska ske i samverkan
med hyresgästen i syfte att ge kunderna en önskad totallösning.
Finansieringsstrategi
AP Fastigheter ska sträva efter en kostnadseffektiv upplåning till väl
avvägd risk. Kostnadseffektivitet ska uppnås genom aktiv skuld­
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Varumärkesstrategi
AP Fastigheter äger fastigheter med hög kvalitet, i attraktiva lägen
och med hög teknisk standard. Detta ska kommuniceras genom
­varumärket. Relationsmarknadsföring som utvecklar och vårdar varu­
märket blir då en viktig del.
Samhällsstrategi
AP Fastigheter ska bidra till samhällsbyggandet genom att skapa
kvalitetsprojekt med god arkitektur och god yttre och inre miljö samt
genom att vara en tydlig och drivande kraft i utvecklingen av branschen. Samhällsaktörer, myndigheter och samarbetspartners ska
uppleva företaget som en seriös och långsiktig aktör.
vision, affärsidé, mål och strategier 11
Telefonplans huvudfabrik
i ny tappning
Området Telefonplan har en bakgrund som andas industrihistoria. Här uppförde Ericsson på
trettiotalet en mönsteranläggning för sin verksamhet. Ett inhägnat område som blev ­Ericssons
egen värld och som under 70 år gick under namnet ”Huvudfabriken”. AP ­Fastigheter köpte
området 2000, då med planerna på att etablera ett IT-centrum format av den dåvarande
tidsandan. Men IT-boomen kom av sig och Ericsson flyttade sitt huvudkontor till Kista.
Konstfack tänkte flytta tillfälligt till området, men fick upp ögonen för att det var en utmärkt
permanent lösning. 2003 revs staketet runt byggnaderna och fler än Ericssons anställda
kunde upptäcka funkisarkitekturen och områdets potential. Ändrade förutsättningar skapade nya möjligheter och tanken att området skulle bli ett konst- och designcentrum föddes.
Att utveckla hela stadsdelar ställer stora krav på lyhördhet, kreativitet och beslutsamhet. Att förstå vart utvecklingen är på väg, ta vara på de möjligheter som öppnar sig och
samtidigt ha en tydlig idé, väl medveten om att den kan behöva förändras med tiden,
det är utmaningen. Besöker man området idag kan man fascineras av hur den tidigare
­pionjärandan från trettiotalet har dykt upp igen i ny tappning. Konstfackselever, designers, arkitekter eller klubbesökare ger området nytt liv. De som bott i området sedan länge
kan förvånat konstatera att Telefonplan plötsligt blivit trendigt.
12 telefonplan – stadsplanering
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Fortsatt stort intresse
för fastighetsmarknaden
12. Transaktionsvolymer svensk fastighetsmarknad
.ELS
Konjunkturen i Sverige under 2006 var stark och förutsättningarna för att den
håller i sig de närmaste åren är goda. Under 2007 och 2008 förväntas en fortsatt
hög tillväxttakt om än något lägre än under 2006.
*OIFNTLBJOWFTUFSBSF
6UMÊOETLBJOWFTUFSBSF
Källa: DTZ
13. Transaktioner svensk fastighetsmarknad
2006 utifrån geografi
4UPDLIPMN
7ÊTUSB(ÚUBMBOE
4LÌOF
1BLFUBGGÊS
½WSJHB4WFSJHF
Hyresmarknaden
Kommersiella fastigheter
Hyresmarknaden för kommersiella fastigheter är främst beroende av den ekonomiska
­utvecklingen och sysselsättningen på respektive ort. På AP Fastigheters orter är utvecklingen för närvarande positiv med ett förbättrat arbetsmarknadsläge, stark detaljhandel
samt stark efterfrågan i byggbranschen och tillverkningsindustrin. De privata tjänste­
näringarna, där en stor del av antalet kontorssysselsatta finns, uppvisar en god efterfrågetillväxt vilket leder till att många tjänsteföretag planerar nyanställningar. Den positiva
sysselsättningsutvecklingen ­ fortsätter sannolikt även under 2007, vilket väntas få en
­positiv påverkan på efterfrågan av kontorslokaler.
Detaljhandeln har haft en gynnsam utveckling de senaste åren med stigande försäljning,
främst inom handel med sällanköpsvaror. Handelsföretagen räknar med fortsatt stark försäljningstillväxt, vilket skapar förväntan om ytterligare positiv påverkan på efterfrågan av
detaljhandelsytor. Vakansgraden för välbelägna butiker i så väl citylägen som externa
­butiksgallerior och köpcentra är låg och har under det senaste decenniet inte överstigit
5 procent. Hyresutvecklingen har generellt sett varit positiv för butikssegmentet sedan
slutet av 1990-talet.
Källa: DTZ
14. Transaktioner svensk fastighetsmarknad
2006 utifrån fastighetskategori
,POUPS
)BOEFM
Bostadsfastigheter
På bostadsmarknaden är hyrorna reglerade. För 2007 har de allmännyttiga bostadsbolagen
yrkat hyreshöjning med cirka 3,5 procent. Hyresförhandlingarna för allmännyttan var i början
av mars 2007 inte avslutade, men för de bolag som nått avslut låg snitthöjningarna på årsbasis
strax under 1,5 procent. AP Fastigheter var i början av mars inte klar med hyresförhandlingarna
i Stockholm, Göteborg och Uppsala men målsättningen är att nå en viss höjning.
#PTUÊEFS
*OEVTUSJ
1BLFUBGGÊS
½WSJHU
Källa: DTZ
Efterfrågan är stor på hyresbostäder i bra lägen. Nyproduktionen av bostadslägenheter har ökat
betydligt de senaste åren, men har ännu inte resulterat i att efterfrågan på hyreslägenheter kan
tillgodoses fullt ut på de orter där AP Fastigheter finns. Detta leder till att det i stort sett inte finns
några vakanser på dessa marknader.
Fastighetsmarknaden
Omsättningen på den svenska fastighetsmarknaden fortsätter att sätta nya rekord. Under
2006 omsattes fastigheter för 140 mdkr att jämföras med det tidigare toppåret 2005 då
fastigheter för cirka 120 mdkr omsattes. Av den totala omsättningen hänför sig 42 procent
till Stockholmsregionen. Sett till fastighetskategori stod kontorsfastigheter för den största
delen av omsättningen, motsvarande 45 procent.
Det stora inflödet av kapital till fastighetsmarknaden beror till stor del på en strukturell
förändring i kapitalmarknaden där många såväl svenska som internationella pensionsfonder har ökat allokeringen mot fastigheter som tillgångsslag.
14 AP fastigheters omvärld
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Prisnivåerna på kommersiella fastigheter ökade under 2005 och
fortsatte att stiga under 2006. Den stora efterfrågan på fastigheter
har tryckt priserna uppåt och lett till att direktavkastningskraven
succesivt har sänkts. Förklaringen till detta är en låg räntenivå och
ett stort inflöde av kapital till fastighetsmarknaden. Riksbankens
räntehöjningar under 2006 har inte påverkat efterfrågan. Höjningarna förväntas fortsätta det närmaste året och marknadens förväntningar är att reporäntan i slutet av 2007 kommer att vara något
högre än i början av året. Parallellt med att investeringsaktiviteten
är hög på den svenska fastighetsmarknaden har intresset ökat för
andra länder, till exempelvis Tyskland, Finland, Frankrike samt länder i det forna östblocket och Kina. Detta kan på sikt komma att få
en effekt på den svenska fastighetsmarknaden men bedömningen
är att efterfrågan här kommer att hålla i sig ytterligare några år.
Förvärven på den svenska kontorsfastighetsmarknaden gjordes till
55 procent av svenska och till 45 procent av utländska aktörer.
Samtidigt som flera utländska aktörer som har funnits i Sverige
­under en tid har sålt eller håller på att sälja betydande fastighets­
innehav, till exempel Blackstone, Whitehall, Deutsche Bank, Acta
och Keops, har nya tillkommit. Den största enskilda affären avseende kontorsfastigheter under 2006 var Keops förvärv av fastigheter
från Kungsleden till ett värde av 6,3 mdkr.
Konkurrentpositionering, noterade bolag
(SBEBWSFOPEMJOHUJMMUZQBWGBTUJHIFU
)FCB
)PNF1SPQFSUJFT
)VGWVETUBEFO
%JO#PTUBE
-KVOHCFSH
(SVQQFO
)ÚH
,MÚWFSO
#SJOPWB
$BUFOB
$BTUFMMVN
"1'"45*()&5&3
#BMEFS
%JÚT
'BTU1BSUOFS
-ÌH
,VOHTMFEFO
-ÌH
'BCFHF
8JIMCPSHT
'BTUJHIFUFS
8BMMFOTUBN
)ÚH
(SBEBWHFPHSBmTLLPODFOUSBUJPO
Under de senaste åren har såväl köpcentrumfastigheter som andra
fastigheter med stort inslag av handel varit attraktiva på marknaden. Konkurrensen är stor, vilket avspeglas i att marknadens avkastningskrav har sänkts. Mycket utländskt kapital söker sig till butiksfastigheter, nu senast genom Abu Dhabi Investment Authority, som
förvärvade Sturegallerian. Andra aktiva utländska investerare som
förvärvar butiksfastigheter i Sverige är Rodamco (Holland), ­Boultbee
(Storbritannien), Steen & Ström (Norge), Oppenheim (Tyskland) och
Citycon (Finland). Årets största affär var dock mellan två svenska
aktörer, Ljungberggruppen förvärvade aktierna i Atrium till ett
­underliggande fastighetsvärde av 10 mdkr.
Bostadsfastigheter är fortsatt attraktiva investeringsobjekt med stigande priser som följd. Den låga räntenivån tillsammans med goda
möjligheter att lånefinansiera köpen har varit starkt bidragande
­orsaker till denna utveckling. Några av de köpare som tidigare har
varit aktiva, som till exempel Acta och Keops, har nu börjat ­avyttra
bostadsbestånd.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
AP fastigheters omvärld 15
I Nacka Strand, 10 minuter från storstadspulsen vid Slussen eller 15 minuters båtresa från Nybrokajen, har Gant sitt huvudkontor direkt på kajkanten.
Regeringsskiftet i Sverige under hösten 2006 har skapat förväntan
om att kommunalt och statligt ägda fastigheter kommer att avyttras.
Bland annat har det offentliggjorts att statliga Vasakronan, som äger
kommersiella fastigheter i storstadsregioner till ett värde av
38 mdkr, står på avyttringslistan. Först ut med att starta en ­sådan
utförsäljning var Stockholms kommun som i december ­påbörjade
processen med att avyttra Centrumkompaniet som äger köpcentrum­
anläggningar runt om i Stockholm.
Konkurrenter
Konkurrentsituationen på den ­svenska ­fastighetsmarknaden har förändrats under de senaste åren i takt med att många nya aktörer har
tillkommit på marknaden. AP Fastigheters närmast jämförbara konkurrenter idag med avseende på affärsidé, strategier och placeringsinriktning i övrigt är AFA, AMF Pension, Alecta, Diligentia och Vasakronan. Bland de noterade fastighetsbolagen är Castellum, Fabege
och Hufvudstaden de mest jämförbara.
15. Nyckeltal för AP Fastigheter och några av konkurrenterna 2006
Bolag
Area,
tkvm
Marknads-
värde, mdkr
Värdeför-
ändring*, mkr
Driftnetto/verkligt
värde**, %
Uthyrnings-
grad,%
Överskotts- grad,%
Resultat före
skatt, mkr
AP Fastigheter
1 883
35,3
3 722
6,6
91
66
5 323
Castellum
2 787
24,2
1 145
5,4
87
65
2 206
Fabege
1 624
27,2
972
5,8
89
60
1 863
351
17,4
2 648
4,4
94
65
3 221
1 803
38,1
3 310
5,0
93
66
4 643
Hufvudstaden Vasakronan
* Orealiserad och realiserad värdeförändring 2006
** Beräknat som driftnetto 2006 dividerat med genomsnittligt verkligt värde i balansräkningen 2006
Källa: Bolagens bokslutskommunikéer 2006.
16 AP fastigheters omvärld
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Fastighetsutveckling i fokus
AP Fastigheters bestånd finns på tre orter
med hög ekonomisk tillväxt
Under 2006 hade AP Fastigheter fokus på utveckling av befintliga fastigheter
och ­exploatering av byggrätter. Både större hyresgästanpassningar och projekt för
att uppföra nya fastigheter genomfördes.
Sedan AP Fastigheter bolagiserades 1998 har ett omstruktureringsarbete pågått för att
forma beståndet till vad det är idag, med ett värde på 35 mdkr. Uppdraget - att ge en
riskavvägd fastighetsavkastning genom att långsiktigt äga, förvalta, utveckla samt förvärva
och avyttra fastigheter har varit en röd tråd i detta arbete.
AP Fastigheters inriktning är att koncentrera fastighetsinnehavet till geografiska marknader i Sverige där den ekonomiska tillväxten är stark och kan uppvisa god likviditet för
transaktioner. De orter som bäst bedöms motsvara dessa krav är de orter dit AP Fastigheter har valt att koncentrera sitt innehav; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Dessa orter
har över ett flertal konjunkturcykler haft en god ekonomisk tillväxt och förväntas ha så
även i framtiden. För att uppnå en hög totalavkastning, riskspridning och säkra intäkts­
flöden genom hela konjunkturcykeln innefattar AP Fastigheters bestånd såväl kontors- och
­butiksfastigheter som bostadsfastigheter. Fördelningen mellan de olika kategorierna
­varierar mellan orterna. I Stockholm är kontorsfastigheter dominerande, i Uppsala dominerar bostadsfastigheter och i Göteborg finns ett stort inslag av butiksfastigheter.
½WFS
.FMMBOPDI
6OEFS
Real tillväxt i lönesumma från företag.
Lokala arbetsmarknader 1990–2005.
Källa: Kontrolluppgifter, SCB och Tyrèns Temaplan AB
16. Geografisk spridning efter marknadsvärde
4UPDLIPMN
(ÚUFCPSH
6QQTBMB
17. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
,POUPS
#PTUÊEFS
#VUJLFS
½WSJHU
18 Verksamheten
Hyreskontraktsportfölj
AP Fastigheter strävar efter att få en riskavvägd avkastning från fastigheterna genom att
skapa en balanserad hyreskontraktsportfölj. Hyresvärdet per årsskiftet 2006/07 uppgick
till 3 034 mkr. Uthyrningsgraden var vid samma tidpunkt 91 procent.
80 procent av kontrakterad hyra avser kommersiella lokaler och resten avser bostäder och
garage. Den kommersiella kontraktsportföljen har en förhållandevis lång kvarvarande
bindningstid på 4,75 år i genomsnitt vid årsskiftet 2006/07. Hyresgästprofilen karaktäriseras av en hög andel statligt relaterad verksamhet eller statligt ägda företag, cirka
30 procent vid årsskiftet. Bolagets tio största hyresgäster står för 24 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. Ingen enskild hyresgäst står för mer än 5 procent av den
kontrakterade kommersiella hyran.
Förfallostrukturen i kontraktsportföljen är fördelad så att cirka 10–20 procent av värdet av
de kommersiella kontrakten är möjliga att omförhandlas varje år. Under 2007 kommer
12 procent av den kommersiella kontrakterade hyran att vara föremål för omförhandling.
Projekt- och större hyresgästanpassningar
Projekt- och större hyresgästanpassningar av det egna beståndet är särskilt intressant i
tider med hård konkurrens om förvärvsobjekten. Projektutveckling kan ske genom utveckling av outnyttjade byggrätter, enskilda fastigheter eller genom omvandling av hela områden. Innan ett projekt startas genomförs alltid ett omfattande förarbete och riskbedömning. I princip sker aldrig byggstart utan att kontrakt med ­hyresgäster finns på plats för
merparten av lokalerna.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Ericssons nya kontorsbyggnad i Kista kommer att stå klar för första inflyttning i november 2007.
AP Fastigheter har outnyttjade byggrätter främst i Värtahamnen, Kista, vid Telefonplan
och i Uppsala. I Kista finns långt framskridna planer för utveckling av området Kista
­Terrass. Även i Värtahamnen finns långt framskridna planer på utveckling av befintliga
byggrätter om 80 000 kvm. I Uppsala Science Park detaljplaneras för ytterligare cirka
16 000 kvadratmeter kontor. Byggrättspotentialen i hela beståndet uppgår till cirka
650 000 kvadratmeter.
18. Hyreskontraktens förfallostruktur
.LS
Vid utgången av 2006 hade AP Fastigheter påbörjat projekt med en framtida investering
på cirka 700 mkr. Under året har projekt till ett värde av 626 mkr genomförts. De flesta
större projekten har genomförts i Stockholmsområdet. Några större projekt som har pågått
under året är:
Nacka strand, Stockholm
Under 2006 har hyresgästanpassning av lokaler till WM-data i Nacka Strand genomförts för
100 mkr. WM-data flyttade in i 26 000 kvm i december 2006.
o
#PTU
(BSBHF
19. Tio största hyresgäster, hyresvärde
ABB
Capgemini Sverige AB
Häggvik, Stockholm
Längs motorvägen i Häggvik, Sollentuna, färdigställdes under året en ICA Maxi-butik. Den
totala investeringen uppgick till 105 mkr. Projektet var startskottet för ett omfattande
utvecklingsarbete i södra Häggvik. Detta sker i samarbete med Sollentuna kommun och
andra fastighetsägare i området.
Domstolsverket
Ericsson Sverige AB
GE Money Bank AB
ICA Infineon Technologies Nordic AB
Konstfack
Kista, Stockholm
Ett större projekt med att uppföra nya kontorslokaler för Ericsson i Kista med en uthyrningsbar yta på 19 000 kvadratmeter har pågått under 2006 och kommer att bli klart för inflyttning under november–december 2007. Totalt kommer 400 mkr att investeras i projektet.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Posten Sverige AB
Regeringskansliets Förvaltning
Hyresvärde, mkr
526
Verksamheten 19
Telefonplans kreativa atmosfär fångad vid invigningen av ”Colour by Numbers”, ett konstprojekt där lampornas färger i tornet styrdes
av allmänheten via mobiltelefon.
20. Förvärv, projektutveckling och försäljningar
.LS
Telefonplan, Stockholm
I maj 2006 påbörjades ombyggnaden av en kontorsfastighet till 189 studentlägenheter i
kvarteret Tellus vid Telefonplan. Inflyttning planeras ske till höstterminen 2007. Den
­totala investeringen beräknas till 80 mkr, varav 45 mkr under 2007.
Arkaden, Göteborg
I Arkaden pågår en större hyresgästanpassning för den spanska modekedjan Zara som ska
göra sin första butiksetablering i Göteborg. Zara hyr 2 300 kvm på ett 20-årigt kontrakt.
AP Fastigheter kommer att investera 15–20 mkr i anpassningen som ska vara färdigställd
under våren 2007.
'ÚSWÊSWPDIQSPKFLU
'ÚSTÊMKOJOHBS
/FUUPJOWFTUFSJOHBS
Kvarteret Skjutsgossen, Stockholm
Under 2006 har AP Fastigheter träffat avtal om att hyra ut 9 000 kvm i kvarteret Skjutsgossen på Söder i Stockholm till Ramböll Sverige. Fastigheten ska anpassas till Rambölls
verksamhet med 450 medarbetare. Projektet kommer att påbörjas i april 2007 och ska
vara färdigställt i oktober 2008. Förutom en total invändig renovering får fastigheten ett
nytt serviceplan i bottenvåningen. Investeringen för projektet beräknas uppgå till 175 mkr.
Transaktionsverksamhet
AP Fastigheter är en långsiktig fastighetsägare men bedriver även en aktiv transaktionsverksamhet för att öka avkastningen till ägarna. Under de senaste åren har AP Fastigheter
årligen omsatt cirka 10–15 procent av fastighetsportföljens värde. Under 2006 har fastig­
heter avyttrats för 1 272 mkr. Den största enskilda försäljningen var avyttringen av studentbostäder i Uppsala till Heimstaden AB, till ett värde av 995 mkr.
21. Större pågående projekt
Tillkommande
Fastig- Uthyrnings- Uthyrnings- investering,
Fastighetsbeteckning
hetstyp
Område Inflyttning bar yta, kvm
grad, %
mkr
20 Verksamheten
Skjutsgossen 8, Ramböll
Kontor Södermalm
Q4 2008
9 000
100
Tellus Hus 2, Studentbostäder
Bostad Stockholm
Q4 2007
4 000
0
45
Hekla 1, Kista hus 4-6, Ericsson
Kontor
Q4 2007
19 000
100
270
Kista
175
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
På Götgatan 15 i Göteborg ligger detta lediga kontor, här möblerat för visning och uthyrning.
22. Fastighetsbestånd
Antal Antal
Area, Marknads-
fastigheter lägenheter
tkvm värde, mkr
Hyres-
värde, mkr
Snitthyra
lokaler,
kr/kvm
Snitthyra
bostäder, Uthyrnings- Hyresintäkt
kr/kvm
grad, % 2006, mkr
Driftnetto
2006, mkr
Stockholm innerstad
34
79
345
11 136
870
2 536
1 066
94
821
530
Kontor
30
31
241
10 336
830
2 660
921
94
786
511
Butik
–
–
17
–
–
–
–
–
–
–
Bostad
2
48
5
54
3
–
1 271
100
3
1
Övrigt
2
–
82
745
37
1 256
–
92
32
18
Stockholm ytterstad
58
1 763
837
13 044
1 221
1 615
972
84
1 529
1 125
Kontor
24
72
515
9 647
976
1 674
877
81
1 122
823
Butik
3
83
21
597
45
2 273
1 402
100
44
32
Bostad
21
1 608
123
1 531
115
856
951
100
116
51
Övrigt
10
–
178
1 269
85
1 109
–
91
247
219
Uppsala
55
6 251
530
6 395
579
1 371
967
98
563
287
Kontor
9
5
100
1 871
157
1 440
937
94
151
95
Butik
3
77
24
706
56
1 819
979
97
52
26
34
6 167
357
3 518
344
820
966
99
342
155
Bostad
Övrigt
9
2
49
300
22
1 062
948
97
18
11
29
302
171
4 759
364
2 293
1 033
95
356
237
Kontor
7
33
79
904
98
2 093
931
93
93
59
Butik
12
–
49
3 210
215
2 402
–
96
212
142
Bostad
9
269
19
293
19
1 359
1 051
98
19
9
Övrigt
1
–
24
352
32
2 387
–
94
32
27
Totalt
176
8 395
1 883
35 333
3 034
1 909
972
91
3 269
2 179
Övrigt, koncernjustering
74
37
3 343
2 216
Göteborg
Totalt
176
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
8 395
1 883
35 333
3 034
1 909
972
91
Verksamheten 21
Stockholms innerstad
– hög uthyrningsgrad i beståndet
23. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
,POUPS
#PTUÊEFS
Stockholms innerstad är en prioriterad marknad för AP Fastigheter. Innehavet
domineras av kontorfastigheter med butiker i gatuplanet. Uthyrningsgraden är hög
och uppgick vid utgången av 2006 till cirka 94 procent.
Värdemässigt är 50 procent av beståndet beläget mitt i city på attraktiva kontors- och
butiksadresser som Birger Jarlsgatan, Hamngatan och Regeringsgatan. Resten av fastigheterna utgörs främst av kontorsfastigheter belägna på västra Kungsholmen, i ­Värtahamnen
och på Södermalm. AP Fastigheter äger även två bostadsfastigheter i Stadshagen.
#VUJLFS
½WSJHU
24. Hyreskontraktets förfallostruktur
.LS
Värdet på beståndet i Stockholms innerstad var 11,1 mdkr per den 31 december 2006.
Uthyrningsgraden är relativt hög och uppgick vid årsskiftet 2006/07 till 94 procent. Den
genomsnittliga hyran per kvadratmeter i de kommersiella fastigheterna i AP Fastigheters
innerstadsbestånd var 2 540 kr/kvm per årsskiftet. Kontraktsportföljen har en återstående
genomsnittlig löptid på 3,7 år.
o
#PTU
(BSBHF
25. De största ­fastighetsägarna, tkvm
Bostäder Lokaler Summa
Stockholms Stadshus*
1 227
443
1 660
-
602
602
17
380
397
AMF Pension
-
352
352
AP Fastigheter
5
340
345
Vasakronan
Fabege Transaktionsmarknaden
Marknaden för köp och försäljning av kontorsfastigheter i Stockholms innerstad är fortsatt
intensiv. Investeringar görs av både svenska och utländska aktörer, såväl fastighetsbolag som
fonder, privata intressen och institutioner. Bland de större transaktionerna 2006 i Stockholm
innerstad märks särskilt Diligentias försäljning av Sturegallerian för 4,05 mdkr till Abu Dhabi
Investment Authority och Hufvudstadens försäljning av World Trade Center till Alecta för en
köpeskilling motsvarande ett fastighetsvärde om 2,6 mdkr. Båda objekten är mycket välbelägna och har inarbetade varumärken.
Bland andra större transaktioner under 2006 märks AMF Pensions avyttring av Wennergren Center till Fabege för 625 mkr, Skanskas avyttring av fastigheten Gångaren 14 på
västra Kungsholmen för 480 mkr till AMF Pension samt Whitehalls avyttring av fastigheterna Duvan 6 och Oxen Mindre 33 till Fabege för 775 mkr.
*Familjebostäder, Stockholmshem, Svenska Bostäder, CentrumKompaniet
Genomförda transaktioner indikerar att marknadens avkastningskrav för kontorsfastigheter i
innerstaden har varit sjunkande sedan 2002 och nu ligger inom intervallet 4,5–5,5 procent.
Källa: Byggstatistik AB
26. Marknadshyresnivå och vakansgrad,
­kontorslokaler
Kontor
Hyra, övre kvartil, kr/kvm
CBD
Innerstad
4 100
4 000
Hyresmarknaden
Uthyrningsgraden i Stockolms innerstad nådde en bottennivå under 2004 och har där­
efter stadigt förbättrats och stabiliserats. Under det senaste året har uthyrningsgraden
Marknadshyra, kr/kvm 3 000–3 600 2 000–3 400
Genomsnitt utgående
hyra kr/kvm
Vakans, %
Källa: DTZ
3 300
2 500
10
14
27. AP Fastigheter i Stockholms innerstad, 5 år
2002
2003
2004
2005
2006
Marknadsvärde, mkr
9 540
7 961
7 310
9 835
11 136
Hyresvärde, mkr
885
714
702
842
870
Uthyrningsgrad, %
93
90
96
94
94
Antal lägenheter, st
1 026
347
126
79
79
Antal fastigheter, st
68
46
32
34
34
387
310
273
345
345
Uthyrningsbar area, tkvm
22 stockholms innerstad
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Birger Jarlsgatans pampiga fasader som i butiksplanet innehåller några av stockholms mest exklusiva butiker.
förbättrats med cirka en procentenhet och uppgick enligt fastighetsrådgivaren dtZ till 90 procent vid årsskiftet 2006/­07.
AP Fastigheter i stockholms innerstad
ett flertal förädlingsprojekt pågår på marknaden, vilket kommer att
leda till ytterligare lokalutbud. den sammantagna bilden talar för
att det stora utbudet av lediga lokaler gör att det tar ytterligare en
tid innan en hyresuppgång får större kraft.
hyrorna för kontor i bättre läge i stockholms innerstad låg enligt dtZ
runt 4 100 kr/­kvm vid årsskiftet 2006/­07. På bra adresser, men
utanför de mest attraktiva lägena, hyrs bra kontorslokaler ut på
nivån 2 000–3 400 kr/­kvm enligt dtZ.
Framtidsutsikter
hyresmarknaden i stockholms innerstad förväntas stärkas ytterligare under 2007. För attraktiva kontorslokaler bedöms vakansgraden komma att sjunka och hyrorna stiga. På investerarmarknaden
bedöms den starka efterfrågan på kontorsfastigheter i stockholms
innerstad hålla i sig även under 2007.
stockholms innerstad är en högprioriterad investeringsmarknad för
AP Fastigheter. Under 2007 avser bolaget att utvidga beståndet,
främst genom att utveckla fastigheter och byggrätter i värtahamnen
och city. Även förvärvsmöjligheter kommer att analyseras.
AP FAstigheter Årsredovisning 2006
7BTBTUBO
4UBEJPO
4UVSFQMBO
'SJEIFNTQMBO
,VOHTIPMNFO
(BNMB4UBO
4ÚEFSNBMN
©Stadskartan
+OMMERSIELLT
"OSTÊDER
½VRIGT
stockhoLms iNNerstAD 23
Stockholms ytterstad
– moderna kontor i konceptområden
28. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
,POUPS
#PTUÊEFS
#VUJLFS
Kontorsfastigheterna är i huvudsak belägna i attraktiva kontorslägen med goda kommunikationer i närförorter som Alvik Strand, Nacka Strand, Solna Strand, Telefonplan, Häggvik
och Kista. Bostäderna återfinns främst i kranskommuner som Solna, Danderyd, Lidingö
och Nacka.
½WSJHU
29. Hyreskontraktets förfallostruktur
.LS
2006 har präglats av arbete med uthyrning och projektutveckling. AP Fastigheter har
under året inlett uppförandet av en kontorsfastighet i Kista åt Ericsson. I Häggvik, Sollentuna har en ICA Maxi Stormarknad med 10 000 kvm butiksyta uppförts. I samband
med uthyrningar har större hyresgästanpassningar gjorts för Nordnet i Alvik Strand och
WM-data i Nacka Strand. Under 2006 avyttrades några mindre fastigheter i Sollentuna,
Lidingö och Bromma till ett värde av 226 mkr i syfte att renodla beståndet.
o
Värdet på beståndet i Stockholms ytterstad var 13,0 mdkr per den 31 december 2006.
Uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 84 procent. Den genomsnittliga hyran per
kvadratmeter i de kommersiella fastigheterna i AP Fastigheters ytterstadsbestånd var
1 370 kr/kvm. Kontraktsportföljen har en återstående genomsnittlig löptid på 6,4 år.
#PTU
(BSBHF
30. De största fastighetsägarna, tkvm
Bostäder
Stockholms Stadshus*
Fabege
I Stockholms ytterstad är konkurrensen om hyregästerna stor, vilket leder till att
hyresgästerna ställer allt högre krav på lokalernas standard. AP Fastigheter arbetar
därför kontinuerligt med ett flertal utvecklingsprojekt. Innehavet utgörs i första
hand av kontorfastigheter men innehåller även en mindre andel bostäder.
Lokaler Summa
5 073
873
5 947
74
1 398
1 472
Botkyrkabyggen
847
49
897
AP Fastigheter
123
714
837
Förvaltaren, Sundbyberg
658
111
769
*Familjebostäder, Stockholmshem, Svenska Bostäder, CentrumKompaniet
Källa: Byggstatistik AB
31. Marknadshyresnivå och vakansgrad,
­kontorslokaler
Kontor
Ytterstad
Hyra, övre kvartil, kr/kvm
2 300
Transaktionsmarknaden
Intresset för att förvärva kontorsfastigheter i bra ytterstadslägen är fortsatt stort på marknaden och omsättningen under 2006 har varit hög. Några av det gångna årets största
­affärer var Klöverns förvärv av fastigheter huvudsakligen i Kista och Täby för 4 mdkr från
Fabege som i sin tur förvärvade Solna Business Park för 3,6 mdkr från CLS Holdings,
Doughty Hansons förvärv av tre fastigheter i Kista från Whitehall/NIAM för 2,0 mdkr,
Morgan Stanleys förvärv av fastigheten Startboxen 1 i Solna för 963 mkr från DB Real
Estates och Morely Fund Managements förvärv av Stora Katrineberg i Liljeholmen för
900 mkr från Doughty Hanson.
För bra kontorsfastigheter i Stockholms ytterområden är marknadens direktavkastningskrav 5,25–6,25 procent, vilket är en nedjustering med ­ungefär en procentenhet jämfört
med föregående årsskifte.
Marknadshyra, kr/kvm 1 400–2 000
Genomsnitt utgående hyra kr/kvm
i.u
Vakans, %
15
Källa: DTZ
32. AP Fastigheter i Stockholms ytterstad, 5 år
Marknadsvärde, mkr
Hyresvärde, mkr
2003
2004
2005
2006
13 169
11 464
11 947
13 044
1 221
1 409
1 428
1 328
1 221
Uthyrningsgrad, %
92
92
88
87
84
Antal lägenheter, st
2 738
1 991
2 081
1 763
1 763
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar area, tkvm
24 stockholms ytterstad
2002
15 180
94
87
62
61
58
1 059
1 027
914
882
837
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Kista terrass, en ny stadsdel byggs mitt i centrala Kista med moderna kontor, här i digitaliserad form.
hyresmarknaden
Utbudet av lediga kontorslokaler har ökat de senaste åren. samtidigt representeras hyresgästerna numera ofta av professionella ombud, vilket gör att hyresgästen har en stark förhandlingsposition.
hyresgästerna ställer allt större krav på att lokalerna ska vara
moderna, yteffektiva och erbjuda en god arbetsmiljö. omoderna och
ineffektiva lokaler är svåruthyrda och kräver ofta stora hyresgästanpassningar. hyresrabatter är vanligt förekommande vid nyteckning av kontrakt.
i flera av de områden där AP Fastigheter är etablerat har uthyrningsgraden stabiliserats och den uppgick vid årsskiftet 2006/­2007 enligt dtZ till 85 procent. hyresnivåerna vid ny- och omförhandling av
hyreskontrakt på delmarknaderna varierar beroende på lokalernas
läge, skick och standard. enligt dtZ ligger de högre nivåerna på
runt 2 300 kr/­kvm. snitthyrorna ligger runt 1 400–2 000 kr/­kvm
beroende på läge, standard och storlek.
Framtidsutsikter
På hyresmarknaden i stockholms ytterstad bedöms marknadsförutsättningarna komma att förbättras något under 2007. Kontorslokaler med sämre kvalitet och läge förväntas dock även fortsättningsvis
vara svåra att hyra ut.
På investerarmarknaden bedöms efterfrågan på kontorsfastigheter i
stockholms ytterstad vara fortsatt god under 2007. stockholms
ytterstad är en prioriterad investeringsmarknad för AP Fastigheter.
Beståndet kan komma att utökas under 2007, främst genom projektutveckling av byggrätter i Kista.
AP FAstigheter Årsredovisning 2006
AP Fastigheter i stockholms ytterstad
5ÊCZ
4PMMFOUVOB
%BOEFSZE
%KVSTIPMN
,JTUB
-JEJOHÚ
4VOECZCFSH
4PMOB
#SPNNB
"MWJL
/BDLB4USBOE
.JETPNNBSLSBOTFO
©Stadskartan
+OMMERSIELLT
"OSTÊDER
½VRIGT
stockhoLms YtterstAD 25
Uppsala
– tyngdpunkt på bostäder
33. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
,POUPS
i Uppsala domineras AP Fastigheters innehav av bostäder, men består även av
kontor och butiker i centrum samt av Uppsala science Park.
AP Fastigheter är en av de största fastighetsägarna i Uppsala med ett fastighetsvärde på
6,4 mdkr vid årsskiftet 2006/­07. värdemässigt fördelas innehavet med 55 procent på
bostäder och 45 procent på kommersiella fastigheter. Bland bostadsfastigheterna ingår
studentstaden med drygt 4 400 studentlägenheter. det kommersiella beståndet består
främst av kontorsfastigheter med butiksinslag i centrum samt Uppsala science Park.
#PTUÊEFS
#VUJLFS
½WSJHU
34. hyreskontraktets förfallostruktur
Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet i Uppsala uppgick vid årsskiftet till
95 procent och i det totala beståndet till 98 procent. den genomsnittliga hyran per kvadratmeter i de kommersiella fastigheterna var 1 400 kr/­kvm. Kontraktsportföljen har en
återstående snittlöptid på 4,4 år.
.LS
transaktionsmarknaden
Under 2006 genomfördes förhållandevis många transaktioner i Uppsala. en av de större
affärerna var vasakronans förvärv av norrportens Uppsalabestånd i februari 2006 i samband med att bolaget gick ur sitt delägande i norrporten. Köpeskillingen för beståndet
som utgjordes av nio fastigheter i centrala Uppsala och tre fastigheter i Boländerna/­
Kungsängen uppgick till 913 mkr. i april 2006 förvärvade Klövern Pharmacias tidigare
huvudkontor och anläggning av Pfizer för en köpeskilling på 225 mkr.
o
#PTU
(BSBHF
35. De största fastighetsägarna, tkvm
Bostäder
Lokaler
Summa
Uppsala Stadshus*
783
352
1 136
AP Fastigheter
357
172
530
58
170
228
9
115
124
112
112
Uppsala Akademiförvaltning
Vasakronan
Castellum
i Uppsala sker få transaktioner med bostadsfastigheter eftersom det privatägda innehavet
är litet. den enda större affären som gjordes under 2006 var när AP Fastigheter i november sålde studentbostäder i Flogsta samt bostadshus i nybygård till heimstaden. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde på 995 mkr. Fastigheterna var heimstadens
första förvärv i Mälardalen.
*Uppsalahem, Uppsala Kommuns Industrihus,
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Källa: Byggstatistik AB
36. marknadshyresnivå och vakansgrad,
kontorslokaler
Kontor
Hyra, övre kvartil, kr/kvm
Marknadshyra, kr/kvm
Genomsnitt utgående hyra kr/kvm
Vakans, %
Källa: DTZ
de under året genomförda affärerna indikerar sänkta avkastningskrav. Marknadens avkastningskrav för centrala kommersiella objekt bedöms vara 6,0–6,25 procent. i något sämre
lägen bedöms nivån ligga runt 6,5 procent samt i goda lägen utanför centrum till cirka
6,75–7,5 procent. Analyser av transaktioner av butiksfastigheter indikerar att dessa avyttras till avkastningsnivåer under eller i de lägre delarna av intervallen.
A-läge
1 800
1 200–1 600
1 300
37. AP Fastigheter i Uppsala, 5 år
5
Marknadsvärde, mkr
Hyresvärde, mkr
2003
2004
2005
2006
5 852
5 752
6 432
6 395
579
628
644
680
653
Uthyrningsgrad, %
99
98
97
97
98
Antal lägenheter, st
9 722
9 677
8 793
8 785
6 251
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar area, tkvm
26 UPPsALA
2002
5 450
81
81
72
77
55
665
665
607
607
530
AP FAstigheter Årsredovisning 2006
i Uppsala centrum äger AP Fastigheter fastigheten dragarbrunn 31:1 som innehåller svavagallerians köpcentrum med ett 25-tal butiker,
hotel svava, kontor och 70 bostadslägenheter.
hyresmarknaden
Uppsalas kontorsmarknad är begränsad samtidigt som tillgången på
centralt belägen byggbar mark är stor. Möjligheten till nyproduktion
av kontorslokaler i bra lägen gör att nyproduktionshyran lägger ett
”tak” för vilka hyresnivåer som kan erhållas.
efterfrågan på kontorslokaler i Uppsala har ökat under det senaste
året och antalet hyresavslut är jämförbar med toppåret 2000.
Uthyrningsgraden för hela Uppsalas kontorsmarknad låg enligt dtZ
vid årsskiftet på cirka 95 procent.
i centrala Uppsala uppgår kontorshyrorna vid nyteckning för
moderna lokaler enligt dtZ till 1 200–1 600 kr/­kvm, och runt
1 800 kr/­kvm i den övre kvartilen.
AP Fastigheter i Uppsala
/ZCZ
(SÊOCZ
'ZSJTIPW
,WBSOHÊSEFU
-VOUIBHFO
'ÌMIBHFO
Framtidsutsikter
efterfrågan på fastigheter och kontorslokaler bedöms vara fortsatt
god under 2007 med stabila eller något stigande fastighetspriser
och hyresnivåer. Uppsala är en prioriterad marknad för AP Fastigheter
och projektutveckling i Uppsala science Park planeras.
7BLTBMB5PSH
4UPSB
5PSHFU
©Stadskartan
+OMMERSIELLT
AP FAstigheter Årsredovisning 2006
"OSTÊDER
½VRIGT
UPPsALA 27
Göteborg
– centrala butikslokaler dominerar
38. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde
AP Fastigheters innehav i Göteborg domineras av centralt belägna butikslokaler.
Vakansgraden är låg och hyresnivåerna steg något under 2006.
,POUPS
AP Fastigheters bestånd i göteborg har sin tyngdpunkt i centralt belägna butiksfastigheter. Bland annat äger AP Fastigheter de två fastigheterna vid ingången till nordstan,
Affärshuset Arkaden och Affärshuset Kompassen. vid årsskiftet 2006/­07 uppgick värdet
av AP Fastigheters göteborgsbestånd till 4,8 mdkr. 67 procent av marknadsvärdet utgörs
av butiksfastigheter. Förutom butiks- och kontorsfastigheter äger AP Fastigheter ett mindre bostadsbestånd i Lunden.
#PTUÊEFS
#VUJLFS
½WSJHU
39. hyreskontraktets förfallostruktur
.LS
Uthyrningsgraden i beståndet i göteborg uppgick vid årsskiftet 2006/­07 till 95 procent.
den genomsnittliga hyran per kvadratmeter i de kommersiella fastigheterna var 2 300 kr/­kvm.
Kontraktsportföljen har en återstående genomsnittlig löptid på 3,1 år.
transaktionsmarknaden
i göteborg var omsättningen på fastighetsmarknaden hög under 2006. Både svenska och
utländska aktörer är aktiva och efterfrågan på kontors-, butiks- och logistikfastigheter är förhållandevis stor. i maj förvärvade ge real estate 48 fastigheter från tornet, varav 34 i göteborg, för 3,8 mdkr och Balder har förvärvat ett antal fastigheter i göteborg från olika säljare.
o
#PTU
(BSBHF
40. De största fastighetsägarna, tkvm
Bostäder
Lokaler
Summa
4 388
555
4 943
Stena Fastigheter
536
163
699
Wallenstam
184
418
602
6
496
502
1
293
294
19
152
171
Framtiden*
Castellum
Vasakronan
AP Fastigheter
*Bostadsbolaget, Familjebostäder, Poseidon, Gårdstensbostäder,
HjällboBostaden, Göteborgslokaler
41. marknadshyresnivå och vakansgrad,
kontorslokaler
Kontor
A-läge
Hyra, övre kvartil, kr/kvm
2 100
Genomsnitt utgående hyra kr/kvm
Vakans, %
Källa: DTZ
28 GÖteBorG
Under de senaste åren har omsättningen av butiksfastigheter i regionen varit relativt låg.
de som har skett har gällt mindre kommundelscentra och externhandelsytor. direktavkastningskraven bedöms vara 5,25–6,0 procent i innerstaden och 5,75–6,75 procent för
externa köpcentrum av olika slag.
intresset hos bostadshyresgäster att bilda bostadsrättsförening är stort i göteborg, både i
city och utanför citykärnan. direktavkastningen för bostäder i bästa läge (Johanneberg,
vasastaden och Masthugget) ligger på 3,0–3,5 procent och de högsta priserna betalas
uteslutande av bostadsrättsföreningar.
Källa: Byggstatistik AB
Marknadshyra, kr/kvm
Analyser av genomförda affärer tyder på att direktavkastningen ligger på nivån
5,25–6,0 procent för kommersiella fastigheter i centrala göteborg. För enstaka prestigefastigheter samt kontorsfastigheter med större inslag av butiker kan direktavkastningskraven
vara lägre.
1 500 –1 800
1 700
11
hyresmarknaden
För kontor i A-lägen uppgår uthyrningsgraden enligt dtZ till 89 procent, vilket är en förbättring mot föregående år. den enskilt största uthyrningen under 2006, var AFAs uthyrning till schenker på 10 000 kvm i Lilla Bommen. denna uthyrning påverkade uthyrningsgraden positivt för hela innerstaden. en annan händelse som har haft en positiv
inverkan på uthyrningsgraden för innerstaden är Caponas förvärv av Centralposthuset.
Capona planerar att bygga om fastigheten, vilken tidigare klassats som kontorshus och
innehållit vakanser på över 10 000 kvm, till hotell. det innebär att den därmed har utgått
ur innerstadens kontorsbestånd.
AP FAstigheter Årsredovisning 2006
AP Fastigheters kommersiella fastigheter i göteborg ligger till största delen inom vallgraven.
en positiv tendens, med stigande hyror som inleddes under våren
2006 har kunnat skönjas avseende bra lokaler i bästa läge på exempelvis Avenyn och i de mest centrala delarna innanför vallgraven.
För moderna kontorslokaler i bästa läge innanför vallgraven, nordstaden och Lilla Bommen, uppgår enligt dtZ hyran vid nyteckning av
kontrakt till 1 500–1 800 kr/­kvm. hyrorna i den övre kvartilen ligger
runt 2 100 kr/­ kvm.
efterfrågan på bra belägna butiksytor är fortsatt god i centrala
göteborg, vilket återspeglas i en generellt hög uthyrningsgrad.
enligt dtZ uppgår uthyrningsgraden till 99 procent i A-läge.
42. AP Fastigheter i Göteborg, 5 år
Marknadsvärde, mkr
Hyresvärde, mkr
AP FAstigheter Årsredovisning 2006
2003
2004
2005
2006
3 758
3 750
4 001
4 759
364
276
358
360
351
Uthyrningsgrad, %
96
96
94
96
95
Antal lägenheter, st
630
597
408
302
302
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar area, tkvm
45
43
202
199
36
29
29
187
171
171
,ILLA"OMMEN
AP Fastigheter i Göteborg
-JMMB#PNNFO
de mest attraktiva butikslägena ligger längs Fredsgatan och i Östra
nordstaden samt till viss del på Kungsgatan, Östra hamngatan,
Avenyn och vallgatan. i bästa citylägen nås enligt dtZ hyror på
uppemot 9 000 kr/­kvm medan butikshyrorna i genomsnitt ligger i
intervallet 3 000–3 700 kr/­kvm.
Framtidsutsikter
intresset att förvärva kommersiella fastigheter i göteborg bedöms
vara fortsatt stort under 2007. Även efterfrågan på kontors- och
butikslokaler förväntas vara god och hyresnivåerna för butikslokaler
bedöms komma att stiga något. göteborg är en prioriterad marknad
för AP Fastigheter och det kan bli aktuellt med förvärv av moderna
och välbelägna kontorsfastigheter.
2002
3 640
/PSETUBO
6MMFWJ
(ÌSEB
"WFOZO
)BHB
©Stadskartan
+OMMERSIELLT
"OSTÊDER
½VRIGT
GÖteBorG 29
Nacka Strand
– mellan storstad och skärgård
I slutet på 1800-talet var Nacka Strand ett sommarparadis för dåtidens affärsbaroner
som ville fly staden. 1910 fanns här Stockholms största arbetsplats när tändkulemotorn
Avance gjorde segertåg över världen. På 1950-talet var det importhamn och monteringsfabrik för bland annat Mercedes-Benz, Dodge, Chrysler och De Soto. På 80-talet formades
visionen för vad Nacka Strand skulle bli, och där är vi nu idag.
Idag, i ett hus som är konstruerat efter samma princip som ett hotell på en badort, har de
flesta medarbetarna på WM-data egen sjöutsikt. Finlandsfärjor, VO 70-båtar, trimaraner
eller små Hobiecats passerar revy utanför fönstren och nere i hamnen på Restaurang J kan
man komma nära vattnet med något gott att dricka och äta.
Hälsar man på hos WM-data så känns det som om man kommit till en helt nybyggd fastighet av senaste snitt. I själva verket är det ett hus byggt på 90-talet omhändertaget av våra
fastighetsutvecklare tillsammans med WM-datas egna projektansvariga. Rätt arkitektur
från början och ett fantastiskt läge har gjort det hela så mycket enklare. Det har investerats en hel del pengar för att anpassa fastigheten till dagens krav, men det är också en
naturlig del av en byggnads utveckling – och en god investering.
30 nacka strand – fastighetsutveckling
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Att hyra av AP Fastigheter
ska vara enkelt
AP Fastigheters förvaltning är decentraliserad och bygger på närhet till hyresgästerna. Genom stora innehav på några få orter erbjuds hyresgästerna goda
möjligheter att utveckla sin verksamhet inom beståndet.
43. Nöjd-Kund-Index – totalt
Gedigen kunskap om kunden
En förutsättning för att skapa goda relationer är regelbundna kontakter med kunden. För
AP Fastigheter är därför den personliga relationen med hyresgästerna viktig. Inom företaget
finns många former för möten med kunder som alla fyller en viktig del i ­relationsarbetet.
5PUBMU
AP Fastigheters målsättning är att vara professionella och pålitliga. Då ett hyreskontrakt
är ett långsiktigt åtagande för både hyresgäst och fastighetsägare, ställs höga krav på
fastighetsägaren för att hitta lösningar som tillgodoser hyresgästens behov. Genom att
erbjuda lokaler som i sin grundutformning är flexibla, underlättas anpassning till kundens
önskemål.
4UÚSSFIZSFTHÊTUFS
44. Nöjd-Kund-Index – delar
&OTUBCJMPDITFSJÚT
IZSFTWÊSE
)VSWÊMEFMÚGUFOTPNHBWT
WJEGÚSIBOEMJOHFOIBSJOGSJBUT
1FSTPOBMFOTCFNÚUBOEF
)ZSFTWÊSEFOTTFSWJDF
UPUBMUTFUU
-PLBMFOTTUBOEBSE
)VSMÊHFUQBTTBSJIPQNFE
IZSFTHÊTUFSOBTWFSLTBNIFU
45. Aktiv Bo-Index
-ÊHFOIFUFOTMKVTNJMKÚ
-ÊHFOIFUFOTQMBOMÚTOJOH
5SJWTFMJMÊHFOIFUFO
)KÊMQOÊSEFUCFIÚWT
3FOUPDITOZHHU
#FNÚUBOEFBW
GBTUJHIFUTTLÚUBSF
Attraktiva fastigheter
AP Fastigheters strategi är att äga många attraktiva fastigheter på samma ort. Detta ger
kunderna goda möjligheter att finna nya lokaler utan att behöva byta hyresvärd. Lokalerna
som erbjuds ska karaktäriseras av hög grad av flexibilitet. De ska dessutom vara effektiva
och ändamålsenliga att arbeta i, samtidigt som kostnaderna är rimliga. Att lokalen stödjer
hyresgästens profil är också en viktig faktor vid många företags val av lokal. Kombinationen av läget, fastighetens arkitektur och standarden på entréer, allmänna utrymmen och
närmiljön är avgörande. AP Fastigheters uttalade intresse för arkitektur och design är en
viktig del i att långsiktigt utveckla fastigheterna till att vara attraktiva. Specialister på
fastighetsutveckling, tekniska frågor och uthyrning ger förutsättningar för att lokalerna
möter efterfrågan både idag och i framtiden.
En enkel vardag
AP Fastigheters målsättning är att en hyrd lokal eller bostad ska fungera problemfritt för
hyresgästen. Genom att AP Fastigheter har en egen förvaltningsorganisation kan företaget
arbeta långsiktigt med underhåll och investeringar och ha en aktiv tillsyn av fastigheterna
för att upptäcka och avhjälpa eventuella brister i tid. AP Fastigheter har organiserat verksamheten i en specialistorganisation för att varje del av organisationen ska kunna bli bäst
inom sitt område. Det finns till exempel en enhet för kundarbete, en för kundtjänst och en
för teknik och service.
Att hyresgästerna snabbt får hjälp och bra återkoppling vid felanmälan är viktigt. AP Fastigheter har en bolagsgemensam kundtjänst som ansvarar för att ha hand om synpunkter från
hyresgästerna och för återrapportering. Serviceteknikerna får ut arbetsorder till ­handdatorer
och återrapporterar även via dessa. Under 2007 kommer AP Fastigheter gå vidare och
satsa på att utveckla kundtjänsten ytterligare.
En trend inom fastighetsförvaltning är att hyresgästerna efterfrågar allt fler verksamhetsstödjande kringtjänster, så kallade facility management tjänster. Dessa tjänster erbjuds
såväl vid själva flyttillfället som ­löpande under hyrestiden. Vid inflyttningstillfället efter-
32 förvaltningsstrategi
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Gedigen kunskap om varje kunds behov ger dem en enkel vardag i attraktiva fastigheter.
frågar hyresgäster allt oftare ett nyckelfärdigt kontor, där fastighetsägaren tar ansvar för alla frågor, från flytt till det nya kontoret till
inredning och lokalplanering. Löpande under kontraktstiden erbjuds
i AP Fastigheters så kallade konceptområden; tillgång till gemensamma receptioner, telefonväxlar och konferensanläggningar. Genom
att erbjuda sådana tjänster får hyresgästerna en professionell lösning med hög kvalitet och kan samtidigt samutnyttja resurser för
bästa ­ekonomiska resultat.
Kundundersökningar
För att följa upp hur företaget lyckas med sina ambitioner och för
att definiera framtida förbättringsområden genomförs ett flertal
­undersökningar bland kunderna. En övergripande undersökning är
den årliga Nöjd-kund-undersökningen som genomförs av CFI group
på uppdrag av flertalet större aktörer i fastighetsbranschen. En
­annan är AP Fastigheters egen tävling ”Bästa huset” som startade
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
2003. Denna tävling sker i form av en enkät där kunderna ges möjlighet att lämna synpunkter. Dessutom innebär detta en intern tävling där servicetekniker, marknadsområden och regioner tävlar om
vem och vilka som är bäst på att ta hand om kunderna. Inom bostads­
förvaltningen arbetar AP Fastigheter med en undersökning som
heter AktivBo.
Undersökningarna visar generellt på en klar förbättring under 2006,
särskilt inom områden som servicenivå och kommunikationen med
kunderna. AP Fastigheter har definierat ett antal förbättringsområden att fokusera på under den närmaste perioden. Det handlar till
exempel om att bli ännu bättre på återkoppling och att göra det
enklare för kunderna i kontakten med kundtjänst.
förvaltningsstrategi 33
AP Fastigheter
– en del av samhället
För AP Fastigheter som är en stor och långsiktig aktör på den
svenska fastighetsmarknaden är samhällsansvaret en viktig och
naturlig del av verksamheten. AP Fastigheters verksamhet tar
sin utgångspunkt i en vision formulerad som att: ”Vi har en
vision om attraktiva och levande helhetsmiljöer där verksamheter och människor utvecklas och trivs.”
AP Fastigheters samhällsansvar
I egenskap av en av de största fastighetsaktörerna i Stockholm, Uppsala och Göteborg följer ett långtgående ansvar för att delta i utvecklingen av städerna och samhället. Samhällsansvaret är en strategisk
fråga för AP Fastigheters ledning, styrelse och ägare. Det är ett långsiktigt arbete som tar sin utgångspunkt i grundläggande värderingar
och som påverkar affärsidén, strategierna och verksamheten.
AP Fastigheter arbetar aktivt med att utveckla såväl enskilda fastigheter som hela stadsdelar. Förtroende från samhället krävs för att
kunna genomföra sådana projekt. Företaget bidrar till samhällsut­
veck­lingen genom att ta ett ansvar för arkitektur, byggnadernas funktion och den omgivande miljön. De materialval som görs i ­projekten
ska också minimera långsiktig negativ påverkan på miljön.
AP Fastigheters mål för att verka i samhället uttrycks som att företaget ska medverka till att skapa en fysisk miljö och förutsättningar
som främjar tillväxt och därmed välstånd för samhället och medborgarna. Samhällsansvaret ses som en långsiktig investering. Följande
mål har formulerats för arbetet:
•Tydlig och drivande stadsutvecklare
•Engagerade i samhällets utveckling
• Bedriva verksamhet med hög etik
För att arbetet ska bli verkningsfullt krävs att även företagets leverantörer och samarbetspartners tar ett samhällsansvar. Kravet på
samhällsansvar är därför ett viktigt urvalskriterium vid AP Fastigheters upphandlingar.
Medverkar i branschutvecklingen
I syfte att medverka till branschens utveckling deltar AP Fastigheter
i en rad olika samarbeten och intresseorganisationer. Inom området
fastighetsvärderingar är AP Fastigheter exempelvis initiativtagare
till och medlem i Svenskt Fastighetsindex (SFI) och representerat i
styrelsen för Samfundet för Fastighetsekonomi. Inom miljö- och energiområdet är AP Fastigheter engagerat i Miljödepartementets
satsning inom ”Bygga, bo och förvalta för framtiden” samt byggoch fastighetsbranschens eget initiativ för miljöbedömning av varor
– MilaB. Inom personalområdet medverkar AP Fastigheter i styrelsen för Almega Fastighetsarbetsgivarna och Fastighetsarbetsgivarnas förening för utbildning. Inom utvecklingsområdet är företaget
representerade i Fastighetsbranschens Utvecklingsforum FBUF,
Fastighetsbranschen Byggherreforum och Rådet för byggkvalitet.
Samhällsansvar
AP Fastigheters engagemang i samhälle och miljö påverkar attityden till företagets varumärke och är därför en integrerad del av
­varumärkesarbetet. För AP Fastigheter är det viktigt att varumärket
förknippas med ett företag som bidrar till samhällsutvecklingen och
värnar om miljön. I AP Fastigheters riktlinjer för sponsring definieras också vilka typer av aktiviteter som företaget vill stödja och förknippas med.
AP Fastigheter deltar även i olika forum för att stödja utvecklingen
på respektive ort där bolaget har fastigheter.
AP Fastigheters grundläggande värderingar
Hög etik
Med hög etik avses:
Helhetssyn
Med att ha helhetssyn avses att ­medarbetarna ska:
•Tydlighet om vad som gäller
• Känna ansvar för helheten och
företagsnyttan
• Ärlighet
•Seriositet
•Söka synergier mellan
specialistfunktioner
•Ha en öppen hållning till andras idéer
och agerande
34 vårt ansvar – CSR
Humanistisk grundsyn
Med humanistisk grundsyn avses att vara ett
föredöme och ett ansvarsfullt företag genom
att medarbetarna:
•Har omtanke om andra
• Känner empati och kan sätta sig in i
andras situation
• Anser att alla är lika mycket värda
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Etik och värderingar
Företagets värderingar påverkar attityder och beteenden och ligger
till grund för företagsidentiteten. AP Fastigheter har en etikpolicy
som klart uttrycker företagets ansvar i samhället utöver vad lagar
och förordningar kräver samt ställer krav på vad som gäller i relationer med företagets kunder, medarbetare och övriga intressenter.
AP Fastigheter har tre grundläggande värderingar som hela företaget arbetar efter. Dessa är – hög etik, helhetssyn samt humanistisk
grundsyn – och de utgör plattformen för företagets policys, företagskulturarbete och arbetssätt.
AP Fastigheters personalpolicy beskriver tydligt företagets inställning
i frågor om arbetsmiljö, jämställdhet, friskvård, kompetensutveckling, successions- och karriärplanering. Den förtydligar regler och
rutiner för medarbetarnas rättigheter, skyldigheter och uppförande.
Företagets värderingar påverkar också synen på gåvor och representation. AP Fastigheter har därför en policy med detaljerade riktlinjer
avseende gåvor och representation.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Företagets miljöansvar
AP Fastigheter har en miljöpolicy med inriktning på ett samhälle
med uthållig tillväxt och långsiktig hänsyn till människor och miljö.
Ansvar för miljön tas också i en vidare betydelse genom att företaget
värnar om kultur- och skönhetsvärden. Detta sker genom krav på
estetiskt tilltalande arkitektur och design för byggnaderna och deras
omgivning. I företagets inköpspolicy ställs krav på affärsetik samt
produktionens och produkternas miljöpåverkan. Årliga mål sätts
och följs upp inom miljöområdet.
De viktigaste punkterna i miljöpolicyn är att:
• Verka för ett samhälle med uthållig tillväxt genom att bygga och
förvalta byggnader med långsiktig hänsyn till människor och miljö
• Värna om kultur- och skönhetsvärden
• Vara ett miljömedvetet företag och väl tillgodose kundernas
­efterfrågan av miljöanpassningar
• Styra miljöarbetet med affärsmässighet och engagemang
vårt ansvar – CSR 35
Ledarskap, medarbetarskap,
utveckling och friskvård i fokus
Inom fastighetsbranschen råder just nu hård konkurrens generellt sett, liksom om
medarbetarna. Därför är en personalpolitik som skapar motivation, engagemang och
trivsel samt erbjuder varje individ utvecklingsmöjligheter, en viktig framgångsfaktor.
46. Nöjd Medarbetarindex, NMI
/.*
AP Fastigheters verksamhet bygger på hög och jämn kompetens och nära kontakt mellan
medarbetare och hyresgäster, leverantörer, sammhällsrepresentanter och andra intressenter. En förutsättning för att verksamheten ska kunna bedrivas med hög kvalitet och ge
uthålligt god lönsamhet är att medarbetarna utöver att de har en hög kompetens är engagerade och motiverade.
För att uppnå detta arbetar AP Fastigheter aktivt med utbildning och olika aktiviteter för att
skapa delaktighet hos personalen. Under 2006 har fokus för personalarbetet varit satt på
­ledarskapsutbildning, utbildning i företagets verksamhetsprocesser, jämställdhet, arbetsmiljöfrågor och friskvårdssatsningar.
Personalutveckling
Hur väl en medarbetare trivs på sin arbetsplats är beroende av synen på ­arbetsuppgifterna,
karriär- och utvecklingsmöjligheterna, gemenskapen med kollegorna samt ersättningen.
Det räcker inte med att bara någon eller några av dessa saker upplevs som bra utan oftast
är det helhetsintrycket som avgör. För att erbjuda en bra helhet gör AP Fastigheter därför
ett flertal satsningar inom personalområdet.
AP Fastigheter arbetar aktivt med kompetensutveckling under samlingsnamnet APF-skolan.
Utbildningarna som tar avstamp i företagets affärsstrategier, mål och verksamhetsprocesser
drivs med både interna och externa lärare. Under 2006 genomförde APF-skolan ett 30-tal
utbildningar inom skilda områden för olika målgrupper. Exempelvis hölls kurser i hyres­
juridik, entreprenadjuridik, förhandlingsteknik, kravhantering och ledarskap. Under 2006
har AP Fastigheter investerat cirka 9 000 kronor per anställd i kompetensutveckling.
Liksom tidigare år har ”Nöjd Medarbetarindexundersökning” (NMI) genomförts. Syftet
med undersökningen är att kartlägga hur medarbetarna upplever företaget, ledarskapet
samt sin egen roll och utveckling. Under året har NMI-processen utvecklats ytterligare och
kompletterats med handlingsplaner som ännu tätare kopplats till företagets mål och
­affärsmässiga utmaningar. Resultatet från årets undersökning var högt, liksom tidigare år.
Under 2006 har även en särskild hälso- och friskvårdssatsning genomförts. Bland annat
har föreläsningsserier arrangerats om kost och träning samt möjlighet till fysiologiska
tester har erbjudits.
Utvecklingssamtal och lönesättning
Alla medarbetare hos AP Fastigheter har en gång om året utvecklingssamtal och lönesamtal med sin närmaste chef. Syftet är att planera den fortsatta utvecklingen av medarbetarna,
organisering av arbetet och successionen inom företaget. Varje medarbetare ska ha en
egen utvecklingsplan. Lönesamtalet sker med utgångspunkt från medarbetarsamtalet och
36 medarbetare och organisation
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
syftar till att på ett tydligt sätt koppla prestation till belöning så att
medarbetarna känner sig delaktiga och rätt belönade efter sin ­insats.
Under 2006 har lönerevisionsprocessen setts över för att på bästa
sätt kunna möta företagets och medarbetarnas krav på en rättvis
och jämställd belöningspolicy.
För att premiera måluppfyllnad har AP Fastigheter även ett resultatdelningssystem. Detta omfattar samtliga anställda i företaget utom
vd och bygger på utfallet av två benchmarkmål, Svenskt Fastighetsindex och Nöjd-Kund-Index. Vid maximalt utfall utbetalas en extra
ersättning på två månadslöner.
Under 2006 uppgick löner och andra ersättningar till personalen
exklusive sociala avgifter till 108 mkr. Detta motsvarar 3 procent av
omsättningen.
Kompetensförsörjning och karriärplanering
Fastighetsbranschen är utsatt för hård konkurrens om ­medarbetarna.
Att aktivt arbeta med successionsplanering är därför en viktig uppgift. I de årligen återkommande medarbetarsam­talen förs diskussion mellan chef och medarbetare om lämpliga mål för karriären
och planer för att nå dessa sätts upp.
47. 3 års nyckeltal
2004
2005
2006
Medelantal anställda
300
271
271
Antal anställda per 31 december
300
274
267
Snittålder
43
43
45
Personalomsättning,%
6,7
14,0
9,6
10 863
10 930
12 337
7 857
16 148
21 659
10,3
9,0
Hyresintäkter per anställd, tkr
Rörelseresultat per anställd, tkr
Kompetensutvecklings­kostnad per anställd, tkr
48. Åldersstruktur- och könsfördelning
Ålder
Kvinnor
Antal
Andel
Antal
Män
Andel
Totalt
Antal Andel
- 29 år
5
4
3
2
8
3
30-39
56
45
33
23
89
33
40-49
34
27
50
35
84
32
50-59
23
19
38
27
61
23
60-65
6
5
19
13
25
9
124
100
143
100
267
100
Totalt
49. Sjukfrånvaro
%
2004
2005
2006
4,7
5,7
5,5
Korttidssjukfrånvaro
39
29
30
Långtidssjukfrånvaro
61
71
70
Sjukfrånvaro för män
4,5
5,3
5,2
Sjukfrånvaro för kvinnor
4,9
6,2
5,8
Sjukfrånvaro, anställda under 30 år
1,9
2,4
2,1
Sjukfrånvaro, anställda 30-49 år
3,8
4,9
3,9
Sjukfrånvaro, anställda 50 år och över
8,0
8,5
10
Total sjukfrånvaro
Koncernen har under 2006 haft en personalomsättning på 9,6 procent. Företaget har som rutin att alltid annonsera ut lediga tjänster
internt innan de annonseras externt. Av de tjänster som har tillsatts
under 2006 har 50 procent tillsatts genom internrekrytering, vilket
är i linje med företagets ambition att skapa goda möjligheter till
karriär inom företaget.
9,7
Medarbetare
Vid årsskiftet 2006/07 hade AP Fastigheter 267 medarbetare. Av
dessa var 54 procent män och 46 procent kvinnor. Mot bakgrund av
att fastighetsbranschen av tradition är mansdominerad är andelen
kvinnor förhållandevis hög. Den genomsnittliga åldern var 45 år.
Sjukfrånvaron ligger på en för branschen normal nivå, i genomsnitt
5,5 procent under 2006. För alla som är sjukskrivna längre tid än
fyra veckor görs rehabiliteringsplaner. AP Fastigheter har ett rehabili­
teringsarbete som väsentligt minskat sjukskrivningstiden. Av de
långtidssjukskrivna återgår 80-90 procent till arbete inom ­företaget.
Under året inträffade inga arbetsplatsolyckor som gav upphov till
mer än en dags sjukfrånvaro.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
medarbetare och organisation 37
38 medarbetare och organisation
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Fokus 2007
Personalarbetet 2007 kommer att ha samma inriktning som 2006.
Arbetets fokus ligger på utveckling av ledarskap, utbildning i företagets processer, jämställdhet och arbetsmiljöfrågor samt på en fortsatt friskvårdssatsning.
Den finansiella delen fokuserar på portföljförvaltning, fastighetstransaktioner, projektutveckling och finansiering.
Den operativa delen fokuserar på fastighetsförvaltning och ­utveckling
av det befintliga beståndet och är uppdelad i tre affärsområden,
Kontor, Handel och Bostäder. Arbetet är därefter organiserat i specialistfunktioner för teknik och service med regional indelning,
fastig­hetsutveckling, uthyrning och kundtjänst.
Under 2007 kommer AP Fastigheter att delta i ”Great place to
work” årliga undersökning ”Bästa arbetsplatsen”. Målet med deltagandet är förutom att få en jämförelse med andra arbetsplatser att
få ytterligare underlag för att utveckla AP Fastigheter som arbetsgivare och attraktiv arbetsplats. I dagens hårda konkurrens om att
kunna attrahera och behålla de bästa förmågorna, blir det allt viktigare för företaget att kunna profilera sig med en bra företagskultur,
ett gott ledarskap samt konkurrenskraftiga belöningssystem och
­andra anställningsvillkor. Allt grundat på övertygelsen att detta
­skapar de bästa förutsättningarna för företaget att kunna upprätthålla en långsiktigt hög lönsamhet.
Företaget styrs via ett ledningssystem som utgår från företagets
­affärsplaner. Till stöd för vd i det operativa och strategiska ansvaret
finns en ledningsgrupp. Vd har också stöd av ett antal råd, till exempel investerings- och portföljråd, marknadsråd, finansiellt råd och
IT-råd. Till stöd för vd och verksamhetsområdena finns centrala
stödfunktioner. Dessa är Ekonomi och finans, Juridik, Kommunikation och Företagsutveckling/Personal som även inkluderar interna
och externa servicetjänster (FM). AP Fastigheter arbetar ofta i projektform där medarbetare från de olika verksamhetsområdena deltar. Syftet är att ha specialister inom varje del som tillsammans ger
bred ­specialistkompetens.
Organisation
Ett modernt och framgångsrikt fastighetsföretagande kräver en rad
olika kompetenser och specialistkunskaper för att kunna möta krav
och behov från företagets olika intressenter, men också för att klara
den allt hårdare konkurrensen på marknaden. Därför har AP
­Fastigheter organisatoriskt delat upp verksamheten i två delar; en
med finansiellt fokus (baserad i Stockholm) och en med operativt
fokus (med kontor i Stockholm, Uppsala och Göteborg). För att tydliggöra uppdelningen sitter de olika delarna åtskilda på två olika
kontor i Stockholm. Inom respektive del utförs arbetet med hög
grad av specialisering. Samverkan och stort utbyte sker mellan de
olika delarna för att få ut maximalt av organisationen.
Kvalitetssäkrade verksamhetsprocesser
AP Fastigheter har sedan några år tillbaka arbetat med att utveckla
och dokumentera företagets olika verksamhetsprocesser. Arbetet
som går under benämningen Utveckla Arbetssätt och Stödverktyg
(UAS) syftar till att standardisera företagets alla kritiska arbetsprocesser. Genom utveckling och standardisering av mallar och verktyg
drar företaget lärdom av gjorda misstag och säkerställer likartad
hantering i arbetets olika delar.
*OOP
GÚSF
7%
&LPOPNJPDImOBOT
1PSUGÚMKGÚSWBMUOJOH
4UÚEGVOLUJPOFS
'BTUJHIFUTJOWFTUFSJOHBS
'BTUJHIFUTGÚSWBMUOJOH
1SPKFLUVUWFDLMJOH
'BTUJHIFUTVUWFDLMJOH
6UIZSOJOH
"GGÊSTPNSÌEFO
,POUPS
)BOEFM
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
#PTUÊEFS
6QQTBMB
#PTUÊEFS
5FLOJLTFSWJDF
4UPDLIPMN
6QQTBMB
(ÚUFCPSH
medarbetare och organisation 39
Aktivt miljöarbete
minskar kostnaderna
AP Fastigheter bedriver ett aktivt miljöarbete. Arbetet syftar
inte bara till att minska miljöbelastningen utan också till att
ge företaget lägre kostnader.
Miljöarbetet planeras, genomförs och följs upp utifrån ett miljöledningssystem som innehåller miljöpolicy, mål, program och verktyg.
Miljöledningssystemet är integrerat med företagets kvalitetssystem
och samordnat med affärsplaneringen.
De viktigaste punkterna i miljöpolicyn är att:
• Verka för ett samhälle med uthållig tillväxt genom att bygga och
förvalta byggnader med långsiktig hänsyn till människor och miljö
• Värna om kultur- och skönhetsvärden
• Vara ett miljömedvetet företag och väl tillgodose kundernas
­efterfrågan av miljöanpassningar
• Styra miljöarbetet med affärsmässighet och engagemang
Löpande inventering av miljöskulder
AP Fastigheter har ett stort antal stödverktyg och rutiner för miljöarbetet. Bland annat finns ett driftrapporteringssystem som möjliggör att i detalj följa förbrukningen av värmeenergi, elkraft och tappvatten per fastighet.
En sammanställning av miljöskulder har utförts på fastigheterna.
Denna används till att göra prioriteringar mellan olika åtgärder som
måste utföras för att minska miljöskulderna. En av de identifierade
miljöskulderna är PCB. Saneringar görs löpande i de fastigheter där
PCB identifieras.
AP Fastigheter lägger också ner resurser på att inventera och prissätta
miljöskulder och miljörisker inför köp och försäljning av fastigheter. På
så sätt undviker företaget oförutsedda utgifter för framtida saneringar.
Miljöarbetet i framtiden
Cirka 40 procent av den totala energianvändningen i Sverige går till
fastigheter. Inom det här området kan därför insatser göras för att
minska miljöbelastningen i samhället. Det finns en allt större medvetenhet om sambandet mellan energianvändning, utsläpp av växthusgaser och påverkan på miljön. Klimatförändringarna medför förväntningar
på ett allt extremare väder. Det är därför viktigt att väga in effekterna av
detta i byggande och förvaltning till exempel genom att minska ­riskerna
för skador och att utföra säkerhetshöjande åtgärder.
Under de närmaste åren bedöms energifrågorna komma att stå i
fokus för miljöarbetet. Exempel på viktiga frågor i framtiden är
40 miljö
­ onopolsituationen för fjärrvärme, koldioxidskatter, el-certifikat,
m
energideklarationer av byggnader, handel med utsläppsrätter, elmarknaden i Sverige och dess utvidgning till Europa, råoljepriser,
och alternativa uppvärmningsformer.
Resursförbrukningen viktig vid värdering
En lag om energideklaration av byggnader infördes den 1 oktober
2006. Bakgrunden är ett EG-direktiv från 2002 där lagens syfte är
att främja en effektiv användning av energi i byggnader. Lagförslaget innebär i korthet att fastighetsägare blir skyldiga att med hjälp
av energiexperter upprätta en energideklaration när en byggnad ska
uppföras, innan en byggnad säljs eller en bostad/lokal ska hyras ut
eller en bostadsrätt ska överlåtas. Fastigheternas förbrukning av
värme, el, kyla och vatten kan komma att bli en lika viktig faktor vid
köp och försäljning som miljörisker och miljöskulder är i dagsläget.
AP Fastigheter är redan långt framme och arbetar aktivt med dessa
frågor, bland annat med framtagande av riktvärden för fastigheter
och beräknade energisparpotentialer.
Ökad kunskap om miljörisker
Det pågår flera projekt inom bygg- och fastighetssektorn som syftar
till att fasa ut användningen av ämnen med farliga egenskaper ur
kemiska förbrukningsprodukter och byggvaror. Exempel på ett projekt där AP Fastigheter medverkar är MilaB. Genom projektet har
AP Fastigheter bidragit vid utvecklingen av ett nytt webbaserat verktyg för miljöbedömning av byggvaror. Målet är att öka antalet byggvaror som omfattas av bedömningarna från cirka 4 000 till cirka
6 000 inom några år.
AP Fastigheter deltar också som en aktör i regeringens initiativ
Bygga­­Bo-dialogen. ­Under året har företaget medverkat i ByggaBodialogens miljöklassificeringsprojekt och gjort testklassningar. Målet
är att skapa ett branschgemensamt system som kan användas som
incitament för utveckling av miljöarbete inom byggsektorn.
Kunskapen om befintliga miljörisker och miljöskulder i mark och
byggnader i Sverige förväntas öka successivt under de närmaste
åren. Exempel på detta är den inventering som pågår genom Länsstyrelsernas försorg och som syftar till att riskklassificera mark och
de miljöklassificeringar och energideklarationer av byggnader som
fastighetsägare utför på eget initiativ. I takt med att denna information blir tillgänglig för aktörerna i branschen kommer de fastighetsbolag som har de miljömässigt bästa fastigheterna att kunna dra
fördel av att öppet redovisa sina fastigheters miljöstatus.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Fokusområden, mål och resultat för miljöarbetet
Fokusområde
Miljömål
Miljöarbete och resultat
Ekonomi
Energihushållning
• Kartlägga elanvändningen
• Genomför sedan 1999 ett
omfattande energisparprojekt
• Genomförda energisparprojekt
har inneburit att den relativa
förbrukningen av värme nu är
10 procent lägre jämfört med
år 1999. Detta motsvarar
12 mkr för 2006
• Successivt övergå till energi­
former med låg miljöbelastning
• Samverkan med och information till kunder för minskad
energianvändning
• Mål för energibesparing och
värmeförbrukning; beräknade
energisparpotentialer ska
genom driftoptimering sparas
till år 2007
• Mediaanvändningen skall
minska med 3 procent 2007
jämfört med 2006
• Livscykelkalkyler vid ny- och
ombyggnad
• Den relativa värmeförbrukningen
har minskat varje år sedan
1999. Den relativa energianvändningen mellan 2005 och
2006 var oförändrad
• 60 procent av fastigheterna har
nått beräknade energispar­
potentialer:
- Avläsningsdata från media har
strukturerats för att underlätta
vid energideklarationer
- Utreder uppvärmning med
egen pelletspanneanläggning för
fastigheter i Danderyd
-Oljeeldning är utfasad
• All fastighetsel utgörs av
vattenkraftsbaserad elkraft
• LCC-upphandlingar har utförts
för ventilationsanläggningar vid
ombyggnad
Materialval och
kemikaliebegränsning samt
miljörisker och miljöskulder
• Användning av miljöskadliga
ämnen vid förvaltning och
byggande ska minskas
• Aktivt arbeta för att undvika
miljöskulder och miljörisker
• Målet för tillämpningen av
MilaB:s (miljöbedömning av
byggvaror) undvikslista är
100 procent
• MilaB:s undvikslista som
specificerar vilka material och
produkter som inte får användas
är implementerad
• Riktlinjer för hur materialen får
användas är implementerade
• Erfarenhet visar att det lönar
sig att miljögranska material
och bygga in miljöriktiga
material och på så sätt undvika
framtida skador eller saneringar
• Sammanställningar av
miljörisker/miljöskulder i mark
och byggnader har genomförts
• För ny- och ombyggnadsprojekt
utformas en specificerad
miljöplan
• Cirka 9 500 längdmeter PCBfogar i fasader har sanerats
under 2005–2006
Restprodukter och avfall
• Minska mängden osorterat
avfall
• Hyresavtal med incitament att
minska avfall
• Effektivisera avfallshanteringen
• Bättre beräkna förutsättningarna
för källsortering
• Samordna upphandling av
avfallshantering för att minska
transporter och kostnader
Arkitektur, design och konst
• Ge ökad kunskap och infor­­­­
mation till medarbetarna om
estetiska frågor
• Byggnadens estetiska värden
behandlas som en tillgång att
förvalta och kapitalisera
• Ska vara drivande i branschen
i arkitektur, design och
konstfrågor
• Arkitekturpolicy implementerad
• Kostnaden för avfallshanteringen var 2006 25 mkr.
Miljöarbetet kommer att
resultera i att denna kostnad
minskas
• Bedömningen är att fastighetsbeståndets attraktion upp­­­­skattas av kunderna och ökar
betalningsviljan
• Långsiktigt öka attraktionen
och kundnöjdheten
• Arkitekturråd inrättas
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
miljö 41
Egen personal i varje
del av verksamheten
Edgar Quintero har arbetat hos AP Fastigheter som servicetekniker sedan 2003 och han
ansvarar för att vardagen fungerar i några av våra fastigheter i Stockholm city. Varje år
låter vi våra kunder bedöma vårt arbete och mot bakgrund av resultatet i undersökningen
fick Edgar priset som årets bästa servicetekniker 2006.
Edgar representerar, som person, mycket av AP Fastigheters filosofi. Enkelt uttryckt så
skulle man kunna säga att AP Fastigheter tror på att ha egna engagerade och kompetenta medarbetare i alla delar av verksamheten. Vi tror på att varje enhet inom verksamheten
måste vara specialiserad inom sitt område och vi tror på att delarna tillsammans skapar
en stark helhet. Att våra kunder trivs och är nöjda är målet och på just det är Edgar ett
levande bevis – och vi vet att hans ­arbete direkt påverkar sista raden i resultaträkningen.
42 fastighetsförvaltningsfilosofi
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Hög värdeökning av
fastighetsbeståndet
50. Marknadsvärde, mkr
2005
2006
IB Marknadsvärde
30 170
32 226
Avyttringar
-2 592
-972
1 868
0
Förvärv
Investeringar i projekt
Värdeförändring
307
626
2 473
3 453
32 226 35 333
UB Marknadsvärde
51. Marknadsvärde 2005–2006, mkr
2005
Värdeförändring
2006 enligt SFI, %
Stockholms innerstad
Kommersiell
9 792 11 082
Bostäder
45
54
12,2
20,0
Stockholms ytterstad
Kommersiell
10 391 11 513
Bostäder
1 351 1 531
6,5
12,8
Uppsala
Kommersiell
Bostäder
2 657
3 017
2 877
3 518
7,6
16,2
Göteborg
Kommersiell
Bostäder
3 757
254
4 466
293
17,4
15,5
31 264 35 333
11,4
Jmfb bestånd
964
Totalt bestånd
32 228 35 333
11,5
52. Värderingsantagande, ett genomsnitt
Inflation, % per år
2
Kalkylränta (nominellt), %
7,1
Direktavkastningskrav restvärde, %
5,7
Värdet på AP Fastigheters innehav steg med 11,4 procent under 2006 för ett
jämförbart bestånd. Det är den högsta värdeökningen sedan 2000. Värdeförändringen i genomsnitt i Svenskt Fastighetsindex uppgick till 10,4 procent.
Marknadsvärdet på AP Fastigheters fastighetsbestånd uppgick vid årsskiftet 2006/07 till
35,3 mdkr (32,2). Med justering för genomförda avyttringar och investeringar i projekt om
626 mkr uppgick värdeförändringen för 2006 till 11,5 procent eller 3 453 mkr (2 473).
Sedan 1998, då AP-fonderna bolagiserade AP Fastigheter, har högre procentuell värdeförändring endast uppvisats 2000. I ett jämförbart bestånd uppgick värdeförändringen till
11,4 procent.
Per halvårsskiftet 2006 hade fastighetsbeståndet i ett jämförbart bestånd ökat i värde med
6,4 procent justerat för investeringar, vilket innebär att 5 procent av ökningen är hänförlig till
andra halvåret 2006.
I princip samtliga fastigheter har ökat i värde under 2006. Detta beror främst på marknadens sänkta direktavkastningskrav samt på bolagets aktiviteter. De få fastigheter som
uppvisat negativa värdeförändringar har gemensamt att det är större hyresgäster som har
flyttat ut och lokaler som ­behöver byggas om för att kunna hyras ut på nytt.
Extern värdering två gånger om året
AP Fastigheter värderar samtliga fastigheter med hjälp av externa värderingsföretag två
gånger per år, vid hel- och halvårsskiftet. Vid utgången av första och tredje kvartalet görs
marknadsvärdering av ett urval av fastigheterna genom intern värderingsexpertis, varvid
generella slutsatser även dras avseende helheten. Inför årsskiftet 2006/07 värderades
AP Fastig­heters bestånd av företagen DTZ och Forum Fastighetsvärdering, vars värderare
är auktoriserade av Samfundet för Fastighetsekonomi. I värdet ingår förutom bebyggda
fastigheter och tomträtter också bedömda värden från detaljplanelagda byggrätter och
arrenden.
Kommersiellt, kr/kvm
405
Bostäder, kr/kvm
447
Långsiktig vakans, %
3,7
Värderingsmetoder
Varje värderingsobjekt som i huvudsak motsvarar en fastighet, värderas för sig utan hänsyn
till portföljeffekter. Marknadsvärdet från värderarna uttrycks som ett värde per ­värderings­objekt
med ett osäkerhetsintervall på +/– 5–10 procent. Summan av de bedömda marknadsvärdena
för de enskilda värderingsobjekten motsvarar marknadsvärdet på fastighetsbeståndet.
Bostäder, %
Fastigheterna har värderats med samma värderingsprinciper sedan AP Fastigheter anslöt
sig till Svenskt Fastighetsindex (SFI) 1997. I huvudsak används en avkastningsbaserad
värderingsmetod som bygger på kassaflödesanalyser med en tioårig kalkylperiod.
Drift och underhåll
53. Direktavkastning för restvärde, %
Lokaler, %
Stockholm innerstad
4,75-5,25
3,00
Stockholm ytterstad
6,25-6,75
3,50-4,00
Göteborg
5,25-6,25
4,00-4,50
Uppsala
5,75-6,25
4,25-5,00
44 marknadsvärde
De externa värderarna besiktigar varje fastighet minst vart tredje år. Som underlag har
värderingsföretagen haft tillgång till lokalhyreskontrakt, information om vakanta lokaler,
faktiska drifts- och underhållskostnader samt planerade investeringar. Även historiska
siffror för perioden 2002–05 samt prognoser för 2007 har utgjort underlag.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Hyresinbetalningarna beräknas utifrån befintliga lokalhyresavtal fram till avtalstidens slut.
Lokalhyreskontrakt med en utgående hyra som har bedömts vara marknadsmässig har
antagits förlängas med oförändrade villkor efter utgången av nuvarande kontraktsperiod,
medan övriga lokalhyror justeras till en marknadsmässig ­ hyresnivå. För bostäder har
­hyresförändringarna initialt bedömts utifrån vilken ort och vilket marknadssegment den
enskilda fastigheten finns i.
54. Direktavkastning, kontor 1990-2006
Kassaflödet för driftskostnader baseras på prognoser framtagna av AP Fastigheter. Kassa­
flödet för underhåll och administrationskostnader är dels baserat på faktiska kostnader,
dels på erfarenheter av jämförbara objekt. Investeringar har bedömts utifrån det investeringsbehov som föreligger.
Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för jämförbara fastigheter.
När de externa värderarna har gjort en första värdering lämnas denna till AP Fastigheter
för genomgång och kvalitetssäkring. Detta för att säkerställa att all indata är korrekt.
­Genomgång hålls sedan med värderarna som färdigställer den slutgiltiga värderingen. Det
är viktigt att notera att alla fastighetsvärderingar är resultatet av en värderares bedömning
vid en given tidpunkt och att de därför dels är behäftade med viss osäkerhet, dels är
­aktuella vid just denna värdetidpunkt.
4UPDLIPMNJOOFSTUBE
(ÚUFCPSH
4UPDLIPMNZUUFSTUBE
6QQTBMB
,ÊMMB%5;
55. Direktavkastning, bostäder 1990–2006
Känslighetsanalys
Bedömningen av fastigheternas marknadsvärden är känsliga för de antaganden som görs.
Genom att variera ett antal parametrar erhålls ett mått på känsligheten i värderingen.
Störst positiv påverkan på beståndets värde fås genom att minska direktavkastningskravet
med en procentenhet, då värdet på beståndet ökar med 4 086 mkr. Den variabel som har
minst värdepåverkan av de analyserade är en ökning av kalkylräntan med en procentenhet.
Negativ värdepåverkan av en sådan förändring blir 2 504 mkr.
4UPDLIPMNJOOFSTUBE
(ÚUFCPSH
4UPDLIPMNZUUFSTUBE
6QQTBMB
,ÊMMB%5;
56. Känslighetsanalys marknadsvärde fastighet
Svenskt Fastighetsindex – SFI
AP Fastigheter är initiativtagare till och medlem i Svenskt Fastighetsindex, SFI, sedan
starten 1997. 2006 hade SFI 13 medlemsföretag och representerar sammanlagt 1 027
fastigheter till ett värde av cirka 197 mdkr.
SFI redovisar avkastning mätt som totalavkastning, direktavkastning och värdeförändring.
Avkastningarna mäts både för fastighetsmarknaden som helhet och för olika marknadssegment (ort och fastighetsslag). Mätmetoden är samma för 21 länder som är knutna till
IPD – Investment Property Databank – vilket därför möjliggör jämförelser på avkastning
mellan olika länder, städer och typer av fastigheter.
Mkr
+1%-enhet
-1%-enhet
Direktavkastningskrav
–3 154
+4 086
Kalkylränta
–2 504
+2 752
Marknadshyra, lokaler
+10%
-10%
+3 187
–3 621
Utöver indexet skapas en omfattande fastighetsdatabas med information som ger möjligheter till jämförelser av strategisk marknadsinformation om hyror, drift – och underhållskostnader, vakanser och nyuthyrning.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
marknadsvärde 45
57. Totalavkastning för AP Fastigheter enligt SFI
Avkastning i totalt bestånd
Totalavkastning för 2006 för Svenskt Fastighetsindex uppgick i genomsnitt till 17,2 procent (12,9) inklusive transaktioner och genomförda projekt. Direktavkastningen uppgick
till 5,0 procent (5,1) och värdeförändringen till 11,7 procent (7,4).
ÌS
ÌS
"1'BTUJHIFUFS
ÌS
4'*
ÌS
AP Fastigheter överpresterade i SFI avseende totalavkastning och direktavkastning då
­totalavkastningen uppgick till 19,0 procent (15,6) och direktavkastningen uppgick till
6,7 procent (6,3). Värdeförändringen var strax under SFI och uppgick till 11,5 procent
(8,8).
Avkastning i jämförbart bestånd
För en jämförbar portfölj uppgick SFIs totalavkastning till 16,2 procent (12,7), värdeförändringen till 10,5 procent (7,0) och direktavkastningen till 5,2 procent. För ett jämförbart bestånd överpresterade AP Fastigheter SFI på samtliga avkastningsmått med en
­totalavkastning på 18,3 procent (12,7) en värdeförändring på 11,4 procent (8,2) och en
direktavkastning på 6,3 procent.
Högst totalavkastning, i både SFI och för AP Fastigheter, uppvisades för ­fastighetskategorin
industri. Totalavkastningen för AP Fastigheters industrisegment uppgick till 25,0 procent
och för SFI till 25,4 procent. Andelen industrifastigheter är dock liten och uppgår endast
till 3 procent för AP Fastigheter och till 2 procent för SFI.
Bland de värdemässigt mer betydande fastighetssegmenten totalavkastade butiksfastigheterna högst med 22,4 procent för AP Fastigheter och 18,5 procent för SFI.
Lägst totalavkastning i SFI uppvisade kontorssegmentet med 15,4 procent, vilket är att
jämföra med AP Fastigheters 17,2 procent.
Den ort och fastighetskategori som uppvisar högst totalavkastning i AP Fastigheters
­jämförbara bestånd är Göteborg kommersiellt med 24,0 procent.
Mätt som värdeförändring uppvisade AP Fastigheters industrifastigheter högst värdeförändring med 17,5 procent och kontorsfastigheter lägst värdeförändring med 9,5 procent.
Mätt som ort och fastighetskategori uppvisade Göteborg kommersiellt högst värdeförändring med 17,4 procent och Stockholm ytterstad kommersiellt lägst värdeförändring med
6,5 procent.
46 marknadsvärde
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Stabil räntenivå trots
stigande marknadsräntor
Under 2006 steg marknadsräntorna kraftigt. Samtidigt ökade den genomsnittliga
räntenivån i låneportföljen endast marginellt trots att företagets genomsnittliga
räntebindningstid förlängdes med två månader.
Svensk ekonomi har under 2006 gått för högtryck. Stark tillväxt, stigande sysselsättning
och en beskedlig inhemsk inflationstakt ledde till penningpolitiska åtstramningar. Under
2006 höjde Riksbanken reporäntan vid sex olika tillfällen med sammanlagt 1,5 procentenheter. Vid utgången av 2006 låg Riksbankens reporänta på 3,0 procent, en fördubbling
jämfört med samma tidpunkt 2005.
Detta har påverkat de korta marknadsräntorna som har haft en kraftig men jämnt stigande
trend under hela 2006. I början av året låg tre månaders Stibor på något under 2,0 procent
för att vid slutet av året ligga på över 3,25 procent, en ökning med drygt 60 procent.
De långa och medelånga marknadsräntorna följde samma mönster fram till halvårsskiftet.
Därefter har de medelfristiga marknadsräntorna i princip utvecklats parallellt medan de
långfristiga marknadsräntorna har sänkts något. Detta har lett till en historiskt svag lutning i avkastningskurvan på swapmarknaden. Förklaringen ligger i de internationella
­avmattningstendenser som kan skönjas, framför allt i den amerikanska ekonomin, och att
efterfrågan på långa räntor blivit större än utbudet.
58. Marknadsränteutveckling
4OJ
Ì
Ì
N
NÌO4UJCPS
Upplåningen via kapitalmarknaden sker utan officiell rating, eftersom AP Fastigheter är
helägt av AP-fonderna. Kopplingen till ägandet säkerställs genom att programmen innehåller så kallade ”change of control”-klausuler. För investerarna i obligationsprogrammet
innebär det att de ges rätt att påkalla återbetalning om AP-fondernas samlade innehav i
bolaget, såväl direkt som indirekt, understiger 51 procent. För certifikatsprogrammet
innebär klausulen att AP Fastigheter förbinder sig att inte emittera certifikat om ­AP-fondernas
samlade innehav i bolaget, såväl direkt som indirekt, skulle understiga 51 procent.
ÌST4XBQ
4OJUUSÊOUBJQPSUGÚMKFO
59. Största emittenter av företagsobligationer
.ELS
(FOFSBM
&MFDUSJD
7PMWP
5SFBTVSZ
5FMJB
4POFSB
'PSUVN
Upplåningsstruktur
AP Fastigheter har en aktiv skuldhantering och finansierar sin verksamhet främst på den
svenska kapitalmarknaden. Finansieringen sker via bolagets obligations- och certifikatsprogram som vid årsskiftet svarade för 75 procent (73) av den totala upplåningen. Resterande del av finansieringen sker via upplåning i det svenska banksystemet med pantbrev
som säkerhet.
ÌST4XBQ
"1'BTUJHIFUFS
&0/
Källa: Bloomberg
60. Fördelning på finansieringskällor
.5/QSPHSBN
4ÊLFSTUÊMMEBMÌO
$FSUJmLBU
Finansiella mål och finanspolicy
AP Fastigheter har en centraliserad finansverksamhet för upplåning och likviditetshantering.
Det övergripande målet för finansverksamheten är att nå en kostnadseffektiv upplåning
inom den nivå för finansiell riskexponering som ägarna fastställt. För närvarande uttrycks
denna nivå som att räntetäckningsgraden varaktigt ska överstiga 1,9 gånger. Kostnads­
effektivitet uppnås genom en aktiv skuldförvaltning och en bred upplåningsstruktur.
Riskhanteringen utgår från en av styrelsen fastställd finanspolicy. I denna ­definieras en
norm för låneportföljens räntebindningsstruktur, krav på bekräftade kreditfaciliteter och
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
finansiering 47
61. Finansieringskällor
Varav Låneram,
utnyttjat,
Ränta,
mkr
mkr
%
Bekräftade kreditfaciliteter
5 050
-
Certifikat-
program
6 000
2 545
2,9
Obligations-
program
10 000
7 399
3,6
Säkerställda lån
-
3 235
4,1
62. Kapitalstruktur
Mkr
2005
2006
Eget kapital
15 366 17 785
Räntebärande skulder
13 403 13 179
Ej räntebärande skulder
4 605 5 899
Summa eget kapital och skulder
33 374 36 663
Kassa, bank och kortfristiga placeringar
693
46 Soliditet,%
898
49
63. Räntebärande skuld och skuldsättningsgrad
.LS
HHS
restriktioner för kapitalbindningen. Normen för låneportföljens räntebindningsstruktur
fastställs genom prognoser för det framtida kassaflödet från verksamheten. Målsättningen
är att välja den räntebindningsstruktur som ger lägst finansieringskostnad över tiden utan
att kravet på den lägsta nivån för räntetäckningsgraden riskeras. I normen finns även ett
avvikelsemandat för att rent praktiskt kunna hantera förändringar i låneportföljen.
För att begränsa refinansieringsrisken anger finanspolicyn restriktioner för kapitalbindningen. Exempelvis får den korta upplåningen maximalt uppgå till 40 procent av den
­totala låneportföljen. Högst 20 procent av den totala låneportföljen får förfalla till betalning inom samma kvartal och minst 30 procent av låneportföljen ska ha en löptid på mer
än två år. Vidare ska det finnas bekräftade kreditfaciliteter som minst motsvarar den del
av skulden som förfaller till betalning inom 12 månader. Den säkerställda upplåningen får
inte överstiga 20 procent av fastigheternas samlade marknadsvärde, vilket ger en trygghet
för finansiärerna på kapitalmarknaden.
AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning av finansiella instrument enligt IAS 39. I
­finanspolicyn uppställs regler för dokumentation av riskhanteringen i enlighet med detta
regelverk. Även finansiella instrument som inte uppfyller kraven på säkringsredovisning
medges av finanspolicyn. Värdeförändring av de finansiella instrument som inte uppfyller
kraven tas i enlighet med regelverket över resultatet.
Räntebärande låneskuld
Den räntebärande skulden vid årets slut uppgick till 13 179 mkr (13 403). Vid samma
tidpunkt uppgick soliditeten till 49 procent (46) och skuldsättningsgraden uppgick till
0,7 gånger (0,9). Den förbättrade soliditeten och skuldsättningsgraden beror främst på
fastigheternas värdeuppgång.
64. Låneportfölj
3ÊOUFCÊSBOEFTLVME
4LVMETÊUUOJOHTHSBE
Förfall
Räntebindning
Belopp, mkr
Andel, %
Ränta, %
Kapitalbindning
Belopp, mkr
Andel, %
Inom 1 år
4 843 37
3,4
3 576 Inom 2 år
1 543 12
3,4
1 893
14
Inom 3 år
1 278
10
3,3
2 895
22
Inom 4 år
1 075
8
5,0
1 475
11
Inom 5 år
1 250
9
3,9
1 550
12
Inom 6 år
1 390
10
3,9
990
Inom 7 år
-
-
-
-
Över 7 år
1 800
14
4,2
800
6
13 179
100
3,7
13 179
100
27
8
0
enomsnittlig räntbindningstid uppgår till 42 månader och genomsnittlig kapitalbindningstid
G
uppgår till 38 månader.
48 finansiering
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Finansiella risker och riskhantering
I finanspolicyn definieras även de finansiella risker som AP Fastigheter är utsatt för och hur dessa risker ska hanteras
och minimeras.
Ränterisk
Likviditets- och refinansieringsrisk
Motpartsrisk
Valutarisk
Definition
Risken för en resultatmässig
påverkan av förändringar i
marknadsräntan.
Definition
Risken för att inte kunna täcka
kortsiktiga likviditetsbehov och klara
refinansiering av lån som förfaller till
omsättning.
Definition
Risken för att motparten inte
fullföljer sina åtaganden, till
exempel kreditlöften, derivatavtal
och kortfristiga finansiella
placeringar.
Definition
Risken för en resultatmässig
påverkan av förändringar i
växelkursen mellan olika
valutor.
Riskbegränsning
Risken begränsas med hjälp av
en norm för låneportföljens
räntebindningsstruktur. Den
genomsnittliga räntebindningstiden ska dessutom ligga inom
intervallet 34-44 månader.
Riskbegränsning
Riskerna begränsas genom olika
finansieringsformer, begränsningar
för lånekapitalets förfall och
bekräftade kreditfaciliteter.
Riskbegränsning
Avtal som medför motpartsrisk
får endast ingås med banker och
finansiella institut som står under
Finansinspektionens tillsyn och
som bedöms inneha en kredit­värdighet som motsvarar bättre
rating än BBB+ (Standard &
Poor’s ratingskala). Tillgänglig
likviditet ska placeras i bank, på
dagslåne- eller certifikatmarknaden eller företagscertifikat som
innehar en kortfristig rating på
minst A – 1 med en maximal
löptid på tre månader.
Riskbegränsning
AP Fastigheter äger endast
fastigheter i Sverige och ska i
enlighet med finanspolicyn inte
vara exponerat för någon
valutarisk.
Upplåning mot säkerhet i det svenska banksystemet har minskat under året, vilket förklaras av att belånade fastigheter har sålts. Utestående volym uppgick vid årets slut till
3 235 mkr (3 632), vilket motsvarar 25 procent (27) av bolagets totala räntebärande
­låneskuld. Vid årsskiftet uppgick den säkerställda upplåningen till 9 procent (11) av fastig­
heternas samlade marknadsvärde.
Då andelen lån mot säkerhet minskat har istället upplåningen via bolagets certifikatprogram
ökat och den svarade vid årsskiftet 2006/07 för 19 procent (17) av den räntebärande låneskulden. Via obligationsprogrammet har AP Fastigheter genom nyupplåning och förlängningar emitterat 3 250 mkr (3 900) på den svenska obligationsmarknaden. Detta motsvarar
drygt 6 (7) procent av hela den emitterade volymen av företagsobligationer på den svenska
marknaden. Vid årsskiftet 2006/07 svarade obligationsprogrammet för 56 procent (56) av
bolagets totala räntebärande låneskuld. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för den
räntebärande skulden uppgick vid årsskiftet 2006/07 till 38 månader (38).
Räntekostnad
AP Fastigheters räntekostnad uppgick under året till 564 mkr (619) och den positiva
trenden med successivt minskad räntekostnad fortsatte. Detta förklaras främst av lägre
kreditmarginaler som även bidragit till att bolaget lyckats hålla den genomsnittliga räntan
i princip oförändrad under året, trots stigande marknadsräntor. Den genomsnittliga räntan
för låneportföljen har under 2006 ökat med endast 13 räntepunkter trots att den genomsnittliga bindningstiden har förlängts med 2 månader. Inklusive effekten av derivatinstrument uppgick den genomsnittliga räntan till 3,7 procent (3,6) vid årsskiftet 2006/07.
Exklusive effekten av derivatinstrument uppgick den till 3,6 procent (3,3).
65. Räntebärande skuld i förhållande
till fastigheternas marknadsvärde
66. Finansnetto
Mkr
2005
2006
Ränteintäkter
17
14
Räntebidrag
4
3
Orealiserad värdeförändring av derivat
6
0
-55
-24
Realiserad värdeförändring av derivat
Räntekostnader
-507
-508
Förtidslösen av lån
-44
-26
Övriga finansiella kostnader
-13
-6
-592
-547
Finansnetto
Den lägre räntekostnaden förklaras även av lägre kostnader i samband med förtidslösen av
lån och derivat som under året uppgick till 50 mkr (99). Ränteintäkterna uppgick till 17 mkr
(27) och avser främst intäkter från kortfristiga placeringar. Endast marginell värdeförändring
har uppkommit på derivat som inte uppfyller kraven på säkringsredovisning.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
finansiering 49
Räntebindningstid och räntetäckningsgrad
Stabil räntekostnadsutveckling är även beroende av vald räntebindningstid. Längre räntebindningstid ger, allt annat lika, en långsiktigt stabilare räntekostnadsutveckling, vilket är positivt i ett läge
med stigande marknadsräntor och vice versa. Under året har den
genomsnittliga räntebindningstiden förlängts med ytterligare 2 månader och den uppgick vid årsskiftet till 42 månader (40). Förlängningen beror på slutsatser dragna av gjorda prognoser över den
framtida ränteutvecklingen och den historiskt sett mycket flacka
avkastningskurvan.
Exklusive effekten av derivatinstrument uppgick den genomsnittliga
räntebindningstiden till 23 månader (24). Räntetäckningsgraden
för året uppgick till 3,9 gånger (3,1). Förbättringen förklaras främst
av lägre räntekostnader och ett fortsatt stabilt driftnetto. Justerat
för kostnader för förtidslösen av lån och derivat samt orealiserade
värdeförändringar på derivat uppgick räntetäckningsgraden till
4,3 gånger (3,7).
Bekräftade kreditfaciliteter
AP Fastigheter ska enligt finanspolicyn ha bekräftade kreditfaciliteter som minst motsvarar hela det lånebelopp som förfaller till
betalning inom 12 månader, vilket vid årsskiftet 2006/07 var
3 576 mkr. Be­kräftade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt
till 4 750 mkr (4 770). Därutöver fanns en outnyttjad checkkredit
på 300 mkr (320).
Derivatinstrument
AP Fastigheter eftersträvar att nå önskad räntebindningstid genom
val av lämpliga löptider vid nyupplåning och omförhandling av lån.
Som komplement används derivatinstrument för att justera räntebindningstiden till önskad struktur. För detta ändamål använder
AP Fastigheter för närvarande endast standardiserade ränteswapar i
svenska kronor. Vid årsskiftet 2006/07 hade AP Fastigheter nominellt 7 549 mkr (9 892) i utestående ränteswapar. Förändringen
mellan åren beror på att ränteswapar till ett nominellt värde av
1 140 mkr har förfallit och att 3 193 mkr har stängts innan slutför­
fallo­dagen. Under 2006 har nya ränteswappar på 1 990 mkr ingåtts.
direkt mot det egna kapitalet. Värdeförändringar av de instrument
som inte uppfyller kraven på säkringsredovisning redovisas enligt
regelverket över resultatet.
Under 2006 har förtidslösen och värdeförändring medfört att derivat­
instrumenten ökat i värde med 161 mkr (61) och motsvarande
­belopp har haft positiv påverkan på det egna kapitalet.
Räntebidrag
AP Fastigheters beroende av räntebidrag är marginellt. Nuvärdet av
återstående räntebidrag beräknas vid årsskiftet uppgå till 9,6 mkr
(11,7) och resultatet för 2006 har påverkats av räntebidrag med
3,4 mkr (3,6).
Likviditetshantering
AP Fastigheters kassaflöde i den löpande verksamheten är förhållandevis stabilt över tiden och periodiskt under året med i huvudsak
kvartalsvisa hyresinbetalningar. Under 2006 har den löpande
­verk­samheten som helhet givit ett likviditetsmässigt överskott med
1 817 mkr (1 175). Transaktionsverksamheten gör att betalningsflödena kan variera mellan olika år. Under 2006 har transaktionsverksamheten inneburit ett likviditetsmässigt nettotillskott på
620 mkr (597).
Ägarstruktur och vinstutdelning
AP Fastigheter ägs sedan 2003 av AP Fastigheter Holding som i sin
tur ägs till lika delar av 1–4 AP-fonden. AP Fastigheter Holding är
uteslutande finansierat med kapital från sina ägare. AP Fastigheter
har under 2006 utbetalt utdelning till ägaren med 1 278 mkr
(1 366) och utbetalt koncernbidrag med 722 mkr (634). Styrelsens
förslag till årsstämman är att AP Fastigheter under 2007 ska utge
utdelning med 1 275 mkr och utbetala redovisat koncernbidrag på
725 mkr till AP Fastigheter Holding.
Derivatinstrumenten förlänger den genomsnittliga räntebindnings­
tiden med 19 månader (16) och ökar därigenom den genomsnittliga
räntan med 12 räntepunkter (30). Merparten av AP Fastigheters
derivatinstrument uppfyller kraven på säkringsredovisning enligt
IAS 39 och värdeförändringar redovisas i enlighet med regelverket
50 finansiering
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
Belopp i mkr
Q4 2006
Q3 2006
Q2 2006
Q1 2006
1 026
726
733
858
-193
-145
-175
-208
Underhållskostnader
-85
-37
-39
-33
Fastighetsskatt
-33
-41
-43
-43
Tomträttsavgäld
-14
-13
-12
-14
Driftnetto
701
490
464
560
-16
-14
-14
-17
1 563
92
1 822
245
Nettoomsättning
Driftkostnader och fastighetsadministration
Central administration
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Övrigt
Rörelseresultat
Finansnetto
Resultat före skatt
Skatt
Periodens resultat
-2
-2
-2
0
2 246
566
2 270
788
-143
-149
-129
-126
2 103
417
2 141
662
-329
-106
-601
-184
1 774
311
1 540
478
Balansräkningar
Belopp i mkr
Q4 2006
Q3 2006
Q2 2006
Q1 2006
Förvaltningsfastigheter
35 269
34 477
34 229
32 245
Eget kapital
17 785
16 492
16 238
15 871
Räntebärande skulder
13 179
13 997
14 337
13 779
Balansomslutning
36 664
35 439
35 255
34 481
Q4 2006
Q3 2006
Q2 2006
Q1 2006
1 883
1 961
1 961
1 938
176
194
197
198
35 333
35 540
34 292
32 308
-767
147
163
-163
Uthyrningsgrad, ekonomisk, %
91
92
92
92
Överskottsgrad, %
68
67
63
65
3,7
3,6
3,6
3,7
43
40
40
42
4,8
3,2
3,5
4,3
49
47
46
46
267
276
275
277
Nyckeltal
Fastighetsrelaterade uppgifter
Area, tkvm
Antal fastigheter
Marknadsvärde fastigheter, mkr
Nettoinvesteringar, mkr
Finansrelaterade uppgifter
Genomsnittlig ränta på balansdagen, %
Återstående genomsnittlig räntebindningstid, månader
Räntetäckningsgrad för perioden, ggr
Soliditet, %
Övriga uppgifter
Antal anställda på balansdagen
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
KVARTALSÖVERSIKT 51
Femårsöversikt
Resultaträkningar
Belopp i mkr
2006
2005
2004
2003*
2002*
3 343
2 962
3 259
3 378
3 484
Driftkostnader och fastighetsadministration
-721
-714
-748
-826
-785
Underhållskostnader
-194
-205
-268
-391
-460
Fastighetsskatt
-160
-130
-159
-217
-218
Tomträttsavgäld
-53
-37
-51
-45
-42
2 215
1 876
2 033
1 899
1 979
-58
Nettoomsättning
Driftnetto
Central administration
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Övrigt
Rörelseresultat
Finansnetto
Resultat före skatt
Skatt
Årets resultat
-61
-72
-58
-59
3 722
2 565
350
-
-
-6
7
32
563
-102
5 870
4 376
2 357
2 403
1 819
-547
-592
-695
-811
-819
5 323
3 784
1 662
1 592
1 000
-1 220
-677
-355
-513
-283
4 103
3 107
1 307
1 079
717
Balansräkningar
Belopp i mkr
2006
2005
2004
2003*
2002*
Förvaltningsfastigheter
35 269
32 163
29 466
27 396
28 648
Eget kapital
17 785
15 366
14 237
12 500
12 121
Räntebärande skulder
13 179
13 403
13 073
13 761
15 456
Balansomslutning
36 663
33 374
31 311
28 308
29 259
52 femårsöversikt
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Nyckeltal
2006
2005
2004
2003*
2002*
1 883
2 005
2 185
2 404
2 686
176
201
248
302
366
8 395
10 929
11 845
13 048
15 104
Marknadsvärde fastigheter, mkr
35 333
32 226
30 170
32 544
36 353
Marknadsvärde, kr/kvm
18 764
16 073
13 808
13 537
13 534
Nettoinvesteringar, mkr
-620
-499
-2 583
-1 830
134
-
1 811
-
-
-
-1 272
-2 592
-2 853
-2 220
-703
626
307
330
1 285
1 118
Fastighetsrelaterade uppgifter
Area, tkvm
Antal fastigheter
Antal bostadslägenheter
Förvärv, mkr
Avyttringar, mkr
Investeringar i projekt, mkr
3 034
3 067
3 201
3 558
3 533
Uthyrningsgrad, ekonomisk, %
90,8
91,8
91,7
93,2
94,1
Överskottsgrad, %
66,3
63,3
62,4
56,2
56,8
Hyresvärde, mkr
6,7
6,3
6,7
5,7
5,6
Värdeförändring totalt bestånd, %
11,5
8,8
1,1
-5,6
-2,9
Totalavkastning totalt bestånd, %
19,0
15,6
7,8
-0,2
2,5
3,7
3,6
3,9
4,6
5,3
43
40
33
23
27
3,9
3,1
2,9
2,3
2,4
Direktavkastning totalt bestånd, %
Finansrelaterade uppgifter
Genomsnittlig ränta på balansdagen, %
Återstående genomsnittlig räntebindningstid, mån
Räntetäckningsgrad, ggr
49
46
45
49**
50**
0,7
0,9
0,9
1,1
1,3
24,8
21,0
9,8
8,8
5,9
2 000
2 000
2 000
2 000
700
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapitalet, mkr
1 710
1 273
1 045
805
1 117
Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr
1 817
1 175
985
754
1 550
620
597
2 434
1 841
-169
-2 232
-2 184
-2 689
-2 406
-1 362
205
-412
730
189
19
271
271
300
323
317
Soliditet, %
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntabilitet på eget kapital, %
Föreslagen utdelning inklusive koncernbidrag, mkr
Kassaflödesrelaterade uppgifter
Kassaflöde från investeringsverksamheten, mkr
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, mkr
Årets kassaflöde, mkr
Övriga uppgifter
Medelantalet anställda
*) Ej omräknat enligt IFRS. En omräkning hade främst påverkat redovisade värden för förvaltningsfastigheter och derivat, då dessa vid tillämpning av IFRS redovisas till verkliga värden.
**) Justerad soliditet, baserad på fastigheternas marknadsvärden med avdrag för 28 procent uppskjuten skatt.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
femårsöversikt 53
INNEHÅLL ÅRSREDOVISNING
56
Förvaltningsberättelse
60
Not 18
Goodwill
Koncernens resultaträkning med kommentarer
Not 19
Förvaltningsfastigheter
62
Koncernens balansräkning med kommentarer
Not 20
Inventarier
64
Koncernens förändring av eget kapital med kommentarer
Not 21
Aktier och andelar i koncernbolag
65
Koncernens kassaflödesanalys med kommentarer
Not 22
Aktier och andelar i joint venture
66
Moderbolagets resultat- och balansräkning
Not 23
Kundfordringar
67
Moderbolagets förändring av eget kapital och
kassaflödesanalys
Not 24
Övriga fordringar
Not 25
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
68
Not 1
Allmän information
Not 26
Likvida medel
Not 2
Sammanfattning av viktiga redovisningsoch värderingsprinciper
Not 27
Avsättningar
Not 3
Finansiella risker
83
Not 28
Räntebärande skulder
Not 4
Viktiga bedömningar vid tillämpning av
koncernens redovisningsprinciper
85
Not 29
Derivatinstrument
Not 30
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
73
Not 5
Segmentredovisning koncernen
Not 31
Ställda säkerheter
75
Not 6
Nettoomsättning
Not 32
Not 7
Kostnader fördelade på kostnadsslag
Värdering av tillgångar och skulder
i balansräkningen
Not 8
Central administration
Not 33
Justeringar för poster som inte ingår
i kassaflödet
Not 9
Medelantal anställda
Not 34
Närstående
Not 10
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Not 35
Rörelseförvärv
Not 11
Könsfördelning styrelseledamöter och
ledande befattningshavare
Not 36
Åtaganden
Not 12
Sjukfrånvaro
Not 37
Utdelning per aktie
Not 13
Inköp och försäljning mellan koncernbolag
Not 38
Händelser efter balansdagen
Not 14
Försäljning av fastigheter och bolag realiserad värdeförändring
Not 15
Finansiella intäkter
Not 16
Finansiella kostnader
Not 17
Skatt
72
76
77
78
79
82
86
87
Förslag till vinstdisposition
88
Revisionsberättelse
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för AP Fastigheter AB (publ),
org. nr 556061- 4603, får härmed avge redovisning för 2006.
inom verksamhetsområdet finns avdelningarna Teknik och service,
Fastighetsutveckling, Uthyrning och Kundtjänst.
Verksamheten under 2006
AP Fastigheters verksamhet under 2006 kännetecknades av konsolidering och utveckling av koncernens fastigheter och byggrätter. Ett
flertal ombyggnadsprojekt av befintliga fastigheter har genomförts.
Under året har fastigheter avyttrats till ett värde av 1 272 mkr och
inga har förvärvats. Det totala fastighetsinnehavet, sett till antal
fastigheter, har därför minskat något under året.
Till stöd för verkställande direktören och verksamhetsområdena
finns centrala funktioner. Dessa utgörs av Ekonomi och finans, Juridik, Kommunikation/IT, Företagsutveckling/Personal samt intern
och extern Facility Management service.
Årets resultat är det högsta resultat som AP Fastigheter någonsin
har uppvisat. Detta förklaras av att både fastighetsvärdena och driftnettot har utvecklats väl samtidigt som räntenettot har hållits på en
fortsatt låg nivå. Den starka utvecklingen av fastighetsvärdena beror
till stor del på marknadens sänkta direktavkastningskrav, men förklaras också av företagets placeringsstrategi som innebär koncentration av fastighetsbeståndet till attraktiva lägen i Stockholm, ­Göteborg
och Uppsala. Detta är marknader som har utvecklats särskilt väl
under året. Det förbättrade driftnettot jämfört med föregående år är
resultatet av företagets inriktning att förvalta beståndet med egen
personal i en specialiserad organisation med starkt fokus på kunden
och affären. Engångseffekter har uppkommit genom att några hyresgäster har löst sina hyreskontrakt i förtid.
Verksamhet och organisation
AP Fastigheter AB ägs till 100 procent av AP Fastigheter Holding AB
(org. nr 556650-4196) som i sin tur ägs till lika delar av Första,
Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna.
AP Fastigheters inriktning är att placera och förvalta det av ägarna
tillhandahållna kapitalet genom att köpa och sälja fastigheter i Sverige, samt att förvalta och utveckla dessa fastigheter så att ägarna
till en avvägd risknivå får en så långsiktigt hög avkastning som möjligt.
AP Fastigheters verksamhet bedrivs inom tre verksamhetsområden;
Portföljförvaltning, Fastighetsinvesteringar och Fastighetsförvaltning.
Till stöd för verkställande direktörens beslutsfattande finns även ett
antal råd. De väsentliga råden för styrning och kontroll är: Investerings- och portföljrådet, finansiella rådet, IT-rådet och marknads­
rådet. Samtliga råd sammanträder regelbundet.
Förvaltningsverksamheten bedrivs i huvudsak med egen anställd
personal. Till förvaltningsverksamheten har långtgående ansvar och
befogenheter delegerats för att besluten ska kunna fattas så nära
kunden som möjligt. Antalet anställda i koncernen uppgick per årsskiftet till 267 personer (274), varav 195 i Stockholm, 54 i ­Uppsala
och 18 i Göteborg.
Fastighetsbeståndet ägs indirekt av moderbolaget i koncernen
­genom ett större antal fastighetsägande bolag, varav merparten är
kommanditbolag.
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet omfattade vid årsskiftet 176 fastigheter (201)
till ett samlat marknadsvärde av 35 333 mkr (32 226). Total ut­
hyrningsbar area uppgick vid samma tidpunkt till 1 883 000 kvm ­­
(2 005 000).
Värdemässigt är majoriteten av fastigheterna belägna i Stockholm,
där 68 procent av det totala marknadsvärdet återfinns. Resterande
del av marknadsvärdet fördelas på Uppsala med 18 procent och
­Göteborg med 14 procent.
Beståndet består huvudsakligen av kontorsfastigheter och marknadsvärdet fördelas på kontor med 64 procent, bostäder med 15 procent,
butiker med 13 procent och övriga lokalkategorier med 8 procent.
Verksamhetsområde Portföljförvaltning
Verksamhetsområde Portföljförvaltning svarar för styrning och uppföljning av verksamheten i portföljstrukturer samt samordning av
företagets verksamhets- och affärsplaneringar. I ansvarsområdet
­ingår också projektrekrytering och projektkomponering avseende
­större nybyggnadsprojekt.
Kontraktsstruktur
Hyresvärdet i AP Fastigheters kontraktsportfölj uppgick per årsskiftet
till 3 034 mkr (3 067) och uthyrningsgraden till 91 procent (92).
Verksamhetsområde Fastighetsinvesteringar
Verksamhetsområde Fastighetsinvesteringar svarar för företagets
omvärldsbevakning, analyser av fastighets- och hyresmarknaden
samt köp och försäljningar av fastigheter.
Den genomsnittliga återstående löptiden för de kommersiella kontrakten var per årsskiftet 4,8 år (5,1). De tio största hyresgästerna
svarar tillsammans för cirka 24 procent av den kommersiella kontrakterade hyran. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än
5 procent av kontrakterad hyra.
Verksamhetsområde Fastighetsförvaltning
Verksamhetsområde Fastighetsförvaltning svarar för förvaltning och
utveckling av fastighetsbeståndet. Verksamheten är uppdelad i tre
affärsområden; Kontor, Handel och Bostäder. Som stödfunktioner
56 förvaltningsberättelse
Kontrakterad hyra för kontraktsportföljen fördelades på kommersiella kontrakt med 80 procent, bostäder med 17 procent och parkering och garage med 3 procent.
Resultat
Årets resultat före skatt uppgick till 5 323 mkr (3 784). I resultatet
ingår realiserad värdeförändring från avyttrade fastigheter med
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
269 mkr (92) samt orealiserad värdeförändring om 3 453 mkr
(2 473). Resultat exklusive skatt, värdeförändring på fastigheter
och avskrivning uppgick till 1 607 mkr ­(1 230).
Årets skatt uppgick till -1 220 mkr (-677) och resultatet efter skatt
uppgick därmed till 4 103 mkr (3 107), vilket motsvarar ett resultat
på 102,58 kronor (77,67) per aktie.
AP Fastigheters nettoomsättning under 2006 uppgick till 3 343 mkr
(2 962), en ökning jämfört med föregående år som främst förklaras
av förtidslösen av hyreskontrakt. För ett mellan åren jämförbart
­bestånd och rensat för engångseffekter i form av lösen av hyres­
kontrakt, ökade nettoomsättningen med 1 procent.
Driftnettot för året uppgick till 2 215 mkr (1 876). För ett jämförbart bestånd och rensat för engångseffekter minskade driftnettot
med 1 procent jämfört med föregående år. Minskningen förklaras
främst av prisökningar för taxebundna avgifter samt mindre återvunnen fastighetsskatt 2006 jämfört med 2005.
Skatter
Den redovisade skattekostnaden i resultaträkningen på -1 220 mkr
(-677) består till -241 mkr (-209) av aktuell skatt och till -979 mkr
(-468) av uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten avser främst
uppskjuten skatt på förvaltningsfastigheter.
En positiv skatteeffekt hänförlig till lämnade koncernbidrag i moderbolaget på 203 mkr (202) har redovisats direkt mot eget kapital.
Uppskjuten skatteskuld på skillnaden mellan redovisat värde och
skattemässigt restvärde på förvaltningsfastigheterna är i balansräkningen avsatt till 3 839 mkr (2 840), vilket utgör den större delen
av den totala uppskjutna skatteskulden i koncernen.
Totalavkastning totalt bestånd
Totalavkastningen för året för totalt bestånd inklusive transaktioner
och projekt uppgick till 19,0 procent (15,6), beräknat med tillämpning av Svenskt Fastighetsindex regelverk. Direktavkastning uppgick till 6,7 procentenheter (6,3) och värdeförändring till 11,5 procentenheter (8,8).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelse­
kapital uppgick under året till 1 710 mkr (1 273), vilket motsvarar
ett kassaflöde per aktie om 42,75 kronor (31,82). Ökningen i
­kassaflöde från den löpande verksamheten förklaras främst av förtidslösen av hyreskontrakt. Kassaflödet från investeringsverksam­
heten uppgick till 620 mkr (597) och det totala kassaflödet efter
investeringsverksamheten uppgick till 2 437 mkr (1 772). Årets
totala kassaflöde uppgick till 205 mkr (-412).
Förvärv och försäljningar
Under året har AP Fastigheter inte förvärvat några fastigheter
(1 849 mkr), men avyttrat fastigheter och fastighetsägande bolag för
ett samlat fastighetsvärde av 1 272 mkr (2 699). Bland annat avyttrades fastigheter i Uppsala till ett värde av 995 mkr till Heimstaden.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Fastighetsförsäljningar
Bostäder Uppsala
Kommersiellt Stockholm
Fastighetsvärde,
mkr
Realiserad
värdeförändring, mkr
18
995
206
3
226
33
Antal
fastigheter
Övrigt
4
51
29
Totalt
25
1 272
269
Projekt
Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under året till
626 mkr (307).
Projekten avser anpassning av lokaler för befintliga eller nya hyresgäster där kontrakt finns tecknade. Större projekt som har genomförts under året är färdigställande av lokaler i fastigheten Städet 1,
Sollentuna, för ICA Maxi samt pågående ombyggnad av kontor inom
fastigheten Hekla 1, Kista, för Ericsson.
Finansiell ställning och likvida medel
AP Fastigheter uppvisade per årsskiftet ett eget kapital på
17 785 mkr (15 366), vilket motsvarar 444,63 kronor per aktie.
Räntebärande skulder uppgick per årsskiftet till 13 179 mkr (13 403).
­Ränte- och kapitalbindningsstrukturen följer en av styrelsen fastlagd
normportfölj. Med beaktande av effekter av derivat uppgick den
­genomsnittliga räntan för låneportföljen till 3,7 procent (3,6) och den
genomsnittliga räntebindningstiden till 42 månader (40).
AP Fastigheters räntebidrag uppgick under 2006 till cirka 3 mkr (4)
och de bedöms uppgå till cirka 2 mkr under år 2007.
Koncernens likvida medel uppgick per årsskiftet till 898 mkr (693).
Utöver detta förfogade AP Fastigheter över outnyttjade checkkrediter och bekräftade kreditfaciliteter på totalt 5 050 mkr (5 050).
Ställda säkerheter i form av pantbrev i förvaltningsfastigheter uppgick per årsskiftet till totalt 3 820 mkr (5 024).
Miljö
AP Fastigheter har lagt fast en policy för miljöarbetet inom bolaget.
Arbetet har strukturerats med ledningssystem baserat på ISO 14001.
Uppställda mål finns inom prioriterade områden. Arbetet leds av en
miljöansvarig som till sin hjälp har miljöansvariga inom respektive
region och avdelning.
AP Fastigheter bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt
tillstånd enligt Miljöbalken.
Årsstämma
Årsstämma ägde rum den 9 maj 2006 på Jakobsgatan 6 i Stockholm. Stämman fastställde resultat- och balansräkning, beslöt att
disponera vinst i enlighet med den fastställda balansräkningen, ge
ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören
samt att i enlighet med styrelsens och verkställande direktörens
förslag dela ut 31,94 kronor per aktie för verksamhetsåret 2005.
Vidare omvaldes som ordinarie ledamöter William af Sandeberg,
Leif Hässel, Kerstin Hessius, Anders Rydin, Lennart Nilsson och
Per-Håkan Westin (tillika bolagets verkställande direktör) och invaldes Eva Halvarson som ny ordinarie ledamot. Dessutom omvaldes
som styrelsesuppleanter Anders Rahmn, Gunnar Larsson, Bengt
Hellström och Björn Franzon.
förvaltningsberättelse 57
Styrelsearbete
Styrelsen har under året haft nio protokollförda styrelsemöten varav
ett i ­anslutning till genomförd årsstämma, två per capsulam och sju
ordinarie.
Styrelsen har antagit en skriftlig arbetsordning för sitt arbete och i
en instruktion meddelat föreskrifter för den verkställande direktören
samt meddelat rapporteringsföreskrifter för bolaget. Under 2006
har styrelsen tillsatt ett revisionsutskott vars uppgift är att bereda
ärenden och ge råd till styrelsen i frågor som avser intern kontroll
och revision. Bolagets revisorer rapporterar personligen sina iakttagelser såväl till revisionsutskottet som till styrelsen. Ersättnings­
frågor hanteras av styrelsen i sin helhet.
Större frågor som behandlats av styrelsen under året, utöver fastställande av kvartalsrapporter inklusive kommunikéer och affärsplan
samt mål för 2007, avser främst försäljning av Nyby Gård och Flogsta Hög i Uppsala, investering och uthyrning till Ramböll i fastigheten Skjutsgossen 8 på Södermalm i Stockholm, tillämpning av
bolagskoden och inrättandet av revisionsutskottet samt nedsättning
av bundet eget kapital.
För ytterligare information om styrelsen, se Bolagsstyrningsrapporten sidan 89 ff.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av
dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. ­Samtliga
anställda i koncernen är anställda i moderbolaget. Huvuddelen av
koncernens upplåning sker i moderbolaget.
Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 1 013 mkr (687).
Resultatet består till största del av resultatandelar från de fastighetsägande handels- och kommanditbolagen med 969 mkr (1 244).
Resultatet före skatt har belastats av ett finansnetto på -503 mkr
(-533). Resultatet har även belastats av kostnader för administration med -76 mkr (-80). I koncernen har den del av dessa kostnader
som är direkt hänförlig till den fastighetsförvaltande verksamheten
belastat driftnettot.
Aktiekapital
Totala antalet aktier i bolaget uppgår till 40 000 000 med kvotvärdet 100 kronor, och utgörs av ett enda aktieslag med samma rättigheter i bolaget. Aktierna ägs i sin helhet av AP Fastigheter Holding AB som i sin tur ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och
Fjärde AP-fonderna. Bolagsordningen i såväl AP Fastigheter AB som
AP Fastigheter Holding AB innehåller regler om hembudsskyldighet,
och bolagsordningen i AP Fastigheter Holding AB anger dessutom
att avyttring av aktier i AP Fastigheter AB endast får ske efter beslut
av samtliga aktieägare vid bolagsstämma i bolaget.
Risker och möjligheter
AP Fastigheter är genom sin verksamhet exponerade för en mängd
risker. Vissa risker tas medvetet som en del i affärsverksamheten.
Andra risker är utanför företagets kontroll, men de negativa konsekvenserna av dessa begränsas genom eget agerande. Rätt hanterade
innebär riskerna möjligheter för företagets verksamhet.
58 förvaltningsberättelse
Riskarbetet
Riskarbetet i AP Fastigheter styrs av en av styrelsen fastställd policy
med tydliga riktlinjer för att uppnå önskad riskprofil. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. En gång om året uppdateras riskbilden
för samtliga delar i organisationen. Baserat på det som framkommer
tas handlingsplaner fram för att vid behov förändra riskexponeringen.
Riskerna begränsas genom kvalitetssäkrade arbetsprocesser och policies för alla väsentliga delar av verksamheten.
För att få en samlad bild av företagets riskexponering kvantifieras
riskerna på ett enhetligt sätt med avseende på sannolikhet och påverkan. Bedömningen av påverkan sker med hänsyn till ekonomisk
skada och skada på anseendet. Uppföljning sker på ett sätt som ska
uppmuntra till förbättring. Riskerna kategoriseras i fyra huvudgrupper; affärsmässiga, finansiella, administrativa och anseende risker.
Affärsmässiga risker
Affärsmässiga risker är risker inom företagets kärnverksamhet, och
kan avse risker i förvaltningsverksamheten, projektutvecklingen och
vid transaktioner med fastigheter. Sådana risker accepteras, men
tas endast på ett medvetet och kontrollerat sätt. Riskbilden definieras i företagets affärsplan och i varje enskilt fall görs bedömning av
om risken är affärsmässigt motiverad. Riskexponeringen begränsas
genom diversifiering.
Finansiella risker
Genom skuldportföljen är företaget exponerat mot finansiella risker.
Företaget eftersträvar en låg risk i den finansiella riskexponeringen.
Den finansiella riskhanteringen regleras av en finanspolicy som fastställts av styrelsen. För mer information om finansiella risker och
riskhantering, se not 3.
Administrativa risker
Administrativa risker är risker i företagets administrativa processer.
Företaget har här en mycket låg riskacceptans och dessa risker ska
om möjligt begränsas till ett minimum. Riskbegränsning sker främst
genom kvalitetssäkrade arbetsprocesser.
Anseende risker
Anseende risker är risken för negativ påverkan på företagets anseende. Med tanke på ägarbilden och företagets position som en av
landets största fastighetsägare eftersträvas en mycket låg risk i
­anseendet. Dessa risker är till stor del beroende av personalens
­agerande. Riskbegränsning sker genom ett omfattande arbete med
företagskulturen och medarbetarnas värderingar.
Risker i verksamheten
Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer som tillväxt, sysselsättning och inflation. Den påverkas också av myndighetsbeslut avseende till exempel fastighetsskatt
och reglering av hyressättningen för bostäder. Andra väsentliga riskområden i en fastighetsverksamhet hör samman med projektutveckling och transaktioner med fastigheter, till stor del beroende på att
det är stora belopp som hanteras.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Makroekonomiska faktorer
Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden, som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden, och påverkar därmed vakansgrad och hyresnivåer. Förväntningar om inflationen styr räntan och påverkar därmed finansnettot. Ett visst skydd
mot inflationens effekter på resultatet finns på intäktssidan i och
med att hyreskontrakt ger möjlighet till uppjustering av hyran vid
förändringar i konsumentprisindex. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation även avkastningskraven och därmed
fastig­heternas marknadsvärden.
Ett flertal av företagets strategier syftar till att begränsa exponeringen mot makroekonomiska förändringar. En är placeringsstrategin som anger att beståndet ska koncentreras till ett fåtal expansiva
orter och diversifieras mellan olika fastighetskategorier. Beståndet
innehåller även bostäder med stabil efterfrågan. Detta innebär sammantaget riskspridning, stabilare efterfrågan, säkrare kassaflöden
och högre likviditet. Företaget arbetar också aktivt med beståndsplanering och analys som syftar till att förfina beståndet, till exempel att öka andelen fastigheter i attraktiva lägen med stabil efterfrågan. För AP Fastigheter är det viktigt att ge hyresgästen en hög
servicenivå och hög kvalitet i syfte att öka kundnöjdheten, och därmed lojaliteten hos befintliga hyresgäster och efterfrågan från
­potentiella hyresgäster.
Ett annat sätt att hantera risken i uthyrningsgraden är förfallostrukturen för hyreskontrakten som i AP Fastigheters fall innebär att endast 10-20 procent av kontraktsportföljen är föremål för omförhandling varje år. Spridningen ger stabilitet i betalningsflödet. Den leder
också till en eftersläpning i resultateffekterna vid förändringar i
marknadshyrorna. I tider av stigande marknadshyror kan det leda till
att resultatet fortsätter att utvecklas negativt ett tag trots att marknadshyrorna har blivit högre. Under 2007 förfaller cirka 15 procent
av den kommersiella portföljen till omförhandling.
Myndighetsbeslut
Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av myndighetsbeslut. En stor kostnadspost för fastighetsbolag är fastighetsskatten som 2006 utgjorde 14 procent av AP Fastigheters driftskostnader. Negativa konsekvenser av ett förändrat uttag av
fastighetsskatt lindras något av att hyreskontrakten medger att
­hyresgästen bär viss del av fastighetsskatten. Den reglerade hyressättningen för bostäder, det så kallade bruksvärdesystemet, påverkar AP Fastigheters intjäningsförmåga, eftersom beståndet består av
15 procent bostäder mätt i marknadsvärde. Förenklat innebär systemet att privata hyresvärdar inte kan ta ut högre hyror än vad de allmännyttiga bostadsföretagen tar för bostäder med motsvarande läge
och standard. En friare hyressättning skulle eventuellt kunna ha viss
positiv effekt på AP Fastigheters resultat, då företagets bostadsbestånd är koncentrerat till attraktiva bostadslägen.
Transaktioner och projektutveckling
Att kontinuerligt köpa och sälja fastigheter ingår som en viktig del i
verksamheten och är, särskilt vid förvärv, förenat med risker. För att
begränsa riskerna har strukturerade och kvalitetssäkrade processer
tagits fram för det omfattande arbete som ska utföras i samband
med transaktioner. Samtliga förvärv behandlas dessutom av ett
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
i­nvesterings- och portföljråd, bestående av delar av ledningsgruppen
i AP Fastigheter, och samtliga beslut om förvärv eller försäljningar
måste godkännas av verkställande direktören eller styrelsen.
Projekt- och investeringsverksamheten kan innebära väsentliga risker då det ofta avser stora värden. Riskerna begränsas genom god
planering och kvalitetssäkrade interna processer. Samtliga större
investeringar är föremål för prövning i investerings- och portfölj­
rådet. Hög andel av fastigheten måste vara uthyrd innan ett projekt
startas. Regelmässigt minimeras projektriskerna även avtalsmässigt
i förhållande till både entreprenörer och hyresgäster.
Känslighetsanalys
Den löpande intjäningen från en fastighetsverksamhet av AP Fastigheters storlek är förhållandevis stabil i det korta perspektivet. Där­
emot kan effekten av förändringar i väsentliga parametrar bli stor på
lång sikt. Det är därför viktigt att analysera effekten på resultatet
och kassaflödet över flera år. Den post som har enskilt störst påverkan på resultatet är värdeförändringen på fastigheter, men även förändringar i hyresvärde, hyresvakanser, fastighetskostnader och ränte­
kostnader har stor påverkan på både resultat och kassaflöde.
Beräkningarna nedan baseras på koncernens resultat för 2006 och
balansräkningen per den 31 december 2006. Resultateffekten påverkar i samtliga fall förutom värdeförändring förvaltningsfastigheter
även kassaflödet. De enskilda händelser som analyserats har i
­beräkningarna antagits ske enskilt. I verkligheten får till exempel en
räntehöjning indirekt effekt på samtliga nedanstående poster.
Känslighetsanalys, mkr
2007
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
+/-1%
353
Hyresintäkter
+/-1%
8
Bostäder
+/-1%
5
Lokaler
+/-1%
3
+/-1%-enhet
30
+/-1%
11
+/-1%-enhet
48
Hyresvakans
Fastighetskostnader
Räntekostnader
Framtidsutsikter
Resultatmålet för 2007 är att resultat efter finansnetto, exklusive
värdeförändringar, ska uppgå till 1 200 mkr. Målet för 2007 baseras
på ett oförändrat fastighetsbestånd, ett oförändrat konjunkturläge
jämfört med situationen i slutet av 2006 och en genomsnittlig ränte­
bärande skuld på 14 mdkr.
Utdelning
Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning på 1 275 mkr (1 278),
utöver det redovisade koncernbidraget på 725 mkr (722). Föreslagen utdelning och redovisade koncernbidrag uppgår således till
2 000 mkr (2 000), motsvarande 50 kronor (50) per aktie.
Händelser efter periodens utgång
Inga händelser har inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen av AP Fastigheters finansiella ställning.
förvaltningsberättelse 59
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr
2006
2005
Not
3 343
2 962
5, 6
Driftkostnader
-552
-546
Underhåll
-194
-205
Fastighetsadministration
-169
-168
Fastighetsskatt
-160
-130
Tomträttsavgäld
-53
-37
-1 128
-1 086
2 215
1 876
Nettoomsättning
Fastighetskostnader
Summa fastighetskostnader
Driftnetto (bruttoresultat)
Avskrivning
Central administration
Resultat från andelar i joint venture
Rörelseresultat före värdeförändringar
7, 8
-6
-11
-61
-72
8
0
18
22
2 148
1 811
7
269
92
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter
3 453
2 473
19
Rörelseresultat
5 870
4 376
9, 10, 11, 12
Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Resultat före skatt
Skatt
Årets resultat
14
17
27
15
-564
-619
16
5 323
3 784
-1 220
-677
4 103
3 107
102,58
77,67
17
Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet
hänförligt till moderbolagets aktieägare
Resultat per aktie, kr*
Föreslagen utdelning per aktie, kr
Genomsnittligt antal aktier
31,88
31,94
40 000 000
40 000 000
37
* Då inga potentiella aktier förekommer finns ingen utspädningseffekt.
60 koncernens räkningar
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
KOMMENTARER
Nettoomsättning
AP Fastigheters nettoomsättning under 2006 uppgick till 3 343 mkr
(2 962), en ökning jämfört med föregående år som främst förklaras
av förtidslösen av hyreskontrakt. För ett mellan åren jämförbart
­bestånd och rensat för engångseffekter i form av lösen av hyres­
kontrakt, ökade nettoomsättningen med 1 procent.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -547 mkr (-592), varav finansiella intäkter
uppgick till 17 mkr (27) och finansiella kostnader till -564 mkr
(-619). Förändringen i de finansiella kostnaderna beror främst på
minskade kostnader för förtidslösen av lån och derivat, vilka uppgick till -50 mkr (-99).
Driftnettot
Driftnettot för året uppgick till 2 215 mkr (1 876). För ett jämförbart bestånd och rensat för engångseffekter minskade driftnettot
med 1 procent jämfört med föregående år. Minskningen förklaras
främst av högre taxebundna avgifter, med högre driftskostnader som
följd, samt mindre återvunnen fastighetsskatt 2006 jämfört med
2005.
Trots stigande marknadsräntor har räntekostnaderna för AP Fastigheter varit stabila under 2006, tack vare en bibehållen låg genomsnittlig ränta i kombination med något minskad upplåning. Genomsnittlig ränta i ränteportföljen per årsskiftet, beaktat effekten från
derivat, uppgick till 3,7 procent (3,6) och genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 42 månader (40).
Skatter
Redovisad skattekostnad uppgår till -1 220 mkr (-677). Av redovisad skattekostnad utgör -241 mkr (-209) aktuell skatt. Resterande
skattekostnad avser uppskjuten skatt främst hänförlig till förvaltningsfastigheter.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Realiserade värdeförändringar uppgick till 269 mkr (92) och utgörs
främst av försäljningen av bostadsfastigheter i Uppsala under det
fjärde kvartalet.
AP Fastigheter AB har lämnat koncernbidrag till ägarbolaget
AP Fastig­heter Holding AB om 725 mkr (722). Skatteeffekten från
koncernbidraget om 203 mkr (202) har i koncernen redovisats direkt
mot eget kapital. Skatt att betala uppgår till 38 mkr i koncernen.
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 3 453 mkr (2 473). Den
positiva värdeutvecklingen beror främst på marknadens sänkta
­direktavkastningskrav för fastigheter i de av AP Fastigheter prioriterade geografiska områdena. För ett mellan åren jämförbart bestånd
ökade fastighetsvärdet med 11,4 procent mätt enligt Svensk Fastig­
hetsindex, SFIs, beräkningsmodell. I ett totalt bestånd ökade fastig­
hetsvärdet med 11,5 procent.
Den effektiva skatten i koncernen uppgår till 23 procent, och avvikelsen från den nominella skattesatsen på 28 procent beror främst
på skattefri försäljning av dotterbolag samt effekt från likvidation av
dotterbolag.
68. Avkastning, totalt bestånd
67. Driftnetto och överskottsgrad
69. Räntetäckningsgrad
.LS
HHS
%SJGUOFUUP
½WFSTLPUUTHSBE
%JSFLUBWLBTUOJOH
5PUBMBWLBTUOJOH
7ÊSEFGÚSÊOESJOH
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
koncernens räkningar 61
Koncernens balansräkning
Belopp i mkr
2006
2005
Not
24
24
18
35 269
32 163
21
25
35 290
32 188
Aktier och andelar i joint venture
0
0
Andra aktier och andelar
0
0
88
94
3
8
91
102
35 405
32 314
Kundfordringar
22
19
23
Derivatinstrument
21
19
29
0
239
269
49
24
48
41
25
360
367
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Inventarier
4, 5, 14, 19, 32
20
Finansiella anläggningstillgångar
Derivatinstrument
Andra långfristiga fordringar
Summa anläggningstillgångar
22
29
Omsättningstillgångar
Aktuella skattefordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Likvida medel
Summa omsättningstillgångar
Summa tillgångar
898
693
1 258
1 060
36 663
33 374
26
KOMMENTARER
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgick på balansdagen
till 35 269 mkr (32 163), vilket motsvarar marknadsvärdet för
fastig­heterna på 35 333 mkr minskat med förvärvade uppskjutna
skatteskulder för rörelseförvärv och marknadsvärden på arrenden.
Förvaltningsfastigheternas redovisade värde har ökat genom de
­orealiserade värdeförändringarna som under året uppgick till
3 453 mkr (2 473). Samtidigt har fastigheter avyttrats till ett fastig­
hetsvärde om 1 272 mkr (2 699), där försäljningen av bostadsfastig­
heter i Uppsala till Heimstaden till ett värde av 995 mkr är den
enskilt största transaktionen.
62 koncernens räkningar
Under året har inga fastigheter förvärvats. Investeringar i projekt
och lokalanpassningar uppgick under året till 626 mkr (307), och
avser anpassning av lokaler för befintliga eller nya hyresgäster där
kontrakt finns tecknade. Större projekt som har genomförts under
året är färdigställandet av lokaler i fastigheten Städet 1, Sollentuna,
för ICA Maxi, samt pågående ombyggnad av kontor inom fastigheten
Hekla 1, Kista, för Ericsson.
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick vid ­utgången
av året till 898 mkr (693). Ingen del av de kortfristiga placeringarna
är placerade på längre tid än 90 dagar.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Belopp i mkr
2006
2005
Aktiekapital
4 000
4 000
Övrigt tillskjutet kapital
4 227
4 227
Not
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital *
Andra reserver
86
–30
9 472
7 169
17 785
15 366
Långfristiga räntebärande skulder
9 603
8 899
28
Uppskjuten skatt
3 943
2 925
17
11
161
29
1
1
13 558
11 986
3 576
4 504
85
53
725
722
0
15
29
13
0
27
Aktuella skatteskulder
108
0
Övriga kortfristiga skulder
115
7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
698
722
5 320
6 023
36 663
33 374
3 820
5 024
Inga
Inga
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat
Summa eget kapital
Långfristiga skulder
Derivatinstrument
Övriga långfristiga skulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
Leverantörsskulder
Skulder till moderföretag
Derivatinstrument
Avsättningar
Summa kortfristiga skulder
Summa eget kapital och skulder
Ställda säkerheter
Eventualförpliktelser
28
30
31
*) Kapital och reserver som kan hänföras till moderbolagets aktieägare. Se ”Koncernens förändring av eget kapital”
KOMMENTARER
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per den 31 december 2006 till
17 785 mkr (15 366). Förändring i eget kapital under året är främst
hänförlig till årets resultat om 4 103 mkr samt utdelning och koncernbidrag till ägarna om totalt 1 800 mkr efter beaktande av skatte­
effekt på koncernbidrag.
Soliditeten uppgick per årsskiftet till 49 procent (46).
Räntebärande skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till
13 179 mkr (13 403). Av dessa var cirka 73 procent (66 procent)
långfristig räntebärande skuld, det vill säga med en kapitalbindning
över ett år.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Den räntebärande skulden fördelades per årsskiftet med 19 procent
i företagscertifikat, 56 procent i obligationsprogram och 25 procent
i säkerställda lån. Den säkerställda upplåningen motsvarar cirka
9 procent av fastigheternas marknadsvärde.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt uppgick vid utgången av året till 3 943 mkr
(2 925), varav uppskjuten skatt hänförlig till förvaltningsfastigheter
utgör 3 839 mkr (2 840). Ökningen beror på de positiva orealiserade värdeförändringarna under 2006, vilka ökat skillnaden mellan
fastigheternas redovisade värde och skattemässiga restvärde och
därigenom även den uppskjutna skatten.
koncernens räkningar 63
Koncernens förändring av eget kapital
Aktie-
Övrigt
Andra
Balanserade
Totalt eget
Belopp i mkr
kapital
tillskjutet kapital
reserver
vinstmedel
kapital
Ingående eget kapital 2005-01-01
4 000
4 227
–68
5 903
14 062
38
34
72
11
11
Kassaflödessäkringar efter skatt
Justering av rörelsefastigheter till marknadsvärde
Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot
eget kapital exkl transaktioner med bolagets ägare
45
83
Årets resultat 2005
38
3 107
3 107
Summa förmögenhetsförändringar exkl transaktioner med
bolagets ägare
3 107
3 107
–722
–722
Avgivet koncernbidrag till moderbolagets aktieägare
202
202
–1 366
–1 366
–30
7 169
15 366
–30
7 169
15 366
Skatteeffekt av avgivet koncernbidrag
Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utgående eget kapital 2005-12-31
4 000
4 227
Ingående eget kapital 2006-01-01
4 000
4 227
Kassaflödessäkringar efter skatt
116
Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot
eget kapital exkl transaktioner med bolagets ägare
116
116
116
Årets resultat 2006
4 103
4 103
Summa förmögenhetsförändringar exkl transaktioner med
bolagets ägare
4 103
4 103
–725
–725
Avgivet koncernbidrag till moderbolagets aktieägare
Skatteeffekt av avgivet koncernbidrag
Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utgående eget kapital 2006-12-31
4 000
4 227
86
203
203
–1 278
–1 278
9 472
17 785
KOMMENTARER
Aktiekapital
Aktiekapitalet utgörs av 40 000 000 aktier med kvotvärdet 100 kronor.
Övrigt tillskjutet kapital
Under året har reservfonden i moderbolaget minskats med 4 227 mkr
genom en nedsättning och överföring till balanserade vinstmedel.
Detta har gjorts för att anpassa det bundna kapitalet i moderbolaget
till en nivå som anses lämplig för den verksamhet som bedrivs.
Andra reserver
Den utgående balansen för andra reserver om netto 86 mkr avser ackumulerade orealiserade värdeförändringar på derivat med 119 mkr justerat för uppskjuten skatt om -33 mkr. Årets effekt om netto 116 mkr
i andra reserver avser orealiserade värdeförändringarna på derivaten
om 161 mkr justerat för skatteeffekt på -45 mkr. Det ökade värdet på
derivaten är en effekt av de stigande marknadsräntorna.
Transaktioner med aktieägare
Under året har utdelning om 1 278 mkr betalats till ägaren
AP Fastigheter Holding AB. Det egna kapitalet har också påverkats
av redovisat koncernbidrag till ägaren om 725 mkr, med en skatte­
effekt bokad direkt mot eget kapital om 203 mkr.
64 koncernens räkningar
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i mkr
2006
2005
Not
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
5 323
3 784
–3 169
–1 980
–551
–651
Erhållen ränta
13
21
Betald skatt
94
99
1 710
1 273
–189
–152
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Betald ränta
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital
Ökning (–) / minskning (+) av rörelsefordringar
Ökning (+) / minskning (–) av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
296
54
1 817
1 175
–626
–307
-
–474
-
–726
33
Investeringsverksamheten
Investering i pågående projekt
Förvärv av förvaltningsfastigheter
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag
Avyttring av förvaltningsfastigheter
19
228
840
14
Avyttring av förvaltningsfastigheter via bolag
1 015
1 255
14
Övriga materiella anläggningstillgångar netto
-
8
Avyttring av aktier och andelar
-
1
Övriga finansiella anläggningstillgångar netto
3
-
Kassaflöde från investeringsverksamheten
620
597
Kassaflöde efter investeringsverksamheten
2 437
1 772
Finansieringsverksamheten
Utdelning och koncernbidrag
–2 000
–2 000
Upptagna räntebärande skulder
14 413
13 839
–14 639
–13 509
Amorteringar räntebärande skulder
Övriga ej räntebärande skulder
–6
–514
–2 232
–2 184
Årets kassaflöde
205
–412
Likvida medel vid årets början
693
1 105
Årets förändring av likvida medel
205
–412
Likvida medel vid årets slut
898
693
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
37
26
KOMMENTARER
Löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelse­
kapital uppgick under året till 1 710 mkr (1 273), vilket motsvarar
ett kassaflöde per aktie om 42,75 kronor (31,82). Ökningen i kassa­
flöde från den löpande verksamheten för 2006 förklaras främst av
förtidslösen av hyreskontrakt.
Investeringsverksamheten
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 620 mkr
(597) och det totala kassaflödet efter investeringsverksamheten
uppgick till 2 437 mkr (1 772).
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Årets kassaflöde från investeringsverksamhet består till största delen
av erhållen likvid från årets fastighetsförsäljningar, med avdrag för
försäljningsomkostnader, samt investeringar i pågående projekt.
Finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -2 232 mkr
(-2 184). Kassaflödet har påverkats av utbetald utdelning och koncernbidrag på totalt -2 000 mkr (-2 000) avseende 2005 och en
minskning av koncernens totala låneskulder med -226 mkr (330).
Årets kassaflöde efter finansieringsverksamheten uppgick till 205 mkr
(-412), vilket motsvarar ett kassaflöde per aktie om 5,12 kronor (-10,30).
koncernens räkningar 65
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i mkr
2006
2005
Not
Resultat övrig verksamhet
6
1
Administrationskostnader
-76
-80
8
Realisationsresultat försäljningar
718
-333
14
0
4
22
648
-408
9–13
Resultat från andelar i joint ventures
Rörelseresultat
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Räntekostnader och liknande resultatposter
Resultat efter finansiella poster
Upplösning av periodiseringsfond
Resultat före skatt
Skatt
Årets resultat
2005
Not
4 000
4 000
-
4 227
4 000
8 227
Balanserade vinstmedel
4 729
1 065
Årets resultat
1 013
687
5 742
1 752
9 742
9 979
271
271
17
-
0
27
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernbolag
2006
Eget kapital *
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Reservfond
Fritt eget kapital
969
1 244
35
18
15
-538
-551
16
1 114
303
Summa eget kapital
-
407
Obeskattade reserver
1 114
710
Periodiseringsfond
-101
-23
1 013
687
17
Avsättningar
Övriga avsättningar
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
Moderbolagets balansräkning
Belopp i mkr
2006
2005
Not
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Inventarier
8 700
7 844
28
Uppskjuten skatt
52
-
17
Derivatinstrument
11
-
29
Aktier och andelar i koncernbolag
140
137
21
Skulder till dotterbolag
800
900
9 703
8 881
3 524
4 000
6
3
Summa långfristiga skulder
8
10
20
Kortfristiga skulder
Finansiella anläggningstillgångar
Kortfristiga räntebärande skulder
Aktier och andelar i koncernbolag
5 534
Aktier och andelar i joint ventures
Uppskjuten skattefordran
Derivatinstrument
Långfristiga fordringar hos koncernbolag
Summa anläggningstillgångar
5 352
21
Leverantörsskulder
0
0
22
Skulder till moderbolag
725
722
-
28
17
Skulder till dotterbolag
807
517
88
-
29
Övriga kortfristiga skulder
23
23
-
840
5 622
6 220
5 630
6 230
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
Kundfordringar
Fordringar hos dotterbolag
Fordringar hos joint ventures
Aktuella skattefordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
Likvida medel
3
7
23
21
-
29
18 329
17 343
1
-
27
248
4
11
24
7
4
25
18 392
17 613
884
675
Summa omsättningstillgångar
19 276
18 288
Summa tillgångar
24 906
24 518
66 moderbolagets räkningar
122
5 387
24 906
24 518
Ställda säkerheter
Inga
Inga
Eventualförpliktelser
425
332
Summa eget kapital och skulder
Omsättningstillgångar
Derivatinstrument
105
5 190
Summa kortfristiga skulder
28
30
31
* Se ”Förändring av eget kapital i moderbolaget.”
26
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Förändring av eget kapital i moderbolaget
Kassaflödesanalys för moderbolaget
Belopp i mkr
Aktie­
kapital
Reservfond
Balanserade
vinstmedel
Totalt
eget
kapital
Ingående värde 2005-01-01
4 000
4 227
2 474
10 701
Koncernbidrag, erhållet
663
663
Koncernbidrag, lämnat
-722
-722
17
17
-1 367
-1 367
Skatteeffekt från koncernbidrag
Utdelning
Årets resultat 2005
Utgående värde 2005-12-31
Ingående värde 2006-01-01
4 000
4 227
687
9 979
9 979
1 114
303
Resultat efter finansiella
poster
Justering för poster som inte
ingår i kassaflödet
–38
429
Erhållna räntor
35
18
Betalda räntor
–494
–579
Betald skatt
169
298
Kassaflöde före förändring av
rörelsekapital
786
469
-45
-45
4 000
4 227
1 707
9 934
Ökning (–) / minskning (+)
av rörelsefordringar
197
16 876
Ökning (+) / minskning (–)
av rörelseskulder
136
–16 163
1 119
1 182
116
116
665
665
Koncernbidrag, lämnat
-725
-725
3)
Utdelning
Minskning reservfond
-4 227
Årets resultat 2006
4 000
0
17
17
-1 278
-1 278
4 227
0
1 013
1 013
5 742
9 742
Moderbolaget tillämpar från och med 2006 IAS 39, vilket innebär att derivat
värderas till verkligt värde. Effekten av bytet av redovisningsprincip redovisas
som en justering av ingående balans i eget kapital.
1)
Not
Den löpande verksamheten
1 752
Koncernbidrag, erhållet
Utgående värde 2006-12-31
2005
4 227
Kassaflödessäkringar efter
skatt 2)
Skatteeffekt
från koncernbidrag
2006
4 000
Ändrade redovisningsprinciper
IAS 39 1)
Justerat ingående värde
687
1 752
Belopp i mkr
Kassaflöde från den löpande
verksamheten
33
Investeringsverksamheten
Förvärv inventarier
Förvärv andelar i dotterbolag
Avyttring andelar i dotterbolag
Förvärv andra aktier och
andelar
–3
–5
–
–736
21
713
489
14
–
8
Kassaflöde från investeringsverksamheten
710
–244
Kassaflöde efter investeringsverksamheten
1 829
938
Ackumulerad omvärderingseffekt, efter skatt, för derivaten uppgår till 86 mkr
i utgående värde 2006-12-31, och årets omvärderingseffekt efter skatt uppgår
till 116 mkr.
Finansieringsverksamheten
Skatt på koncernbidrag i moderbolaget har redovisats som aktuell skatt med
17 mkr (17).
Utdelning och koncernbidrag
–2 000
–2 000
Upptagna räntebärande
skulder
12 964
14 108
–12 584
–13 220
20
2)
3)
Amorteringar räntebärande
skulder
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
–1 620
–1 112
Årets kassaflöde
209
–174
Likvida medel vid årets början
675
849
Årets förändring av likvida
medel
209
–174
Likvida medel vid årets slut
884
675
37
26
moderbolagets räkningar 67
Noter
för koncernredovisningen och moderbolagsredovisningen
Not 1 Allmän information
AP Fastigheter AB (publ), org nr 556061-4603 är moderbolag i AP
Fastigheter-koncernen. AP Fastigheter AB har sitt säte i Stockholm med
adress Jakobsgatan 6, Box 30074, 104 25 Stockholm, Sverige.
Koncernens inriktning är att placera och förvalta det tillhandahållna
kapitalet från ägarna genom att köpa och sälja fastigheter i Sverige samt
att förvalta och utveckla dessa fastigheter så att ägarna till en avvägd
risknivå får en så långsiktigt hög avkastning som möjligt. Verksamheten i
moderbolaget AP Fastigheter AB består enbart av koncernsamordnande
uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i
fastighetsägande dotterföretag.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den 22 mars 2007 och föreläggs för fastställande till
årsstämman den 10 maj 2007.
Not 2 Sammanfattning av viktiga redovisningsoch värderingsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International
Finan­cial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningsuttalanden från
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) som
är godkända av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. För koncernredovisningen har även Redovisningsrådets rekommendation RR 30
”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som anges i Redovisningsrådets rekommendation RR
32 ”Redovisning för juridiska personer”. Det innebär att IFRS tillämpas
med de avvikelser som anges nedan i avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats
konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges.
Under 2006 har följande redovisningsstandards, vilka vid upprättandet
av årsredovisningen för 2005 bedömdes kunna påverka AP Fastigheters
framtida redovisning, trätt i kraft:
IFRIC 4 Fastställande av huruvida ett avtal innefattar ett leasingavtal
IFRIC 4 är tillämplig på räkenskapsår som påbörjas efter den 1 januari
2006. Införandet av IFRIC 4 har inte haft någon påverkan på redovisningen för några av AP Fastigheters nuvarande avtal.
IAS 19 Ersättningar till anställda
IAS 19 ändrades i december 2004. Ändringarna gäller för räkenskapsår
som påbörjas efter den 1 januari 2006. Då AP Fastigheter endast redovisar sina pensioner som avgiftsbestämda pensionsplaner har det inte haft
någon påverkan på de finansiella rapporterna.
IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering
Tillägg till IAS 39 gavs ut i juni 2005 och gäller för räkenskapsår som
påbörjas efter den 1 januari 2006. Då AP Fastigheter valt att inte utnyttja
möjligheten att värdera samtliga finansiella tillgångar och skulder till
verkligt värde, samtidigt som RR32 innehåller vissa lättnadsregler som
tillämpats, har detta tillägg inte haft någon påverkan på koncernens finansiella rapporter.
68 noter
2.1 Förutsättningar vid upprättande av koncernens och moderbolagets
finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilken också är rapporteringsvalutan för såväl moderbolaget som koncernen. Samtliga belopp
är om inget annat anges redovisade i miljoner kronor och avser perioden
1 januari - 31 december för resultaträkningsrelaterade poster respektive
31 december för balansräkningsrelaterade poster.
Koncernredovisningen är upprättad enligt anskaffningsvärdesmetoden,
förutom vad beträffar förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder, vilka värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar
och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument eller finansiella tillgångar klassificerade som finansiella tillgångar värderade
till verkligt värde.
Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver användning av en del väsentliga redovisningsmässiga uppskattningar. Vidare
krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av företagets redovisningsprinciper. De områden som innefattar en hög grad av
bedömning, vilka är komplexa eller sådana områden där antaganden
och uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen
beskrivs närmare i not 4.
2.2 Klassificering
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
2.3 Koncernredovisning
2.3.1 Dotterföretag
Dotterföretag är alla de företag som står under bestämmande inflytande
av AP Fastigheter. Med bestämmande inflytande avses där moderbolaget
har rätten att utforma finansiella och operativa strategier på ett sätt som
vanligen följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av
rösträtterna. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för
närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida moderbolaget utövar bestämmande inflytande över ett
annat företag. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och
med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och
exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Dotterföretag redovisas i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden,
vilket innebär att den koncernmässiga anskaffningskostnaden för ett förvärv
utgörs av verkligt värde på tillgångar som lämnats som ersättning, emitterade egetkapitalinstrument och uppkomna eller övertagna skulder per
överlåtelsedagen, plus kostnader som är direkt hänförbara till förvärvet. I
förvärvsanalysen, som upprättas i anslutning till förvärvet, värderas identifierbara förvärvade tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser i ett företagsförvärv till verkliga värden, oavsett omfattning på eventuellt
minoritetsintresse. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara
förvärvade nettotillgångar redovisas som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets nettotillgångar, redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen. De initiala
förvärvsanalyserna är preliminära tills att verkliga värden på förvärvade
tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser slutligen har
fastställts, dock inte längre än tolv månader efter förvärvsdagen.
Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse utan förvärv av
nettotillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskost-
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
naden istället på de förvärvade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. Ett
förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av nettotillgångar om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men
inte innefattar den personal och de processer som krävs för att bedriva
förvaltningsverksamheten. I not 4.2 finns en närmare beskrivning av AP
Fastigheters avgränsning mellan rörelse- och tillgångsförvärv.
Koncerninterna transaktioner och balansposter samt orealiserade vins­ter
på transaktioner mellan koncernföretag elimineras i koncernredovisningen.
Även orealiserade förluster elimineras, om inte transaktionen utgör ett
bevis på att ett nedskrivningsbehov föreligger för den överlåtna tillgången.
Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats
för att garantera en konsekvent tillämpning av koncernens principer.
2.3.2 Joint venture
Med joint venture avses företag där AP Fastigheter genom samarbetsavtal
med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över
styrningen i företaget.
Innehav i joint venture redovisas enligt kapitalandelsmetoden, vilket innebär att det bokförda värdet av innehavet justeras med dels AP
Fastigheters andel av årets resultat, dels eventuell erhållen utdelning.
Koncernens redovisade värde på innehav i joint venture utgörs därmed
av koncernens andel av företagets egna kapital samt goodwill (netto efter
eventuella ackumulerade nedskrivningar) som identifierats vid förvärvet.
När koncernens andel i joint venture-förluster uppgår till eller överstiger
dess innehav i joint venture, inklusive eventuella fordringar utan säkerhet, redovisar koncernen inte ytterligare förluster, om inte koncernen har
påtagit sig förpliktelser eller gjort betalningar för joint venture-bolagets
räkning.
Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och dess joint
venture elimineras i förhållande till koncernens innehav i joint venture.
Även orealiserade förluster elimineras, om inte transaktionen utgör ett
bevis på att ett nedskrivningsbehov föreligger för den överlåtna tillgången.
Redovisningsprinciperna för joint venture har i förekommande fall ändrats
för att garantera en konsekvent tillämpning av principer inom koncernen.
2.4 Segmentrapportering
Segmentrapportering sker för rörelsegrenar och geografiska områden. En
rörelsegren är redovisningsmässigt identifierbara tillgångar eller verksamheter som tillhandahåller produkter eller tjänster som är utsatta för risker
och möjligheter som skiljer sig från vad som gäller för andra rörelsegrenar. Geografiska områden är en redovisningsmässigt identifierbar del av
koncernen som tillhandahåller produkter eller tjänster inom en ekonomisk
miljö som är utsatt för risker och möjligheter som skiljer sig från vad som
gäller för andra ekonomiska miljöer.
AP Fastigheters primära indelningsgrund utgörs av rörelsegrenarna Lokaler och Bostäder. Denna indelningsgrund stöds av bolagets organisatoriska
uppbyggnad och interna rapporteringsstruktur. Den sekundära indelningsgrunden är geografiska områden, vilket utgörs av de tre etableringsorterna
Stockholm, Uppsala och Göteborg.
2.5 Intäkter och kostnader
2.5.1 Hyresintäkter
AP Fastigheters hyresavtal klassificeras i sin helhet som operationella
hyresavtal enligt not 2.6 nedan. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i
förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av
hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Lämnade hyresrabatter periodiseras linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Erlagda
ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas
som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör
och inga åtaganden kvarstår från AP Fastigheters sida, vilket normalt sker
vid avflyttning. I hyresintäkterna ingår belopp som fakturerats hyresgästen avseende mediakostnader och fastighetsskatt samt andra kostnader,
i den mån det inte är uppenbart att AP Fastigheter agerat ombud för
­hyresgästens räkning.
2.5.2 Intäkter från fastighetsförsäljningar
Vid försäljning av fastigheter redovisas intäkten på tillträdesdagen, om
inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
vid ett tidigare tillfälle. Bedömning av om risker och förmåner har övergått
sker vid varje enskilt avyttringstillfälle.
2.5.3 Intäkter från övrig verksamhet
Intäkter från övrig verksamhet inom koncernen, såsom intäkter från
verksamhetsstödjande tjänster, redovisas i resultaträkningen när väsentliga
risker och förmåner har överförts till motparten. Intäkterna redovisas till
det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas erhållas med avdrag
för lämnade rabatter. Dessa intäkter utgör för närvarande endast mindre
belopp i förhållande till koncernen som helhet, och de redovisas därför
inkluderat i driftnettot i koncernredovisningen.
2.5.4 Administrationskostnader
Koncernens administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration, vilket ingår i koncernens driftnetto, samt central administration. Till
central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som
inte är direkt hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för
koncernledning, portföljförvaltning inklusive projektutveckling, fastighetsinvesteringar, finans samt central marknadsföring.
2.5.5 Finansiella intäkter och kostnader
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med
tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör
att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Finansiella
intäkter och kostnader redovisas i den period till vilken de hänför sig. Koncernen aktiverar ej ränta på lånekostnader i tillgångars anskaffningsvärden.
2.6 Leasing
Koncernen är leasegivare
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med
ägandet faller på uthyraren, klassificeras som operationella leasingavtal.
Koncernens samtliga hyresavtal klassificeras utifrån detta som operationella leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal
inkluderas i posten förvaltningsfastigheter. Principen för redovisning av
hyresintäkter framgår av avsnitt 2.5.1.
Koncernen är leasetagare
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade
med ägandet behålls av leasegivaren klassificeras som operationell
leasing. Koncernens samtliga leasingavtal klassificeras som operationella
leasingavtal. Betalningar som görs under leasingperioden (efter avdrag av
eventuella incitament från leasegivaren) kostnadsförs i resultaträkningen
linjärt över leasingperioden.
2.7 Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och
värdestegringar. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader.
Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till
verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv
marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas
mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett
intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas
verkliga värde vid varje enskilt bokslutstillfälle görs marknadsvärdering av
samtliga fastigheter, vilket inför hel- och halvårsskiften utförs av externa
värderare. Samtliga värderingar, såväl interna som externa, utförs i enlighet med av SFI – Svenskt Fastighetsindex –utgivna riktlinjer, vilka beskrivs
utförligt i not 4.3. Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter återspeglar bland annat hyresintäkter från nuvarande hyreskontrakt och antaganden om hyresintäkter från framtida hyreskontrakt, baserat på nuvarande
marknadsläge. Det verkliga värdet återspeglar även de kassaflöden i form
av utgifter som man kan förvänta sig från innehavet av fastigheten.
Förändringar i verkligt värde av förvaltningsfastigheter redovisas som
orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. Vid försäljning av fastighet
redovisas skillnaden mellan erhållet försäljningspris och redovisat värde
enligt senast upprättad delårsrapport, med avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg för aktiveringar sedan senaste delårsrapporten, som
realiserad värdeförändring.
noter 69
För förvaltningsfastigheter som klassificerats som tillgångsförvärv motsvaras verkligt värde i redovisningen vid varje bokslutstillfälle av marknadsvärde med avdrag för förvärvad uppskjuten skatt.
Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt att framtida
ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas
av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att
åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införandet av en ny identifierad
komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande
i den period de uppstår.
Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som
förvaltningsfastighet, och som inte tidigare klassificerats som förvaltningsfastighet, klassificeras som materiell anläggningstillgång och redovisas till
anskaffningsvärdet till dess arbetena är slutförda.
I fastigheter där AP Fastigheter själva är hyresgäst utgår marknadshyra.
2.8 Inventarier
Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter utgörs av inventarier och skrivs av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Avskrivningarna baseras på tillgångens anskaffningsvärde minskat med det
vid anskaffningstidpunkten beräknade restvärdet i då rådande prisnivå.
Nuvarande tillgångar beräknas ha en nyttjandeperiod som antas vara
lika med tillgångens ekonomiska livslängd. Eftersom nyttjandeperioden
sammanfaller med tillgångens ekonomiska livslängd antas restvärdet vara
försumbart och beaktas därför ej. Avskrivningar beräknas från och med
den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk. Avskrivningarna belastar
koncernens resultat utifrån nedanstående angivna nyttjandeperioder.
Inventarier bedöms normalt ha en nyttjandeperiod på fem år, förutom
datorer och övrig IT-utrustning som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.
2.9 Nedskrivningar
Goodwill har per definition en obestämbar nyttjandeperiod och sådana
tillgångar är inte föremål för avskrivningar. Istället testas värdet på
kvarvarande goodwill årligen eller vid eventuell indikation på eventuellt
nedskrivningsbehov. Tillgångar som är föremål för avskrivningar utsätts för
ett nedskrivningstest om det föreligger en indikation på att det redovisade
värdet inte kan återvinnas. En nedskrivning redovisas till det belopp varmed det redovisade värdet överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och
dess nyttjandevärde. För att bedöma nedskrivningsbehov har tillgångarna
grupperats på den lägsta nivå där det föreligger identifierbara kassaflöden,
så kallade kassagenererande enheter.
Då förvaltningsfastigheter löpande i koncernen värderas till verkligt
värde via resultaträkningen, omfattas dessa tillgångar inte av ovanstående
princip avseende nedskrivningar. Däremot kan i moderbolaget andelar i
dotterbolag påverkas om nedskrivningsbehov föreligger i underliggande
dotterbolags tillgångar inklusive förvaltningsfastigheter.
2.10 Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland
tillgångarna likvida medel, kundfordringar och derivatinstrument, samt
bland skulderna leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument.
Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde med tillägg
för transaktionskostnader, med undantag för kategorierna finansiell tillgång
eller skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen. Redovisningen
sker därefter olika beroende på hur de finansiella instrumenten har klassi­
ficerats enligt nedan.
2.10.1 Likvida medel
I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och övriga kortfristiga
placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaffningstidpunkten. Likvida medel är utsatta för endast obetydliga värdefluktuationer och
redovisas till nominellt värde.
2.10.2 Kundfordringar
Kundfordringar är icke-derivata finansiella tillgångar med fastställda eller
fastställbara betalningar som inte är noterade på en aktiv marknad. Utmärkande är att de uppstår när koncernen tillhandahåller varor eller tjänster
direkt till en kund utan avsikt att handla med uppkommen fordran. De
ingår i omsättningstillgångar då de har förfall kortare än 12 månader.
70 noter
Kundfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, minskat med
eventuell reservering för värdeminskning. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva bevis för att koncernen
inte kommer att kunna erhålla alla belopp enligt fordringarnas ursprungliga
villkor. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden. Det reserverade beloppet redovisas i resultaträkningen bland rörelsens kostnader.
2.10.3 Skulder
Låneskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde. Eventuell
skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och
återbetalningsbeloppet, till exempel i form av rabatter eller premier,
redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning
av effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen
har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone
12 ­månader efter balansdagen.
Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp.
2.10.4 Derivatinstrument
AP Fastigheter använder derivat för att uppnå önskad genomsnittlig räntebindningstid och för att begränsa företagets ränterisker, och de får endast
användas för riskhantering inom finanspolicyns ramar. Ingångna derivatkontrakt består för närvarande endast av standardiserade ränteswappar.
Redovisning av derivatinstrument
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen per kontraktsdagen och
värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. AP Fastigheter hanterar derivat antingen som en säkring av verkligt
värde av en identifierad skuld (verklig värdesäkring), som en säkring av
en mycket sannolik prognostiserad transaktion (kassaflödessäkring) eller
som en ej säkringsbar skuld. Metoden för att redovisa den vinst eller förlust
som uppkommer vid omvärdering beror på om derivatet uppfyller kraven på
säkringsredovisning samt vilken typ av säkring som då avses, se nedan. Av
AP Fastigheters finanspolicy framgår att säkringsredovisning ska tillämpas.
Säkringsredovisning
Då transaktionen ingås, dokumenteras förhållandet mellan derivatet och
den säkrade posten, liksom även målet för riskhanteringen och strategin
för att vidta olika säkringsåtgärder. AP Fastigheter dokumenterar också sin
bedömning, både vid säkringens början och löpande, av huruvida de derivat­
instrument som används i säkringstransaktioner är effektiva när det gäller
att utjämna förändringar i verkligt värde eller kassaflöde för säkrade poster.
Säkring av verkligt värde
Förändringar i verkligt värde på derivat som identifieras som säkring
av verkligt värde, och som uppfyller villkoren för säkringsredovisning,
redovisas i resultaträkningen som en nettoförändring tillsammans med
förändringar i verkligt värde på den tillgång eller skuld som gett upphov till
den säkrade risken.
Kassaflödessäkring
Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivatinstrument
som identifieras som kassaflödessäkring och som uppfyller villkoren för
säkringsredovisning, redovisas i eget kapital. Den vinst eller förlust som
hänför sig till den ineffektiva delen redovisas i resultaträkningen.
Ackumulerade belopp i eget kapital återförs till resultaträkningen under
de perioder då den säkrade posten påverkar resultatet.
När ett säkringsinstrument löper ut eller säljs eller när säkringen inte
längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning och ackumulerade
vinster eller förluster avseende säkringen finns i eget kapital, kvarstår
dessa vinster/förluster i eget kapital och resultatförs samtidigt som den
prognostiserade transaktionen slutligen redovisas i resultaträkningen.
När en prognostiserad transaktion inte längre förväntas ske, överförs den
ackumulerade vinst eller förlust som redovisats i eget kapital omedelbart
till resultaträkningen.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Derivat som inte uppfyller kraven på säkringsredovisning
Vissa derivatinstrument uppfyller inte villkoren för säkringsredovisning.
Förändringar i verkligt värde för sådana derivatinstrument redovisas direkt
som en nettoförändring i resultaträkningen.
beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt.
Avsättningar klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har
en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 mån­
ader efter balansdagen, då den klassificeras som långfristig skuld.
2.10.5 Beräkning av verkligt värde
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad (till exempel marknadsnoterade derivatinstrument samt finansiella
tillgångar som innehas för handel och finansiella tillgångar som kan säljas)
baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. För finansiella
tillgångar används aktuell köpkurs och för finansiella skulder används
aktuell säljkurs. Verkligt värde för ränteswappar beräknas som nuvärdet av
bedömda framtida kassaflöden. Verkligt värde på finansiella skulder beräknas genom att diskontera det framtida kontrakterade kassaflödet till den
aktuella marknadsränta som är tillgänglig för AP Fastigheter för liknande
finansiella instrument. Nominellt värde, minskat med eventuella bedömda
krediteringar, för kundfordringar och leverantörsskulder förutsätts motsvara
deras verkliga värden.
Upplysning om verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder återfinns i not 28 och 29.
2.14 Upplysningar om kommande standarder
Det som i dagsläget har identifierats som kommande förändringar inom
IFRS regelverket och som kan påverka företaget är;
2.11 Ersättningar till anställda
Företagets pensionsåtaganden tryggas på flera olika sätt. Tjänstemän inom
moderbolaget omfattas av tryggande enligt BTP-planen (Bankernas Tjänste­
pension). Pensionsplanerna har finansierats genom inbetalningar till SPP
Liv. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är
detta förmånsbestämda planer som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2006 har AP Fastigheter inte haft tillgång till sådan information
som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan.
BTP-planen redovisas därför som avgiftsbestämd plan (se not 10).
Övriga anställda i moderbolag och dotterbolag omfattas av avgiftsbestämda pensionslösningar i AMF.
2.12 Skatter
Aktuell skatt
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år,
och hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräkningsmetoden,
på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga
värdet på tillgångar och skulder och de redovisade värdena i koncernredovisningen. Om emellertid den uppskjutna skatten uppstår till följd av en
transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld
som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen,
varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat, redovisas den inte.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av lagstadgade skattesatser
som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla
när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna
skatteskulden regleras.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader
och underskottsavdrag redovisas endast i den omfattning det är troligt att
framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga, mot vilka
de temporära skillnaderna kan utnyttjas.
Uppskjutna skatteskulder avser väsentligen skillnaden mellan fastigheternas redovisade värden och motsvarande skattemässiga värden. Därutöver
består uppskjutna skatteskulder av skattedelen av obeskattade reserver
samt skillnaden mellan derivatens redovisade och skattemässiga värden.
Periodens uppskjutna skatt redovisas mot resultaträkningen med undantag för uppskjuten skatt på koncernbidrag och säkringsredovisade derivat
som redovisas direkt mot eget kapital.
2.13 Avsättningar
Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig legal eller informell
förpliktelse till följd av tidigare händelser, det är mer sannolikt att ett
utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet än att så inte sker, och
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar
Denna standard kommer till vissa delar påverka utformningen av de upplysningar om finansiella instrument som ska lämnas i årsredovisningen.
Standarden kommer att införas per den första januari 2007 och AP Fastigheter har valt att inte förtidstillämpa IFRS 7 i årsredovisningen för 2006.
IFRS 8 Operativa segment
Standarden träder i kraft den första januari 2009 och gäller för räken­
skapsår som påbörjas från och med detta datum. Standarden behandlar
indelningen av företagets verksamhet i olika segment. AP Fastigheters
preliminära bedömning är att standarden inte kommer att påverka utformningen av årsredovisningen för 2009.
2.15 Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning i enlighet med Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendation RR 32 Redovisning för juridisk person. RR 32 anger att en juridisk person ska tillämpa
samtliga IFRS och IFRIC som är godkända av EU-kommissionen i den
mån det inte bryter mot årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till
sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget följer därför
de redovisningsprinciper som angetts ovan för koncernen med undantag
för nedan beskrivna redovisningsprinciper.
2.15.1 Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Bolaget redovisar enbart en intäkt för erhållna
utdelningar som är hänförliga till vinstmedel som intjänats efter förvärvet.
Utdelningar som överstiger de vinstmedel som intjänats efter förvärvet
­redovisas som återbetalning av den ursprungliga investeringen och reducerar således den redovisade andelens bokförda värde.
2.15.2 Joint venture
Andelar i joint venture-bolag redovisas i moderbolaget i enlighet med
anskaffningsvärdemetoden. Bolaget redovisar enbart en intäkt för erhållna
utdelningar som är hänförliga till vinstmedel som intjänats efter förvärvet.
Utdelningar som överstiger de vinstmedel som intjänats efter förvärvet
­redovisas som återbetalning av den ursprungliga investeringen och reducerar således den redovisade andelens bokförda värde.
2.15.3 Intäkter
Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som
säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag redovisas då risker och förmåner förknippade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen.
2.15.4 Skatter
Obeskattade reserver i moderbolaget inkluderar även uppskjuten skatte­
skuld på dessa.
2.15.5 Koncernbidrag
Moderbolaget redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag i enlighet
med dess ekonomiska innebörd, vilket medför att koncernbidrag som lämnas för att reducera koncernens totala skatt redovisas i balanserade vinstmedel efter avdrag för aktuell skatt. Koncernbidrag som är att jämställa
med utdelning redovisas som en utdelningsintäkt eller reducering av eget
kapital. Lämnade koncernbidrag som är att anse som aktieägartillskott
redovisas som en ökning av aktier i dotterbolag och erhållna koncernbidrag
redovisas som en ökning av balanserade vinstmedel.
noter 71
Not 3 Finansiella risker
AP Fastigheter är genom sin skuldportfölj om drygt 13 mdkr exponerat
mot finansiella risker. Riskerna är förknippade med oförutsägbarheten på
de finansiella marknaderna, och riskhanteringsarbetet eftersträvar därför
att minimera negativa resultateffekter av dessa.
Hanteringen av riskerna utgår från en finanspolicy som fastställts av
styrelsen. I finanspolicyn finns skriftliga principer såväl för den övergripande riskhanteringen som för specifika områden, till exempel valutarisk,
ränterisk, kreditrisk, användning av derivata och icke-derivata finansiella
instrument samt placering av överlikviditet. Finanspolicyn innehåller även
regler för hur finansiella instrument ska dokumenteras och hanteras i
enlighet med regelverket.
Den löpande operativa riskhanteringen sköts av en central finans­
avdelning som identifierar, utvärderar och säkrar finansiella risker i nära
samarbete med koncernens operativa enheter. Ett finansiellt råd bereder
viktigare frågor för beslut av verkställande direktören eller styrelsen.
Enligt finanspolicyn görs nedanstående definitioner av de finansiella
risker som företaget exponeras mot genom de finansiella skulderna. För
respektive riskgrupp anges ett sammandrag av de regler som uppställs för
riskhanteringen.
3.1 Likviditets- och refinansieringsrisk
Likviditets- och refinansieringsrisk avser risken att inte kunna täcka
kortsiktiga likviditetsbehov och klara refinansiering av lån som förfaller till
omsättning. Dessa risker ska begränsas genom olika finansieringsformer,
bekräftade kreditfaciliteter för den korta upplåningen och begränsningar
för lånekapitalbeloppens förfall.
3.2 Ränterisk
Ränterisk avser risken för en resultatmässig påverkan av förändringar i
marknadsräntan. Genom en norm för låneportföljen med ett fastställt avvikelsemandat begränsas ränterisken. Den genomsnittliga räntebindningen
ska dessutom ligga inom intervallet 34–44 månader.
3.3 Motpartsrisk
Motpartsrisk avser risken för att en motpart inte fullföljer sina åtaganden.
För att minimera den finansiella motpartsrisken ska därför avtal endast
kunna ingås med banker och finansiella institut som står under Finans­
inspektionens tillsyn och som bedöms inneha en kreditvärdighet som
motsvarar bättre rating än BBB+ (S & Ps ratingskala).
3.4 Valutarisk
Valutarisk avser risken för en resultatmässig påverkan av förändringar i
växelkursen. AP Fastigheter ska i enlighet med finanspolicyn inte vara exponerat för någon valutarisk, eftersom bolaget endast äger svenska fastigheter.
Not 4 Viktiga bedömningar vid tillämpning av koncernens
redovisningsprinciper
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste
företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som
påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och
­kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Dessa bedömningar
­baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen
bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan
sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av bolagets finansiella rapporter.
4.2 Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse
eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar
den personal och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Företagsledningen bedömer vid
varje enskilt förvärv om kriterierna för tillgångsförvärv är uppfyllda. Under
2006 har inga förvärv skett.
4.3 Verkligt värde på förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde. Det bästa beviset
för verkligt värde är nuvarande marknadspriser på en aktiv marknad. Om
denna information inte föreligger fastställer företagsledningen det verkliga
värdet genom att beakta en mängd olika uppgifter av skilda slag, inklusive
a) aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, i
­annat skick och med annat läge (eller som omfattas av avvikande hyresavtal eller andra avtal), vilka justerats med hänsyn till dessa skillnader,
b) senaste priser för liknande fastigheter på mindre aktiva marknader
efter det att justeringar gjorts för att beakta eventuella förändringar i ekonomiska förutsättningar, som skett sedan de senaste transaktionerna, och
c) nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar.
Oftast fastställs det verkliga värdet utifrån uppskattningar av framtida
betalningsströmmar såvida det inte finns påtecknade försäljningskontrakt.
Uppskattningarna baseras främst på marknadsförutsättningar som föreligger på balansdagen.
AP Fastigheter värderar samtliga fastigheter i beståndet med hjälp
av externa företag två gånger per år, vid hel- och halvårsskiftet. Inför
detta bokslut har AP Fastigheters bestånd värderats av företagen DTZ
och ­Forum Fastighetsvärderingar som är auktoriserade värderare hos
­Samfundet för fastighetsekonomi.
Varje fastighet värderas för sig utan hänsyn till portföljeffekter.
Marknads­värdet uttrycks som ett värde per fastighet med ett osäkerhetsintervall på +/–5–10 procent. Summan av medianvärdena på de enskilda
fastigheterna motsvarar marknadsvärdet på fastighetsbeståndet. Fastigheterna har värderats med samma värderingsprinciper sedan AP Fastigheter
bildades 1998. Marknadsvärdena har bedömts i enlighet med riktlinjerna
från Svenskt Fastighetsindex (SFI). Marknadsvärdena har i huvudsak
bedömts med hjälp av en avkastningsbaserad värderingsmetod som bygger
på kassaflödesanalyser med en tioårig kalkylperiod.
Hyresinbetalningarna beräknas utifrån befintliga lokalhyresavtal fram
till avtalstidens slut. Lokalhyreskontrakt med en utgående hyra som har
bedömts vara marknadsmässig har antagits förlängas på oförändrade
villkor efter utgången av nuvarande kontraktsperiod, medan övriga lokalhyror justeras till en bedömd marknadsmässig hyresnivå. För bostäder har
hyresförändringarna initialt bedömts utifrån vilken ort och vilket marknadssegment den enskilda fastigheten finns i. Kassaflödet för drift- och
underhållskostnader har bedömts dels utifrån faktiska kostnader, dels
utifrån erfarenheter av jämförbara objekt. Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av
marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Som underlag har
värderingsföretagen haft tillgång till lokalhyreskontrakt, vakanta lokaler,
­löpande drifts- och underhållskostnader samt planerade investeringar.
Även historiska siffror samt prognoser för 2007 har utgjort underlag.
Alla fastighetsvärderingar är resultatet av en värderares bedömning vid
en bestämd tidpunkt och är därför behäftad med viss osäkerhet.
4.1 Avgränsning mellan rörelsefastighet och förvaltningsfastighet
AP Fastigheter bedriver den egna verksamheten i fastigheter som ägs av
något av koncernens bolag. Då dessa fastigheter ej utgör en signifikant
del av koncernens totala innehav av fastigheter, har bedömningen gjorts
att de kan klassficeras som förvaltningsfastigheter. Därigenom värderas
koncernens hela fastighetsbestånd till verkligt värde i balansräkningen.
Företagsledningen bedömer löpande om dessa fastigheter utgör en ej
signifikant del av koncernens totala innehav av fastigheter.
72 noter
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Not 5 Värderingsantaganden, ett genomsnitt
Inflation, % per år
2
Kalkylränta (nominell), %
7,1
Direktavkastningskrav restvärde, %
5,7
Drift och underhåll
Kommersiellt, kr/kvm
405
Bostäder, kr/kvm
447
Långsiktig vakans, %
3,7
Direktavkastningskrav % för restvärde (normalintervall)
Marknad
Lokaler
Segmentredovisning koncern AP Fastigheters primära indelningsgrund utgörs av rörelsegrenarna Lokaler
och Bostäder. Denna indelningsgrund stöds av bolagets organisatoriska
uppbyggnad och interna rapporteringsstruktur. Den sekundära indelningsgrunden är geografiska områden, vilket utgörs av de tre etableringsorterna
Stockholm, Uppsala och Göteborg.
Koncerngemensamma kostnader fördelas ej. Tillgången förvaltningsfastighet fördelas på respektive segment. Övriga tillgångar och skulder
går ej att på ett relevant sätt fördela på segmenten och anses därför vara
koncerngemensamma. I nedanstående uppställningar avser kolumnen
koncerngemensamt de poster som ej fördelats mellan de olika segmenten.
Internförsäljning mellan segmenten har eliminerats.
Bostäder
Stockholm innerstad
4,75–5,25
3,00
Stockholm ytterstad
6,25–6,75
3,50–4,00
Göteborg
5,25–6,25
4,00–4,50
Uppsala
5,75–6,25
4,25–5,00
Känslighetsanalys marknadsvärde fastighet
Fastigheternas marknadsvärden är känsliga för de antaganden som
sätts i kalkylen. Genom att variera ett antal parametrar erhålls känsligheten i värderingen. Störst påverkan på beståndets värde fås genom
att variera ­direktavkastningskravet 1 procentenhet ner eller upp, då
­värdeförändringen blir +4,1 mdkr respektive –3,2 mdkr.
Mkr
+1%–enhet
–1%–enhet
Direktavkastningskrav
– 3 154
+ 4 086
Kalkylränta
– 2 504
+ 2 752
+10%
–10%
+ 3 187
- 3 621
Marknadshyra
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
noter 73
forts Not 5 Segmentredovisning koncern Lokaler
Resultaträkning
Bostäder
2006
2005
2006
2 202
1 769
222
276
Koncerngemensamt
Totalt
2005
2006
2005
2006
2005
148
137
-
-
2 350
1 906
415
430
-
-
637
706
Hyresintäkter
Stockholm
Uppsala
337
333
19
17
-
-
356
350
Nettoomsättning
2 761
2 378
582
584
-
-
3 343
2 962
Driftkostnader
- 378
- 375
- 174
- 171
-
-
- 552
- 546
Underhåll
- 139
- 160
- 55
- 45
-
-
- 194
- 205
Fastighetsadministration
- 107
- 113
- 62
- 55
-
-
- 169
- 168
Fastighetsskatt
- 140
- 111
- 20
- 19
-
-
- 160
- 130
Tomträttsavgäld
- 53
- 37
-
-
-
-
- 53
- 37
- 817
- 796
- 311
- 290
-
-
- 1 128
- 1 086
Driftnetto
1 944
1 582
271
294
-
-
2 215
1 876
Värdeförändring
förvaltningsfastigheter
2 799
1 977
923
588
-
-
3 722
2 565
Central administration
-
-
-
-
- 61
- 72
- 61
- 72
Göteborg
Fastighetskostnader
Ofördelade intäkter
och kostnader
Rörelseresultat
-
-
-
-
-6
7
-6
7
4 743
3 559
1 194
882
- 67
- 65
5 870
4 376
Finansiella intäkter
-
-
-
-
17
27
17
27
Finansiella kostnader
-
-
-
-
- 564
- 619
- 564
- 619
Resultat före skatt
-
-
-
-
-
-
5 323
3 784
Skatt
-
-
-
-
-1 220
-677
-1 220
- 677
Årets resultat
-
-
-
-
-
-
4 103
3 107
Balansräkning
2006
2005
2006
2005
2006
2005
2006
2005
22 199
19 996
1 917
1 724
-
-
24 116
21 720
Uppsala
2 876
2 657
3 518
3 775
-
-
6 394
6 432
Göteborg
4 466
3 757
293
254
-
-
4 759
4 011
Lokaler
Bostäder
Koncerngemensamt
Totalt
Förvaltningsfastigheter
Stockholm
Ofördelade tillgångar
Summa tillgångar
Ofördelade skulder och
eget kapital
Årets investeringar
i fastigheter
-
-
-
-
1 394
1 211
1 394
1 211
29 541
26 410
5 728
5 753
1 394
1 211
36 663
33 374
-
-
-
-
-
-
36 663
33 374
608
295
18
12
-
-
626
307
Under åren 2006 och 2005 finns inga fastigheter som har varit vakanta i sin helhet. Intäkter från garage har fördelats på lokaler respektive bostäder
utifrån deras tillhörighet. Hyresintäkterna inkluderar även hyresintäkter från sålda fastigheter.
74 noter
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Not 6 Nettoomsättning
Not 7 Kostnader fördelade på kostnadsslag
Koncernen
2006
Koncernen
2005
Hyresintäkter bashyra
Bostäder
538
Lokaler
Garage/Parkering
552
2 690
2 281
83
78
2006
2005
Reparation, underhåll och hyresgästanpassningar
- 236
- 240
Övriga direkta fastighetskostnader
- 697
- 651
Personalkostnader
- 181
- 179
Avskrivningar
Hyresintäkter variabel hyra (omsättningshyra m m)
22
Intäkter övrig verksamhet
Summa
48
10
3
3 343
2 962
-6
- 11
- 75
- 88
-1 195
-1 169
-1 128
-1 086
Övriga externa kostnader
Summa
Fördelat i resultaträkningen:
Hyresintäkter från lokaler inkluderar intäkter från förtidslösen av hyreskontrakt och avser ersättningar som har erhållits under året. Då avtalsförhållandena i dessa fall upphört och inga åtaganden kvarstår från AP Fastigheters sida avseende dessa avtal har ersättningarna i sin helhet redovisats
som en intäkt.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av året uppgick för
bostäder till 99 procent (99) och för lokaler till 89 procent (90).
Antal
kontrakt
Årshyra
mkr
Förfall inom 1 år*
9 813
948
Senare än 1 år men inom 5 år
3 142
1 143
106
626
13 061
2 717
Summa
Avskrivningar
-6
- 11
- 61
- 72
-1 195
-1 169
Central administration
Det föreligger inga direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte
har genererat hyra.
Operationell leasing, koncernen som leasegivare
Senare än 5 år
Fastighetskostnader
*) Varav bostäder 470 mkr (547).
Samtliga AP Fastigheters hyreskontrakt klassificeras som operationella
leasingavtal. Kontraktsportföljen förfaller enligt ovan, där angivna belopp
avser ej uppsägningsbar kontrakterad bashyra i portföljen per årsskiftet.
Den genomsnittliga löptiden i kontraktsportföljen uppgick per årskiftet till
4,8 år (5,1) avseende kommersiella kontrakt.
Motpartsrisker i hyresintäkterna
Hyresintäkterna enligt kontraktsportföljen per årsskiftet fördelades med
83 procent på kommersiella objekt och med 17 procent på bostäder. De
kommersiella hyresintäkterna fördelades på 2 180 (2 150) kontrakt inom
en rad olika branscher. I syfte att minska exponeringen för kreditförluster
sker löpande uppföljning av hyresgästernas kreditvärdighet.
Den största exponeringen mot en enskild bransch utgjordes per årsskiftet av exponeringen mot stat och kommun som svarade för 28 procent
(28) av de kommersiella hyresintäkterna. Ingen enskild hyresgäst svarar
för mer än 5 procent av hyresintäkterna.
Operationella leasingavtal med koncernen som leasetagare
Koncernen
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
7
-
-
-
13
37
-
-
Senare än 5 år
246
280
-
-
Summa
266
317
-
-
Förfall inom 1 år
Senare än 1 år
men inom 5 år
Koncernens operationella leasingavtal består enbart av tomträttsavtal.
Not 8Central administration
Koncernen
Personalkostnader
Marknadsföring
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
-41
-39
-180
-170
0
-6
-9
-11
Köpta tjänster
-4
-8
-30
-22
Avskrivningar
inventarier
-1
-1
-1
-6
Övrigt
-15
-18
-73
-87
Avgår: koncern­
interna tjänster
Summa
-
-
217
216
- 61
- 72
- 76
- 80
Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som
inte är direkt hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för
koncernledning, portföljförvaltning inklusive projektutveckling, fastighetsinvesteringar, finans och central marknadsföring.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
noter 75
Ersättning till revisorer
Koncernen
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
Revisionsuppdrag, KPMG
1,2
1,9
1,2
1,9
Andra uppdrag, KPMG
0,6
0,1
0,6
0,1
Summa
1,8
2,0
1,8
2,0
Med revisionsuppdrag avses granskning och övriga arbetsuppgifter som
det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat
biträde som föranleds av iakttagelser från detta arbete. Allt annat är andra
uppdrag. Revisionskostnaderna för AP Fastigheter Holding AB har betalats
av AP Fastigheter AB.
Not 9 Medelantal anställda
2006
Moderbolaget
Dotterbolag
Summa koncernen
2005
Antal
anställda
Varav
män
Antal
anställda
Varav
män
271
54%
263
54%
-
-
8
75%
271
271
Not 10 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Koncernen
Tkr
Styrelse
Verkställande
direktör
Andra ledande
befattningshavare
Övriga anställda
Summa löner och
andra ersättningar
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
570
513
570
513
2 969
2 901
2 969
2 901
8 625
9 845
8 625
9 845
96 012
94 237
95 879
91 713
108 176
107 496
108 043
104 972
Pensionskostnader
19 013
18 498
19 013
18 355
Sociala kostnader
39 543
39 368
39 483
38 515
166 732
165 362
166 539
161 842
Summa
Löner och andra ersättningar
Löner och andra ersättningar till verkställande direktör och andra ledande
befattningshavare utgörs av fast lön. För samtliga anställda förutom
verkställande direktör kan rörlig lönedel utgå. Verkställande direktör i
AP Fastigheter har under året uppburit lön på totalt 2 969 tkr. Till
styrelseordförande har utbetalats 365 tkr och till styrelseledamot som ej
är anställd av AP-fonderna har utbetalats 205 tkr. Styrelsens ledamöter
har ej erhållit någon ersättning utöver styrelsearvode. Med andra ledande
befattningshavare avses de sju personer som tillsammans med verkställande direktör utgör ledningsgruppen. Under året har två kvinnor ingått
i ledningsgruppen. Ledningsgruppen har sammantaget under 2006 upp­
burit lön och andra ersättningar på totalt 8 625 tkr.
Pensionskostnader
Av koncernens sociala kostnader avser 19 013 tkr pensionskostnader,
varav 2 920 tkr avser verkställande direktör och 2 709 tkr andra ledande
befattningshavare. Av moderbolagets sociala kostnader avser 19 013 tkr
pensionskostnader varav 2 920 tkr verkställande direktör och 2 709 tkr
andra ledande befattningshavare.
Pensioner
Tjänstemän inom moderbolaget omfattas av tryggande enligt BTP-­planen
(Bankernas Tjänstepension). Pensionsplanen har finansierats genom
inbetalningar till SPP Liv. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets
Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera
arbetsgivare. För räkenskapsåret 2006 har AP Fastigheter inte haft tillgång
till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en
förmånsbestämd plan. BTP-planen, vilken tryggas genom försäkring i SPP
Liv, redovisas därför som avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i SPP Liv uppgår till 9 mkr. Vid ingången
av 2006 uppgick SPP Livs överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 105 procent. Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av
marknadsvärdet på SPP Livs tillgångar i procent av försäkringsåtagandena
beräknade enligt SPP Livs försäkringstekniska beräkningsantaganden,
vilka inte överensstämmer med RR29. Övriga anställda i moderbolaget omfattas av avgiftsbestämda pensionslösningar i AMF.
Verkställande direktörens pensionsvillkor är förmånsbestämda och följer
BTP-planen med undantag av att avtalad pensionsålder är 62 år samt att
pension utgår med 50 procent av pensionsmedförande lönedel mellan
30 och 55 basbelopp. Verkställande direktörens pension tryggas genom
försäkring i Skandia.
Andra ledande befattningshavare har en pensionslösning i form av BTPplanen eller så kallad ”10-taggar lösning”. Pensionsåldern är 65 år.
Uppsägningstid och avgångsvederlag
Verkställande direktör har en uppsägningstid om 6 månader, dock 12 mån­
ader om uppsägning sker från bolagets sida. Vid uppsägning från bolagets
sida erhåller verkställande direktör ett avgångsvederlag om 12 månadslöner. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget
avgångsvederlag såvida inte väsentliga förändringar av förutsättningen för
anställningen skett. Mellan bolaget och andra ledande befattningshavare
gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från
bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till 12 månadslöner
(18 månadslöner om befattningshavaren är över 50 år vid uppsägningstillfället). Vid uppsägning från andra ledande befattningshavares sida utgår
inget avgångsvederlag.
Not 11 Könsfördelning styrelseledamöter och
ledande befattningshavare
2006
2005
Antal på
balansdagen
Varav
män
Antal på
balansdagen
Varav
män
Styrelseledamöter
7
5
7
6
Ledande befattningshavare
8
6
8
7
Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören och de 7(7)
personer som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets
ledningsgrupp.
Rörlig lön
I ersättningar ingår rörlig lön vars utfall bygger på utfall av två benchmarkmål, Svenskt Fastighetsindex och Nöjd-Kund-Index. Rörlig lön för 2006
reserveras generellt i bokslutet och fastställs på individnivå i maj 2007.
Verkställande direktören undantas från den resultatbaserade rörliga lönedelen. Andra ledande befattningshavare erhöll rörlig lön om 564 tkr, vilket
utgör 5,7 procent av lönen avseende 2005.
76 noter
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Not 12 Sjukfrånvaro
Försäljningskostnader avser främst stämpelskatt och konsultarvoden. Med
redovisat värde fastigheter avses värdet enligt senast redovisade delårsrapport med tillägg för aktiveringar.
Moderbolaget 2006
Frånvaro fördelad på
ålder och kön i %
Kvinnor
Män
Totalt
29 år eller yngre
2,5
0,6
2,1
30 till 49 år
4,0
3,8
3,9
13,7
8,1
10,0
50 år eller äldre
Specifikation sålda fastigheter 2006
5,5
Frånvaro fördelad på sjukfrånvarons längd i %
60 dagar eller kortare
30,0
Längre än eller lika
med 60 dagar
70,0
100,0
Moderbolaget 2005
Frånvaro fördelad på
ålder och kön i %
Kvinnor
Män
Totalt
29 år eller yngre
2,3
2,5
2,4
30 till 49 år
6,0
3,9
4,9
50 år eller äldre
9,2
8,2
8,6
Frånträdesdag
Försäljningspris
Hyresintäkter
helår
Fastighet/Ort
Köpare
Härjedalen 16,
Lidingö
Marginalen
2006-04-05
129
10
Ringpärmen 6,
Sollentuna
Altira
2006-04-28
57
7
Båglampan 35,
Bromma
Altira
2006-04-28
40
*
Traversen 19,
Sollentuna
Veidekke
Bostad
2006-09-01
46
-
Flogsta, Nyby
Gård,Uppsala
Heimstaden
2006-11-30
995
83
5
0
Övriga
försäljningar
1 272
*) Då fastigheten endast har en eller få hyresgäster lämnas ingen uppgift avseende
hyresvärde.
5,7
Frånvaro fördelad på sjukfrånvarons längd i %
60 dagar eller kortare
Vid försäljning av fastigheter via bolag under året har inga andra tillgångar
eller skulder utöver förvaltningsfastigheterna ingått i de avyttrade bolagen.
28,3
Längre än eller lika
med 60 dagar
71,7
100,0
Not 15 Finansiella intäkter
Not 13 Inköp och försäljning mellan koncernbolag
Koncernen
Av moderbolagets inköp under räkenskapsåret avser 21 procent (24) inköp
från koncernbolag.
Av moderbolagets försäljning under räkenskapsåret avser 88 procent
(94) försäljning till koncernbolag.
Not 14 Försäljning av fastigheter och bolag –
realiserad värdeförändring
Koncernen
Försäljningspris,
fastigheter
Försäljningskostnader,
fastigheter
Redovisat värde,
fastigheter
2006
2005
1 272
2 699
-
-
- 22
- 31
-
-
14
17
35
18
-
6
-
-
Räntebidrag
3
4
-
-
17
27
35
18
Av moderbolagets ränteintäkter har 21 mkr (7) erhållits från koncernbolag.
Netto av transaktioner avseende orealiserade värdeförändringar på derivat som ej
säkringsredovisas eller uppfyller villkoren för säkringsredovisning.
Not 16 Finansiella kostnader
Koncernen
Räntekostnader
Försäljning fastighets­
ägande bolag, netto
-
-
713
108
Försäljning ej fastighetsägande bolag, netto
-
7
-
-
Koncernintern försäljning ej fastighetsägande
bolag, netto 1)
2005
2)
2005
-
2006
1)
Moderbolaget
-2 583
2005
Orealiserade
­värdeförändringar2)
Ränteintäkter
1)
Summa
2006
- 981
Moderbolaget
2006
Realiserade värdeförändringar 2)
Övriga finansiella
kostnader 3)
Summa
-
-
5
- 441
269
92
718
- 333
1)
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
- 534
- 551
- 508
- 546
- 24
- 55
- 24
-
-6
- 13
-6
-5
- 564
- 619
- 538
- 551
I koncernen ingår kostnader för förtidslösen av lån och derivat med 50 mkr (99). Av
moderbolagets räntekostnader har 46 mkr (61) erlagts till koncernbolag.
2)
Netto av transaktioner avseende realiserade värdeförändringar på derivat.
3)
I posten ingår kostnader med - mkr (4) som uppkommit i samband med uttag av
pantbrev.
1)
Summa
1)
471 mkr av 2005 års nettokostnad avser likvidation av koncernbolag.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
noter 77
Not 17 Skatt
Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen
Koncernen
Skatt på årets resultat
Koncernen
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
Aktuell skatt
- 241
- 209
- 49
- 16
Uppskjuten skatt
- 979
- 468
- 52
-7
Summa skatt på
årets resultat
-1 220
- 677
- 101
- 23
Aktuell skatt på koncernbidrag som redovisats direkt mot eget kapital
uppgår i koncernen till -203 mkr (-202) och i moderbolaget till 17 mkr
(17). I koncernen avses moderbolagets koncernbidrag till AP Fastigheter
Holding AB.
Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen
Koncernen
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
Uppskjuten skatt
förändring obeskattade reserver
22
112
-
-
Uppskjuten skatt
derivat
0
0
0
-
Uppskjuten skatt
fastigheter
-1 001
- 580
- 52
-7
Summa uppskjuten skatt redovisad
i resultaträkningen
2005
2006
2005
Uppskjuten skatteskuld, derivat
28
- 17
27
-
Uppskjuten skatteskuld, obeskattade
reserver
76
102
-
-
Uppskjuten skatteskuld, fastigheter
3 839
2 840
25
- 28
Summa
uppskjuten skatt
3 943
2 925
52
- 28
Uppskjuten skatteskuld derivat och uppskjuten skatteskuld fastigheter avser skillnaden mellan skattemässiga restvärden och redovisade restvärden.
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till obeskattade reserver om totalt
76 mkr avser skattedel i avsättningen till periodiseringsfond om totalt
271 mkr, fördelat på taxeringsår 2004 med 22 mkr och taxeringsår 2005
med 249 mkr. Samtliga skatteskulder bedöms förfalla efter 12 månader.
Skattemässiga underskott för vilka uppskjutna skattefordringar ej har
redovisats uppgår till - mkr (29).
Bruttoförändringen avseende uppskjutna skatter
Koncernen
- 468
- 52
-7
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
2 925
2 439
- 28
-7
Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen
979
468
52
7
Uppskjuten skatt som
redovisats i eget kapital
45
- 17
28
-
Ingående balans
- 979
Moderbolaget
2006
Övriga justeringar
Utgående balans
-6
35
-
- 28
3 943
2 925
52
- 28
Skillnaden mellan årets skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats
Koncernen
2006
Moderbolaget
2005
2006
2005
Redovisat resultat före skatt
5 323
3 784
1 114
710
Skatt på resultatet enligt gällande skattesats, 28 %
-1 490
-1 060
- 312
- 199
5
-
1
7
-
-
- 17
- 31
Skatt hänförlig till tidigare beskattningsår
Skatteeffekt av:
Nedskrivning av andelar
Anteciperad utdelning från koncernbolag
-
-
-
153
Ej skattepliktig försäljning av dotterbolag
199
219
199
53
Likvidation av dotterbolag
36
169
28
-
Justerade skattemässiga restvärden förvaltningsfastigheter
24
-
-
-
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag
Schablonränta på periodiseringsfonder
Övriga ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader
Redovisad skattekostnad
Effektiv skattesats koncernen
78 noter
8
-
-
-
-2
-5
-2
-5
0
0
2
-1
-1 220
- 677
- 101
- 23
23%
18%
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Not 18 Goodwill
Not 20 Inventarier
Koncernen
Ingående balans
Förvärv
Utgående balans
Koncernen
2006
2005
24
-
-
24
Ingående balans
24
24
Förvärv
Koncernens goodwill uppkom vid förvärvet under 2005 av Position Stockholm. Förvärvet klassificerades och redovisades som ett rörelseförvärv i
enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv, innebärande att full uppskjuten skatt
och tillhörande goodwill redovisades (se not 35). Värdet på kvarvarande
goodwill prövas genom att säkerställa att det redovisade värdet för den
förvärvade rörelsen, som utgör en kassagenererande enhet, inte överstiger återvinningsvärdet. Vid fastställandet av återvinningsvärdet beräknas
framtida kassaflöden från samtliga tillgångar och skulder i den förvärvade
rörelsen. Vid utgången av 2006 finns inga indikationer på att nedskrivningbehov föreligger.
Not 19 Förvaltningsfastigheter
Koncernen
Verkligt värde
Ingående balans
Förvärv
Investering i befintliga fastigheter
Omklassificeringar
Försäljningar
Orealiserad värdeförändring
Utgående balans
2006
2005
32 163
29 466
8
1 811
626
307
-
699
- 981
-2 592
3 453
2 472
35 269
32 163
2006
2005
2006
2005
75
78
38
36
4
10
5
5
Försäljningar och
utrangeringar
- 15
- 13
-9
-3
Utgående balans
64
75
34
38
- 50
- 49
- 28
- 25
-7
- 10
-5
-5
Anskaffningsvärde
Avskrivningar
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Försäljningar och
utrangeringar
14
9
7
2
Utgående balans
- 43
- 50
- 26
- 28
21
25
8
10
Summa planenligt
restvärde
Not 21 Aktier och andelar i koncernbolag
Moderbolaget
Ingående balans
Förvärv
Reglering av resultatandelar
Försäljning
Taxeringsvärden
Mark
Byggnader
Summa
Skattemässiga restvärden
6 432
6 736
12 425
13 126
18 857
21 319
19 862
21 626
Moderbolaget
Nedskrivning
Återförda nedskrivningar
2006
2005
5 215
10 528
0
840
351
-5 214
0
- 829
- 217
- 110
45
-
Utgående balans
5 394
5 215
Varav
tillgång
5 534
5 352
140
137
skuld
Med verkligt värde avses de marknadsvärden som vid en extern värdering
har åsatts fastigheterna, justerat för förvärvad uppskjuten skatt då fastigheterna förvärvats genom så kallat tillgångsförvärv, och marknadsvärden
på arrenden. Den externa värderingen har utförts av DTZ Värderingshuset AB och Forum Fastighetsekonomi AB. Värdering har skett för varje
enskild fastighet i enlighet med riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex.
Marknadsvärdena har i princip genomgående bedömts med hjälp av en
avkastningsbaserad värderingsmetod baserad på kassaflödesanalyser.
Kalkylerna har normalt en kalkylperiod om 10 år. Den kalkylränta liksom
det direktavkastningskrav som har använts vid bedömningen av fastigheternas restvärden är baserade på erfarenhetsmässiga bedömningar av
marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. I värderingen ingår
även värde av pågående arbete. Se vidare not 4.3.
Förvärv 2006 avser ej kassaflödespåverkande justeringar av köpeskillingar från tidigare år.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
noter 79
forts Not 21 Aktier och andelar i koncernbolag
Fastighets AB Gesimsen Grön
Org.nr
Säte
556011-7698
Stockholm
Fastighets AB Svava
556268-6658
Uppsala
Fastighets AB Nordan
556312-4642
Solna
Studentstaden i Uppsala AB
556233-8649
Uppsala
Fastighets AB Dombron
556057-0896
Uppsala
AP Nepos
556238-9105
Uppsala
Uppsala Science City AB
556250-5346
Uppsala
Uppsala Science Park KB
Kapitalandel, % 1)
Aktier /
andelar 2)
Redovisat
Värde
100
23 526 807
1 778
916512-8126
Uppsala
KB Lidingö Nya Centrum
916624-5663
Stockholm
100
-
543
16 000 000
447
Anders Nisses AB
556044-6121
Stockholm
100
Fastighets AB Skjutsgossen nr 8
& Co KB
916502-7971
Stockholm
100
-
447
Fastighets Aktiebolaget Telefonfabriken
556577-4535
Stockholm
100
1 000
322
KB Positionen 2
100
-
316
969666-7485
Stockholm
Positionen Parkering KB
969695-4115
Stockholm
RTB Reval KB
969635-4886
Stockholm
Nisseshus Nr 1 HB
916587-3424
Stockholm
100
-
233
KB Positionen
969656-0177
Stockholm
100
-
230
Fastighetsbolaget Augustendal KB
916635-9084
Nacka
100
-
195
Fastighets Aktiebolaget Bodega
556031-4246
Stockholm
100
3 000
193
100
1 000
99
100
100 000
95
HB Grönlandet Fastighetsförvaltning
916606-4585
Stockholm
Fastighets AB Gesimsen
556482-7318
Stockholm
KB Radio Östra
916625-7007
Nacka
Fastighetsaktiebolaget Lidingö
Nya Centrum
556339-0839
Stockholm
KB Inom Vallgraven 22:15 Göteborg
916445-7039
Stockholm
Fastighets AB Gesimsen Gul
556651-1852
Stockholm
Arkaden Göteborg KB
969646-3448
Stockholm
Allmänna Pensionsfondens
Fastighets nr 53 KB
969646-3836
Stockholm
Allmänna Pensionsfondens
Fastighets nr 65 KB
969646-3935
Stockholm
556417-5858
Stockholm
Allmänna Pensionsfondens Förvaltnings
AB i Nacka
Fastighets AB Gesimsen Blå
556651-1878
Stockholm
Fastighetsbolaget Gustavshög KB
916625-6983
Nacka
Fastighetsbolaget Skönvik KB
916625-7015
Nacka
Fastighetsbolaget Jakobsdal KB
916625-6967
Nacka
Allmänna Pensionsfondens
Fastighets nr 3 KB
969646-6946
Stockholm
Allmänna Pensionsfondens
Fastighets nr 5 KB
969646-7753
Stockholm
Allmänna Pensionsfondens
Fastighets nr 11 KB
969646-7829
Stockholm
Allmänna Pensionsfondens
Fastighets nr 14 KB
969646-4065
Stockholm
Allmänna Pensionsfondens
Fastighets nr 54 KB
969646-7290
Stockholm
Fastighetsbolaget Philipin KB
916626-5679
Nacka
100
-
94
Förvaltningsbolaget Alvikshus HB
916501-8004
Stockholm
100
-
92
Fastighetsbolaget Oljekällaren KB
916626-5638
Nacka
100
-
83
80 noter
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
forts Not 21 Aktier och andelar i koncernbolag
Kapitalandel, % 1)
Aktier /
andelar 2)
Redovisat
Värde
100
-
71
Org.nr
Säte
Allmänna Pensionsfonden
Fastighets nr 44 KB
969646-3893
Stockholm
Fastighetsbolaget Disponenten KB
916626-5646
Nacka
100
-
66
Allmänna Pensionsfondens Fastighets AB
556355-6835
Stockholm
100
501 000
60
Fastighetsbolaget Fabrikören KB
916626-5620
Nacka
100
-
47
Allmänna Pensionsfonden
Fastighets nr 12 KB
969646-4016
Stockholm
100
-
21
Fastighetsbolaget Kusken KB
916626-5612
Nacka
100
-
19
Fastighetsbolaget Brödtorget & Co KB
989200-4418
Stockholm
100
-
19
Allmänna Pensionsfonden
Fastighets nr 45 KB
969646-3885
Stockholm
100
-
14
Fastighetsbolaget Båthamnen KB
916626-5711
Nacka
100
-
13
Fastighetsbolaget Mässan KB
916626-5653
Nacka
100
-
12
Allmänna Pensionsfonden
Fastighets nr 59 KB
969646-4032
Stockholm
100
-
10
Fastighetsbolaget Ravinen KB
916626-5661
Nacka
100
-
8
Allmänna Pensionsfonden
Fastighets nr 4 KB
969646-7563
Stockholm
100
-
4
Nacka Strand Förvaltnings AB
556034-9150
Stockholm
100
20 000
3
Position Stockholm AB
556577-3818
Stockholm
100
1 000
0
556609-4321
Stockholm
FSTH Nitsew 1 AB
556708-2093
Stockholm
100
100 000
0
FGH Nitsew 2 AB
556708-2101
Stockholm
100
100 000
0
Kontorshotellet Nacka Strand KB
969646-7225
Nacka
Time Institute AB
0
5 534
Allmänna Pensionsfonden
Fastighets nr 63 KB
969646-7522
Stockholm
100
-
- 113
Fastighetsbolaget Klaraberg KB
916625-6975
Nacka
100
-
- 12
Fastighetsbolaget Saluhallen KB
916626-5695
Nacka
100
-
-9
Fastighetsbolaget Ellensvik KB
916625-6991
Nacka
100
-
-6
Allmänna Pensionsfonden
Fastighets nr 60 KB
969646-7282
Stockholm
100
-
0
- 140
Summa
1)
Avser koncernens samlade kapitalandel.
2)
Avser koncernens samlade antal aktier och andelar.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
5 394
noter 81
Not 22 Aktier och andelar i joint venture
Org.nr
Säte
Kapitalandel, %
Värtan Fastigheter KB
969601-0793
Stockholm
Värtan Fastigheter AB
556678-0267
Stockholm
Aktier/andelar
Redovisat värde
50
1
0
50
1 000
0
Joint venture-bolag
Värtan Fastigheter KB och Värtan Fastigheter AB är sedan 2005-06-01 joint venture-bolag, samägda med Fabege AB, där AP Fastigheters andel uppgår
till 50 procent. AP Fastigheters andel av redovisade intäkter och kostnader i bolagen uppgår för 2006 inte till materiella belopp.
Koncernen
Not 25 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
Ingående balans
0
257
0
161
Kapitaltillskott
-
-8
-
-8
Omklassificering
-
- 267
-
- 157
Resultatandel
0
18
0
4
Utgående balans
0
0
0
0
Not 23 Kundfordringar
Koncernen
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
Hyresfordringar brutto
39
24
1
0
Övriga kundfordringar
brutto
4
8
3
7
- 21
- 13
-1
0
22
19
3
7
Avsättning för osäkra
hyres- och kundfordringar
Summa
Koncernen
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
Förutbetalda driftkostnader
17
9
0
2
Upplupna hyres­
intäkter
20
20
-
-
Övriga poster
11
12
7
2
Summa
48
41
7
4
Verkligt värde på förutbetalda kostnader och upplupna intäkter överensstämmer med verkligt värde då betalning ligger nära i tiden.
Not 26 Likvida medel
Posten likvida medel består i sin helhet av kassa och bank samt kortfristiga placeringar, dock ej längre än 90 dagar.
Not 27 Avsättningar
Bokfört värde på kundfordringar överensstämmer med verkligt värde. Då
inbetalning av kundfordringar ligger nära i tiden är det verkliga värdet
samma som det nominella värdet.
Det finns ingen koncentration av kreditrisker avseende kundfordringar,
eftersom koncernen har ett flertal kunder. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 5 procent av den totala kontrakterade hyran. AP Fastigheters 10 största hyresgäster representerar 24 procent av den kommersiella
kontrakterade hyran.
Koncernen har redovisat förluster på 6,3 mkr (0) för nedskrivning av
sina kundfordringar.
Koncernen
Förskottsmoms
Övriga fordringar
Summa
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
126
-
-
-
74
-
-
-
69
49
4
11
269
49
4
11
Moderbolaget
2005
2006
2005
0
4
0
1
Periodens avsättningar
15
-
-
-
Ianspråktaget under
perioden
-2
-1
0
-1
-
-3
-
-
13
0
-
0
Ingående balans
Periodens återföringar av
outnyttjade belopp
Utgående balans
Not 24 Övriga fordringar
Skattefordringar,
fastigheter
Koncernen
2006
Periodens avsättningar avser bedömt utfall av pågående tvister i dotter­
bolag. Samtliga bedöms regleras inom 12 månader.
Verkligt värde på övriga fordringar överensstämmer med verkligt värde då
betalning ligger nära i tiden.
82 noter
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Not 28 Räntebärande skulder
Förfallostruktur räntebärande skulder inklusive derivat
För genomgång av de finansiella riskerna och AP Fastigheters riskhantering
hänvisas till not 3, Finansiella risker.
Förfallostruktur räntebärande skulder exklusive derivat
Koncernen 2006
Räntebindning
Kapitalbindning
Koncernen 2006
Räntebindning
Kapitalbindning
Belopp,
mkr
Andel,
%
Ränta,
%
Belopp,
mkr
Andel,
%
Inom 1 år
4 843
37
3,4
3 576
27
2 år
1 543
12
3,4
1 893
14
1 278
10
3,3
2 895
22
Förfall
Belopp,
mkr
Andel,
%
Ränta,
%
Belopp,
mkr
Andel,
%
3 år
4 år
1 075
8
5,0
1 475
11
8 918
67
3,3
3 576
27
5 år
1 250
9
3,9
1 550
12
2 år
606
5
4,8
1 893
14
6 år
1 390
10
3,9
990
8
3 år
1 145
8
3,7
2 895
22
Över 6 år
1 800
14
4,2
800
6
4 år
760
6
3,4
1 475
11
13 179
100
3,7
13 179
100
5 år
750
6
3,5
1 550
12
6 år
200
2
3,6
990
8
Över 6 år
800
6
5,2
800
6
13 179
100
3,5
13 179
100
Förfall
Inom 1 år
Derivaten förlänger räntebindningstiden med 20 månader (16) och ökar
den genomsnittliga räntan med 0,2 procentenheter (0,3). Inklusive effekten av derivat uppgick således den genomsnittliga räntebindningstiden till
42 månader (40) och den genomsnittliga räntan till 3,7 procent (3,6).
Långfristiga räntebärande skulder
Genomsnittlig räntebindningstid vid utgången av året uppgick till 23 mån­
ader (24) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 38 månader
(38). Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,6 procent (3,3).
Beviljade, ej utnyttjade kreditlöften uppgick vid utgången av året till totalt
5 050 mkr (5 050).
Koncernen
Förfaller till betalning
2005
2006
2005
1 390
400
1 600
590
800
500
400
500
1 793
1 528
1 690
1 273
Senare än 5 år efter
balansdagen
Skulder till långivare
Obligationsprogram
Förfallostruktur räntebärande skulder efter nettoeffekt av derivat
Moderbolaget
2006
Räntebindning
Nettoeffekt
derivat
Summa
8 918
-4 075
4 843
2 år
606
937
1 543
3 år
1 145
133
1 278
6 020
5 271
6 020
5 271
4 år
760
315
1 075
Summa
9 603
8 899
8 700
7 844
Varav
långfristiga skulder med
rörlig ränta
5 342
4 096
5 342
4 096
långfristiga skulder med
fast ränta
4 261
4 803
3 358
3 748
Förfall
Inom 1 år
5 år
750
500
1 250
6 år
200
1 190
1 390
Över 6 år
800
1 000
1 800
13 179
0
13 179
Koncerens exponering för ränterisker avseende finansiella skulder förändras
genom ingångna ränteswapsavtal. Effekten av samtliga ränteswapsavtal vid
utgången av året fördelas enligt nedan på olika ränteomförhandlingstidpunkter, varvid framkommer hur stor del av koncernens totala lån som kommer
att vara exponerade för ränterisker vid angivna framtida tidpunkter.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Senare än 1 år men inom
5 år efter balansdagen
Skulder till långivare
Obligationsprogram
Med rörlig ränta avses räntebindingstid om max 6 månader.
noter 83
Genomsnittlig och effektiv ränta i låneportföljen, exklusive derivat
Koncernen
Genomsnittlig ränta, %
Moderbolaget
Effektiv ränta, %
Genomsnittlig ränta, %
Effektiv ränta, %
2006
2005
2006
2005
2006
2005
2006
2005
4,1
4,0
4,1
4,0
3,6
2,9
3,7
2,9
Obligationsprogram
3,6
3,4
3,6
3,4
3,6
3,4
3,6
3,4
Certifikatprogram
3,0
1,7
3,0
1,8
3,0
1,7
3,0
1,8
Checkräkningskredit
3,6
2,1
3,6
2,1
4,0
2,1
3,6
2,1
Skulder till långivare
Den effektiva räntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet
av skulden.
Den genomsnittliga räntebindningstiden i moderbolaget uppgick till 32 månader (31). Exklusive effekten av derivat uppgick den genomsnittliga
räntebindningstiden till 13 månader (13). Den genomsnittliga räntekostnaden uppgick till 3,6 procent (3,3). Exklusive effekten av derivat uppgick den
genomsnittliga räntekostnaden till 3,5 procent (3,0).
Räntebärande skulder, exklusive derivat
Koncernen
Redovisade belopp
Skulder till långivare
Moderbolaget
Verkligt värde
Redovisade belopp
Verkligt värde
2006
2005
2006
2005
2006
2005
2006
2005
3 235
3 632
3 283
3 753
2 280
2 073
2 295
2 088
Obligationsprogram
7 399
7 477
7 350
7 548
7 399
7 477
7 350
7 548
Certifikatsprogram
2 545
2 294
2 544
2 293
2 545
2 294
2 544
2 293
13 179
13 403
13 177
13 594
12 224
11 844
12 189
11 929
Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
Verkliga värden baseras på beräkning av diskonterade kassaflöden för varje enskild kredit. Skulder till långivare värderas utifrån aktuell räntekurva
(från 3 månader till 10 år) med ett tillägg för specifik upplåningsmarginal, vilken är samma som förhandlades fram vid lånets startdag och anses gälla
under hela den återstående löptiden. Obligationslån värderas utifrån aktuell räntekurva (från 3 månader till 10 år) med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal, vilken förändras över tiden. Certifikat värderas utifrån aktuell korträntekurva (O/N) till 12 månader med tillägg för aktuell upplåningsmarginal.
Redovisade värden för kortfristig upplåning utgör en god approximation av dess verkliga värde.
Samtlig upplåning är i svenska kronor.
AP Fastigheters kapitalmarknadsprogram innehåller en så kallad ”Change of control”-klausul innebärande för obligationsprogrammen att investerarna
ges rätt att påkalla återbetalning om AP-fondernas samlade, såväl direkta som indirekta, innehav understiger 51 procent. För certifikatsprogrammet
innebär klausulen att bolaget inte ska emittera certifikat för den händelse AP-fondernas samlade, såväl direkta som indirekta, innehav understiger
51 procent.
84 noter
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Not 29 Derivatinstrument
Not 32 Värdering av tillgångar och skulder i balansräkningen
Redovisade belopp, koncernen
2006
2005
Tillgångar
Skulder
Tillgångar
Skulder
Ränteswappar kassaflödessäkringar
91
-
-
51
Ränteswappar säkringar
av verkligt värde
18
7
58
58
Derivatinstrument
Ränteswappar som ej
säkringsredovisas
-
4
55
67
109
11
113
176
Varav
långfristig del
88
11
94
161
kortfristig del
21
0
19
15
Summa
Förvaltningsfastigheter och derivat tas upp till verkligt värde i balansräkningen. Verkligt värde motsvaras av beräknat marknadsvärde, förutom
för de förvaltningsfastigheter som förvärvats genom tillgångsförvärv, där
avdrag görs från marknadsvärdet med förvärvad uppskjuten skatt, samt
arrenden och den del av räntebärande skulder och derivat som inte är
kassaflödessäkrade (se sammanställning nedan). För övriga tillgångar och
skulder bedöms de redovisade värdena inte avvika från marknadsvärdena,
förutom vad som anges nedan avseende uppskjuten skatt. Det redovisade
egna kapitalet i AP Fastigheter motsvarar därför i stort bolagets marknadsvärde vid en substansvärdering.
Poster i balans­räkningen
Koncernen
2006
Redovisat
värde
Redovisat
värde
Marknadsvärde
109
91
113
111
-13 179
-13 177
-13 403
-13 594
- 11
-4
- 176
- 146
35 269
35 333
32 163
32 226
Med kortfristiga derivat avses derviat som förfaller inom 12 månader.
Derivatinstrument
(tillgång)
Ränteswappar
Effektiv
ränta %
Nominellt
belopp
2007
3,4
640
2008
3,5
1 337
2009
3,9
1 367
Förfalloår
2010
4,1
915
2011
3,7
1 100
2012
3,9
1 190
Efter 2012
3,4
1 000
3,7
7 549
Räntebärande
skulder
Derivatinstrument
(skuld)
Förvaltningsfastigheter
(inkl arrenden)
Det nominella beloppet för utestående ränteswapsavtal uppgick vid
­utgången av 2005 till totalt 9 892 mkr.
Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
473
466
0
1
Förutbetalda hyres­
intäkter
Upplupna räntekostnader
84
103
84
100
Upplupna driftkostnader
89
104
2
1
Semesterlöner samt upplupna sociala avgifter
19
18
19
20
Övriga poster
Summa
33
31
-
-
698
722
105
122
2005
Marknadsvärde
AP Fastigheter har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det
verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december
2006 och 2005.
För värdering av derivat har noterade priser på officiell marknadsplats
använts där sådan har funnits. Värdering har skett genom diskontering
av framtida kassaflöden till marknadsräntan för respektive löptid. Dessa
värden representerar ett beräknat värde och kommer inte nödvändigtvis att
realiseras.
Uppskjuten skatt är enligt gällande regelverk beaktad till 28 procent
på temporära skillnader på i princip samtliga tillgångar och skulder i
balansräkningen, med undantag endast för de förvärv som är genomförda
som tillgångsförvärv. Vid en marknadsvärdesbedömning av uppskjuten
skatteskuld erhålls sannolikt ett lägre värde än vad som är upptaget i
balansräkningen. Dess faktiska storlek beror dock på en mängd faktorer
och specifika förutsättningar varför ett exakt marknadsvärde inte låter sig
beräknas. Känsligheten i värderingen åskådliggörs i följande räkneexempel. Om den uppskjutna skatten hänförlig till förvaltningsfastigheter värderas till 10 procent istället för 28 procent uppgår den till 1 371 mkr, att
jämföra med uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen som uppgår
till 3 839 mkr.
Not 31 Ställda säkerheter
Koncernen
Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
Fastighetsinteckningar
3 820
5 024
Inga
Inga
Summa
3 820
5 024
Inga
Inga
Fastighetsinteckningar är ställda som säkerhet för koncernens ränte­
bärande skulder.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
noter 85
Not 33 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Koncernen
Not 35 Rörelseförvärv Moderbolaget
2006
2005
2006
2005
Avskrivningar
5
11
5
6
Nedskrivningar
-
-
172
109
Anteciperad
utdelning
-
-
-
- 548
-3 722
-2 565
-
-
-
-
- 718
333
- 18
0
-4
- 27
- 35
- 18
Värdeförändring
förvaltningsfastigheter
Realisationsresultat
Resultatandel i
joint venture
Finansiella intäkter
Finansiella
kostnader
Summa
- 17
Under 2006 har inga förvärv skett.
Den 1 juni 2005 förvärvade AP Fastigheter 50 procent av aktierna i
Position Stockholm koncernen från Fabege. AP Fastigheter ägde sedan
tidigare 50 procent av aktierna i koncernen. Position Stockholm äger fastigheter och byggrätter i Värtan i Stockholm. Den förvärvade verksamheten
bidrog med intäkter på 70 mkr och ett resultat efter skatt på 94 mkr till
koncernen för perioden från 1 juni 2005 till 31 december 2005. Om
förvärvet hade skett per den 1 januari 2005, skulle det istället bidragit till
­koncernens intäkter med 121 mkr och årets resultat efter skatt med
105 mkr för 2005.
Nedan följer uppgifter om förvärvade nettotillgångar och goodwill
under 2005.
Köpeskilling kontant betalt
277
Verkligt värde för förvärvade tillgångar och skulder
- 253
Goodwill
565
619
538
551
-3 169
-1 980
- 38
429
Redovisade orealiserade värdeförändringar utgör inget kassaflöde, och
effekten på kassaflödet från realiserade värdeförändringar redovisas i sin
helhet under investeringsverksamheten. Redovisade finansiella intäkter
och kostnader återförs i sin helhet, varefter faktiskt betalda finansiella
intäkter och kostnader medtages i kassaflödet. Skillnaden utgörs av periodiserade räntor samt orealiserade värdeförändringar på derivat.
24
Goodwill uppkom då full uppskjuten skatt beräknades vid värderingen av
förvärvade tillgångar och skulder vid upprättandet av förvärvsanalys, enligt
IFRS 3 Rörelseförvärv, vilket avvek från hur den värderades av parterna vid
fastställande av köpeskillingen.
Not 36 Åtaganden
Kontrakterade åtaganden på balansdagen, större än 50 mkr, som ännu
inte redovisats i balansräkningen uppgår till följande belopp.
Not 34 Närstående
Närståenderelationer
Koncernen står under ett bestämmande inflytande från Första, Andra,
Tredje och Fjärde AP-fonderna. Styrelse, koncernledning och revisorer är
också närstående till AP Fastigheter. Vidare har AP Fastigheter närstående­
relation med samägda joint venturebolag enligt not 22.
Utöver de närståenderelationer som anges ovan har moderbolaget ett
bestämmande inflytande över sina dotterbolag enligt not 21.
Närståendetransaktioner
Enligt senast tillgänglig publik information har en av fonderna placerat
50 mkr under obligationsprogrammet på marknadsmässiga villkor. Dessutom förhyr en av fonderna kommersiella lokaler till marknadsmässiga villkor.
För uppgift om ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare
se not 10. Styrelseledamöter, koncernledning och revisorer presenteras
på sidorna 97-99. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller
revisor har direkt eller indirekt varit delaktig i någon affärstransaktion med
AP Fastigheter utöver vad som anges i denna not och not 10.
Transaktioner och mellanhavanden med joint venturebolag under 2006
uppgår till oväsentliga belopp, se vidare not 22.
För moderbolaget framgår transaktioner och mellanhavanden med dotterbolag av not 13.
Koncernen
2006
Förvaltningsfastigheter
491
2005
101
Angivna åtaganden avser större lokalanpassningar och projekt.
Not 37 Utdelning per aktie
De utdelningar som betalades ut under 2006 och 2005 uppgick till
1 278 mkr respektive 1 367 mkr motsvarande 31,94 kronor per aktie respektive 34,16 kronor per aktie. På årsstämma den 10 maj 2007 ­kommer
en utdelning avseende 2006 på 31,88 kronor per aktie, totalt 1 275 mkr,
att föreslås. Den föreslagna utdelningen har inte redovisats i dessa finansiella rapporter.
Under året redovisas även ett koncernbidrag till ägaren om 725 mkr
(722) motsvarande 18,12 kronor per aktie (18,06).
Not 38 Händelser efter balansdagen
Inga händelser har inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen
av AP Fastigheters finansiella ställning.
86 noter
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Förslag till vinstdisposition
Koncernens resultat- och balansräkning samt moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman
den 10 maj 2007.
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Balanserad vinst
4 729 301 054 kr
Årets resultat
1 013 025 105 kr
Summa
5 742 326 159 kr
Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen:
AP Fastigheter AB hade per årsskiftet 2006/2007 ett eget kapital på
9 742 mkr, varav fritt 5 742 mkr och bundet 4 000 mkr. Endast en
mindre del, 71 mkr, av det egna kapitalet i moderbolaget beror på att
tillgångar eller skulder har tagits upp till marknadsvärde.
Eget kapital i koncernen AP Fastigheter uppgick per årsskiftet
2006/2007 till 17 785 mkr, vilket ger en soliditet på 49 procent.
Styrelsen gör bedömningen att den föreslagna utdelningen på
1 275 mkr är försvarlig med hänsyn till, dels de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet, dels bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Detta ställningstagande baseras på nivån för soliditeten som per det
senaste årsskiftet efter avräkning för föreslagen utdelning beräknas
till 47 procent för koncernen. Detta är en nivå som står sig väl i förhållande till den soliditet som uppvisas av jämförbara företag. Ställningstagandet baseras vidare på bedömningen att det uppställda
kravet på lägsta nivå för räntetäckningsgrad varaktigt kommer att
uppfyllas. Kravet är att koncernen varaktigt ska uppvisa en räntetäckningsgrad överstigande 1,9 ggr. Under 2006 uppvisade koncer-
nen en räntetäckningsgrad på 3,9 ggr. Vid bedömning av varaktig
nivå för räntetäckningsgraden har hänsyn tagits till gjorda prognoser
för driftnettot och ränteutvecklingen samt planerade transaktioner,
investeringar och framtida utdelningar.
Koncernen AP Fastigheter hade per det senaste årsskiftet en räntebärande låneskuld på 13,2 mdkr, vilket motsvarar cirka 37 procent
av fastigheternas marknadsvärde på 35,3 mdkr. Vid samma tidpunkt
fanns en kassabehållning på cirka 0,9 mdkr samt bekräftade kreditfaciliteter och lånelöften på 5,1 mdkr, varav ingen del var utnyttjad.
Befintliga likviditetsreserver anses tillsammans med nyupplåningsutrymmet vara tillräckliga för att täcka utdelningen och verksamhetens framtida likviditetsbehov.
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:
Till aktieägarna utdelas 31,88 kronor per
aktie, totalt
1 275 200 000 kr
I ny räkning överförs
4 467 126 159 kr
Summa
5 742 326 159 kr
Upprättad årsredvisning innebär att ett koncernbidrag på
725 082 638 kr har lämnats till AP Fastigheter Holding AB. Styrelsen föreslår att utdelningen betalas per den 18 maj 2007.
Undertecknade försäkrar härmed att, såvitt de känner till, årsredovisningen är upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed för aktiemarknadsbolag. Lämnade uppgifter stämmer med de
faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av koncernen och moderbolaget som skapats av årsredovisningen.
Stockholm den 22 mars 2007
Lennart Nilsson
Styrelsens ordförande
Eva Halvarson
Kerstin Hessius
Leif Hässel
Anders Rydin William af Sandeberg
Per-Håkan Westin
Verkställande direktör
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
förslag till vinstdisposition 87
Revisionsberättelse
Till årsstämman i AP Fastigheter AB
Org nr 556061-4603
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning
i AP Fastigheter AB för år 2006. Bolagets årsredovisning ingår i
den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 56-87. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att
internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av
EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen,
koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige.
Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med
hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen
och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp
och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår
också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelse­
fulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören
gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen
samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget.
Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande
­direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision
ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings­lagen
och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder
IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en
rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och
­balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar
vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 23 mars 2007
KPMG Bohlins AB
Björn Flink
Auktoriserad revisor
88 revisionsberättelse
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Bolagsstyrningsrapport
AP Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i
Stockholm. Till grund för aktieägarnas, styrelsens och verkställande
direktörens styrning, ledning och kontroll av bolaget ligger bolags­
ordningen för AP Fastigheter AB, den svenska aktiebolagslagen samt
andra tillämpliga lagar och regler. AP Fastigheter tillämpar dessutom
svensk kod för bolagsstyrning efter beslut i styrelsen. Motivet till
detta beslut utgår från bolagets storlek, det allmänna intresset för
verksamheten och ägarbilden.
AP Fastigheter ägs av AP Fastigheter Holding AB, som i sin tur ägs
till 25 procent vardera av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonderna. AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom
aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad
förvaltning och genom synergierna dessa emellan. Målet är att till
en avvägd risknivå ge en hög och över tiden uthållig avkastning på
det placerade kapitalet.
För att säkerställa att det övergripande målet uppnås arbetar
AP Fastigheter kontinuerligt med bolagsstyrningsfrågor i syfte att
uppnå en effektiv styrning, ledning och kontroll av företaget.
3FWJTPSFS
"LUJFÊHBSFHFOPN
CPMBHTTUÊNNBO
/PNJOFSJOHTQSPDFTT
4UZSFMTFO
3FWJTJPOTVUTLPUU
7EPDI
MFEOJOHTHSVQQ
7FSLTBNIFUTPNSÌEFO
*OWFTUFSJOHTPDI
QPSUGÚMKSÌEFU
'JOBOTJFMMBSÌEFU
*5SÌEFU
.BSLOBETSÌEFU
Ägarsituationen ger bolaget stabilitet och styrka, vilket avspeglas i
bolagets agerande som präglas av långsiktighet och hög etik. Ägarsituationen påverkar också utformningen av den övergripande styrningsstrukturen för företaget och tillämpningen av koden. De delar
inom koden som inte tillämpas av AP Fastigheter kommenteras särskilt under respektive avsnitt i denna rapport.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Aktieägare
Årsstämma
Aktieägarnas inflytande i AP Fastigheter utövas vid årsstämman
som är bolagets högsta beslutande organ. Årsstämman regleras genom aktiebolagslagen samt bolagsordningen. På årsstämman beslutas om fastställande av resultat- och balansräkning inklusive förslag
till disposition av vinstmedel, förändringar i bolagsordningen, val av
revisorer (vart fjärde år), ansvarsfrihet för styrelsen, ersättning till
styrelse och revisorer samt val av ny styrelse fram till nästa årsstämma.
Årsstämman ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets
utgång och information om tidpunkt och plats för stämman offentliggörs senast i samband med avgivande av den tredje kvartalsrapporten.
Senaste årsstämma hölls den 9 maj 2006 på Jakobsgatan 6 i Stockholm. Till stämmans ordförande valdes Lennart Nilsson. Samtliga
aktier var representerade på stämman och därutöver närvarade
­bolagets revisor.
På årsstämman fattades beslut om följande:
• att fastställa resultat- och balansräkning
• att disponera vinst i enlighet med den fastställda balansräkningen
• att ge ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande
­direktör
• att i enlighet med styrelsens och verkställande direktörens förslag
dela ut 31,94 kronor per aktie, eller 1 278 mkr, för verksamhetsåret 2005. Dessutom lämnades koncernbidrag med 18,06 kronor
per aktie, eller 722 mkr
• att antalet av stämman valda styrelseledamöter oförändrat ska
vara sju med fyra suppleanter
• att omvälja som ordinarie ledamöter William af Sandeberg,
Leif Hässel, Kerstin Hessius, Anders Rydin, Lennart Nilsson och ­
Per-Håkan Westin
• att välja Eva Halvarson som ny ordinarie ledamot
• att omvälja som styrelsesuppleanter Anders Rahmn, Gunnar
Larsson, Bengt Hellström och Björn Franzon
• att arvoderingen av styrelsens ledamöter är oförändrad mot föregående år om totalt 525 tkr
• att arvoderingen av ledamöter i revisionsutskottet uppgår till totalt
50 tkr
• att arvode till revisorerna, KPMG AB, ska utgå enligt räkning
bolagsstyrningsrapport 89
Nomineringsprocessen
Val av styrelseledamöter
Styrelsen ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta
ledamöter med högst fem suppleanter. Ledamöterna ska utgöras av
representanter från samtliga ägare till holdingbolaget, verkställande
direktören i AP Fastigheter AB samt minst två till bolaget och ägarna
oberoende ledamöter.
Bolaget har inte en valberedning som är utsedd av årsstämman. Motivet till denna avvikelse från koden är den begränsade ägarkretsen. Val
av ny styrelseledamot hanteras istället i sin helhet av representanterna
för ägaren. Styrelsens ordförande väljs inte av årsstämman. Istället
utses styrelsens ordförande på ett konstituerande styrelsemöte efter
årsstämman. Motivet till denna avvikelse från koden är att ägarna har
överlåtit till styrelsen att inom sig utse ordförande i syfte att skapa
utökad flexibilitet.
Val av revisorer
Tillsättning av revisor sker för en mandatperiod om fyra år. Enligt
beslut av styrelsen ska tillsättandet föregås av upphandling. Om den
huvudansvarige revisorn varit tillsatt under två hela mandatperioder
ska denne bytas ut. Styrelsen har från och med 2006 delegerat
till revisionsutskottet att ansvara för beredning av upphandlingen av
revision inför beslut av årsstämman.
Styrelsen
Styrelsens ansvarsområden
AP Fastigheters styrelses övergripande uppgift är att ansvara för
organisation och förvaltning av bolaget. Arbetet ska utföras så att
ägarnas målsättning med innehavet uppfylls, det vill säga att de till
en avvägd risknivå får en hög och över tiden uthållig avkastning inom
tillgångsslaget fastigheter.
Styrelsens arbete styrs av aktiebolagslagen och av en arbetsordning.
Arbetsordningen fastställs årligen och reglerar den inbördes arbetsfördelningen, beslutsordningen inom bolaget, firmateckningen, styrelsens mötesordning samt ordförandens arbetsuppgifter. Styrelsens
arbete följer en fastställd rutin, vilken syftar till att säkerställa behovet
av information och en lämplig arbetsfördelning mellan styrelsen och
verkställande direktören. Arbetsfördelningen regleras även i en särskild instruktion för den verkställande direktören.
Till styrelsens löpande uppgifter hör att ansvara för utveckling och
uppföljning av bolagets strategier. Detta sker genom löpande uppföljning av affärsplaner, mål och den löpande verksamheten samt
90 bolagsstyrningsrapport
genom beslut om större transaktioner av fastigheter, bolag och
större investeringar. Styrelsen har också det övergripande ansvaret
för att det inrättas effektiva och ändamålsenliga system för intern
kontroll och riskhantering inom företaget. Som ett led i detta arbete
fastställer styrelsen den huvudsakliga inriktningen i bolagets affärsplan, övergripande policys och riktlinjer såsom placeringsstrategi,
riktlinjer för finansverksamheten och riktlinjer för riskhanteringen.
Styrelsens arbete utvärderas årligen med utgångspunkt från att
­ledamöterna besvarar ett antal frågor som ställs samman av ordföranden. Svaren på frågorna liksom övriga synpunkter diskuteras
i styrelsen och styrelsens fortsatta arbete anpassas vid behov.
Styrelsens sammansättning
Vid årsstämman 2006 valdes sju ordinarie styrelseledamöter och
fyra suppleanter till styrelsen. Dessa är representanter från de
fyra ägarna till AP Fastigheter Holding, verkställande direktören i
AP Fastigheter samt två från bolaget och ägarna oberoende ledamöter. Ordförande Lennart Nilsson och ledamoten Anders Rydin
är oberoende ledamöter. För en utförlig presentation av styrelsens
ledamöter, se sidan 97. AP Fastigheters chefsjurist är styrelsens
sekreterare. Andra tjänstemän i bolaget kan delta vid styrelsens
sammanträden som föredragande.
Årsstämman i AP Fastigheter har utsett fyra suppleanter. Motivet till
denna avvikelse från koden är att Första, Andra, Tredje och Fjärde
AP-fonderna vill säkerställa möjligheten för var och en av ägarna att
alltid vara representerad vid styrelsemötena.
Styrelsens ordförande
Lennart Nilsson har varit styrelsens ordförande sedan 1998. Ordförandes uppgifter regleras genom styrelsens arbetsordning. Ordföranden leder styrelsens arbete så att det utövas enligt aktiebolagslagen
och andra relevanta lagar. Ordföranden följer verksamheten i dialog
med verkställande direktören och ansvarar för att övriga ledamöter får den information som är nödvändig för hög kvalitet i diskussioner och beslut. Ordföranden ansvarar för utvärdering av styrelsens arbete, med avseende på inriktning, arbetsformer och behov
av särskild kompetens samt tillser att övriga styrelseledamöter får
del av bedömningarna. Ordföranden är även delaktig i utvärdering
och utvecklingsfrågor avseende koncernens verkställande direktör
och övriga ledande befattningshavare. Utvärdering av verkställande
direktörens arbete sker genom att ordföranden går igenom dennes
arbete med styrelsen utan att verkställande direktören närvarar, varefter ordföranden ger återkoppling till verkställande direktören.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Styrelsens arbete 2006
Styrelsen har under 2006 haft nio protokollförda styrelsemöten. Ett
har varit ett konstituerande sammanträde i anslutning till genomförd
årsstämma, två per capsulam och sex har varit ordinarie styrelsemöten. Mötena hålls normalt på AP Fastigheters huvudkontor, men för
att ge styrelsen bättre inblick i verksamheten anordnas också studiebesök i anslutning till vissa styrelsemöten. Styrelsemötena följer
en fastlagd agenda med följande fasta punkter: Verkställande direktörens rapport, Finansiella rapporter inkluderande kommuniké avseende kvartalsbokslut, Investeringar samt förvärv och avyttringar.
Varje ordinarie styrelsemöte har ett tema eller huvudämne enligt
följande:
Februari: Utfall föregående verksamhetsår – bokslut
April/maj: Utfall Svenskt Fastighetsindex (SFI) föregående verk-
samhetsår, kvartalsbokslut samt prognos 1
Konstituering: Efter bolagsstämman konstituerar sig
styrelsen och behandlar styrelsens arbetsordning,
rapportinstruktion, vd-instruktion och firmateckning.
Juni:
Utvärdering av styrelsens och verkställande direktö
rens arbete samt affärsbeslut
Augusti:Halvårsbokslut samt prognos 2
Oktober:
Utfall Nöjd-Kund-Index (NKI), delårsbokslut ­kvar
tal 3 samt prognos 3
December: Affärsplan och mål för nästkommande verksamhetsår
Vid varje styrelsemöte görs härutöver en fördjupning i någon för
bolaget viktig fråga. Utöver styrelsemötena har under 2006 en
särskild strategidag genomförts där bolagets fortsatta inriktning
­diskuterades.
Viktiga beslut under året
De väsentliga beslutsärendena under året har varit kvartalsrapporter
inklusive kommunikéer, affärsplan och mål för 2007. Övriga väsentliga beslut har varit:
• Försäljning av Nyby Gård och Flogsta Hög i Uppsala
•Investering och uthyrning till Ramböll i fastigheten Skjutsgossen
8 på Södermalm, Stockholm
•Tillämpning av bolagskoden och inrättande av revisionsutskott
•Nedsättning av bundet kapital i moderbolaget
Närvaro
Den genomsnittliga närvaron på styrelsemötena är god och närvaron
behandlas vid utvärdering av styrelsens arbete.
Antal möten: 9 Genomsnittlig möteslängd, timmar: 4
Styrelseledamot
Närvaro
Av möjliga
Lennart Nilsson
9
9
William af Sandeberg
9
9
Kerstin Hessius
9
9
Leif Hässel
9
9
Anders Rydin
4*
9
Eva Halvarson
6
7
Per-Håkan Westin
9
9
* Frånvaro på grund av sjukskrivning under del av året
Därutöver har styrelsesuppleanter deltagit enligt följande:
Gunnar Larsson 1 För Andra AP-fonden
Revisionsutskott
Under 2006 har styrelsen tillsatt ett revisionsutskott bestående
av tre av styrelsens ledamöter; Lennart Nilsson, Kerstin Hessius
och Anders Rydin (ordförande). Revisionsutskottets uppgift är att
­bereda ärenden och ge råd till styrelsen i frågor som avser intern
kontroll och revision. I en av styrelsen fastställd arbetsordning för
utskottet regleras ansvarsområdet till att bland annat:
• Bereda styrelsens kvalitetssäkring av bolagets finansiella rapportering
•Träffa bolagets revisorer för att informera sig om revisionens
­inriktning och omfattning
• Bereda styrelsens rapport om intern kontroll
• Bereda styrelsens årliga utvärdering av behovet av en särskild
granskningsfunktion (internrevision)
• Fastställa riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som bolaget
får upphandla av bolagets revisorer
• Årligen utvärdera arbetet i revisionsutskottet
• Utvärdera revisionsinsatsen samt bereda val av revisorer och ta
ställning till arvodet
Under 2006 har utskottet haft tre möten och dessa har främst avhandlat prioriteringar för företagets arbete med intern kontroll och
revisorns avrapportering av genomförd granskning.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
bolagsstyrningsrapport 91
Finansiell rapportering
Styrelsen har ett övergripande ansvar för den finansiella rapporteringen som publiceras externt. Denna rapportering definieras som
årsredovisningar, delårsrapporter, bokslutskommunikéer och officiella presentationer som innehåller finansiell information. Sådan
­information genomgår alltid kontroll av den verkställande direktören och chefen för ekonomi och finans innan den tillställs styrelsen
för fastställelse och publicering.
Revisionsutskottet ger råd och vägledning till styrelsen och företagsledningen när det gäller tillämpningen av väsentliga redovisningsprinciper. Koncernens externa revisorer har deltagit vid styrelsemöten och
möten i revisionsutskottet, för avrapportering av sina iakttagelser och
ställningstaganden avseende den finansiella rapporteringen.
AP Fastigheter ger kvartalsvis ut officiella rapporter över koncernens
resultat och ställning. Sammanställning av finansiella rapporter sker
centralt inom företaget där arbetet utförs i standardiserade systemlösningar och väl inarbetade rutiner. Ytterligare beskrivning av den
finansiella rapporteringen framgår av styrelsens särskilda rapport
om intern kontroll i den finansiella rapporteringen.
Ersättning till styrelsen
Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman, vilken har fastställt
en ersättningspolicy. Ersättningspolicyn innebär att styrelsearvode
ej utgår till styrelseledamot anställd av Första, Andra, Tredje eller
Fjärde AP-fonden eller till styrelseledamot anställd av bolaget. Av
stämman fastställt arvode till styrelsen för 2006 har styrelsen beslutat att ordföranden, som är oberoende från ägare och bolaget ska
erhålla 350 tkr och övrig oberoende ledamot ska erhålla 175 tkr.
Ledning och företagsstruktur
AP Fastigheter har ett finansiellt och ett operativt perspektiv på sin
verksamhet och organisationen är strukturerad med utgångspunkt
från detta. Det finansiella perspektivet svarar för portföljförvaltning,
fastighetstransaktioner, projektutveckling och finansiering. Det
operativa perspektivet svarar för fastighetsförvaltning och utveckling av det befintliga beståndet. Verksamheten är uppdelad i tre
affärsområden; Kontor, Handel och Bostäder med regional indelning inom respektive affärsområde. Vid sidan om affärsområdena
finns specialistfunktioner för teknik och service (regional indelning),
fastighetsutveckling, uthyrning och kundtjänst. Till stöd för verkställande direktören och verksamheten inom de båda perspektiven finns
ett antal centrala stödfunktioner. Dessa är; Ekonomi och finans, Juridik,
92 bolagsstyrningsrapport
­Kommunikation/IT och Företagsutveckling/Personal som även inkluderar interna och externa servicetjänster (FM).
Verkställande direktören ansvarar för den löpande förvaltningen av
bolaget. Till stöd för den verkställande direktören finns en ledningsgrupp bestående av, förutom verkställande direktören, sju personer,
vilka representerar såväl det finansiella som det operativa perspektivet samt centrala stödfunktioner. Medlemmarna i ledningsgruppen
presenteras på sidan 98 – 99.
Ledningsgruppen har haft elva protokollförda möten under året.
­Mötena under 2006 har behandlat väsentliga händelser i omvärlden och internt inom företaget, bolagets resultat och ställning samt
särskilda bevakningsområden. Beslut har fattats i ett antal koncern­
övergripande frågor. En viktig uppgift för ledningsgruppen har under
2006 varit beslut om vissa organisatoriska förändringar, affärsplan
för 2007 samt uppföljning av innevarande års mål och aktiviteter i
­affärsplanen.
Till stöd för den verkställande direktörens beslutsfattande finns även
ett antal råd som samtliga sammanträder regelbundet. De mest
väsentliga är:
Investerings- och portföljrådet: Består av verkställande direktören
och representanter från ledningsgruppen med olika specialistkompetens. Investeringsrådet lämnar råd till verkställande direktören i
alla större investeringar och andra frågor inom placeringsstrategin.
Finansiella rådet: Består av verkställande direktören och representanter från ledningsgruppen samt tre externa ledamöter: Anders
­Palmér (Första AP-fonden), Joel Reneby (Handelshögskolan) och
Joakim Rubin (Handelsbanken Markets). Det finansiella rådet lämnar råd till verkställande direktören i väsentliga finansieringsfrågor
och andra frågor inom styrelsens riktlinjer för finansverksamheten.
IT-rådet: Består av representanter från ledningsgruppen och IT­chefen. IT-rådet ger råd till verkställande direktören i strategiskt
viktiga IT-frågor.
Marknadsrådet: Består av verkställande direktören och representanter från ledningsgruppen med olika specialistkompetens. Marknadsrådet lämnar råd till verkställande direktören i frågor som rör kommunikation och varumärkesstrategi.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Dessutom har under 2006 inrättats en styrgrupp för internkontroll i vilken även den verkställande direktören ingår. Styrgruppen svarar för att
vara kravställare på arbetet med den interna kontrollen inom företaget.
Ersättning till ledningen
Löner och andra ersättningar till verkställande direktören och andra
ledande befattningshavare utgörs i huvudsak av fast lön. Med andra
ledande befattningshavare avses de sju personer som tillsammans
med verkställande direktören utgör ledningsgruppen. För ledningsgruppen förutom verkställande direktören finns möjlighet till rörlig
lönedel. Den rörliga delen beräknas utifrån utfall i NKI och SFI.
För 2006 kan den rörliga delen ge ett maximalt utfall motsvarande
2 månadslöner.
Verkställande direktören i AP Fastigheter har under året uppburit lön
och andra ersättningar på totalt 2 969 tkr. Verkställande ­direktören
har en uppsägningstid på 6 månader, dock 12 månader om uppsägning sker från bolagets sida. Vid uppsägning från bolagets sida
erhåller verkställande direktören ett avgångsvederlag på 12 mån­
adslöner. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår
inget avgångsvederlag såvida inte väsentliga förändringar av förutsättningen för anställningen skett.
Ledningsgruppen förutom verkställande direktören har sammantaget under 2006 uppburit lön och andra ersättningar på totalt
8 625 tkr, varav 564 tkr utgjort rörlig del. Mellan bolaget och
­ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid på
6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida får sådan befattningshavare ett avgångsvederlag motsvarande lön för 12 månadslöner
(18 månadslöner om befattningshavaren är över 50 år vid uppsägningstillfället). Vid uppsägning från ledande befattningshavare utgår
inget avgångsvederlag.
Något ersättningsutskott med uppgift att bereda frågor om ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen har inte inrättats. Motivet till denna avvikelse från koden är att styrelsen i dess
helhet anses kunna fullgöra ersättningsutskottets uppgifter. Verkställande direktören deltar inte vid beslut i styrelsen rörande den
egna ersättningen. Styrelsen presenterar inte förslag till principer för
ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen till årsstämman för godkännande. Motivet till denna avvikelse från koden
är att företaget har ett traditionellt ersättningssystem för samtliga
sina anställda som inte kräver något betydande beredningsarbete
eller en av stämman fastställd princip.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Riskhantering och intern kontroll
Verksamheten i AP Fastigheter är förknippad med olika former av
risker. För att minimera och kontrollera dessa risker samt möjliggöra
aktiva val av riskexponeringen har styrelsen fastställt riktlinjer för
riskhanteringen. Ansvaret för den löpande riskhanteringen och den
interna kontrollen är av styrelsen delegerat till den verkställande direktören. Den verkställande direktören har därmed i uppgift att besluta om väsentliga interna instruktioner och policys för det löpande
arbetet med detta. Verkställande direktören har även det delegerade
ansvaret för utformning av interna processer för att säkerställa att
beslutade instruktioner efterlevs.
Målsättningen med AP Fastigheters riskhantering är att den ska
vara konsekvent och konkret samt att den ska ligga i linje med
AP Fastigheters strategiska och operativa mål. Kostnaderna för intern kontroll ska stå i proportion till den skada som risken kan åsamka verksamheten. För att kunna ta ställning till de enskilda riskerna
har företaget som ambition att identifiera de risker som kan påverka
företagets möjlighet att nå uppställda mål. Arbetet utförs som en
naturlig del av de enskilda enheternas affärs- och verksamhetsplanering. Riskerna kvantifieras på ett för företaget enhetligt sätt för att
få en samlad bild av hela företagets risksituation, där kvantifiering
sker med avseende på sannolikhet och påverkan för både monetär
skada och skada på anseendet.
Både interna och externa risker identifieras och riskerna delas in i
följande kategorier:
• Affärsmässiga risker (risker kopplade till företagets kärnverksamhet)
• Finansiella risker (risker kopplade till företagets skuldsida)
• Administrativa risker (risker till följd av interna brister i administrativa processer)
• Anseende risker (risken för att anseendet påverkas negativt av
företagets agerande)
Risker med hög sannolikhet och påverkan leder till omedelbara
­aktiviteter och åtgärder av berörda enheter och de rapporteras också
för central sammanställning. Operativ styrning av verksamheten sker
genom en balanserad målbild med mål inom områdena: ekonomi,
kunder, medarbetare, innovation och processer. Målen fastställs i en
strukturerad process för verksamhets- och affärsplanering som innefattar alla delar av verksamheten och till hjälp i detta arbete används
verktyget LOTS. Arbetet mynnar ut i verksamhets- och affärsplaner
för samtliga enheter samt en affärsplan för företaget. Planerna ligger
bolagsstyrningsrapport 93
sedan till grund för den uppföljning och utvärdering av uppställda
mål som sker löpande under året. Finansiella mål och mål för kunder
och medarbetare formuleras enligt följande:
Finansiella mål: Under rullande 3-, 5- och 10-årsperioder ska
AP Fastig­heter avkastningsmässigt överprestera mot branschen i
övrigt. Måluppfyllnad mäts genom överprestation jämfört med SFI.
Kundmål: AP Fastigheter målsättning är att ha lojala kunder, vilket
förutsätter nöjda kunder. Måluppfyllnad mäts för kontorshyresgäster
genom Nöjd-Kund-Index, NKI, och för bostadshyresgäster genom
Aktiv Bo.
Medarbetarmål: AP Fastigheter strävar efter att vara en innovativ
och utvecklande arbetsplats. Måluppfyllnad mäts genom Nöjd Medarbetarindex, NMI.
För att uppnå målen och förväntningarna från ägare, finansiärer,
kunder, medarbetare och övriga intressenter har AP Fastigheter
fastställda strategier inom områdena; Förvaltning, placering, finansiering, personal, varumärke och samhälle.
En förutsättning för att kunna genomföra strategierna och uppnå de
uppsatta målen är en god intern kontroll genom företagets alla väsentliga processer, vilket också leder till en tillförlitlig finansiell rapportering och säkerställer att tillämpliga lagar och regler efterlevs.
Kritiska affärsprocesser inom AP Fastigheter säkerställs löpande i
ett internt kvalitetsarbete benämnt UAS (Utveckla Arbetssätt och
Stödverktyg). Detta sker genom kartläggning och skriftlig dokumentation av företagets strategiska processer samt utveckling och
standardisering av mallar och verktyg för arbetets olika delar. De
strategiska processerna inom företaget är:
•
•
•
•
•
•
Marknadsbearbetning
Uthyrning
Projektgenomförande
Upprätta och utveckla kundrelationer
Förvärv och försäljning av fastigheter
Underhålls- och driftkostnadsoptimering
Respektive processägare ansvarar för att processen utformas så att
en god intern kontroll uppnås. Det är sedan de operativa chefernas
94 bolagsstyrningsrapport
ansvar att se till så att arbetet utförs i enlighet med UAS. Uppföljning av intern kontroll sker löpande i enlighet med de riktlinjer som
fastställs i affärsplanen, vilket stöds och övervakas av centralt samordnade och transparenta uppföljningssystem.
Under året har en särskild styrgrupp för intern kontroll bildats, med
uppgift att övervaka och vara kravställare på det interna arbetet med
utformning och uppföljning av intern kontroll. Styrgruppen utgörs
av fyra medlemmar, däribland verkställande direktören, och möten
hålls regelbundet. Dessutom har bolagets chefsjurist utsetts till
”Compliance Officer”. Medarbetarna kan vända sig till ”Compliance
officer” vid misstanke om oegentligheter med vetskap om att det
som anmäls till denne behandlas med sekretess och hög diskretion.
Vid behov har ”Compliance officer” mandat att rapportera direkt till
verkställande direktören alternativt styrelsens ordförande.
Revision
Extern revision
Bolagets revisorer utgörs sedan den ordinarie bolagsstämman 2004
av KPMG Bohlins AB för perioden fram till årsstämma 2008, med
Björn Flink som huvudansvarig revisor. KPMG avger revisionsberättelse för AP Fastigheter ABs årsredovisning och koncernredovisning,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AP Fastig­heter
samt årsredovisningarna för dotterbolagen. Revisionen sker i enlighet
med aktiebolagslagen och god revisionssed i Sverige. För ­ytterligare
information om bolagets revisorer och deras övriga ­revisionsuppdrag,
se sidan 99. För information om arvode till revisorer avseende revision och övriga uppdrag för 2006, se not 8.
Under 2006 har ansvaret för att bereda revisionsfrågor delegerats till
revisionsutskottet. Utskottet har därför träffat bolagets revisor i samband med avrapporteringen av den granskning som utförts under året.
Revisorn har även deltagit på styrelsemöten för rapportering av iakttagelser från revisionen. Revisorerna medverkar även på årsstämma
för avgivande av revisionsberättelse. Under året har bolagets revisorer
endast anlitats för revision och vissa revisionsnära tjänster.
Intern revision
AP Fastigheter har inte någon särskild enhet för intern revision.
­Motivet till detta är att befintliga strukturer för utvärdering och uppföljning hittills befunnits tillräckliga för att ge underlag för utvärdering
av den interna kontrollen. Behovet av att inrätta en särskild enhet för
intern revision kommer dock löpande att tas upp för ny prövning.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Styrelsens rapport om intern kontroll avseende den
finansiella ­rapporteringen för räkenskapsåret 2006
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och svensk
kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i företaget. Rapporten beskriver hur den interna kontrollen avseende den ­finansiella
rapporteringen är organiserad. Rapporten innefattar inte några
­uttalanden om hur väl den interna kontrollen har fungerat under det
gångna räkenskapsåret. Styrelsens rapport om den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen har inte granskats av
bolagets revisorer.
Allmänt
AP Fastigheters interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen syftar till att ge tillförlitlighet i den finansiella rapporteringen
samt säkerställa att den är upprättad i enlighet med tillämpliga
­lagar, regler och redovisningsstandarder.
Redogörelsen över AP Fastigheters interna kontroll för den finansiella rapporteringen sker med uppdelning på Kontrollmiljö, Riskbedömning, Kontrollaktiviteter, Information och kommunikation samt
Uppföljning. Detta är samma uppdelning som används i COSO, det
internationellt mest etablerade ramverket för att beskriva ett företags interna kontroll.
Kontrollmiljö
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att det finns effektiva
system för intern kontroll och riskhantering inom företaget. Styrelsen fastställer därför riktlinjer för alla väsentliga delar av företagets verksamhet såsom exempelvis placeringsstrategi, riktlinjer för
­finansverksamheten, riktlinjer för riskhantering och företagsetiska
principer. Styrelsens arbete styrs förutom av aktiebolagslagen av en
arbetsordning som reglerar den inbördes arbetsfördelningen. En särskild instruktion för verkställande direktören reglerar arbetsfördelning mellan denne och styrelsen samt rapporteringen till styrelsen.
Ansvaret för det löpande arbetet med riskhantering och intern kontroll, inklusive ansvaret för utformning av interna processer för att
säkerställa att beslutade instruktioner efterlevs, är delegerat till den
verkställande direktören. Riskanalyser görs årligen på både verksamhets- och koncernnivå.
En styrgrupp för intern kontroll har inrättats under året och denna
grupp är kravställare när det gäller utformningen och uppföljningen
av den interna kontrollen.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
De väsentliga processerna för den finansiella rapporteringen finns
beskrivna i processbeskrivningar, och inkluderar även de kontroll­
aktiviteter som ska utföras för att säkerställa den interna kontrollen
i processerna. Arbetsrutiner och instruktioner för den löpande redovisningen och bokslutsarbetet finns också väl dokumenterade och
på en detaljerad nivå.
Riskbedömning
Riskbedömningen för den interna kontrollen avseende den ­finansiella
rapporteringen ska i likhet med all riskhantering inom företaget vara
konsekvent och konkret, och ligga i linje med strategiska och operativa mål. Kostnaderna för den interna kontrollen i den finansiella
rapporteringen ska stå i proportion till den skada som kan uppkomma. Företaget har som ambition att identifiera alla de risker som
kan påverka företagets möjligheter att nå uppställda mål. Arbetet
utförs som en naturlig del av de enskilda enheternas affärs- och
verksamhetsplanering. Riskerna kvantifieras på ett för företaget enhetligt sätt för att få en samlad bild av hela företagets risksituation,
där kvantifiering sker med avseende på sannolikhet och påverkan
för både monetär skada och skada på anseendet. Riskbedömningen
resulterar i lämpliga kontrollaktiviteter för att säkerställa den interna
kontrollen i den finansiella rapporteringen. Redovisningsmässiga
frågor som identifierats som väsentliga riskområden för AP Fastigheter är gällande redovisningsprinciper för värdering av fastigheter
och finansiella instrument samt uppskjutna skatter. Särskilt fokus är
därför satt på kvalitetssäkring av dessa arbetsrutiner.
Kontrollaktiviteter
AP Fastigheter ger kvartalsvis ut officiella rapporter över koncernens
resultat och ställning. Riktigheten i dessa finansiella rapporter säkerställs främst genom standardiserade systemlösningar, dokumenterade
och väl inarbetade rutiner samt en tydlig ansvarsfördelning inom en
centraliserad ekonomifunktion. Den finansiella rapporteringsprocessen är ständigt föremål för prövning och den anpassas vid behov för
att säkerställa kvaliteten i rapporteringen. Efterlevnaden av policys
och instruktioner som påverkar den finansiella rapporteringen kontrolleras löpande. Löpande säkerställs också att ekonomi- och finans­
organisationen har rätt kompetens och dimensionering. Vid behov
sker utbildningsinsatser och översyn av bemanningen. Styrelsen har
ett övergripande ansvar för den finansiella rapporteringen. Den verkställande direktören har tillsammans med chefen för ekonomi och
finans ansvar för kvalitetssäkring av all finansiell rapportering som
publiceras externt.
bolagsstyrningsrapport 95
Styrelsens revisionsutskott har i uppgift att vara kravställare på den
interna kontrollen i den finansiella rapporteringen. Specifikt har
utskottet behandlat denna rapport och bolagsstyrningsrapporten.
Utskottet ger även råd och vägledning till styrelsen och företagsledningen när det gäller tillämpningen av väsentliga redovisningsprinciper. Koncernens externa revisorer deltar vid vissa av revisionsutskottets möten, men också vid styrelsemöten, för avrapportering av
sina iakttagelser och ställningstaganden avseende den finansiella
rapporteringen.
Information och kommunikation
Medarbetarnas förståelse för företagets risksituation är en viktig del
i arbetet med intern kontroll. Hos AP Fastigheter skapas sådan medvetenhet hos personalen genom att kommunikation och diskussion
om de risker som kan påverka företagets mål är en naturlig del i den
årligen återkommande verksamhetsplaneringen. Väsentliga riktlinjer
och instruktioner av betydelse för den finansiella rapporteringen
uppdateras löpande och kommuniceras till berörda medarbetare.
Alla rutinbeskrivningar och verktyg som behövs för verksamhetsoch ekonomiarbetet finns tillgängliga på företagets intranät, där
även alla koncerngemensamma policys och instruktioner finns.
Uppföljning
Styrelsen har det övergripande ansvaret för uppföljning av intern
kontroll. Det löpande ansvaret för den interna kontrollen följer linje­
organisationen genom respektive chefs ansvar för uppföljning av intern kontroll inom det egna ansvarsområdet.
Styrgruppen för intern kontroll är kravställare när det gäller uppföljningsarbetet. När behov identifieras utför den centrala ekonomifunktionen stickprov för att kontrollera kvaliteten i den interna kontrollen i den finansiella rapporteringen. Uppföljningsarbetet underlättas
av centralt samordnade och transparenta uppföljningssystem samt
fastställda principer för dokumentation av fattade beslut.
Uppföljning av intern kontroll i den finansiella rapporteringen sker
kontinuerligt och vid behov föreslås åtgärder och rutinförbättringar.
Uppföljning av den interna kontrollen sker också genom den revision
som utförs av bolagets externa revisorer. Avrapportering av iakttagelserna från denna redovisas till styrelsen, revisionsutskottet och
företagsledningen, men också till berörda medarbetare.
96 bolagsstyrningsrapport
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Styrelse
Från vänster Leif Hässel, Per-Håkan Westin, Eva Halvarsson, William af Sandeberg, Kertin Hessius, Lennart Nilsson.
Leif Hässel (f 1960)
Ränte- och valutachef, Fjärde
AP-fonden
Utbildning: Ekonomexamen,
Uppsala Universitet
Invald i AP Fastigheters styrelse:
2005
Tidigare erfarenhet: Befattningar
på Trygg-Hansa/SEB, Alfred Berg,
Transferator och Riksbanken.
William af Sandeberg (f 1945)
Vd i Första AP Fonden
ledande befattningar inom Östgöta
Enskilda Bank och Alfred Berg.
Utbildning: Civilekonom, Handelshögsskolan i Stockholm
Övriga uppdrag: Ledamot i
Institutet för finansforskning,
SNS styrelse, HHS Advisory Board
och Kollegiet för bolagsstyrning.
Ordförande i Statens historiska
museer och i Finansmarknadsrådet.
Invald i AP Fastigheters styrelse:
2002
Tidigare erfarenhet: Bland annat
vd i Nordbankens allemansfonder,
chef kapitalförvaltning Trygg-Hansa
och chef Investment Management
SEB.
Per-Håkan Westin (se nästa sida)
Eva Halvarson (f 1962)
Vd i Andra AP Fonden
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Göteborg
Invald i AP Fastigheters styrelse:
2006
Tidigare erfarenhet: Chef för den
statliga ägarförvaltningen
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Kerstin Hessius (f 1958)
Vd i Tredje AP-fonden
Utbildning: Ekonomexamen,
Stockholms Universitet
Invald i AP Fastigheters styrelse:
2004
Tidigare erfarenhet: Över 20 års
erfarenhet av finansbranschen.
Bland annat vd för Stockholmsbörsen, vice riksbankschef samt
Lennart Nilsson (f 1942)
Ordförande
Utbildning: Nationalekonom, Lunds
universitet
Invald i AP Fastigheters styrelse:
1998
Tidigare erfarenhet: Generaldirektör SCB 1979-83. Generaldirektör
Riksskatteverket 1983-1995. Vd
i AP-fonden 1-3 fondstyrelserna,
sedermera Första AP-fonden,
1996-2001.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande
i Exportkreditnämnden, ledamot i
styrelsen för Finansinspektionen
och Apotekets Pensionsstiftelse.
Saknas på bild
Anders Rydin (f 1945)
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm
Invald i AP Fastigheters styrelse:
2004
Tidigare erfarenhet: Medlem
i koncernledningen i AGA AB,
Investor och Skandinaviska
Enskilda Banken AB samt styrelseordförande i Diligentia.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i HHS Förvaltning AB.
Styrelseledamot i NCC AB,
Cardo AB, Biotage AB och IFL
& HHS Holding AB. Ledamot av
Kungliga Vetenskapsakademins
placeringsråd.
styrelse 97
Ledning och revisorer
Peter Östman (f 1961)
Chef kommunikation och it
Johanna Skogestig (f 1974)
Chef Fastighetsinvesteringar
Sheila Florell (f 1965)
Chefsjurist
Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet
Anställd: 1998
Anställningsår: 2005
Anställningsår: 1998
Inträde i AP Fastigheters ­ledningsgrupp: 2005
Inträde i AP Fastigheters ­ledningsgrupp: 2006
Inträde i AP Fastigheters ­ledningsgrupp: 1998
Utbildning: Civilingenjör, KTH i Stockholm
Utbildning: Jur kand och fastighetsmäklarexamen
Tidigare erfarenhet: Peter har arbetat inom
fastighetsbranschen sedan 1987, bland annat
som marknadschef på Storstaden och som
förvaltningschef för kommersiella fastigheter på
Ecuro Förvaltning.
Tidigare erfarenhet: Johanna har arbetat med
fastighetstransaktioner inom AP Fastigheter
sedan 1998.
Tidigare erfarenhet: Sheila arbetade tidigare på
If Skadeförsäkring som ansvarig för bolagets
regressverksamhet. Dessförinnan förbundsjurist
på mäklarsamfundet.
Per-Håkan Westin (f 1946)
Verkställande direktör
Anställd: 1998
Inträde i AP Fastigheters ledningsgrupp: 1998
Utbildning: Civilingenjör, KTH Stockholm
Tidigare erfarenhet: Per-Håkan arbetade tidigare
inom Statens Järnvägar i tio år varav sju år i
koncernledningen som divisionschef (SJ Fastigheter) och koncerngemensam affärsutveckling.
Mångårig erfarenhet av fastighetsverksamhet,
fastighets- och stadsutveckling framför allt i
Stockholm, men även i övriga landet.
98 ledning och revisorer
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Christer Nerlich (f 1961)
Chef ekonomi och finans
Krister Larsson (f 1949)
Chef företagsutveckling
Lars Johnsson (f 1961)
Chef portföljförvaltning, vice vd
Anställd: 1995
Anställd: 1995
Anställd: 1995
Inträde i AP Fastigheters ­ledningsgrupp: 1998
Inträde i AP Fastigheters ­ledningsgrupp: 1998
Inträde i AP Fastigheters l­edningsgrupp: 1998
Utbildning: Civilekonom, Uppsala
universitet
Utbildning: Civilingenjör, KTH i Stockholm
Utbildning: Civilingenjör Lunds Tekniska Högskola
Tidigare erfarenhet: Krister Larsson arbetade
tidigare som ansvarig för Arconas fastighetsverksamhet i Sverige och Holland. Dessförinnan har
Krister arbetat som konsult med fastighetsutvecklings- och fastighetsstrategiska frågor.
Tidigare erfarenhet: Lars har arbetat i fastighetsbranschen i 19 år, tidigare bland annat inom
LE Lundbergföretagen.
Tidigare erfarenhet: Christer arbetade tidigare
med affärsutveckling och fastighetsrelaterad
corporate finance på NewSec respektive Fastig­
hetsRenting. Dessförinnan var han verksam
inom Coopers & Lybrand.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Vasallen AB
samt Fastighetsbranschens utvecklingsforum.
Sven-Göran Svensson (f 1953)
Chef fastighetsförvaltning, vice vd
Anställd: 1994
Inträde i AP Fastigheters ­ledningsgrupp: 2002
Utbildning: Jur kand, Stockholms Universitet
Tidigare erfarenhet Sven-Göran har arbetat
med fastigheter sedan början av 80-talet, bland
­annat inom Fastighetsägarna, BGB och Skandia.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Almega,
Fastighetsarbetsgivarna och FFU, Fastighets­
arbetsgivarnas förening för utveckling.
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Revisorer
KPMG utsågs till bolagets ­revisor på bolagsstämman 2004. ­Huvudansvarig revisor är Björn
Flink. Björn Flink, född 1959, är auktoriserad
revisor och delägare i KPMG. Bland hans övriga
större uppdrag märks AstraZeneca AB,
Atrium AB, Kungsleden AB, NCC AB och
Ångpanneföreningen.
ledning och revisorer 99
Definitioner
Area, kvm Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och
parkeringsplatser.
Bruttoresultat, mkr Se driftnetto.
Realiserad värdeförändring, mkr Försäljningspris minus redovisat
marknadsvärde i närmast föregående bokslut, genomförda
investeringar sedan senaste redovisningstidpunkt samt direkta
transaktionskostnader.
Direktavkastning, % Driftnetto dividerat med marknadsvärde.
Beräknas med tillämpning av SFIs beräkningsmetoder. Beräkning
tidsviktad per månad.
Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto), ggr Resultat före
räntenetto justerat för avskrivningar, orealiserad och realiserad
värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot.
Driftnetto (bruttoresultat), mkr Hyresintäkter minus drift- och
underhållskostnader, fastighetsadministration samt fastighetsskatt
och tomträttsavgäld.
Räntabilitet på eget kapital, % Resultat efter skatt i procent av
genomsnittligt eget kapital.
Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntesats på den ränte­
bärande låneportföljen på balansdagen.
Hyresvärde, mkr Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra ­
för outhyrda lokaler.
Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under
hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.
Fastigheter som varit klassificerade som projektfastigheter under
perioden eller jämförelseperioden ingår ej.
SFI, Svenskt Fastighetsindex.
Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder dividerat med eget
kapital.
Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen på
balansdagen.
Totalavkastning, % Summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräknas med tillämpning av SFIs beräkningsmetoder.
Beräkning tidsviktad per månad.
Kontrakterad hyra, mkr Summa hyra från kontrakt som är tecknade
per balansdagen.
Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Kontrakterad hyra dividerat med
hyresvärdet.
Nettoinvesteringar, mkr Summan av köp, inklusive stämpelskatt
och andra direkta transaktionskostnader och investeringar i projekt
minus försäljningspris för sålda fastigheter och försäljningspris för
fastigheter sålda i bolag och direkta transaktionskostnader.
Värdeförändring, % Förändringen i fastigheternas marknadsvärde
under året. Beräknas med tillämpning av SFIs beräkningsmetoder.
Beräkning tidsviktad per månad.
Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkter.
100 definitioner
AP Fastigheter Årsredovisning 2006
Övriga publikationer
AP Fastigheter
Våra fastigheter
AP Fastigheter 2007
En kort presentation
Lokaler och bostäder i Stockholm, Uppsala och Göteborg.
Fastighetsförteckning
AP Fastigheter
Att vara hyresgäst hos AP Fastigheter
Att vara hyresgäst
AP Fastigheter
Hur vi arbetar med projektutveckling
Projektutveckling
Kort presentation
AP Fastigheter
Vi får kontoret att fungera
Verksamhetsstödjande tjänster – FM
AP Fastigheter
Hur vi arbetar med miljöfrågor
Miljöarbete
Produktion: AP Fastigheter i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Bruno Ehrs, Max Plunger, Åke E:son Lindman, Gustav Kaiser, Jeppe Wikström. Malin Arnesson, Jeanette Hägglund. Tryck: Elanders. April 2007.
AP Fastigheter AB (publ)
Huvudkontor
Jakobsgatan 6 Box 30074 104 25 Stockholm
Telefon 08-566 20 500 Fax 08-566 20 501
Aktuell information samt adresser och telefonnummer
till regionkontoren återfinns på: www.apfastigheter.se